收益法评估适用分析

1. 无形资产评估中应用收益法应注意哪些问题

1、评估过程中，注意指标的适用范围，明确指标预评估前提、评估目的以及内其他指标之容间的对应关系。
2、评估时，充分考虑无形资产本身的特点。如无形资产评估附着性特点，以关系类无形资产为例,当企业在继续经营条件下评估时,对于经济效益好的企业,其关系类无形资产显然为收益的创造做出了贡献,如有组织的职工队伍,良好的客户关系等等,此时无形资产的价值较高;而当企业转变经营方向并欲与外商合资经营需要评估时,则需要分析原有的良好关系是否还能在今后的营中继续发挥作用"对于能继续发挥作用的部分可以考虑评估,而不能继续发挥作用的部分显然就不再形成无形资产了。
3、完善市场秩序，健全资产评估法律规范市场发育的不断成熟，加强评估工作监管力度，不断提高评估人员素质。

2. 收益法在资产评估应用中存在的问题及对策

不好意思,我给你找了一份现成的. 我国当前评估实践中应用收益法存在的问题分析及对策 2005-9-3 14:19中国资产评估·刘伍堂【大 中 小】【打印】【我要纠错】 成本法、市场法和收益法是国际通行的资产评估的三大方法。随着我国资产交易的日趋活跃，无形资产评估、企业价值评估的需求增长，过去应用成本法来评估这些资产的做法已经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法来评估无形资产、企业价值。与之相应，社会各界日益关注收益法在评估过程中的应用。 应用成本法的理论依据是，资产的成本越高，说明资产的投入越大，相应资产的价值也就越大。如一项新药的发明，从研制到成功，需要花费大量的研制成本，因此它的价值也高，这也解释了国际上新药技术的转让费为何居高不下。对企业而言，从构建企业开始，建厂房、购机器设备，厂房设备成本越高、企业的价值越大，这是众所周知的事实。从新药技术到企业构建，人们习惯地用成本投入的多少来说明其价值的大小。在评估实践中，应用成本法和市场法进行评估，评估参数的选取受同类或资产本身在现实市场中交易数据的影响较大，而受主观判断因素的影响相对不大。这就使得用成本法和市场法评估的结果易于为人们所接受，特别是那些适合用成本法和市场法评估的资产类型，如房地产、机器设备的评估，成本法、市场法的应用就获得了较大的成功。然而，随着社会对资产认识的深入，人们发现，一些成本不高的技术，一些没有太多的厂房设备的企业，同样产生较高的收益。这些收益与其投入的成本有着较大的不对称性，这使得应用传统的成本法难以准确估量这些资产的价值。对资产的购买者而言，更关注资产的获益状况，而不是这些资产的投入成本。尽管某些资产的构建成本不高，但收益很大，投资者也愿意付出高出资产构建成本的价格来购买这些资产。在这种情况下，应用成本法评估产生的评估结果将与资产的市场价值相背离。而通过收益法来评估资产的价值，更具有合理性和科学性，也正在为社会所认可。 收益法是指通过估算被评估资产未来收益并折成现值，以确定资产价值的方法。对无形资产、企业价值的评估，从理论上来说，应用收益法比应用成本法评估具有较高的说服力，这也获得了社会的公认。在实际评估操作中，收益法是一种技术性较强的评估方法，其应用涉及对未来收益、折现系数及收益期限等参数的确定，使应用收益法时，参数的选取成为直接影响评估结果的重要因素。然而目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估过程中参数的选取，致使参数选取随意性大，突出表现在收益额、市场占有率、折现系数等数据上没有科学依据，从而导致了资产价值达到令人瞪目的程度，使公众对资产价值究竟是多少产生怀疑，造成社会混乱。目前，社会上出现的对资产价值评估结果，尤其是无形资产评估结果的不信任，从一定意义上讲，是由于评估机构没有运用科学的方法对资产进行评估。在此，将重点针对无形资产，结合实际评估中出现的一些问题，分析在运用收益法评估过程中存在的问题。 一、评估人员的业务素质 我国资产评估业的发起，以及目前执业的大多数评估机构是会计师事务所。由于知识背景的不同，对无形资产的理解就存在较多偏差。尽管注册资产评估师执业资格的取得需要经过考试，但注册评估师考试中，有关无形资产的考题仅涉及无形资产最基本的知识。评估师仅掌握这些考试要求的基本知识，是难以胜任对无形资产的评估工作。这也导致在评估过程中，评估师对于一些无形资产价值本质的基本内容不清楚，只是直接简单地套用评估公式计算。最主要表现是，在评估报告中没有分析无形资产的内容，没有界定无形资产的价值存在范围。而常见的错误包括以下两种： 第一，将运用待估无形资产的产品价值，计入无形资产价值，扩大评估对象的范围，导致对待估无形资产价值的高估。例如，需要评估的是一项改善手机功能的软件技术。由于评估人员不了解软件技术的价值体现，在运用收益法确定收益额的时候，评估人员通过分析该软件使手机实现的功能，计算具有这种功能的手机的销售收入，作为待估软件的收益额，最终得出该软件的无形资产价值。上述方法的错误在于，手机软件的价值应该体现在，软件许可给手机制造商而获得的软件许可费，而不是手机全部的销售收入。 第二，将待估无形资产领域的价值，作为待估无形资产价值，导致结果的高估。例如，需要评估一项纳米陶瓷材料技术，错误的评估报告的描述将会是：我国的陶瓷材料市场如何，而纳米技术出现后，这种纳米陶瓷材料将会占多少市场份额，然后对纳米陶瓷未来市场分析之后，计算纳米陶瓷材料的销售收入与成本费用，扣除后计算收益，经折现后得到该技术的无形资产价值。这份报告错误在于，不是评估该项纳米陶瓷材料技术的无形资产价值，而是对整个纳米陶瓷材料领域的技术评估。 二、科技成果经济价值计算的影响 评估人员受科技成果经济价值计算的影响，将无形资产产生的间接价值，乃至社会价值计算在无形资产价值内，导致对无形资产价值的高估。无形资产价值从评估角度看，是指无形资产所有人通过无形资产获取的收益。而有的评估机构评估人员把技术创造的间接价值计算在无形资产价值之中，导致评估结果的失真。例如，湖南一家机构对某教授杂交水稻技术的评估，该评估机构对杂交水稻技术价值的评估值是1000多亿，创了中国无形资产价值之最。这份报告错误在于，将某教授的杂交水稻技术推广所产生的所有价值，全部计算在该杂交水稻技术价值之中。而用无形资产价值评估方法来分析，某教授的杂交水稻技术的价值指的是，该项技术所有人，通过出售许可或自己实施而得到的收益。然而某教授在推广这项技术时收不到上述的1000亿，某教授这一技术的产权所有人也得不到1000亿。因此推广这一技术产生的间接收益不应计入无形资产价值之中。同样地，对于一项抽油机技术，运用该技术生产出来的抽油机，可以提高石油的采收率，使抽油机的漏失量减少，提高石油回收。如果在评估过程中，将抽油机石油回收率的提高，作为该项技术的无形资产，就扩展了该项技术的价值。这项技术价值直接体现应该是由于采油回收率的提高，更多的用户愿意购买或愿意付出较高的价格购买这台机器，因此，用户的增多和购买价的提高才是这项技术的直接收益。 三、评估人员的道德素质 由于收益法应用的受主观因素的影响，在实践中越来越多地被评估师用于操纵评估结果，其中最为突出的是对未来收益额及折现率的操纵。例如对未来收益额的预测，尽管已有不少科学方法，但一些评估师不顾客观实际，随意扩大或缩小未来收益以达到对评估结果的控制，其中一些项目是否能够产生收益都值得怀疑，但评估结果依然可以满足客户的需要。评估师的这种严重违反职业道德的行为，使资产评估变成了由人为设定评估参数，进而套入收益法公式进行“科学”计算的游戏。 上述资产评估领域存在的问题，造成社会各界人士对资产价值评估的怀疑与否定，很多人发出“谁来评估评估业”的感叹。在现实评估中，由于评估参数的选取受主观因素影响大，对应用收益法的评估结果，正被社会所怀疑甚至难以接受。从而导致在证券市场管理和国有资产评估管理中，对企业价值的评估还主要在应用成本加和法评估。这不能不说是收益法在我国评估实践的一种悲哀。因此，对应用收益法的评估，迫切需要一场更深入的反思。笔者认为： 1.从理论上进一步肯定收益法的现实意义 由于收益法的实际应用实践的人为因素的影响，使社会形成了开始对收益法应用的怀疑、甚至否定，这是十分危险的。因此，从理论上，科学评价收益法，对收益法的科学性给予充分肯定，在当前显得尤为重要。只有充分肯定收益法的理论先进性，才有可能改变当前对一些重大项目、重要无形资产，甚至知名企业的评估还在应用加和成本法评估的现实，还这些资产、企业价值的本来面目，也是改变我国评估实践与国际不相适应的一项重要的内容。 2.修改那些未能解决当前存在的突出问题提出的规范、标准、准则的内容 从现行的评估管理规范、规定、标准、准则的内容来看，实践证明，这些规定还难以约束应用收益法的评估判断随意主观行为。目前我国的评估准则是从总体上把握，但对评估实践的指导、规范就难以发挥出其应有的作用。由于收益法人为主观因素的影响过大，研究如何约束这些主观因素对评估结果的影响，特别解决操纵评估结果的行为是当务之急。 3.加快对收益法评估参数选取的理论研究 对于折现率的选取，应借鉴国外的先进经验，研究我国折现率影响因素及指标体系，提出一套完整的折现率选取的评估指标体系，用于指导、规范应用收益法的评估市场。对于未来收益额的确定，应总结和分析预测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系，建立和完善评估预测科学体系，具有现实意义。

3. 资产评估有几种基本方法请对这三种评估方法进行比较分析。

资产评估有三种基本方法，即市场法、成本法和收益法：

1. 市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

2. 收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

3. 成本法：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

对三种评估方法的比较分析如下：

1. 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

2. 收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

3. 成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估，工作量较大，同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。

注：

资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本方法，即市场法、成本法和收益法。

4. 资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围 ，和基本条件是什么，

当被评估资产存在有效、公平的市场时，优先使用市场比较法，如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量，则可以使用收益法，收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估，他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流，也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。

1、成本法。是在条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法，即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。

成本法是根据被评估资产在重新购置或构建的取得成本，扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值后的价值。

2、收益法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

使用收益法的前提条件是：

（1）、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；

（2）、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

3、市场比较法。市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。

(4)收益法评估适用分析扩展阅读：

必须进行资产评估立项的行为

1、资产拍卖、转让；

2、企业兼并、出售、联营、股份经营；

3、与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；

4、企业租赁；

5、资产抵押及其担保。

5. 成本法、收益法和市场比较法在资产评估中的适用范围和基本条件是什么

前提条件
市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代
成本法：
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。

适用范围
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

6. 资产评估,如何理解收益法及应用前提

收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。
此方法，国外用的最普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。
使用收益法的前提条件是：
l 要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；
l 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。
在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

7. 如何运用收益法评估企业价值

如何运用收益法评估企业价值

主要内容：
第一部分 收益法概念及评估技术规范
第二部分 企业整体价值评估案例
第三部分 股东部分权益价值评估案例
第四部分 热点问题探讨

第一部分 收益法概念及评估技术规范
1.1 收益法定义
Ø 整体企业评估的收益现值法要将企业未来收益折算为现值从而得出整体企业资产评估值。
--《资产评估操作规范意见(试行)》第十三章,整体企业资产评估,第一百一十四条
Ø 企业价值评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路 。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十四条
1.2 收益法的特点
Ø 评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体，评估结果能体现资产的组合效应
Ø 以未来收益折现估算评估价值，能够反映资产的获利能力
Ø 收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上，评估结果非常适合投资者作为“经济人”所具有的投资理念
Ø 不反映单项资产的现时价值
资产账面范围
账面无形资产
账面有形资产
资产评估范围
不可确指无形资产
可确指的无形资产
账面有形资产
Ø 主观性强,评估师对未来收益的预测和折现率的判断对评估结果影响大
1.3 中国企业价值评估技术规范
n 《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004]134号），自2005年4月1日起施行。
n 《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协(1996)03号),自1996年5月7日起执行。
1.4 境外企业价值评估技术规范
n 《国际评估准则》 (国际评估准则委员会, 2000年版-2003年版)
指南6:关于企业价值评估
准则10:关于企业价值评估(含无形资产)报告
n 《专业评估执业统一准则》 (美国评估促进会,1987年版-2003年版)
准则9:关于企业价值评估(含无形资产)业务
准则10:关于企业价值评估(含无形资产)报告
n 《欧洲评估准则》 (欧洲评估师联合会,2000年版-2003年版)
指南7:关于企业价值评估
准则9:关于评估报告
第二部分 企业整体价值评估案例
第一章 背景情况
Ø xx公司是一家生产乳制品的股份公司。某外资乳品企业拟参股xx公司，双方决定共同挑选一家评估机构对xx公司的企业价值进行评估。
Ø 评估基准日为2003年8月31日
Ø 第二章 评估程序
收益法评估程序
明确目的、对象、价值类型--方法适用性判断--搜集资料--资产分类--调整财务报表--设定假设条件--选择模型--预测及确定参数--得到评估结果
第三章 评估目的、对象和范围
评估目的--通过对××公司的股东权益进行评估，为中外合资提交中方拟出资股权的价值参考依据
评估范围--××公司的整体资产
2.1 评估对象
注册资产评估师应当根据评估对象的不同，谨慎区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说明。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第三章,评估要求,第二十条
2.2 本项目的评估对象
评估对象--××公司的股东部分权益价值
企业价值--股东全部权益价值--股东部分权益价值
第四章 价值类型
1.1 关于价值类型的规定
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当明确……价值类型及其定义……
《企业价值评估指导意见(试行)》第三章,评估要求,第十二条
注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。
《资产评估准则——基本准则)》第三章,操作准则,第十四条
1.2 价值类型定义
金融不良资产评估业务中的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值包括但不限于清算价值、投资价值、残余价值等。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
清算价值是指资产在强制清算或强制变现的前提下，变现资产所能合理获得的价值。
投资价值是指资产对于具有投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
《金融不良资产评估指导意见（试行） 》第四章,价值类型,第二十、二十一、二十三条
2 价值类型分类
市场价值
市场价值以外的其他价值类型
1、投资价值
2、清算价值
3、持续经营价值
4、残余价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明，谨慎行事，不受任何强迫压制。
--《国际评估准则 》
3 本项目的价值类型
价值类型--市场价值、持续经营价值
第五章 评估方法
1 评估方法的选择
Ø 企业价值评估方法的选择原则:
注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十三条
Ø 企业价值评估方法的选择原则:
注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十五条
2 运用收益法进行评估的前提条件
收益法评估需具备以下三个前提条件:
n 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
n 能够对企业未来收益进行合理预测；
n 能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
3 常用方法定义
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法:
Ø 未来收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益,并以一定的折现率折现得出其价值。
Ø 收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益,以资本化率转换为企业价值的一种计算方法 。
4 常用方法区别
Ø 收益资本化法通常适用于企业的经营进入稳定时期，企业的当期收益等于年金。

Ø 收益资本化法较为简单，但采用该方法时必须满足其使用条件 。
5 本项目选用的方法
Ø 未来收益折现 法
n 被评估股权为控股股权,委托方可以提供相关资料
n 成熟行业,企业经营稳定
n 企业管理规范,管理层有明确的发展规划
第六章 资料搜集
应搜集的资料
Ø 《企业价值评估指导意见》
第十四条 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当收集并分析被评估企业的信息资料和与被评估企业相关的其他信息资料，通常包括：
n 被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；
n 被评估企业的历史沿革、现状和前景；
n 被评估企业内部管理制度、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营管理状况；
n 被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料；
n 被评估企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等财务状况；
n 评估对象以往的评估及交易情况；
n 可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素；
n 被评估企业所在行业的发展状况及前景；
n 参考企业的财务信息、股票价格或股权交易价格等市场信息，以及以往的评估情况等；
n 资本市场、产权交易市场的有关信息；
n 注册资产评估师认为需要收集分析的其他相关信息资料。
Ø 《资产评估操作规范意见(试行)》第十三章,整体企业资产评估,第一百一十四条
n 评估人员应认真调查了解企业的生产经营情况，财务状况及历史收益情况、行业状况；
n 分析企业的发展前景，产品、市场、企业和行业的发展变化情况，逐项分析企业各类业务收入、业务量，分析企业未来获利能力。
n 在认真细致地调查研究和获得翔实可靠数据资料的基础上，预测企业未来收益年期和收益额。
n 对于企业提供的可行性研究报告，各种计划安排及其它预测资料，要在核验无误的情况下方可用作参考。
n 要综合分析社会、行业、企业的资金使用效益和资产收益水平，审慎确定折现率。可以现有的统计数字或经济指标为基础，再进行综合分析调整。
第七章 资产分类
1 资产分类
Ø 《企业价值评估指导意见》
第十七条 注册资产评估师应当与委托方进行沟通，获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。注册资产评估师应当在适当及切实可行的情况下对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析和评估。
Ø 溢余资产
与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产，如超额持有的货币资金。
Ø 非经营性资产
与企业的生产经营活动无直接关系的资产，如供股东自己居住的房产、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
资产、收益与价值的对应关系

经营性资产

非经营性资产

溢余资产

非经营性收益

溢余资产收益

经营性收益

收益现值

非经营性
净资产价值

溢余资产
价值

资产

收益

评估值

2 本项目资产分类
Ø 溢余资产
基准日溢余货币资金8823.25万元
Ø 非经营性资产、负债
无

8. 房地产收益法评估！

年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
净收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式带进去
年限按土地剩余使用年限

9. 朋友们给我说一下资产评估中收益法的公式

一般来说，有以下几种情况计算资产评估中的收益：

（一）资产未来收益期有限的情况：

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，

基本公式是：V=a/r（1-（1+r)^-n)

式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。

（二）资产未来收益无限期的情况：

无限收益期的情况下，有两种情形：

1.未来收益年金化的情形：

在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。

基本公式为：资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率

有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估。

2.未来收益是不等额的情形：

在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。

(9)收益法评估适用分析扩展阅读：

一、收益法评估资产的步骤：

1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料。

2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势。

3.预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。

4.将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。

二、资产评估收益法的定义：

资产评估收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。

三、收益法应用的前提条件：

1.被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。

2.资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。

10. 企业价值评估有几种方法，每种方法的优缺点及适用条件

企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。
收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（dcf）、内部收益率法（irr）、capm模型和eva估价法等。
成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。
市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
我国上市公司资产评估的目的主要是进行企业价值评估以确定标的企业的股东权益价值，成本法和收益法是评估中常用的两种方法，较少使用市场法。这是因为市场法需要在市场上找到类似的交易案例，然而我国市场上的交易案例相对较少，缺乏统一的数据平台，获取交易案例的成本较高。更重要的是，很难找到与待评估企业相类似的可比企业，两者之间存在的个体差异无法消除。从理论上讲，收益法具有成熟的模型和理论基础，更适用于企业价值评估，但是在评估中收益法又是最容易出错的地方，尤其是对于未来收益的预测以及相关参数的选择上，这些都限制了收益法在实际工作中的运用。故在实际企业价值评估中，评估师们偏向选择成本法。但是从以下方面来看，收益法具有成本法不可比拟的优势。一是企业价值评估的对象是企业的整体资产，整体资产的价值并不是单项资产的简单相加，应当注意到各项资产之间协同效应产生的价值，资产不同的组合方式会产生不同效率。成本法在估值时没有将资产之间的协同效应考虑进去，是其缺陷之一。二是企业中的无形资产，如商誉、商标、口碑等，能够给企业带来直接或者间接的经济效益，在评估时应当考虑在内。收益法可以很好的衡量这些资产带来的企业价值，而成本法则无能为力。