① 请问房地产信托中各方的权利义务关系是怎样的
根据一般的信托规则及我国《信托法》的规定，委托人一般享有监督受托人以及在特定情形下改变信托方式及解任受托人的权利；受托人享有取得报酬权以及按照信托合同管理或处理信托财产的权利，负有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查等义务；受益人享有信托受益权。这些都是关于信托的一般规定，对于房地产信托，各国大都会对各主体之间的权利义务关系有特别规定。如英美法系国家倾向于在信托法中明确界定受托人的权利范围。日本法律则要求不动产信托的受托人有事前调查的义务；在信托期间，信托机构将负责完成代缴土地税、房产税及一切与房地产有关的附加税、代管房地产的维护和维修等工作。我国现今还没有专门规范房地产信托当事人权利义务的法律规范，相应规定也非常少，仅在《信托法》中规定“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”此外，在中国人民银行制定的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定“信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法在信托合同中约定。”在借鉴国外信托立法的基础上，我国应在以下几方面加以改进： 第一，我国《信托法》仅在第二十五条中承认受托人有管理信托财产和处理信托事务的权利，过于笼统。在房地产信托中应效仿英美法系在信托法中具体界定该权利的范围，因为房地产信托受托人的管理信托财产和处理信托事务的行为将直接关系信托目的的实现。具体来说，作为受托人的管理信托财产和处理信托事务的权利应包括以下几项：(1) 委托人在信托条款中授予受托人的权利，即“明示权利”，除非该条款因违反强制性规定而无效；(2) 委托人在信托条款中未明确授予，也未明确禁止，为了实现信托目的而行使的权利，即“默示权利”；(3) 信托法规定的受托人所享有的法定权利；(4) 因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受托人有权请求委托人调整该信托财产的管理方法，双方有争议的，由法院决定。 第二，我国《信托法》中明确规定了受托人有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查的义务，但作为房地产信托的受托人则除了应履行以上义务外，还应履行以下义务：(1) 受托人应负有事前审查作为信托财产的房地产的义务，包括对房地产登记的审查，对房地产的实地考察等等。因为这样能保证作为信托财产的房地产在质量上和权利上都无瑕疵；也能更好地为房地产的登记奠定基础。(2) 受托人应负有维修、保养作为信托财产的房地产的义务，费用从其与委托人的约定。未约定的，由受托人承担。参照中国人民银行的规定，对于作为信托财产的房地产的维修、保养费用的承担应在信托合同中约定，但该规定未对未约定的情况加以规范，这不利于信托财产的维修和保养。在信托合同对维修和保养费用未约定的，应由受托人承担。因为受托人根据信托合同享有报酬取得权，而该报酬主要是管理费，所以受托人当然有义务维修、保养作为信托财产的房地产并承担该费用。而且从实际情况来看，由于信托财产在整个信托过程中都实际处于受托人的控制范围内，所以作为信托财产管理人的受托人也更便于对信托财产进行维修，保养。(3) 如作为信托财产的房地产上已有保险，受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人。因为当房地产作为信托财产被信托出去后，该项财产就独立于委托人的财产，如果收取保费人仍为委托人的话，一旦发生理赔，该款就直接回到了委托人处。这变相地违背了信托法关于信托财产独立的规定，违背了信托目的的实现，将直接导致受托人对受益人的履行不能，导致整个信托法律关系的破坏。所以，为了保证信托法律关系的稳定、有效,受托人有义务督促委托人必须在名义上将收取保费人改为受托人，委托人也必须履行更改收取保费人的义务。 第三，我国《信托法》中未明确规定房地产成为信托财产后的税费的负担者。对此应从委托人与受托人的约定，未约定的，由受益人承担。参照中国人民银行的规定，对于作为信托财产的房地产的税费的承担应在信托合同中约定，但该规定对未约定的情况未作规范，笔者认为在未约定时应由信托财产承担，具体表现为由受益人承担，但应以受益人得到的信托利益为限。因为信托利益是指在信托期间受托人管理信托财产和处分信托事务所产生的源自信托财产的一切利益，包括信托财产本身。根据我国《信托法》第三十七条“受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务，以信托财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托财产享有优先受偿的权利”之规定，房地产税应该属于处理信托事务所支出的费用由信托财产承担。在实际操作中，就表现为由受益人承担，但应以其得到的信托利益为限，因为委托人和受托人不能未经同意为受益人设定义务。基于上述理由,在房地产作为信托财产后的税费负担首先应从委托人与受托人的约定，无约定的，由受益人承担，但以其得到的信托利益为限。事实上，即使双方约定该费用由受托人承担，也是指的以信托财产承担，而不是由受托人自己承担。因为在信托法律关系中受托人虽然名义上是作为信托财产的房地产的所有人，实际上受托人除了依信托合同享有取得报酬权外并不能从该房地产中取得其它利益，具体见我国《信托法》第二十六条“受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人违反前款规定，利用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产”之规定。所以，根据民法权利与义务一致原则，受托人不能从作为信托财产的房地产中取得利益，自然也就不应负担该信托财产上的税费。（感谢朋友卢晓亮的回答！）
② 房地产信托投资基金 涉及到哪些法律法规和相关政策 万分感谢。
信托法，信托公司管理办法，和工商税务有关的法律，还要看地方政策，这个就要你自己去问了。
③ 房地产信托是指什么
说全面一点：房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上专的拥有者将该房地属产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
其实现在房地产信托风险有点高了，从去年开始，房地产信托违约事件时有所闻，这时候再投资房地产信托是不明智的。建议你投资其它信托产品吧。
④ 什么是房地产信托投融资实务及典型案例
《房地产信托投融资实务及典型案例》着重介绍最新的、实战型的房地产信托操作版模式，权以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。《房地产信托投融资实务及典型案例》直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述十经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。
⑤ 房地产信托是什么
房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财的优势，通过实施信托计划筹集资回金。用于房地产开发答项目，为委托人获取一定的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
⑥ 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的
牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前产品抵押物折扣率45%以上就很版难权销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等
⑦ 什么是房地产信托
房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房版地产委托给权信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
⑧ 房地产信托与房地产信贷的区别
房地产信托指来房地产法律上或源契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。房地产信贷也称信用，也可以理解为融资，是指贷款人在一定期限内将一定数量的货币（或商品）贷放给借款人，借款人则在双方约定的期限内加以运用，期限届满时，借款人应将原来借入的货币（或称资本金）或商品，连同利息，一并偿还给贷款人的经济行为。信贷的特点主要有二：一是有借有还，到期偿还；二是借款人要付出借用货币（或商品）的代价，要向贷款人支付一定的利息
⑨ 房地产业信托融资方式的运作方法及步骤
关于“房地产业复信托融资制方式的运作方法及步骤”，既然是“信托”融资，那就可以在想象的空间内任意设计，只要别逾越了法律的边界就行．
其实，房地产“信托”融资的关键还是如何融资＋投资，融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金，投资可以通过贷款或股权等方式来进行，只要保证收益可得和风险可控就差不多了，具体操作起来可复杂也可简单．
这里，信托发挥了什么？？——还是老角色：导管。
如果真的有兴趣的话，请看看http://www.trustlaws.net/hotspot/Class.asp?ClassID=12&SpecialID= 这里有“房地产信托”的详细论述．