恒大融资红线

㈠ 12家房企9月底前提交降负债方案，具体的政策是什么

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解此次参加会议的房企包括12家。这2家房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。这次会议主要是融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”。

更重要的是，房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 同时，对未达标的企业，，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。上述政策可能将会从2021年1月1日起开始对全行业实施该政策。

㈡ 恒大先全国“七折”卖房，后“0元购”商铺，许家印为何这么缺钱

“折扣促销”一直是恒大最独特的“标签”。为了显示出抢占房地产市场的决心，恒大集团董事会主席徐家印于9月6日晚上亲自主持了集团营销会议，并宣布从9月7日至10月8日，恒大全国楼盘全线7折。许家印终于放大招了，恒大“全国七折卖房”，传递什么信号？

华创证券认为，计息债务的减少取决于房地产公司自身现金流的改善，因此偿债规模可以超过新的规模。但是对于长期依赖杠杆的房地产公司而言，短期内解决债务更加困难。因此，在现阶段，房地产公司可能更倾向于债务的库存管理。对于恒大而言，在内部寻求新的动力并大力追求具有高客户回报率的增长道路，因为其核心战略是高回报模式。

㈢ “三道红线”后房企普降档 “表外负债”风险犹存

“三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看起来是如此。

据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。

这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况可以得到一定程度的藏匿，这正是风险点所在。

一名长期投资港股内房股的人士告诉21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整很多东西的。他们是覆水难收，现在资金链紧也是必然现象，现实决定了目前的状况。”

积极降档求稳

从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。

据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，从而使得行业平均现金短债比优化10个基点至1.47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%。

“三道红线”对房企还是具有相当的约束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。

万科最终成功转档，根据万科2021年一季报，万科净负债率为15.5%，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。

万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期之中的事件。

但事实上，转档从来不是轻而易举的事情。

一名龙头房企的总部财务部人士李挺以其所在房企的情况分析称，房企当前“降负债”的招数无非就是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，也有在出售优质资产，同时还寄希望于薄利多销;现在还有限制奖金、小幅度裁员。我们现在连地都拿得很少，就想做点旧改，但也就慢慢推。”

但即便如此，最终成效都并不显著。李挺所说的这些招数，许多踩中“红线”的房企都在用，但最终红转黄也并非普遍情况。

例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截至今日，富力地产依然是三道红线全踩的房企。

中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也多次抛出降负债的目标，但截至2020年底，恒大的债务规模依然庞大。

根据公开数据，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，依然处于“红色档”。

警惕表外负债

房企的债务规模究竟有多大?

不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士都认为，实际上体现在财务报表的部分无法完整体现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即便房企决心很大，但投资者依然没有办法持乐观的态度。

“这一直就是一个风险点，只不过是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士表示。

华泰固收在一份研究报告中也指出，近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。

华泰固收同时强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。

“企业如果通过非并表公司来实现表外融资，意味着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率就不会体现在合并财务报表中。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的效果，使得公司表观的杠杆率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。

一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140.07亿元的收入，全年营收却缩水至104.12亿元，下半年不但没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10.19亿元下滑至1.17亿元。

禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，导致利润下滑，这种解释部分印证了投资者的疑虑。

正因为这种操作空间的存在，房企更应该更加具备行动力，驱动自身真正实现财务健康运营而非通过财务调节的技巧来实现转档。

协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者分析称，房地产开发商比较合适的方法是适当降低杠杆率、降低发展的速度，降低风险。“事实上真做起来不是那么容易，有市场的压力、股价的压力，也有很多的存量去处理。许多投资方已经尽量避开这种高风险的行业了。”

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㈤ 为什么恒大商票今年的价格高

融资量上不来、出票量大、融资期限加长是主要原因。往年出纸票时基本都6个月，而去年年底却出了大量一年期的商票，很多人不愿意持有这么长期限的商票，导致了流通环节利率的上升。

㈥ 恒大紧急辟谣资产重组事项，到底发生了什么

早在今年1月31日，恒大已经将第一批和第二批战略投资者700亿股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期一年，与第三批战略投资者的700亿股权增资一起，将期限延长至2021年1月31日。这1400亿元战略投资也是恒大史上规模最大的一次引进股权融资。

恒大与这批投资人签订的协议中，要保证在2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计约1650亿元。

如果在期限内没有完成重组，投资者不再延期，将有权在限期届满前两个月内，要求回购股权或者给予股权补偿。

所以恒大的资产重组是必然的事情，距离战略投资者的要求，期限只剩下4个月的时间，如果重组未能完成，恒大不仅要付出高额成本，还需要有足够的钱回购股权，这才是目前恒大所面临的头等大事。

㈦ 深圳和东莞的恒大融资票安全吗

恒大是中国出名的企业，融资应该比较安全，

㈧ 各位大神；请教一下，我前几天拿到恒大给的一张17万元的商兑汇票我如何能贴现出来。或者有人收这种商兑

我们收恒大的票，央企国企和其他上市公司的也收