万科西北旺信托

A. 房地产信托融资成本：有个做信托的跟我说成本是36%，有这么高吗

说不准，来这也是根据具源体项目来说的，一般性的房地产企业融资成本都在20%左右，好的企业如万科之类的可能不到10%，而对于某些风险较高的项目可能会达到28%，当然有的会收取一些其他的费用什么的，综合起来第一年的成本达到36%也有可能。还是要看具体的项目来说的，有可能你遇到的不是房地产信托，而是有限合伙基金。如果想做房地产融资，可以私信我。

B. 房地产信托50强有哪些

第 1 名：万科企业股份有限公司（2011年华润新国投信托、2012年渤海国际信托）
第 2 名：恒大地产集团（2012年四川信托、2012年中融信托、大业信托）
第 3 名：保利房地产（集团）股份有限公司（2012年浙商金汇信托）
第 4 名：大连万达集团股份有限公司（2012年大业信托、中融信托、长安信托）
第5 名：中国海外发展有限公司
第6 名：绿地控股集团有限公司
第 7 名：龙湖地产有限公司（2013年 中铁信托）
第 8 名：华润置地有限公司（2012年华润信托）
第 9 名：世茂房地产控股有限公司（2011年西部信托、渤海国际信托）
第 10 名：富力地产股份有限公司（2012年安信信托）
第 11名：碧桂园控股有限公司（2011年长安国际信托，2012年中铁信托）
第 12名：绿城房地产集团有限公司（2011年华润信托、平安信托，中海信托，五矿信
托，上海信托，2013年中航信托）
第 13 名：金地（集团）股份有限公司（2012年中信信托、华澳信托、爱建信托）
第 14 名：融创中国控股有限公司（2011年新华信托，中诚信托，2012年大业信托，兴
业信托，紫金信托）
第15 名：招商局地产控股股份有限公司
第 16 名：远洋地产控股有限公司（2011年中诚信托）
第 17名：佳兆业集团控股有限公司（2011年中诚信托、四川信托，2012年中融信托、
大业信托）
第 18 名：北京首都开发控股（集团）有限公司（2012年吉林信托）
第 19 名：新城控股集团有限公司（2012年中融信托）
第 20 名：华夏幸福基业股份有限公司（2012年中铁信托、新华信托，2013年东莞信
托）
第 21 名：金科地产集团股份有限公司（2011中诚信托）
第22 名：雅居乐地产控股有限公司
第 23 名：复地（集团）股份有限公司（2011中泰信托）
第 24 名：中信房地产股份有限公司（2011年长安信托）
第 25 名：融侨集团股份有限公司（2013年华润信托）
第26 名：建业住宅集团（中国）有限公司
第27 名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司
第28 名：天津住宅建设发展集团有限公司
第29 名：亿达集团有限公司
第30 名：江苏中南建设集团股份有限公司(外贸信托)
第31 名：路劲地产集团有限公司
第32 名：北京城建投资发展股份有限公司
第33 名：农工商房地产（集团）股份有限公司
第 34名：卓越置业集团有限公司（2011年华宝信托，中诚信托，2012年新华信托四川
信托）
第35 名：广州时代地产集团有限公司
第36 名：旭辉控股（集团）有限公司（外贸信托）
第 37 名：沿海绿色家园集团（2012年中泰信托，金谷信托）
第 38 名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司（2012柏瑞信托）
第39 名：上海城开（集团）有限公司
第 40 名：重庆协信控股（集团）有限公司（2012华润信托）
第 41 名：建发房地产集团有限公司（2011年厦门国际信托）
第 42 名：福建正荣集团有限公司（2013年中融信托，2012年建银信托）
第43 名：海亮地产控股集团有限公司
第44 名：禹洲地产股份有限公司
第 45 名：龙光地产控股有限公司（2012年中铁信托）
第 46 名：融信（福建）投资集团有限公司（2011年 华润信托 2012年长城信托，
2013年中融信托）
第 47 名：景瑞地产（集团）股份有限公司（2011年杭工商信托，2013年中建投信托）
第 48名：浙江佳源房地产集团有限公司（2011年中信信托，华润信托，2012年渤海国
际信托，浙金信托，2013年中融信托，爱建信托）
第 49 名：浙江昆仑置业集团有限公司（2011 2012 2013昆仑信托）
第50 名：上海三盛宏业投资集团
第 51名：荣盛房地产发展股份有限

C. 华润深国投信托有限公司的大事记

1994年，发起设立证券公司，培育目前国内最大的综合性券商之一——国信证券；
1995年，与美国沃尔玛公司合资成立“深圳沃尔玛珠江百货有限公司”，成为全球商业巨鳄沃尔玛进入中国的引路人；
2004年，发行国内第一支开放式证券投资信托计划——深国投·赤子之心（中国）集合资金信托，后被业界广泛复制，并被称为“深圳模式”或“深国投模式”。
2005年12月，设计并实施了国内第一只股权分置改革集合财产计划——深国投·农产品股权分置改革集合财产信托计划,开创上市公司股权激励先河。
2006年3月，设计并实施了国内第一只限制性股票激励计划——深国投·万科首期限制性股票激励计划，在限制性股票激励领域一支独秀。
2006年10月， 发行了第一只企业现金流资产证券化信托计划，首创企业日常经营收入与信托计划利益捆绑的融资模式。
2009年4月，成立四川都江堰重建信托计划，积极参与四川灾后重建，并将公司自身享有的超过信托计划基准收益部分10%的收益以全体受益人的名义捐赠成立“华润信托·爱心传递梦想中心”，项目已顺利结束并产生良好的社会效应。
2009年6月，与中国工商银行深圳分行合作，在国内率先设立外币融资类信托理财系列产品，并获得深圳金融创新奖。
2009年11月，率先开发第一个组合基金信托产品系列——“托付宝TOF”， 依托强大的数据库及管理经验，开创公司主动管理的证券信托产品的全新模式。
2009年底，发布第一个中国对冲基金指数——“晨星中国·华润信托中国对冲基金指数”（简称“MCRI”），成为国内首个反映阳光私募行业的基准业绩指数。
2011年5月， 率先成立零售业地产发展基金——华润信托·银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划，信托计划资金规模达20亿元。
2011年12月，发行了国内首支煤炭资源整合并购基金——华润信托·民生能源投资基金项目集合资金信托计划。该产品在矿产资源基金领域迅速建立了领先的行业品牌和口碑。

D. 再谈信托到底是公募还是私募

有时有业内朋友问到“信托是公募还是私募？”。
而更多的时候是有人坚信“信托是公募！”，他们给出的一个理由是许多信托的股东是国有企业，信托公司可以做广告，可以与银行合作。
但我长期来坚持认为：虽然信托产品有一些公募的特性，但其是私募产品“，我也同意公募产品必须要满足以下三个条件：能够做广告，能够像股票一样在二级市场流通，而面对的则是小额的投资人。很明显信托是私募产品。
事实上，我一直认为“广义来看，信托是私募的一个组成部分或一份子“。
与此同时，许多人包括专业人士对募募和公众企业及相关概念非常模糊；譬如他们认为“公募的就是国有的，私募的就是私有的”；这是一个非常大的误解，我这里归纳总结几点：
1．公募的，不一定是国有的；反而很多是私人的；譬如上市公司股票大部分应该是在私人拥有。
2．私募的，不一定是私人的；反而很多是国有的；譬如我国的许多创业投资基金的投资者是政府出资或国有企业投资。
如果理解了以上2点，那对下面2点也应该理解了。
3．国有的，不一定是公众的；
4．民营的，不一定是私募的；张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产投资基金实务〉等六部房地产专著。

E. 关于信托类型的疑问~！

首先你的四种分类方式是不对的，不属于同一种分类科目。
1.投资的形式分贷款类，权益类，夹层类（贷款和权益两种形式共同使用）
权益类其实按照权益性质又可以分为两种，一种即是你所提到的股权投资+溢价回购的形式，这种是债性的权益投资，性质上是属于债，但操作上是利用了股权的形式而已。还有一种就是直接的股权投资，与项目公司同股同权，享受超额收益的，这类产品信托做的比较少，对融资人的资质要求，及项目地要求非常高，且设定了浮动收益，不约定具体利息，对投资者而言会有一定风险的。最近有个万科张江的项目，上国投在做的，你可以去了解一下。
2.不动产对应的是动产信托，狭义上理解，不动产信托就是房地产信托，因为信托不动产这类主要是涉及房地产，但实质上，能称得上是不动产指的是土地及附着于土地的改良物，这里不仅包括，房屋在建工程，也包括土地本身，土地上的植被（林业等），土地下的矿产资源等。但目前由于政策限制，信托还不能从事于投资标的为土地一级开发，林业林权等，因此常见的不动产信托除了房地产，就是矿类。取得收益的方式，如1所示，一个就是债权，约定的利息，一个就是投资的收益。主要是看信托根据项目的情况而定。
动产信托则是指投资标的动产以外的信托，比如股票，应收账款，生产设备等等。
3.融资租赁信托目前确实非常少，因为信托比较看重标的物的变现能力，且处置设备的能力资源较差，因此导致标的物的流动性在管理上存在风险敞口，术业有专攻，因此，基本信托都不会去做，主要就是租赁反售的形式，性质上也是债类，主要形式是根据承租人的要求，先购买承租人需要的设备，然后租赁给承租人，到期由承租人本金和利息的价格溢价回购，主要是长期为生产型企业调转资金的，这样企业就可以提前用到设备，发挥效能，提高利润。

F. 万科为什么越来越像一个房地产基金

万科基本上开始学习铁狮门和凯雷的房地产信托基金，可以获得较高的流动性；还有类似KKR，黑石的高杠杆获得更多的回报。

G. 发行房地产信托中的条件，其中4、3、2、1分别是什么含义

4代表四证，即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建版筑工程施工许可证，也有五权证的，即预售证：商品房预售许可证。3代表30%开发商自有资金投入，2代表二级资质。至于1，倒是没有听说呢。不过现在银行对开发贷的审核放宽了，可以考虑银行渠道

H. 恒大、碧桂园、万科、保利房地产的融资方式和产品区域

这个问题，您咨询我，咨询错人了。

你上面说的四家公司，没有一个是归我管的，他们的融资方式，我只通能过他们的上市年报来看。

I. 信托可以做私募PE的LP吗如果可以,那么PE投了项目之后,如果项目上市,这个应该是有障碍的吧

1.信托可以做私募的LP吗？
目前肯定不可以。
①监管层面：2008年的《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》中证监会规定了企业ipo之前股东中不能有信托计划，但没有对PE的LP是否是信托计划予以规定，就从字面上来说，这个方案本身是有可行性的。但是，由于PE投资具备高度的不确定性，因此监管部门就监管的角度是不允许IPO之前PE背后有信托计划的，并由银监会直接监控，所有此类信托计划不予报批。但目前中信信托，平安信托等从2011年开始就设立了相关的GP，在等待政策开放。
②信托层面：集合信托计划由于有隐形的兑付要求，基本都是以债性的项目为主，股性的项目也是自有一些交易对手非常强大，比如万科等，的房地产类较为常见，且此类项目容易测算回报率，回报率相对稳定，期限相对固定，与PE所对应的高回报高风险不对应，因此就信托本身而言他也不会对外接此类工作。也较少信托会有此类的创新业务部门。再者，如监管对其打开，信托对交易对手的选择也会非常严厉，一般他们自己设立GP为主，不会采用外部的GP，一个强大的GP肯定是有募集能力的，需要找寻信托做募集的，通常而言募集能力非常有限，GP本身实力一般不会太强。因此信托本身选择和这样的机构合作的可能性就非常小。
③类似项目：近来由于信托业的火暴，不少PE也转型做固定收益类的有限合伙，有的通过合伙制企业嵌套在信托里，即FOT（信托计划都为单一信托，信托公司不承担事实风险，有一定可能性误导客户）；也有通过信托嵌套在合伙制私募基金里，即TOF，（金谷信托，之前与其股东信达资产旗下的投资公司有过此类型的产品）。这两者的形式由于很大程度上误导了客户，最终还是要信托承担责任，因此此类业务只要涉及到募集，做集合的，不管是FOT，TOF一律叫停。

2.有什么好的解决处理办法？
民营的PE要通过信托募资这个念头还是早点打消吧，体制是不允许贵族和平民联姻，这样的例子在中国金融市场数不胜数。即便你们联姻了，你们的孩子能否到这个世界上还是困难重重，有这个精力和时间对付这样的事情，不如采用更为按部就班的方式做好PE。
如今的PE业经过了发芽到全面PE，同时IPO的低迷，与PE的时间周期来看，目前做PE确实有较好的前景，好多之前的PE都要谋求退出，现在新的PE都可以以较低的价格购买到一些经过三五年培养的优质企业。就募集的角度而言，PE本身为私募，是对特定人群的，这就要求GP本身的管理者具备一定的知名度，（这也是为什么薛老汉等人，用微博等工具加强自己知名度的原因之一），管理合伙人能依赖自己良好的投资业绩和知名度引来资金，这是最常规的。
如果一个PE不具备上述能力，那么本身他就是属于风险较高，且不确定性较强的PE，但也不是不具备募集的可能。最好的方式就是联姻一些民间的第三方理财。以GP配股的形式找到这些募集能力非常强的人，让其不仅享受到募集期内的固定财务顾问费用，更让其与GP的成长连体，这个方式是可以尝试的。（其实红杉资本前期募集资金也是依赖于诺亚财富这个第三方理财的）。只不过现在单纯的代销给第三方的动力是不够的，因此配股的方式是有效的刺激其为PE募集的动力。

J. 万科h股股价有没有做信托

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