支撑社会融资

① 经济增长与结构再平衡的内容有哪些

现在结构失衡问题，突出的是房地产过剩、杠杆率过高，这几个因素都和投资过度、过度的信贷扩张有关系，要解决这方面的问题，也要通过相关的财政政策、货币政策和政府的一系列政策调整才能解决。

最近一个时期经济增长一直在持续的走软和下行。国际金融危机时期，因为出口的大幅度下滑，实行了宽松的货币政策和财政政策，在短期之内把下滑的经济拉上来。但是，大规模的刺激政策实际上对增长的效应并没有维持多长时间。

2010年第一季度经济回升到一个高点以后，接下来继续下行。同一时期，货币政策基本保持了宽松。金融危机时期，广义货币M2增长率大幅度上升，后来M2的增长率和GDP的增长率相比仍然保持了一个相当大的差距。最近一个时期，M2增长在12%、13%，但是GDP掉到了六点几，和这样一个GDP相比，在我看来，近一个时期的货币政策，实际上仍然是宽松的政策。

实际上，这样一个宽松的货币政策，并没有把经济增长率拉起。资本投入虽然保持了很高的增长，但是资本生产率在持续下降。资本的边际生产率在过去若干年下滑的非常严重。上世纪80年代到90年代，资本的边际生产率平均大约在0.5%左右，最近一个时期，降到了0.14%。反过来说，当年我们用两块钱的资本投入，可以带来一块钱的GDP的增长，现在是7块钱的资本投入才有一块钱的GDP增长。可以看到，资本的生产率下滑有多么严重。

通过计量经济模型对全要素生产率进行了测算，改革时期初期，全要素生产率在大部分时期保持了两个百分点以上的增长贡献，但是最近一个时期，由正转负。

② 银行支持科技创新有哪些“拦路虎”

银行支持科技创新有哪些“拦路虎”
推进创新型国家建设、加快经济结构转型升级是当前经济社会面临的第一要务。在此过程中，金融的功用尤为重要。作为经济活动的血脉，金融对推动科技创新、引导社会资源有效配置有导向、支撑与促进作用。如何从体制机制上消除金融服务“拦路虎”，促进我国经济由要素驱动、投资驱动向创新驱动转化，金融业有许多工作要做。
——亚夫
■我国高科技型企业普遍面临“融资难、融资贵”问题，相关金融约束已成为创新型经济发展的“拦路虎”。在当前以间接融资为主的金融格局下，充分挖掘和发挥银行体系的作用，推动相关机制体制改革，是我国科技金融发展需跨越的重要关坎。

■现阶段我国科技银行是以科技支行为主导，科技支行和科技小额贷款公司并存的模式。但无论是由商业银行设立的科技支行还是由民间资本发起的科技小额贷款公司距离科技银行的“理想模式”均存在较大差距，均不是真正意义上的科技银行。

■我国商业银行信贷品种相对于企业科技创新，可提供的融资手段少，并且在信贷品种、融资方式、结算服务等方面创新动力不足、方法不多。尤其对于中小企业科技创新，可供选择的信贷品种、融资手段少，信贷产品缺乏针对性。现有贷款审批流程难以满足中小企业贷款“软、小、频、急”的特点。
□李若愚
加快推进银行体系科技金融服务创新
2006年2月份国务院发布《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》开启了我国科技金融的快速发展期，科技金融服务创新明显加快。就银行体系来看，主要有以下方面：
1．科技支行加快建立
2007年，全国工商联向“两会”提交设立科技银行的提案，并建议在有条件的国家级高新技术园区进行试点。科技银行是指专为科技型中小企业提供融资服务的银行机构，其业务主要为高科技企业技术引进、技术研发、新产品试验推广等与科技创新有关的业务提供产品服务。美国的“硅谷银行”是科技银行成功的典型模式。我国科技银行的成立在参考美国“硅谷银行”模式基础上，结合了我国金融发展与金融体制的客观实际，采取了成立“科技支行”的方式。
2008年，在科技部、人民银行和银监会的共同推动下，省市地方科技部门积极与地方银监会和金融机构合作，推动国内商业银行设立为科技型企业提供金融服务的科技支行。自2009年1月成都设立全国首批两家科技支行以来，科技支行在全国范围内“遍地开花”，主流商业银行均已设立了科技支行。截至2013年年底，全国共成立科技支行60多家，江苏省是全国设立科技支行最多的省份。2011年11月，中美合资浦发硅谷银行成立，这是我国第一家拥有独立法人地位的科技银行。
为更好地向科技型中小企业提供服务，科技支行通常享受“一行两制”的特殊政策。针对科技型中小企业的特点，科技支行进行了多种金融创新。主要有：建立专门的银行贷款评审指标体系；引入科技专家进入银行贷款评审委员会；开办以知识产权质押贷款为主的多种金融产品和服务，创新了大量“弱担保、弱抵押”信贷产品；与风投机构、担保公司等其他金融机构合作，创新经营模式；探索建立单独的贷款风险容忍度和风险补偿机制。
2．科技小额贷款公司快速发展
自2008年银监会、人民银行启动建立小额贷款公司工作以来，全国部分地区相继开启科技小额贷款工作。2009年全国首家专门服务于科技型企业的小额贷款公司——天津科技小额贷款有限公司成立。2010年江苏开展科技类小额贷款公司试点。天津科技小额贷款公司只是以科技型中小企业为目标客户的小额贷款公司，不管是制度创新还是商业模式创新都十分有限。而江苏试点的科技小额贷款公司采取了“投贷结合”的新模式，突破了传统。
试点的科技小额贷款公司可以以不得高于公司资本净额30%的资金从事创业投资业务。自试点以来，截至2013年，江苏省共成立了50多家科技小贷公司，主要分布在国家级和省级的高新园区、省级以上的经济开发区、国家级大学科技园等。此外，北京、浙江、广东、河北等地区也积极开展科技小贷公司试点，或推动当地小贷公司向科技型中小企业发放贷款。
3．开展促进科技与金融结合的试点工作
2011年11月，科技部联合人民银行、银监会、证监会、保监会发布《关于确定首批开展促进科技和金融结合试点地区的通知》，确定北京中关村示范区、天津市、上海市、江苏省、浙江省“杭温湖甬”地区、安徽省合芜蚌自主创新综合实验区、武汉市、长沙高新区、广东省“广佛莞”地区、重庆市、成都高新区、绵阳市、关中-天水经济区（陕西）、大连市、青岛市、深圳市等16个地区为首批促进科技和金融结合试点地区。
试点地区开展了各种特色鲜明的金融产品和服务的创新，例如江苏省设立科技信贷增长风险补偿奖励专项基金、科技成果转化项目贷款风险补偿专项资金，成都高新区探索出由政府引导、民间基金积极参与，以及以企业股权融资、债权融资等为主体的新型融资模式，中关村国家自主创新示范区等地积极探索知识产权质押贷款，武汉市打造“科技创业投资+银行专项贷款”服务模式，上海市创新银保合作产品，推出“科技型中小企业履约保证保险贷款”等等。科技部统计数据显示，2013年全国16个试点地区共出台342项科技金融政策，上海、浙江等11个地区设立的科技金融专项资金总金额达32亿元，建立了多元化、多层次、多渠道的科技投融资体系。
2014年1月，科技部联合人民银行、银监会、证监会、保监会和知识产权局联合发布《关于大力推进体制机制创新扎实做好科技金融服务的意见》，提出加快推进科技和金融结合试点工作，适时启动第二批试点工作，将更多地区纳入试点范围。

银行体系支持科技创新面临哪些问题
1．银行体系支持科技创新存在“先天不足”
理论与经验均表明，资本市场对于技术创新的金融支持效率远高于信贷市场，这也是美国得以成为全球技术创新中心和工业革命领袖的重要原因。但长期以来，银行体系一直是我国金融体系的核心和主体，多层次资本市场体系的建立和完善、资本市场与信贷市场“相比肩”仍需假以时日。在我国现有金融体系下，银行信贷仍是社会融资的主体。
存量来看，截至2014年末，对实体经济发放的本外币贷款占社会融资规模存量的69%；流量来看，2014年银行本外币贷款占新增社会融资规模比重达61.6%。在现有金融体系下，广大科技型企业的外部融资很大程度上还是需要通过商业银行信贷的形式予以解决。
但商业银行稳健经营的原则与科技创新所存在的高风险特征间存在天然的矛盾，成为银行体系支持科技创新的制度性障碍。传统银行的经营模式为吸收储户存款与发放贷款。商业银行的资金来源主要是追求无风险、低收益的存款人的储蓄资金，因此在把这些无风险的储蓄资金，运用到具有鲜明“四高”特征（即高技术含量、高投入、高成长和高风险）的技术创新领域时，银行会非常谨慎。
实际上，各国监管机构对银行资产的安全性、流动性都提出了较为严格的监管要求。银行对所面临的风险具有比其他金融机构更低的社会容忍度，必须具备更审慎的经营策略，强调稳健经营，受到更为严格的监管约束，一般不愿意向高风险项目或高风险企业发放贷款。
对于我国商业银行而言，在严格的分业经营要求下，长期的经营惯性及制度缺陷使银行支持科技创新的动力更为不足。一是按照“分业经营”原则，商业银行除了吸收存款、发放贷款和从事一些中间业务外，不得进入投资银行业务经营领域。商业银行也因而无法承担科技投资的高风险，不具备相关专业人才。二是现有商业银行一直局限于成熟的传统产业运作，局限于传统产业领域客户的营销维护，对科技型企业和新兴产业的运行特点和规律往往缺乏了解。三是现有商业银行的贷款发放通常需要通过有形物质的抵押和企业担保来实现。但广大科技型企业的特征不符合银行对信贷服务对象的要求，例如，知识产权等“软资产”多、固定资产等传统实物抵押品少；中小企业多、大企业少，专业性强，不确定因素多等。银行传统的“贷大、贷集中”的客户授信主导发展模式并不适应科技型企业“小、散、专”的特点。
2．科技型中小企业成为银行体系的服务“盲点”
在我国现行银行体系中，提供科技贷款的金融机构有三类：科技银行以及正规银行体系中的商业银行和政策性银行。目前国内科技银行的实现形式为科技支行、具有独立法人资格的合资银行（浦发硅谷银行）及科技小额贷款公司。
从现实情况看，科技贷款仍存在较大缺口，尤其是中小高科技企业贷款需求难以得到满足。中小型商业银行由于自身专业性不够、风险控制能力不足等原因，在科技型中小企业科技贷款方面并没有发挥其应有的功能和作用。政策性银行由于金融资源和现有功能定位的限制以及经营上存在的固有缺陷，对科技型中小企业的科技贷款支持也相当有限。大型商业银行虽拥有大量过剩的金融资源，但由于其规模上的不适应和风险控制要求，其对科技型中小企业的科技贷款供给也极其有限。作为服务于科技型中小企业的专营机构，科技银行由于规模小、实力弱，难以弥补科技贷款的缺口。
3．政策性银行对创新支持力度不足
我国现有的三家政策性银行：农业发展银行、中国进出口银行、国家开发银行业务各有侧重，或多或少都提供一些支持科技创新的金融服务，但都没有专门服务于科技创新的市场定位，政策性银行在支持科技创新领域长期缺位。从职责和定位看，这三家银行服务科技创新属于顺带开展的“副业”，其业务中心、工作重心并不在此。
从实际业务开展情况看，对科技创新支持力度最大的国家开发银行截至2011年末科技贷款余额1416亿元，仅占其全部贷款余额的2.6%，科技贷款中，科技中小企业贷款仅占比11.7%。截至2011年底，中国进出口银行科技贷款余额为714.24亿元，占全部贷款余额比重仅为5.2%，科技贷款中，中小型科技企业贷款占比仅为6.9%。
4.缺乏真正意义上的科技银行
现阶段我国科技银行是以科技支行为主导，科技支行和科技小额贷款公司并存的模式。但无论是由商业银行设立的科技支行还是由民间资本发起的科技小额贷款公司距离科技银行的“理想模式”均存在较大差距，均不是真正意义上的科技银行。
我国科技支行发展存在以下问题：一是科技支行没有独立的法人地位，无法做到自主经营、自负盈亏，缺乏经营的自主性和灵活性。二是科技支行进行金融交易的信用基础完全源于母行，虽然有“一行两制”的政策，但科技支行在开展业务时仍然受到总行风险偏好程度、风险承受意愿和业绩考核制度等方面的限制。三是科技支行的风险控制机制与传统银行的风险控制机制并无太大差异，过度依赖有形抵押物和质押物的现象普遍存在，而无形的知识产权质押融资往往流于形式。四是科技支行提供的科技金融产品比较单一，科技贷款仍是最主要的经营模式，而且没能更好地迎合科技型企业融资需求的特点。五是当前科技支行存在行政色彩浓厚、政府干预过重等制约科技银行发展的异化问题。六是科技支行的员工是从现有员工中进行抽调，往往对高技术产业和企业的发展趋势和商业模式缺乏了解，缺乏高素质的专业人才。
作为唯一一家独立法人的科技银行、第一家真正意义上的科技银行，浦发硅谷银行规模小，注册资本仅10亿人民币，且业务受限，目前只能开展针对企业的在岸美元业务。科技小额贷款公司用于提供科技金融服务的资金来源于自有资本和同业拆借，放贷能力不强。
另外，受制于分业经营、分业监管的金融体制，我国目前发起的科技银行基本是债权型的经营模式，由于商业银行“不得向非银行金融机构和企业投资”，科技支行无法实现硅谷银行的“债权+股权”的盈利模式。而且我国目前风险投资市场刚刚起步，科技银行同风险投资缺乏联系。
5.商业银行产品和服务单一缺乏对创新支持的针对性
我国商业银行信贷品种相对于企业科技创新，可提供的融资手段少，并且在信贷品种、融资方式、结算服务等方面创新动力不足、方法不多。尤其是对于中小企业科技创新，可供选择的信贷品种、融资手段少，信贷产品缺乏针对性。现有贷款审批流程难以满足中小企业贷款“软、小、频、急”的特点。
当下，国内各家主流商业银行针对科技企业“轻资产、高成长”的特点，设计了应收账款质押、股权质押、知识产权质押、订单质押、出口退税质押、存货抵押、发票融资、应收租金保理、合同能源管理等一系列“弱担保”措施或金融产品。然而，由于银行内部激励和考核机制不到位，客户经理营销积极性不高，决策层也不愿承担更大风险。科技企业实际准入门槛并未降低，“强担保”仍然是各家银行对该类客户的主流担保方式。多数商业银行还是采用传统的抵押、担保方式，开展专利权凭证质押、知识产权质押等创新型业务的银行并不多。
6.科技创新的信用增进机制薄弱
对于科技型中小企业贷款风险和收益的不对称问题，可通过抵押和担保等信用增进方式来解决。目前银行对科技企业发放贷款时，抵押物仍以土地、厂房为主，知识产权质押贷款、库存商品抵押贷款等抵质押方式由于抵押物的流动性限制，其发放规模有限。据报道，在我国拥有的163万项专利中，近十年来只有682项获得了银行质押融资，不到总数的0.05%，融资总额不到50亿元人民币。
从国际经验看，信用担保机制通常由政府设立而不采用商业性担保机制。因为政府信用远高于商业性担保公司，以政府为主设立的信用担保机制不仅可以与银行共担风险，还可以降低企业融资成本。但我国以商业性担保为主流，截至2013年末，我国融资性担保法人机构中国有控股占比23.5%，民营及外资控股分别占比23.5%和76.5%。商业性担保公司要求的3%至5%的担保费率大大增加了中小企业的融资成本。为规避风险，商业性担保公司通常还会提出反担保要求，并要求贷款客户缴纳保证金和风险准备金，更加重了企业负担。

从体制机制着手推动银行体系服务科技创新
1.引导商业银行推进科技信贷产品和服务模式创新，加大科技贷款投放力度
在当前信贷规模总体偏紧、银行风险防控和责任压力较大的监管环境下，可借鉴国家对于“三农”和小微企业信贷支持的政策，对科技贷款投放给予一定的政策倾斜。例如，给予贴息、要求“两个不低于”，实行差别存款准备金率、放宽拨备政策、优先实现科技信贷证券化等。
鼓励商业银行丰富科技信贷产品体系、创新科技金融服务模式。在有效防范风险的前提下，支持银行业金融机构与创业投资、证券、保险、信托等机构合作，创新交叉性金融产品。全面推动符合科技企业特点的金融产品创新，逐步扩大仓单、订单、应收账款、产业链融资以及股权质押贷款的规模。鼓励银行业金融机构开展还款方式创新，开发和完善适合科技企业融资需求特点的授信模式。积极向科技企业提供开户、结算、融资、理财、咨询、现金管理、国际业务等一站式、系统化的金融服务。
放开银行与风险投资机构合作模式上的限制。目前我国商业银行与风险投资机构的合作模式还停留在较为粗糙的业务合作关系上，即银行与创投公司或私募机构的合作模式是“财务咨询+多方位的融资服务”，这种合作模式中银行所扮演的角色是财务顾问、项目推荐的代理人和资产的托管人等。如果放开我国商业银行与风险投资机构在合作模式上的限制，允许银行向风险投资机构进行投资或贷款，有利于二者实现有机融合。
发展支持科技活动的大型金融控股公司，例如，由商业银行参股设立参与投资银行业务、风险投资业务的子公司，在规避“分业经营”原则的情况下，以多种创造性方式为处于起步阶段的新兴产业提供资金，发挥综合性金融服务平台的作用。可以适当放松银行设立或参股服务于新兴产业的新金融组织，如对商业银行设立专门投资于战略新兴产业投资基金或风险投资基金、金融租赁公司，如符合现有准入标准，可加快审批进度，实现优先准入，甚至可在现有准入标准基础上适当放宽条件。
2.探索建立专业政策性银行的可行性与发展模式
由于科学技术具有很强的正外部性，需要有肩负历史责任，不求短期回报，甘愿承担风险以支持科技型中小企业成长的金融机构出现，这正是政策性金融的题中之意。韩国在60年的时间内迅速发展成为世界前十的产业大国，这与政策性金融扶持到位密切相关。可借鉴韩国的经验，对分散于多个部门的财政性投入资金进行统筹集成，探索设立专门支持创新的政策性银行。该政策性银行直接贷款给科技型中小企业，也可为其提供信用担保和贴息，也可为创业风险投资提供贷款，以产生示范效应，发挥四两拨千斤的作用。
3.创建专业化的科技银行专门支持科技创新型企业融资
建立科技银行，既可以为完全商业化、产业化的科技资源提供有针对性、有效率的金融服务，又可以最大限度地调动社会资源投入到科技创新领域，还可以为政府财政投入以及完全市场化的民间资本投入找到衔接平台。从长远看，我国未来建立独立性科技银行的目标模式是美国硅谷银行模式。为此，应当认真借鉴和学习美国硅谷银行的主要做法和成功经验，在此基础上，结合我国基本国情，培育和建立市场化、专业化、本地化、互动性、独立性的科技银行，在积累经验的基础上，随着国家政策的调整和经营环境的改善，逐步创建专业化的科技银行。
专业化的科技银行应是具有独立法人地位的银行。在实际操作中，有三种设立途径。
一是由商业银行牵头发起，其他投资者参与的方式新发组建股份制科技银行。相关立法部门、银行监管部门应及时制定专门的《科技银行法》、《科技银行管理办法》等法律规章，来规范科技银行的运营。国家应出台政策，对设立科技银行在注册资本、资金来源、业务范围等方面给予必要的扶持，尤其是允许科技银行从事股权投资等创新性金融业务。为使科技银行的投资主体多元化，要鼓励社会资本参股科技银行，如引进国外战略投资者、鼓励国内民间资本参与科技银行的创建等，以完善科技银行的组织构架。
二是商业银行科技支行转型为独立的科技银行。随着现有的科技支行科技贷款业务的不断扩大，风险控制能力提高，并逐渐开发出了较为成熟的盈利模式，科技支行可从原商业银行中分离出来，设立科技银行，即由科技支行转化为独立的科技银行。可考虑将全国范围内的具有科技银行属性的中小商业银行或科技支行合并重组。国家金融管理部门有必要尽快出台相关政策，在牌照申请、机构设置、资本要求等方面给予扶持。
三是鼓励民间资本设立专业化科技银行。目前国家已逐步放开民营资本参与设立商业银行的限制，未来应积极推动更多的社会资本设立专业化程度高的中小型科技银行，通过制度改革释放社会资本在科技信贷管理、资产风险控制等方面的创新活力。
4.积极发展为科技创新服务的非银行金融机构和组织
金融租赁公司、科技小额贷款公司是主要的服务科技创新的非银行金融机构。应鼓励符合条件的小额贷款公司、金融租赁公司通过开展资产证券化、发行债券等方式融资。提高科技小额贷款公司的区域适应性，逐步推进科技小额贷款公司的试点工作，将该模式向经济金融发达区域进行推广。加强科技小额贷款公司创业投资机构的合作交流，增加其抵御风险的能力。合理提高科技小额贷款公司的杠杆率，增加资金供应能力。政府应出台关于科技小额贷款公司的优惠政策，设立风险准备金，促进其可持续发展。
5.以政府为主体，完善科技创新型企业的贷款风险分担机制与信用担保机制
完善科技创新型企业的贷款风险分担机制方面：一是鼓励地方各级政府建立科技型中小企业贷款风险补偿基金，通过科技贷款贴息，完善信贷风险分担机制；二是建立针对中小企业技术创新的政策性保险机构。政策性保险机构的资金来源主要是政府财政拨款，吸引其他资金的参股，保险的对象是技术创新的中小企业。
构建国家层面的信用担保框架，引导省市政府尽快建立政府主导的科技型中小企业信用担保机制。政府可成立专门的担保公司或出资设立担保基金来为科技型中小企业融资提供担保服务。通过将有限的财政资金集中起来，设立不以营利为目的的信用担保机制，使信用担保回归政策性使命。我国现有的高新技术担保体系实际上主要以地方出资为主，存在担保层级低、覆盖面窄、担保资金总量不足的问题，与市场体制对高新技术担保的要求还有一定距离。完善我国科技创新担保体系，还需要建立中央和地方共同出资的担保机制。
（作者单位：国家信息中心）

③ 社会融资规模为何下降

相关研究员温彬认为，社会融资规模增速放缓主要原因是委托贷款、信托贷款等表外融内资较前几年容有了较大回落，这也与加强监管引起信用环境的紧缩有关，表外的这些融资需求，短期内表内信贷又难以承接，资本市场也难以消化，进而导致部分企业资金链收紧，以及一些信用债发行困难，因此出现信用偏紧的状况。

值得注意的是，今年7月起，人民银行完善社会融资规模统计方法，将“存款类金融机构资产支持证券”和“贷款核销”纳入社会融资规模统计，在“其他融资”项下反映。“此项调整对社会融资规模数据起到了一定的支撑作用

④ 房地产面向社会融资有什么规定吗

深入解读房地产融资渠道及具体处理方式

近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。

当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。

⑤ 融资方式所占比例

随着体制改革的进一步深化，国民经济的流程和运行结构发生了重大的变化，主要表现在：
（1）国民收入分配格局中，国家财政参加国民收入分配的比重从1978年的30.9%下降到1997年11.5%，从生产建设型财政逐步转变为举债和吃饭型财政，而同时国民收入分配向企业和个人倾斜的趋势不断加强，导致财政配置资源的能力下降。（见表1）

（2）在金融与企业的关系中，金融由原先作为财政的“出纳”转向逐渐独立，并担当企业融资中介，通过“居民储蓄存款ü银行贷款给企业ü形成企业的负债资产”这样的间接融资方式成为社会投融资的主渠道，政府则从过去的对信贷规模和利率的严格控制转到现在的通过存款准备金率 、再贴现率和利率等金融杠杆来调节社会资金配置。由直接影响和决定着企业资产负债结构的固定资本投资来源结构来看，银行贷款的比重逐年提高，特别是1985年“拨改贷”全面推开后，国有企业的大部分固定资产投资和几乎所有流动资金都依靠信贷资金。（见表2）

从表2中可以看出，1980年以后信贷资金占企业固定投资来源的比重始终在23%以上，而自筹资金中也有一部分事实上来源于信贷资金。这样，在经济运行中便形成以银行间接融资为主导的融资方式，而成为一种以社会资金为支撑、国家银行集中借贷、国家办企业的“借贷型经济”，表现出货币计划经济的特征。

国民收入分配结构转变（%）

1980 1985 1990 1995 1996
政府 29 27 23 11 10
企业 6 7 8 28 29
居民 65 66 69 61 61
摘自 “1997中国经济形势分析与预测”

表2 国有企业固定资产投资来源（%）
1981年 1985年 1990年 1994年 1995年 1996年
投资总额 100 100 100 100 100 100
国家预算收入 38. 6 23. 98 13. 20 4.93 5.00 4.62
国内贷款 13.6 23.04 23.62 25.46 23.66 23.65
利用外资 5. 4 5.27 9. 11 7.11 7.89 6.73
自筹资金及其他 42.4 47.71 54.06 62.51 63.45 6 65.00
摘自：1997年＂中国统计年鉴＂

⑥ 社会融资规模下降说明什么

1.民间借贷的规范
2.小额公司，担保公司，P2P模式公司的大力发展
3.银行融资业务的规范
4.投资内者预期回报的降低
从长容期角度来说收益最大的是中小企业，对于中小企业的融资环境有极大的促进作用，改善中小企业的生存环境，为社会发展带来积极影响，打破国企独大局面。