A. 关于沈阳新出台的二手房交易政策
房产交易：沈阳市人民政府关于进一步活跃房地产市场的若干意见2008年11月11日
为全面贯彻落实科学发展观，完善对房地产市场的宏观调控，合理引导住房消费与住房开发建设，活跃房地产市场，保持我市房地产市场健康、平稳、可持续发展的良好态势，结合我市实际，现就进一步活跃房地产市场提出若干意见如下：
一、给予税费优惠。
个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收。
个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%收取；购买10000元/平方米以下住房缴纳1.5%的契税。
二、实行购房补贴。继续执行市财政局、房产局联合颁发的《关于办理房交会期间个人购买普通住房实行补助政策的具体实施办法》（沈财农税〔2003〕408号）所规定的购房补贴政策。
个人购买商品房缴纳专项维修基金，按现行标准的75％收取，交款时点为购房人办理房屋登记手续前。
个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押（或预告）登记手续费、个人购买普通住房查档证明费减半收取。
三、调整公积金贷款政策。职工单方正常足额缴存住房公积金的，贷款最高金额上限由15万元上调至20万元；职工夫妻双方正常足额缴存住房公积金的，贷款金额上限由25万元上调至40万元。商品房贷款最长年限由25年延长到30年，存量房贷款最长年限由15年延长到20年。对男方年满50周岁，女方年满45周岁，连续缴存公积金3年以上（含3年），并继续足额缴存公积金且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁，调整为男65周岁、女60周岁。住房公积金贷款购买商品房最低首付款比例调整为不低于购房总价款的20%。
对于已经缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的，在其再次购买住房时，可按有关政策申请住房公积金贷款，并享受购买首套住房的贷款政策。
四、鼓励改善性购房。对人均住房建筑面积未达到我市标准（2008年购房执行2007年人均27.01平方米标准；2009年购房执行2008年人均标准）、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭，或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。
五、保护购房者利益。房地产开发企业自主的向社会承诺房价，开发企业要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。
六、实行经济适用住房货币化补贴。按照国家有关规定，对符合经济适用住房政策的，政府采取货币补贴的方式，由其自行购买住房。购房者凭购房的有效凭证向政府申领补贴。具体办法另行颁布。
七、做强房地产经济。继续举办辐射沈阳经济区的四季房交会，充分发挥其品牌效应，打造市民选房、购房的便捷平台，为开发企业提供推介产品的商机，达到发展房地产经济、惠及百姓的目的。
继续做强县域房地产市场。通过危旧房改造、村屯改造、城镇基础设施建设，加速县域房地产市场发展。农民购买达到一定标准的城镇住房，取得《房屋所有权证》后，可将本人、配偶、未婚子女和在同一居住地老人的户口，迁移到房屋所在地。
八、鼓励定价开发。鼓励开发企业依法依规定向、定价开发建设中低价位、中小户型的商品住房。
九、采取净地（期地）方式出让土地。只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府（含开发区管委会，下同）或原用地单位签订拆迁承包协议（或补偿协议），在相关区政府（含开发区管委会）处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下，可提前实施土地出让。
十、改变单一的拍卖供地方式。对可用于开发的经营性用地，采取灵活的供地方式，即可以通过招标、拍卖、挂牌3种方式进行出让。
十一、分块出让、分期付款、分割发证。对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让。对正在拆迁的项目，根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证。
十二、适当降低滞纳金收取比例。对土地已经成交且需年底之前交清地价款的，如在此前产生了滞纳金，且不是由于开发企业自身原因造成的，只要在2008年年底前交清全部地价款，滞纳金可适当下调。
十三、适当降低出让项目首付款比例。对土地成交额在5000万元以上的项目，成交款首付比例由现行的50%调整为35%（不低于5000万元）。土地成交额在5000万元以下（含5000万元）的，于成交日一次性付清。如有特殊情况，付款方式需报市土地价格评审委员会批准。（下转2版）
（上接1版，）
十四、因地制宜，适当调整容积率。依据城市规划，合理确定规划条件。在区位不挡光的前提下，可适当提高容积率。
十五、科学合理定价。结合我市房地产实际供需情况，科学合理确定土地出让底价，促进我市房地产市场供需两旺。
十六、减缓征收部分税负。对自开票房地产开发企业的企业所得税，实行按月核算、按季预缴、年度汇算。
房地产开发企业缴纳土地契税时，对配套费中的人防费、墙改基金和散装水泥基金3项费用合计49元/平方米部分，不再征收契税。同时，土地契税按《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定执行。
对购买期地的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
延长房地产开发企业契税缴税时间。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务征收机关办理纳税申报，但可在纳税义务发生日期90日后的次月15日内缴纳税款。
十七、坚持配套先行。进一步加大配套资金投入，对当年竣工入住需市政设施配套的，全部列入本年度小区配套计划。同时，投入专项资金，对拟成片出让的土地，先行市政基础设施配套。
十八、加强金融扶持。鼓励支持银企对接，积极开展银团贷款、融资租赁、集合信托、团购消费等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。指导相关企业通过股权质押等途径多渠道融资，增加有效信贷投放。
积极推进房地产抵押权登记工作。房地产项目单位领取《商品房预售许可证》后，未销售的房屋即可办理在建工程抵押权登记手续；在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
十九、做好事权下放。明确土地出让底价确定权限。市本级土地出让底价由市政府统一确定，各独立操作区及三环以外土地，出让底价由相关地区自行确定，但仍由市土地交易中心统一出让。
独立操作区土地征地拆迁成本审核权下放给各区、开发区，由各区、开发区按有关规定核算拆迁成本和土地收益，相关要件备齐后，向市财政局申请返还土地成本和土地净收益，市财政局按规定提取“三金”，并在一周内返还。
除城市总体规划权、分区规划和控详规划审批权外，独立操作区具体项目规划审批权下放给各区、开发区。
二十、强化招商服务。完善房地产项目规划方案的储备库，有计划、有步骤地开展招商引资工作。在具体工作中，由国土资源管理部门或土地储备机构负责，环保、文物等有关部门配合，在土地出让之前，完成土地的地质灾害危害性评估、压覆矿产资源评估、环境影响评价、环评报告评估和文物勘探工作。
二十一、暂停或降低相关收费。暂停收取新设立房地产开发企业的企业注册登记费、税务登记证工本费，暂停收取房地产开发企业的年检费；涉及房地产开发的考古勘探费、发掘费、人防工程拆迁补偿费等12项行政事业性收费按现行标准减半收取；涉及房地产开发的经营性收费按最低标准收取。加强对涉及房地产开发的各项收费管理，严禁各种形式的搭车收费。
二十二、营造竞争环境。坚持促进房地产项目早落地、早开工、早建设、早使用的原则，探索打破行业垄断的机制，切实做好与项目建设密切相关的供水、供气、供电、供热、消防、人防等基础设施配套工作。
二十三、创新审批服务机制。本着精简、高效原则，改革行政审批制度，审批业务全部进入行政审批服务中心。建立健全集中办公、并联审批、缺席默认、限时审结制度，取消所有不必要的审批要件，创建一流的审批服务制度。发改、国土、规划和环保等部门，在土地出让前，要明确宗地的产业规划、环境影响和土地规划条件。在土地出让后，依据出让条件，简化环保、国土、规划项目审批内容，确保房地产开发企业在取得净地后的1个月内具备开工建设条件。
二十四、完善房地产市场预警机制。加强对房地产行业发展的战略研究和市场走势分析，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场预警预报机制。同时，充分发挥行业协会作用，加强房地产开发企业与政府相关部门的沟通，积极引导和帮助企业提高竞争能力、抗风险能力和应对房地产市场变化的能力。
二十五、做好市场服务管理工作。市政府有关部门要为房地产市场的发展做好各项服务工作，创造良好的环境。市政府将加强对各相关职能部门的监督检查，对影响房地产市场发展的违规违纪行为，予以严肃处理。
本《意见》自11月1日起实施，执行至2009年12月31日。
附件：减半收取的行政事业性收费目录
1.考古勘探费、发掘费
2.人防工程质量监督费
3.人防工程拆迁补偿费
4.土地登记费
5.城市占道费
6.城市房屋拆迁管理费
7.存量住宅房屋转让手续费
8.存量非住宅房屋转让手续费
9.新建商品住宅房屋转让手续费
10.新建非住宅商品房转让手续费
11.住宅房屋登记手续费
12.非住宅房屋登记手续费 (2008沈阳二手房交易政策)沈阳25条新政策
B. 动产融资统一登记系统中的银行是什么意思
动产融资统一登记系统操作规则
第一章 总则
第一条 为规范在动产融资统一登记系统进行的动产权属登记与查询行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令〔2007〕第4号）等法律法规，制定本规则。
第二条 本规则适用于中国人民银行征信中心（以下简称征信中心）和中国人民银行征信分中心（以下简称征信分中心），以及在动产融资统一登记系统（以下简称登记系统）办理动产权属登记与查询业务的当事人。
第三条 本规则所指登记，是指权利人或其代理人根据法律法规规定或出于保护自身权利的需要，在登记系统将有关动产权属信息予以记载，并通过登记系统进行公示的行为。
第二章 用户
第四条 当事人在登记系统办理动产权属登记与查询业务，应当注册为登记系统的用户。办理登记的当事人在以下条款中也称为"发起登记的当事人"。
发起登记的当事人对登记内容的真实性、完整性和合法性负责。
第五条 登记系统的用户分为普通用户和常用户。
机构和个人可以注册为普通用户。普通用户是仅具有查询资格的用户。
机构可以注册为常用户。常用户是具有登记和查询资格的用户。申请机构通过其住所地的征信分中心身份审查后取得用户资格。
第六条 用户应当如实填写注册信息，注册信息发生变化的，用户应及时更新。
第七条 申请普通用户的机构或者个人可直接登录登记系统互联网页面进行注册。申请人点击"同意"按钮视为接受《动产融资统一登记系统用户服务协议》（以下简称《用户协议》）的约束。
第八条 申请常用户的机构应首先登录登记系统互联网页面填写注册信息，申请人点击"同意"按钮视为接受《用户协议》的约束。申请人完成在线注册后，应向征信分中心提交以下材料：
（一）机构的注册文件，具体指：
1、金融机构提供经营金融业务许可证和工商营业执照副本的复印件，并出示工商营业执照副本原件；
2、企业提供工商营业执照副本复印件并出示原件；
3、事业单位提供事业单位法人登记证复印件并出示原件；
4、其它机构提供注册管理部门颁发的注册登记证书复印件并出示原件；
（二）填写完整并签字盖章的常用户开通申请表；
（三）组织机构代码证书复印件，并出示原件；
（四）法定代表人或负责人的身份证件复印件；
（五）经办人的身份证件复印件，并出示原件；
（六）单位介绍信。
常用户为金融机构的，无需提交第（三）项所指材料。
上述的机构注册文件复印件、常用户开通申请表、组织机构代码证书复印件、单位介绍信应加盖公章。
第九条 征信分中心对常用户申请机构提交的申请资料进行审查，并在受理申请之日起3个工作日内将审查结果录入登记系统，并告知申请机构。
第十条 常用户在登记系统内设置用户管理员，用户管理员创建和管理本机构的操作员。操作员以用户管理员为其设定的登录名登录登记系统进行登记或查询。
操作员在登记系统的登记、查询等操作行为由其所在的机构负责。操作员在登记系统进行登记时，填表人是指发起登记的常用户机构。
第十一条 申请用户名称变更、用户密码重置、用户停用或注销的，当事人应当下载并填写相应的附表加盖公章后寄送至征信中心。
申请用户注册名称变更的，还应当提供名称变更前后的机构身份证明材料副本复印件和相关部门出具的名称变更证明复印件，并加盖公章。
对于审查通过的上述申请，征信中心自收到申请之日起3个工作日内办理完毕。
第三章 登记
第十二条 登记由融资合同双方当事人约定一方办理，或委托他人办理。委托他人办理登记的，受托人在完成登记后，应将相关登记证明编号、修改码等信息告知委托人。
第十三条 发起登记的当事人应如实登记动产权属信息，确保登记内容真实、完整、准确。
如因登记内容填写错误，导致登记不能查得或不能正确公示权利的，或因虚假或不实登记给他人造成损害的，由发起登记的当事人承担全部责任。
第十四条 登记系统支持应收账款质押登记、应收账款转让登记、租赁登记、所有权保留登记、租购登记、留置权登记、存货/仓单质押登记、保证金质押登记、动产信托登记等业务类型。
发起登记的当事人应按照交易相关的动产权属的性质选择相应的业务类型进行登记。
第十五条 当事人就动产权属初次进行登记的，应选择初始登记，登记内容包括融资合同当事人信息、标的物信息、登记期限等。
发起登记的当事人可以按照融资合同内容对标的物信息进行具体描述或概括描述，但应达到可以识别标的物的程度。
发起登记的当事人可以根据权利公示需要自行选择登记期限，期限范围是1至30年。
第十六条 登记内容存在遗漏、错误等情形或登记内容发生变化的，发起登记的当事人应当办理变更登记。
对初始登记进行变更的，应当输入该初始登记编号与修改码。
变更登记后，变更登记证明载明的登记信息是该次变更登记后相关动产权属的最新状况。
登记已经被注销或登记期限届满的，不能进行变更。
第十七条 在登记到期前90天内，可以申请展期登记。登记期限届满未展期的，登记不再对外提供查询。
用户可进行多次展期，但每次展期期限不得超过30年。
第十八条 相关权利人或利害关系人对登记有异议的，可以和发起登记的当事人协商，要求变更或注销有关登记。协商不成的，可以申请异议登记。
相关权利人或利害关系人进行异议登记，应当注册为登记系统用户。
第十九条 登记期限未届满，但登记记载的有关动产权属已消灭的，登记用户应进行注销登记。
登记期限届满前注销，且剩余登记期限长于180天的，该登记将继续对外提供查询180天；剩余登记期限不足180天的，该登记在剩余登记期限内继续对外提供查询。
第二十条 对有多个权利人的登记进行变更、展期和注销时，应输入授权该次登记的权利人名称。
授权该次登记的权利人是登记系统中所指的授权人。
第二十一条 登记系统为录入信息要素齐备、格式符合要求的登记分配唯一的登记证明编号，记录登记时间，并生成含有登记时间及登记证明编号的登记文件。
第二十二条 经当事人申请，征信中心根据生效的法院裁判及仲裁机构裁决，撤销相关登记。
申请撤销登记，当事人应将以下材料寄送至征信中心：
（一）填写完整的撤销登记申请表；
（二）申请人身份证明材料复印件；
（三）生效法院裁判或仲裁机构裁决的复印件。
申请人是个人的，上述材料（一）应由申请人签字；申请人是机构的，上述材料应加盖公章。
对审查通过的撤销登记申请，征信中心在收到申请的3个工作日内撤销相关登记。
第四章 查询
第二十三条 本规则所指查询，是指相关动产权属的权利人或利害关系人在登记系统通过检索获得动产权属登记信息的行为。
第二十四条 查询人可通过资金融入方名称、留置权人名称、受托人名称、登记证明编号、租赁财产唯一标识码等检索标准在登记系统查询有关登记信息。
第二十五条 为保证查询结果的准确性，查询人在使用登记系统进行查询时，应输入准确、完整的检索信息。
登记系统出具与查询条件相匹配的查询结果。查询结果包括查询报告和查询证明。
第二十六条 本规则所指证明验证，是指任何机构和个人通过登记证明编号或查询证明编号在登记系统对登记文件和查询证明进行验证。
第二十七条 任何机构和个人均可在登记系统首页即可使用证明验证功能，无需登录登记系统或注册成为登记系统用户。
第五章 附则
第二十八条 在登记系统输入字母、数字和括号，均应在半角状态下进行。
第二十九条 登记系统提供7×24小时服务，维护时间除外。因系统维护和升级等原因暂停服务时，征信中心将在登记系统网页进行公告。
第三十条 办理应收账款质押和转让登记，用户应按照征信中心发布的经国务院价格主管部门确定的登记收费标准缴纳相关费用。
第三十一条 征信中心根据本规则制定与发布的有关登记指引是本规则的细化与补充，用户应遵守相关规定。
第三十二条 本规则由中国人民银行征信中心负责解释。
第三十三条 本规则自发布之日起实施。《中国人民银行征信中心应收账款质押登记操作规则》（2007年10月1日发布，2009年8月10日修订）、《中国人民银行征信中心融资租赁登记规则》（2009年7月20日发布）自本规则发布之日起同时废止。
C. 融资租赁初始登记时，可以选择最长的登记期限是多久
融资租赁公司注册不同地方登记期限选择不一样，有些地方可以选择长期，有些地方是30年，看是在哪里选择注册融资租赁公司。
D. 自贸区商业保理业务的具体规定有哪些
商业保理业务是指供应商与保理商通过签订保理协议，供应商将现在或将来的应收账款转让给保理商，从而获取融资，或获得保理商提供的分户管理、账款催收、坏账担保等服务。它是非银行机构从事的保理业务。
而从事商业保理业务的企业是指在自贸区内设立的内外资商业保理企业和兼营与主营业务有关的商业保理业务的内外资融资租赁公司。
一、设立商业保理公司的条件
1.企业投资者应具有经营商业保理业务或相关行业的经历。
2.企业的投资者应具备开展保理业务相应的资产规模和资金实力，有健全的公司治理结构和完善的风险内控制度，近期没有违规处罚记录。
3.企业在申请设立时，应当拥有两名以上具有金融领域管理经验且无不良信用记录的高级管理人员。
4.企业应当以公司形式设立。注册资本不低于5000万元人民币，且全部以货币形式出资。
5.有完善的内部控制制度，包括但不限于风险评估、业务流程操作、监控等制度。
6.兼营商业保理业务的融资租赁公司除满足上述条件外，还需符合融资租赁公司设立的规定。
二、商业保理的经营范围
1.进出口保理业务；
2.国内及离岸保理业务；
3.与商业保理相关的咨询服务；
4.经许可的其他相关业务。
融资租赁公司可申请兼营与主营业务有关的商业保理业务，即与租赁物及租赁客户有关的上述业务。但是，从事商业保理业务的企业不得从事下列活动：
1.吸收存款；
2.发放贷款或受托发放贷款；
3.专门从事或受托开展与商业保理无关的催收业务、讨债业务；
4.受托投资；
5.国家规定不得从事的其他活动。
三、商业保理公司设立程序
商业保理公司设立程序分为内资商业保理公司和外资商业保理公司两类。
1.内资商业保理公司设立程序。
新设从事商业保理业务的内资保理公司、已设立的内资融资租赁公司申请兼营与主营业务有关的商业保理业务的，向自贸区工商分局提出申请，自贸区工商分局征询自贸区管委会意见后办理注册登记手续。
2.外资商业保理公司设立程序。
（1）新设从事商业保理业务的外资保理公司，先向自贸区管委会提出申请，在取得自贸区管委会出具的备案证明后，到自贸区工商分局办理注册登记手续。
（2）新设及已设外资融资租赁公司申请兼营与主营业务有关的商业保理业务的，向自贸区管委会提出申请，由自贸区管委会出具批准文件，企业凭批准文件及批准证书向上海市工商局办理注册登记手续。
3.设立商业保理公司应提交材料。
（1）风险评估、监控等风险控制制度规定；
（2）经营商业保理业务或相关行业经历的证明材料；
（3）管理人员及风险控制部门人员资历证明；
（4）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告。
注意，除融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务以外的商业保理公司应当在名称中加注"商业保理"字样。
四、商业保理公司的风险防范
从事商业保理业务的企业可以通过银行和非银行金融机构和股东借款、发行债券、再保理等合法渠道融资，融资来源必须符合国家相关法律、法规的规定。为防范风险，保障经营安全，从事商业保理业务企业应做好信用风险管理平台开发工作，企业风险资产一般不得超过净资产总额的10倍。
1.风险资产按企业的总资产减去现金、银行存款、国债后的剩余资产总额确定。
2.从事商业保理业务的企业须在中国人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统进行网上注册，在经营过程中须将每笔受让的应收账款在该系统中登记，并取得初始登记凭证。如发生应收账款登记变更、注销情况后，商业保理企业应及时在该系统中登记，并取得变更、注销登记凭证。
3.从事商业保理业务的企业应当委托自贸区内已加入国际性保理企业组织的银行作为存管银行，并在该银行开设商业保理运营资金的专用账户。从事商业保理业务的企业只能使用专用账户开展日常的商业保理业务。专用账户内资金使用范围和要求待自贸区相关改革措施明确后再行调整或补充。
4.从事商业保理的企业需做好重大事项报告工作，于下述事项发生后5个工作日内，登录信息系统向行业主管部门报告，并配合行业主管部门实施监督检查：
（1）持股比例超过5％的主要股东变动；
（2）单笔金额超过净资产5％的重大关联交易；
（3）单笔金额超过净资产10％的重大债务；
（4）单笔金额超过净资产20％的或有负债；
（5）超过净资产10％的重大损失或赔偿责任；
（6）董事长、总经理等高管人员变动；
（7）减资、合并、分立、解散及申请破产；
（8）重大待决诉讼、仲裁。
从事商业保理的企业应当建立有效的法人治理结构，健全内控机制，依法合规经营，有效防范风险，切实做到自主经营、自我约束、自负盈亏、自担风险。