❶ 在新形势下如何搞好农村土地承包经营权的流转
不久前出台的《物权法》建议稿把土地承包经营权作为用益物权的一类进行了规定，这是我国首次将土地承包经营权作为物权规定的立法尝试。如果《物权法》最终获得通过，则解决了我国立法上长期模糊土地承包经营权性质的尴尬。之前我国关于土地承包经营权最具有代表性的立法莫过于2002年颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》。该法对土地承包经营权的设立。内容等进行了规定。本文挑选了土地承包经营权内容中较具有代表性的流转，通过两法的比较，试对土地承包经营权流转意义、方式做一分析。一、土地承包经营权流转的意义“土地承包经营权流转”，指的是在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为。[1]由于我国立法上长期对土地承包经营权性质认定的模糊，造成了学界一直以来对其性质的探讨和争论。2002年颁布的《土法》仍旧没有解决这个问题。这次“建议稿”的最令人振奋之处无疑是它首次将土地承包经营权正式定性为用益物权加以规定。而流转作为用益物权制度中的一项重要内容，也成为大家关注的焦点之一，对它的讨论，也具有更为现实的意义。第一、土地承包经营权的流转有利于提高土地的利用率，实现土地的价值。“现代社会的法律，都应以有利于提高效率的方式配置资源，并以权利和义务规定和保障资源的优化配置和使用。”土地立法的任务就在于使现有的土地尽可能多地满足尽可能多的人的利益。[2]任何物品只有进入流通领域进行交易，才能实现其交换价值。“建议稿”已经将土地承包经营权作为物权的一种进行了规定，那么土地承包经营权就成为了一项长期稳定的财产，从而能够作为交易的对象发生流转。我国农村在实行家庭联产承包制后，采纳了人均分土地的种田模式，这种模式并不是现代化农业的经营模式，其规模效益较差，尤其是因为技术落后，不利于将资金，技术，知识，管理等现代生产要素吸引到农业中来，与土地，劳动等传统生产要素进行最优化配置也不利于节省成本和开支。而土地承包经营权的自由流转使农民可以通过扩大生产规模，进行机械化耕作，引进新技术品种，调整种植结构，最大限度发挥土地的效用。第二，土地承包经营权的流转有利于提高农民收入，推动我国现代化农业的发展。土地承包经营权成为一项物权之后，农民作为物权人，可以自由处分其权利，而且通常无须征得他人同意。这无疑使农民的收益多少与土地的利用程度紧密地联系起来，从而大大提高了农民的积极性，促使他们更好地经营利用土地。现有农地制度是按人口而非生产能力配置土地，因而就不如按市场规律配置土地更能够实现土地效益的最大化。[3]土地承包经营权的自由流转使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场产生应有的交换价值，农民也能够从中获得其应有的经济利益，提高收入水平。土地承包经营权流转的结果，导致了大规模集中土地进行规模化经营，使土地能够作为商品进行交换，提高了我国农村的市场化程度，而规模化经营是农业从低效率的劳动模式向现代化大农业发展的必经之路。二，土地承包经营权流转的方式《土法》和“建议稿”都对土地承包经营权流转的具体方式进行了规定，下文对两者进行了比较：两法都将土地承包划分为家庭承包和其他方式的承包，《土法》将二者的内容分章进行规定，“建议稿”则体现在第129条对于两种承包方式登记规定的不同上。但对于土地承包经营权的流转方式，“建议稿”没有对二者做不同的规定。在第131条中，“建议稿”规定：“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包，出租，互换，转让等。”而《土法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包，出租，互换，转让或其他方式流转。”在此后的十几条规定中，具体规定了转包，出租，互换，转让，入股等流转形式。第49条规定：“通过招标，拍卖，公开协商等方式承包的农村土地，经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让，出租，入股，抵押或者其他方式流转。”第50条规定：“土地承包经营权通过招标，拍卖，公开协商方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依继承法的规定继承，在承包期内，承包人可继续承包。”可以看出，《土法》对于流转形式的规定比“建议稿”广泛。“建议稿”只规定了四种流转方式，即转包，出租，互换，转让。而《土法》除了以上四种流转方式外，还规定对于家庭承包的土地可以采取入股的方式流转，对于“四荒”土地，可以采取继承，入股，抵押的方式流转。另外，《土法》第10条规定：“国家保护承包方依法，自愿，有偿地进行土地承包经营权的流转。”而“建议稿”则无此规定。孰优孰劣？1、两法都肯定了转包，出租，互换，转让的流转方式，都规定，“将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包，出租，互换等，应当报发包人备案。”可以看出，由于在转包，出租，互换等流转方式中，原承包经营权人并未退出原承包合同关系，因此法律采取了较宽松的规定，只需“报发包人备案”，而对于原权利人退出承包合同关系的“转让”，为了防止在转让过程中，转让方与受让方恶意串通，改变土地用途或破坏土地的情况。对此我有不同看法。农村土地属于农民集体所有，在发包时，发包方只是代表村民集体的意志来与农户签定承包合同的，如转让时须“经发包人同意”，那么是否要再通过村民会议的集体讨论决定呢？而且，“经发包人同意”的标准是什么？法律并未明确规定，其在转让中可以行使的权力范围也没有具体的规定。在实践中往往造成发包方滥用权力，谋取私利，侵害农民转让土地承包经营权的自主权。通过各地的调查显示，近年来我国的地权出现了“中间强两头弱”的倾向，即农户与自然村的土地权益弱化，国家对土地的最终控制也常常虚化，而行政村、乡镇及县这几级权力机关的权力则往往过重]我认为，对此可以通过补充一个对转让条件的限制的规定加以解决。如规定在转让中，受让方不得改变土地用途，否则，转让无效；对受让方受让土地数量给予限制规定等。而无须在流转方式中笼统地规定“经发包人同意”。2、土地承包经营权的入股。既然“建议稿”已经将土地承包经营权定性为物权，那么，作为用益物权的一项普遍权能，就应当允许土地承包经营权人将土地承包经营权作价入股，并按照该股份获得一定的收益。而且，允许土地承包经营权的入股，与现在农村普遍实行的均田承包、“两田制”相比，优越性显著。首先，有利于对土地的长期稳定投资。均田承包将农民的社员性质与土地紧密联系在一起，随着农村经济的不断发展，外出务工人员的不断增加，伴随而来的土地频繁调整的现象也越来越多，导致了农民对土地长期投资关注的减少，而通过入股，农民凭借其股份实现其作为社员应当获得的利益，其收益与土地的利用如何更加密切，这无疑将使农民更加关注对土地的长期稳定投资。其次，与“两田制”相比，避免了将土地分为口粮田和责任田而带来的对农地的功能性分割，进而导致对土地利用率的下降。[5]土地在科学规划后可以按市场机制进行效率最大化配置，提高了土地的利用效率，使土地的规模经营得以实现，有利于现代化农业的发展。3、土地承包经营权的继承和抵押。反对将土地承包经营权作为继承客体的主要理由是考虑到土地承包经营权是基于承包合同产生，有一定的身份性，不适合作为继承的对象。同时也是为了提高土地的有效利用，防止因继承人怠于行使土地承包经营权而造成土地撂荒的情况。我认为《土法》的规定值得“建议稿”采纳。家庭承包的土地由于其社员性较强而不适于成为继承的对象，但是对于“四荒”土地，法律对其承包经营权主体的身份并无特别要求，不仅仅限于本集体经济组织内部成员，因此，也不存在上述问题。应当允许“四荒”土地的继承，即被继承人如在承包期内死亡的，继承人可以依法继续承包土地。同时，为了防止土地撂荒现象的出现，可以规定一个行使期限，在此期限内如果继承人不行使土地承包经营权，则视为放弃权利，在此情况下，本集体经济组织成员有权优先承包。同样，对于“四荒”土地的抵押也应予以肯定。禁止土地承包经营权抵押的目的是为了防止在实现抵押权的过程中造成农民丧失土地，失去生存之本的情况发生。因此，但是，相比其家庭承包的土地，“四荒”土地并不是满足农民基本生活资料和生产资料的土地，不会造成上述现象的发生。而且，承包“四荒”土地的物权人一般都是处于规模经营的目的，投入生产所需资金较多，允许“四荒”土地的抵押，一方面可以为土地承包经营权人进行农业融资提供条件，另一方面也能充分发挥土地承包经营权作为一种用益物权的价值。因此，我认为“建议稿”只需要规定满足农民基本生活资料和生产资料的土地不得抵押即可，对于“四荒”土地的抵押无须加以严格的禁止。当然，为了保护土地，以土地承包经营权抵押的，在实现抵押权时，不得改变农地的用途。4、流转是否都应是有偿的？《土法》第10条规定：“国家保护承包方依法，自愿，有偿地进行土地承包经营权的流转。”而“建议稿”则无此规定。《土法》这样规定的目的是为了防止在流转中由于发包方的干涉而使农民的利益受到损害的情况发生，但既然“建议稿”已经将土地承包经营权定性为物权，那么，其流转就应当充分尊重承包经营权人的意思自由，无须严格规定为“有偿”。显然，在“建议稿”规定的几种流转方式中，转包，转让均既可以是有偿的，也可以是无偿的，与《土法》相比，“建议稿”的规定更能体现法律尊重权利人意思自由的精神。三，对土地承包经营权流转的几点思考进一步加大法律的宣传力度，提高农民对土地流转的认识土地流转是关系到保障农民权益、促进农业发展、稳定农村大局的一件大事，而在各省市的实际调查显示，相当一部分农民和村干部对《土法》的规定知之甚少，如在河南省鄢陵县的调查表明，超过90%的农民和50%的村干部都不知《土法》的规定，何谈应用法律保护自己的利益？因此，各地应当加大对法律的宣传力度，提高农民尤其是村干部的法律意识，在农户平等协商、依法、自愿的前提下，积极引导土地流转，保证土地流转健康有序进行，不能以任何借口剥夺农户的土地流转权利。依法建立适应各地实际情况的土地承包经营权流转制度土地承包经营权既然定性为物权，那么对于其流转，理应给权利人较大的处分自由，方能体现出法律的制定精神。中国作为农业大国，各地由于自然条件，经济基础等方面的差别，农业发展水平也存在着较大的差距。因此，应当根据各地的具体情况，制定不同的流转制度，赋予承包权人自由的流转处分权。对于中西部农业发展较为薄弱的地区，农民对土地的依赖性仍然很强，与农民的社员性质密切相关的均田承包，“两田制”仍有较大的适用空间，农民对土地流转方式多样化的要求并不高。而在非农产业发达，社区经济实力雄厚的东部沿海地区，农民对土地的依赖性日益减弱，充分利用土地使之增殖的要求也越来越高，所以，农民对土地流转方式的多样化的需求也越来越高，如对社区管理水平要求较高的农地入股制度就有较大的实行空间。[6]建立配套的社会保障制度土地承包经营权流转的日益发达，对于流出方来说，必然导致越来越多农民离开土地，而对于流进方而言，也面临着将土地投入市场运作所带来的各种风险。因此，在完善土地承包经营权流转制度的同时，也要及时建立起配套的社会保障制度。如根据我国农村的实际情况，结合不同的社会保障目的，建立和完善不同的社会保障机构。另外，在我国农村社会保障制度不健全、需保障对象比较多的情况下，法律应该确认和规范农村社会保障的范围和对象。相应社会保障制度的建立和完善，必将进一步促进土地承包经营权流转的顺利进行。
❷ 农业流转土地融资啥时起动
建议按照下列步骤进行排查和检修：1、确定防盗系统是否锁定；2、确定起动系是否工作（起动机是否运转）；3.1 起动系正常，检查点火系是否正常；3.2 起动系不正常，转得慢，检查蓄电池电压、起动机有无故障、发动机是否阻力过大；起动机不运转，检查起动机的电路和电磁开关。4.1 点火系正常，检查燃油供给系是否正常。4.2 点火系不正常，检查点火系的电路，检查曲轴位置传感器和凸轮轴位置传感器是否正常，检查ECU的电源和接地。
❸ 土地摘牌可融资130%是真的吗
土地一般融资只能放款5成吧
❹ 如何利用土地进行融资
你办到土地证了么？土地证上的土地性质是国有土地出让么？
❺ 农民可以用土地抵押贷款吗
可以申请。农村个人生产经营贷款是金益农系列下的三农贷款之一,办理条件及流程如下:一、定义农村个人生产经营贷款是指对农户家庭内单个成员发放的,用以满足其从事规模化生产经营资金需求的大额贷款。二、特色1、贷款方式灵活。农户在满足条件的情况下,可采用保证、抵押、质押、农户联保等多种方式申请贷款。2、用款方式灵活。根据用款方式不同,农村个人生产经营贷款分为自助可循环方式和一般方式。自助可循环方式下,在核定的最高额度和期限内,借款人可随借随还,通过自助借款方式提款、还款;一般方式下,农行对借款人实行一次性放款,一次或分次收回。具体用款方式由借款人与农行协商决定。3、节省利息。自助可循环方式下,农村个人生产经营贷款按照贷款的实际使用天数计息,可最大程度的减少借款人的利息支出。三、授信流程:借款人→提交材料→接受银行调查审查→银行审批通过后与借款人签订合同→贷款发放。 四、借款条件:农村个人生产经营贷款的发放对象是具备以下条件的农户:(1)年龄在18周岁以上(含),且申请借款时年龄和借款期限之和最长不超过60年(含),在农村区域有固定住所,身体健康,具有完全民事行为能力和劳动能力, 持有有效身份证件。(2)根据《中国农业银行“三农”客户信用等级评定管理办法》,客户的信用等级评级结果为良好级及以上;(3)收入来源稳定,具备按期偿还信用的能力;(4)从事的生产经营活动合规合法,符合国家产业、行业、环保政策;(5)须提供合法、有效、足值的担保;(6)借款人及其配偶信用记录良好,申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支,且最近24个月内不存在连续90天(含)以上或累计6期以上的逾期记录。希望我的回答对你有所帮助。
❻ 企业如何通过土地融资
近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。
土地抵押贷款的两大风险
从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。
据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：
风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险
一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。
二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。
三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。
四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。
五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。
六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。
风险二：银行违规放贷的风险
第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规
定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。
第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。
第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。
第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。
第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。
第六，银行违背房地产调控政策放贷。
第七，银行超出土地权利使用期限放贷。
第八，银行超过信贷审批权限放贷。
第九，非金融机构违规放贷。
第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。
除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。
实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。
风险域一：储备土地抵押
据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：
一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。
二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。
三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。
四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。
风险域二：集体土地抵押
对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。
防范风险，确保土地“借=贷”
土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。
积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。
土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。
❼ 允许农村土地承包经营权向金融机构抵押融资可能带来什么问题
试着探讨一下，说的不一定对个问题总结起来分别可从权能层面、法律层面、权证层面和技术层面来展开探讨，下面依次：
1、权能问题。
土地承包经营权是一项特殊的用益物权，起源于1978年安徽凤阳小岗村搞家庭联产承包责任制的“创造”，解决了中国的吃饭问题，当时的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二轮延包，这次期限是30年，到2028年(流转及抵押应不得超过该年限)。从权能来看，土地承包经营权(一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利)是用益物权，不具备权属性，从四项基本权能来看，应该是使用和，并没有权，因为权归集体。正因为没有权，所以也没有处置权。因其权为集体产权、且为用益物权的独特性质，从狭义来说，目前尚不存在以其他客体的经营权为抵押物的融资方式。但是从广义来说，还有水域滩涂养殖权、水利设施使用权等与其有一点类似，然而却又不同。
2、法律问题。
土地承包经营权抵押贷款，从法理上来说是站不住脚的。《物权法》、《担保法》、《土地承包法》对耕地、自留地、集体机动地、宅基地的抵押有限制性条款。明确的是《人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。”这等于是说“农村土地承包经营权”是无效抵押物。这基本就把以家庭承包方式获得的农村土地承包经营权进行抵押贷款的路彻底封死了。但是：中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》(银发〔2008〕295号)提出：(二)创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围。鼓励金融机构根据试点地区农业发展情况和农村经济特点，依照相关法律，进一步扩大农户和农村企业申请贷款可用于担保的财产范围，积极规范和完善涉农担保贷款业务操作流程，建立健全涉农贷款担保财产的评估、管理、处置机制。按照因地制宜、灵活多样的原则，探索发展大型农用生产设备、林权、水域滩涂使用权等抵押贷款，规范发展应收账款、股权、仓单、存单等权利质押贷款。原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能够有效控制、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。积极推进和完善多元化的农村信贷担保体系建设，鼓励各类信贷担保机构通过再担保、联合担保以及担保与保险相结合等多种方式，加大对农村的融资担保服务。中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》(银发〔2009〕92号)提出：稳步推进农村融资性担保体系的建立和发展，有效完善农村信贷风险分担机制，扩大农村有效担保物范围。大力开发符合农村实际特点的“信贷+保险”金融服务新产品。支持政策性金融加大对农业开发和农田水利等农村基础设施建设的中长期信贷支持。有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款。《中国银监会厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》(银监办发〔2013〕51号)提出：探索扩大农户、农民专业合作社和龙头企业等借款人可用于担保的财产范围，创新各类符合法律规定和实际需要的农(副)产品订单、保单、仓单等权利以及农用生产设备、机械、林权、水域滩涂使用权等财产抵(质)押贷款品种。支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵(质)押贷款业务。此外，党的十八届三中全会《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能”;2014年一号文件也明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”国务院厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)：现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等，以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权，具有明显的资产使用权租赁市场的特征。2015年一号文件：做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。所以土地承包经营权抵押处于一种法律有障碍和政策鼓励的两难之中。为什么会鼓励，我想是部分地区城镇化进程导致农民数量减少导致土地抛荒，而细碎的家庭分散经营虽然曾在特定历史时期做出过的贡献，但是当下已然不适合现代农业发展要求。集约土地规模化经营和发展现代农业，这就需要资金支持即农村金融支撑，而从事农村经营的主体缺少融资渠道(主要是抵押物担保物匮乏)的困境所致。为了解决法律障碍和政策鼓励、现实需求三者间的困境，各方可谓绞尽脑汁：以上出现了几种提法尤其值得注意：一是人行提出的”土地经营权“二是银监会提出的”农村土地承包经营权”三是三中全会起草组提出的“农民对承包地承包经营权”四是一号文件提出的“承包土地的经营权”五是国办(中农办)不久前
独辟蹊径
提出的“农户承包土地经营权”从权能上说，以上说的其实是一个东西，即“农村土地承包经营权”除了银监会比较憨厚，其他的提法都有规避与现有法律冲突的考虑。这个事情的发展大致就是这样的，但是又有了新的发展，那就是2014年底中共厅、国务院厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中正式明确提出
农村土地权、承包权、经营权的“三权分置”前面说过“土地承包经营权”是一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利是一项用益物权，但是由于土地流转的现实，在实质上，对这项权利又进行了“瓜分”：流出方保留承包权，流入方只有经营权。这个问题说到这里已经基本说清楚了。
3、权证问题。
关于土地承包经营权确权颁证。这里要明确一个重要问题，即抵押的到底是“农村土地承包经营权”，还是流转后“承包土地的经营权”即“三权分置”提出的，是承包权还是经营权?前面已经说清楚了，在土地法、承包法没改之前(改法后，后面说法就不成立了)，现阶段，将农户土地承包经营权证抵押是违法的，可以操作的是流转后的经营权。问题中所提出的“用于抵押的权证”，和“《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出 5 年内完成农村土地承包经营权确权颁证”严格来说，并不是同一个证。花开两朵各表一枝，先说这个《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出的5年完成的这个农村土地承包经营权确权颁证这个证其实一直都有，网上随便找个图。日期是1998年，二轮延包的年份，这个证作为农户承包土地的权属证明，在全国大多数地方基本都确权到位了。既然都有了，二轮延包又没有结束，那么现在为什么又要颁这个证呢?新颁的证和老证有什么区别呢?这些问题我看不太清楚，但是我们可以找一个角度来管窥蠡测一下在《2009年国土资源公报》中，国土资源部曾解释称，“(2009年)耕地、建设用地等数据，待第二次全国土地调查全面完成后另行发布”。第二次全国土地调查启动于2007年，历时三年，2009年底基本结束。但是，调查结果迟迟未公布。2012年12月，国土资源部曾发布通报称，2011年，中国耕地保有量为18.2476亿亩，全国耕地净减势头得到有效控制，且自2009年以来，全国耕地保有量连续三年保持在18.24亿亩以上。但是，该数据并未体现在《2011年中国国土资源公报》中。《2013中国国土资源公报》显示，2012年中国耕地保有量为20.27亿亩，2009年以来连续四年耕地保有量超20亿亩;而近年来，中国政府一直强调18亿亩耕地红线不能突破。(国土部：中国现有耕地超过20亿亩来源2014年04月22日
16:29 来源于
财新网)。简而言之就是家当没搞清楚，守了好些年的18亿亩耕地红线，国土部一普查，发现不但没减少，还“凭空”多了2亿亩出来。18亿亩我推断就是根据上面红本本的登记数据统计出来的，多出2亿亩并不奇怪，仔细看红本本上的内容就可以发现，一是测量技术先进了，国土部是拿卫星测的，原来农村是用步量的，田埂啥的都没算，误差太大;二是承包分地的时候，地有好坏，好地一亩算一亩，拿到差地的人家不干了，私下说好一亩半算一亩，两亩算一亩;三是农业税2006年才取消，没取消之前是土地税，实际占有多，而少登记是可以少交税的，以上种种，导致出入。回过头我们来看看这个老证，四至不清(四至处为空白，且并未附四至图)，面积不准(长宽处为空白，面积数据度以现在的要求标准来看很可能是不够的)，过于简陋。台面上来说，这对于“不可逆城镇化”调整土地涉及的问题、粮食保护耕地红线问题、保护农民权益问题、土地适度规模经营土地流转等工作开展不利。台面下来说，政府征地成本、工商资本流转成本、农户流租金收入等等，这些可都是真金白银的问题啊，此外承包地几十年历史积累矛盾也很突出，但是这个是马蜂窝就不捅了。如果因为四至和面积都搞不清楚，进而产生争议，总得拿个证明的东西出来吧，这时候这个本子就不够用了。现阶段的确权颁证，是的证，的具体标准我没去查，四至都要到用GPS定位，要附图，每块地还有的编号。目前很多试点都已经开始搞，但是有难度，主要集中在一是确权成本太高，很多地方希望用国土部门的技术手段来测，但是一亩要四五十元(国家只配套10元一亩地)，还有人力成本和工本费等等，随便搞下就是千万上亿的成本，钱从哪来?二是农户意愿，有的实际占有比老证上占有面积大，这一测，会如何变动，心里在打鼓。三是基层也畏难，入户调查、户籍台账等，而且农村的土地矛盾大了去了，翻烧饼吃力不讨好。进程方面，2014年山东、四川、安徽3个省和其他省区市的27个县进行了整体试点，不少地方还结合实际扩大了试点范围。截至2014年底，全国1988个县(市、区)开展了试点工作，涉及1.3万个乡镇、19.5万个村，试点覆盖面积3.3亿亩。2015年又新增江苏、江西、湖北、湖南、甘肃、宁夏、吉林、贵州、河南等9个整省试点，据悉有些试点已经探索出一些价格量又足的办法来，既符合部里的规程标准，又能控制成本。所以考虑到事情的难度5年完成并不夸张。第二个证就是用于抵押的证，即使用权证，主要是农地流转后，给流入方发一个证，证明他的使用权利，当然，如果没流转的也可能给农户再发一个使用权证，这个证目前全国没几个地方发，个别地方在搞试点探索发了这个证(封闭试点网上没找到图)，一般是政府发，仅处于探索阶段。
4、操作层面的问题。
土地承包经营权抵押融资过程中可能遇到什么问题?三个方面，一是政策法律层面，二是技术层面，三是风险层面。政策法律层面主要是法律法规限制，金融机构开展起来有顾虑，而且直接影响申请强制处理抵押物时是否能得到法院支持。技术层面主要是指抵押物要估价，抵押物值多少钱?现阶段农村资产资源缺乏专业评估机构和人员，还未建立农业评估的行业标准，抵押物价值认定困难，现在很多地方都评估了，但是价值认定是否合理值得商榷，评的太低，农户贷不到几个钱，评的太高，银行不认。还有就是登记部门和银行是脱节的，比方一块地不但有土地承包证，种了树后又去办了个林权证，挖了个坑办了水域滩涂养殖证，同一块地理论上可以用不同的权证在不同银行反复抵押，这就跟房地产市场不健全的时候开发商一房多卖类似。而这个地是否已经抵押过，银行现阶段根本查不到，有一物多抵风险;风险层面说到底是的问题，一是缺乏抵押担保机构，谁愿意来担保，谁来兜底?况且担保公司不是慈善企业，是要收费的，也会变相增加融资成本，如果成本过高，这个融资就会失去意义。因此如何担保这个是核心问题。二是农业保险覆盖太低，加大了银行风险;三是抵押物处置难，即使法院支持，因缺乏公开有效的市场，这个抵押物的流动性太差，执行成本很高。概而言之，银行需要独立承担风险，缺乏风险分散机制。