场地租金估价中土地价格

㈠ 两种土地估价方法取得价格差异较大能舍弃另一种方法吗

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
(一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

(二)收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
基本公式：
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地还原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
基本公式：
地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
B —整个开发项目的开发成本;
C—开发上合理利润
对于房地产开发项目，其具体公式为：
土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
(五)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
市场比较法。可以预见，随着对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

㈡ 土地价格评估的收益现值法含义

土地价格评估的收益现值法含义

收益还原法的基本原理 ，收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原土地价格评估利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。。

(2)场地租金估价中土地价格扩展阅读

收益法的含义：针对本知识点提问?简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法(yieldcapitalization)和直接资本化法(direct capitalization)。报酬资本化法是一种现金流量折现法(discounted cashflowanalysis，DCF)，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。

㈢ 土地评估报告中的估价依据有那些

（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月30日）
3、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19号）
4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）
5、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）
6、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国土资发<2007>112号）
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）
3、《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）
下面就是根据地方的政策了

㈣ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

㈤ 土地租赁手续及租金

一、国有土地租赁概述国有土地租赁与国有土地使用权出让、国有土地使用权作价出资或入股一样，是国有土地有偿使用的方式之一，可以通过协议或招标、拍卖方式取得，经过批准，可以依法出租、转让、抵押和作价出资，承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。（一）权利主体租赁土地使用权权利主体除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：1、新增经营性用地根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，除国家在法律规定范围内划拨国有土地使用权的以外，国有土地都需要有偿使用。对于不符合划拨用地条件的土地使用者来说，因为租赁价格远低于出让价格，使其能以较少的代价取得国有土地使用权，所以易于被使用者采纳。但由于租赁土地使用权的债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权；从出租人方面来看，其经济利益也不如出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行国有土地使用权出让，而租赁只能作为出让方式的补充。2、存量经营性划拨用地根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，不能授权经营的划拨国有土地使用权改制时，可以采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间原来以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，有效的降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。3、依法取得场地经营权的外商投资企业用地依法取得场地使用权的外商投资企业用地视为划拨用地，因此，其土地使用者亦可通过租赁方式取得国有土地使用权。4、短期用地根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑，其法律关系较为简单，加之租赁价格较低，且操作简便、灵活，因而实行土地使用权有偿使用，最适合采用租赁方式。5、改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地依据有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，交纳出让金，但实践中执行的难度较大。对此，应予以变通，即自用目的的，允许通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系；但用于转让时，则必须补办出让手续，交纳出让金，以防法律关系复杂化，从而切实维护买受人的合法权益。（二）权利限制租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。1、期限的限制根据《合同法》中有关“物”的规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。但对于土地使用权而言，用地时间短，一方面会使用地者对土地进行掠夺性开发，造成土地退化或损毁；另一方面，租赁到期后，地上附着物由国家无偿收回，使用地者为了避免损失，不会对土地进行长期或大规模投资，造成土地低效利用。为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，《规范国有土地租赁的若干意见》（国土资发（１９９９）２２２号）规定，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国家土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、其他附着物建设并长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。2、用途的限制租赁土地使用权人与国有土地所有者代表之间是一种债权债务关系，租赁土地用于商品房开发并出售房屋时，按照房地一致原则，房屋使用范围内的土地使用权随之转移，这意味着债务也随之转移给房屋买受人，购房者需要承担租金支付的义务，而租赁土地使用权人以少量租金为代价获得高额售房款并摆脱原租赁合同的束缚，显然有失公平。基于上述考虑，以租赁方式取得的国有土地使用权不得用于商品房开发。二、租金的计算方法参考实践中的做法，租金一般由土地使用者按年向国家支付，但仍以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。同时，基于维护国家利益的考虑，对租金的约定也应予以限制，一定年限的租赁国有土地使用权租金一般参照相同年限土地使用权出让金折算。计算方法及步骤如下：1、计算出让土地使用权价格出让土地使用权价格可根据租赁宗地的实际情况和用途，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）要求，采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用的宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让国有土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分。2、对出让土地使用权价格进行修正对于在取得土地使用权时，承租人已经支付了征地、拆迁等土地费用的，如按全额地价折算其租金标准，显然有失公平；同理，对于在取得土地使用权时，承租人未支付征地、拆迁等土地费用的，则应按全额地价折算其租金标准，才不失公平。因此，基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，出让价格不需要修正；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，出让价格需要将有关费用扣除。3、计算租金租赁国有土地使用权租金的计算公式为：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——经过修正的出让土地使用权价格 i——银行贷款利息率 n——租赁年期土地作为最重要的不动产，属稀缺资源，在经济生活中一般具有增值潜力，但也可因种种原因导致利用价值降低，土地的租期越长，预期收益的不确定性越大。如果租赁合同仅规定了固定租金，则情势变更导致的土地价值的变动对双方当事人均会不利，对此，租赁双方应在合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低出让金折算的最低年租金限额。此外，长期租赁中土地价值的变动无法预料，有限的理性无法对一切预先做出安排，因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次，既避免了频繁调整租金的不便，又可在土地增值时保障国家的最大收益。

㈥ 土地上有建筑物评估时怎么评估土地价值

极为严重，时人有诗云：“眈眈北山虎，食的，京师的警卫大权在自己掌控之下。果然，