銀行業金融機構不動產登記辦法

1. 2009年中國銀行業監督管理委員會出台了哪些新規定

中新網9月27日電 中國人民銀行、銀監會今天發布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。通知全文如下：
中國人民銀行 中國銀行(3.61,0.03,0.84%)業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知
銀發〔2007〕359號
中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀監局；各國有商業銀行、股份制商業銀行：
根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)等政策規定，現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下：
一、嚴格房地產開發貸款管理
對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。
商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用於本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用於異地房地產開發項目並已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。
二、嚴格規范土地儲備貸款管理
商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
三、嚴格住房消費貸款管理
商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
商業銀行應提請借款人按誠實守信原則，在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。
四、嚴格商業用房購房貸款管理
利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以「商住兩用房」名義申請貸款的，首付款比例不得低於45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
五、加強房地產信貸徵信管理
商業銀行接受房地產開發企業貸款申請後，應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎資料庫對借款企業信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息錄入企業信用信息基礎資料庫，詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。
商業銀行接受個人住房貸款申請後，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎資料庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎資料庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
六、加強房地產貸款監測和風險防範工作
商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況，切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設，積極防範房地產信貸風險。
中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的「窗口指導」，加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題，並及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。
各商業銀行(包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等)要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，切實加強房地產信貸風險管理，要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。
各政策性銀行未經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會批准，不得發放商業性房地產貸款。
請中國人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
二〇〇七年九月二十七日
央行確定第二套房貸款以家庭為單位 2007年12月11日 17:23 中國人民銀行網站 為進一步貫徹落實《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發[2007]359號，以下簡稱《通知》)，維護政策的嚴肅性和有效性，人民銀行、銀監會在充分聽取有關部門和部分商業銀行意見的基礎上，近日聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發[2007]452號，以下簡稱《補充通知》)，進一步明確了《通知》中有關「嚴格住房消費貸款管理」的規定，並於12月11日在北京聯合召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議。銀監會黨委副書記、副主席蔣定之主持會議。人民銀行黨委委員、副行長劉士余在會議上講話，傳達了相關文件精神，提出落實有關政策的具體要求。
劉士余在講話中指出，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和 房地產業發展的根本目的。隨著國民經濟的持續快速增長和城鎮住房制度改革的逐步深化，房地產業成為經濟增長的重要推動力，以住房開發與消費信貸為主體的房地產金融業務成為商業銀行重要的業務品種，並取得了顯著的成績。一是城鎮居民的住房水平持續改善；二是住房保障制度建設不斷推進；三是房地產金融業務快速發展；四是房地產金融產品創新取得進展。在房地產市場與房地產金融業務快速發展的同時，近一段時間房地產市場也面臨著房價快速上漲、供應結構不合理、調控政策尚未得到全面落實以及低收入家庭住房面臨較大困難等問題，這些問題的產生有著深層次原因。同時，房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批准擅自開辦轉(加)按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。另外，從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本和香港的房地產泡沫，尤其是今年爆發的美國次貸危機等，我們也可以發現一些值得注意的教訓。
劉士余強調，為貫徹落實全國城市住房工作會議精神，防範金融風險，人民銀行、銀監會於9月27日聯合發布了《通知》，要求商業銀行進一步加強商業性房地產信貸管理。《通知》下發後，社會總體反映是積極的，調控作用正在逐步顯現。針對《通知》中有關規定和政策導向的不同理解，人民銀行、銀監會決定聯合發布《補充通知》，就嚴格住房消費貸款管理的有關問題做出了明確規定。
劉士余要求，商業銀行要進一步改進和加強商業性房地產信貸管理。人民銀行、銀監會及其分支機構、各商業銀行要認真學習領會黨的十七大精神和中央經濟工作會議精神，深入貫徹落實科學發展觀，堅決貫徹落實從緊的貨幣政策，加強房地產信貸調控，切實加強房地產信貸風險管理，努力推動房地產金融創新，促進房地產金融市場健康發展。
蔣定之在會議總結時強調，出台加強房地產信貸管理的政策，既是落實國家宏觀調控政策的要求，更是加強銀行業金融機構風險管理的內在需要。人民銀行、銀監會各分支機構和銀行業金融機構要認真貫徹這次會議精神。一是要准確把握通知精神，切實防範房貸風險。各銀行業金融機構要以會議精神為基準，認真做好傳達貫徹工作；要居安思危，汲取和借鑒美國次貸危機給金融體系帶來的危害，加大對房地產市場運行風險的分析研究，加強房地產信貸業務的風險管理。二是要統一認識，統一步調。各銀行業金融機構要以法人為單位制定商業性房地產信貸管理的實施細則。細則既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息資料的收集和信貸審查工作的規定，對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴格的審查甄別措施。三是要加大監督檢查和違規懲戒力度。各銀行業金融機構要自覺糾正與文件精神不一致的規定和做法；人民銀行、銀監會要將貫徹文件精神作為監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。四是要把會議精神傳達到所有銀行業金融機構，包括外資銀行、城市商業銀行、農村商業銀行等金融機構，確保所有從事相關業務的金融機構應知盡知，按統一政策規范相關業務。
蔣定之最後要求大家要按照科學發展觀的要求，堅定不移地貫徹落實國家的各項宏觀調控政策，進一步加強房地產信貸管理，為國民經濟又好又快發展做出更大貢獻。
人民銀行上海總部和各分支行，各銀監局，政策性銀行，國有商業銀行和股份制商業銀行有關負責人參加了專題會議。
據悉，《補充通知》已於12月5日印發，重點明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其餘已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照《通知》有關規定執行。《補充通知》同時強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。

2. 不動產登記後，抵押登記辦理流程都有哪些大約需要多長時間

不動產抵押登記辦理流程

1. 評估。

2. 抵押登記前期准備。

3. 戶經理陪同客戶辦理抵押登記。

4. 客戶經理陪同客戶領取他項權證。

5. 入庫。

不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。需要注意的是審查時限並不包括公告、權籍調查、補正資料的時間，也就是說，有的不動產登記如果需要公告、權籍調查、補正資料，公告、權籍調查、補正資料的時間不計算在30個工作日之內。

3. 不動產登記營商環境再出新舉措

天津市優化不動產登記營商環境再出新舉措。日前，市規劃資源局發布通知推出六項舉措，加快「不動產登記一網通」改革，實現不動產登記不見面辦理，進一步提升不動產登記服務效能和便利度。
據了解，此次市規劃資源局推出了加強宣傳推廣、安排專人專崗、落實一次性告知、加強數據保障、擴大不見面辦理范圍和推動全業務流程數字化六項新舉措。通知要求，各不動產登記經辦機構要在辦事大廳公告欄、咨詢台等顯著位置，集中張貼宣傳海報，大力宣傳推廣使用「不動產登記一網通」移動端「津心登」和銀行端辦理不動產登記業務。
要專門設置「不動產登記一網通」業務窗口，安排專人專崗，不得限制線上預約量，要根據線上業務量情況及時調整窗口設置，優先保證線上預約需求，確保「津心登」、銀行端的各項業務高質高效辦理。對於服務窗口較少的經辦機構，在確保線上業務及時辦理的前提下，可以同時合並受理其他不動產登記業務。
「津心登」和銀行端通過數據共享和要件標准化，最大限度地規范了申請人提交的材料格式和種類。對於需要申請人補正材料的，各不動產登記經辦機構要一次性告知需要補正的材料和原因。
各不動產登記經辦機構要對照自然資源部數據匯交標准和不動產登記電子證照生成標准，及時主動做好數據清理工作，保證不動產登記數據的完整准確，盡快完成檔案數字化工作，並及時將掃描成果導入全市不動產登記檔案利用系統。
在實現銀行端不動產登記不見面辦理的基礎上，天津市將逐步實現各類不動產登記業務不見面辦理。通過「津心登」辦理的轉移登記的買方、夫妻更名變更登記的增加姓名一方，可選擇不見面辦理。權利人通過「津心登」中「我的不動產」申請信息維護的，實現不見面辦理。
通知還要求，加快推進電子印章、電子支付、電子簽名、電子證照、電子檔案等信創技術應用，按照紙質材料「零提交」的目標，全力推進不動產登記全業務流程數字化。例如，申請人在「津心登」上使用合法有效的電子簽名或者電子印章生成的申請書、委託書、合同等電子申請材料，以及通過掃描或拍照等方式在線提交的材料，可以作為不動產登記申請材料，不再提交相應紙質材料。各不動產登記經辦機構要結合工作實際，主動調查研究，在不動產登記各環節、各應用場景、推進不見面辦理、全業務流程數字化等方面，積極探索改革創新舉措。

4. 銀行有權去不動產登記中心查詢個人不動產信息嗎

日前，上海銀監局與上海市不動產登記局聯合印發《關於啟動新版銀行在線查詢不動產登記信息系統的通知》（以下簡稱《通知》），在全國率先啟動新版不動產登記信息在線查詢系統。

據悉，新版不動產登記信息查詢系統啟用後，上海銀監局轄內銀行可更為高效便捷地獲取真實准確的不動產登記信息，進而推動銀行進一步貫徹落實上海市房地產調控政策，加強信貸業務風險管理和風險緩釋能力，有效解決不動產登記信息不對稱的問題。

5. 不動產登記制度

所謂不動產登記就是指經權利人申請國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。換言之，不動產登記是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依照法定的程序進行登記。從登記的內容上看，主要包括物權的取得和物權的變更兩部分。嚴格地說，對不動產登記程序、登記申請人、登記機關、登記請求權、登記的事項、登記的審查等問題都必須有專門的法律規定。但在我國，有關登記的法律卻一直處於空白狀態。特別是反映物權權屬狀態的《物權法》遲遲未能出台，使我國的不動產登記制度一直處於一種無序的狀態，給社會主義市場經濟中的交易行為帶來了很多不安全的因素。特別是近幾年來的商品房開發、商品房買賣，更出現了一房多賣，交了款卻無房，有房無產權證，某些不法開發商更是一方面將房屋出售給售房者，另一方面又將房屋的產權證拿到銀行去設立抵押貸款，騙取銀行資金。如此林林總總，已經嚴重地影響了社會主義市場經濟的建設，同時也給社會帶來了許多不安定的因素。因此建立符合我國國情的不動產登記制度，已經是刻不容緩的事實。本文作者試圖通過對登記制度的功能、建立統一的登記機關、實行登記機關的實質審查制度、對登記的效力、登記機關的責任制度等方面加以論述，從而揭示建立適合我國國情的不動產登記制度的制度模式。
二、不動產登記的功能分析
對於不動產登記制度的功能，無論是英美法系還是大陸法系，對該功能皆有一致的認同，即公示功能和公信功能兩個方面。具體體現在以下方面：
1、物權設立的公示功能
除了極少數法定物權以外，物權的產生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權制度也不存在，即使當事人之間存在協議，該協議也只能在當事人之間生效，不能對抗第三人。物權的產生與設立的公示是不可分離的，設立公示是物權產生的重要條件，只有建立完備的公示制度,才能使當事人明確哪一些物權已經設立。如果當事人通過合同約定設立某種物權，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權並沒有產生。設立的登記不僅可以彰示物權的產生，而且有助於解決物權的沖突，這就是說在同一物之上存在兩個以上的物權時，應當以登記的時間的先後來確定應當確認和保護哪一項物權。在債權與物權的劃分上，很明顯登記制度表明的是物權關系，而非債權關系。
2、物權變更的公示功能
如果某種物權雖然已經發生了變動，但沒有通過公示予以彰示，人們沒有理由相信此種物權又發生了變動。這就是說，由於沒有辦理登記手續。因此不能對抗第三人。從法律效果上來看，只要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權變動未曾發生。反過來說，如果登記記載某項物權已經發生變動，但事實上並沒有變動，也可以認為物權已發生變動。例如，甲乙雙方在訂立了房屋買賣合同後，雙方並沒有實際交付價款和交付房屋，但已經辦理了房屋登記過戶手續，對於公眾來說，人們可以認為該房屋的所有權已經發生了轉移。
3、權利正確性的推定功能
在一般情況下，登記權利人與事實權利人都是一致的，但在某些情況下由於登記發生錯誤或者其它原因，也可能會出現不一致的現象，在此情況下，應推定登記所記載的權利人便是法律上的真正權利人。在交易過程中，任何交易當事人都只能相信登記而不能相信其它證明。如果第三人相信登記有記載的內容，與登記記載的權利人發生交易，即使登記所記載的權利人與實際的權利人不一致，也仍然應當保護善意第三人的利益。對於登記所記載的權利人與實際權利人不一致時，有關當事人必須依據法定的程序請求更正。
4、對登記所記載內容的信賴
由於登記具有公信力，登記記載的內容即使發生錯誤，但因為信賴公示內容而發生交易的當事人，其信賴應當受到保護。在登記內容沒有依據法定程序更正以前，登記所記載的權利對相對人就應當認為是真實的權利。他人就不必再花費一定的交易成本和時間精力，在調查了解標的物的權利狀況以及真正的權利人，也不必因此而擔心在受讓該標的物以後可能會受到第三人的追及。只要基於公示所彰示出來的權利和內容並基於對公示的內容的信賴而從事了交易行為並受讓了財產，此種交易就不應該被宣告無效，財產也不應當被追奪。另外，凡是信賴登記所記載的權利人而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或者應當知道不動產登記簿記載的權利人並非真正的權利人時，都應當推定其具有善意。再則，在保護相對人的此種信賴利益時，法律所保護的是善意的相對人，而並非保護惡意的相對人，如果某人明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利人並非真正的權利人，而仍然與之進行交易，此種交易不受法律保護。
三、我國不動產登記制度的完善
1、建立統一的登記機關
登記機關就是指專門從事登記職能的特殊部門。在我國，根據不動產性質的不同，其不動產物權的登記主辦機關也不同，產生這種登記多頭負責的狀況的主要原因是因為我國登記制度是與行政管理部門的設置和職權結合在一起的，如土地由土地管理部門管理，土地使用權登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理，產權登記也在該部門進行。
登記多頭負責所產生的弊端是：第一，因登記機關分散，不利於有關交易當事人查閱登記，很難給交易的當事人提供全面的信息。第二，為有關當事人進行登記造成極大不便。第三，分散的登記制度也造成了房、地分別抵押和房產重復抵押的現象。例如，某人獲得一塊土地的使用權，將該土地抵押給甲並在土地管理部門登記，房屋建好後又在房產部門將房屋抵押給乙，兩個抵押權發生沖突。第四，多頭負責也造成登記程序及效力不完全相同，從而給不動產交易帶來了不少障礙，給正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登記機關為了獲取部門利益，爭相登記，重收費而輕審查，致使登記公示制度流於形式。因此建立
統一的登記制度是我國的當務之急，而建立統一的登記制度首先就是要統一登記機關。目前，世界各國關於不動產的登記由三種機關負責：一是由司法機關主管，二是由專職機關主管，三是由房地產行政管理部門負責。
結合我國實際，筆者認為，我國不適合採用司法機關登記制度，這是因為一方面，我國各級法院承擔著繁重的審判任務，如果讓它承擔繁重的登記工作，未免負擔過重，尤其是讓它承擔登記的實質審查工作。另一方面，在物權發生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，然而如果由法院進行登記，登記的結果必然對法院最後的裁判產生影響。也就是說，即使登記發生錯誤，法院也可能不會輕易改變其登記的錯誤。而且由於法院及其工作人員的過錯造成登記錯誤，要依法追究法院自身的責任，對於法院來說也很難處理。
建立統一的登記機關應確定不動產登記的性質。在我國登記具有一種行政監督的作用，不動產登記是國家對不動產市場進行監督管理的重要手段，因此登記要與對不動產的監管工作聯系在一起，據此筆者認為，在我國登記職能無論是由專職機關行使，還是由房地產行政管理部門行使都具有一定的合理性，關鍵是負責登記的行政機關必須統一，不能實行多頭負責。
2、實行登記機關的實質審查制度
確立何種審查制度就是確立登記機關的何種職責。目前，我國登記機關完全採取的是一種形式的審查，加上登記機關不統一，以至於造成登記所記載的內容常常出現錯誤。在實踐中，如果登記的內容發生過多錯誤，將損害登記制度應有的功能。因為，一方面如果登記內容經常發生錯誤，交易當事人經常依據錯誤的信息發生交易，過多的登記錯誤會使人們越來越不願意去查閱登記簿，為了保證交易的安全，相對人寧願自己去調查，這樣必然給交易造成極大的妨礙。另一方面，登記如果發生過多的錯誤，登記產生的公信力將會使真正的權利人受到損害。
實行登記的實質審查，就是說登記機關在接收了當事人的登記申請後，就應當對登記的內容進行詢問和調查，以確保登記內容的真實性，為此在法律上應當賦予登記機關一定的調查職權，筆者認為法律應規定登記機關享有下列許可權。
(1) 詢問申請人
(2) 要求申請人提交必要的相關材料
(3) 查看不動產的實際狀況
(4) 對申請人提交的文件的真實性進行調查
(5) 對提供虛假證明的行為人進行處罰。登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或者內容失實的，可以不予辦理登記。在我國房地產市場不斷發展的情況下，房地產交易日益頻繁，更加要求登記的准確性，因此建立登記實質審查制度勢在必行。
3、統一不動產登記的法律效力
不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國採用此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。我國立法一向採納登記要件說，即不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。這一學說賦予登記較強的法律效力，這對於我國日益發展的房地產業來說，有利於其健康發展，有利於政府對其進行監督。
4、完善登記機關的責任制度
建立一種制度其核心問題便是責任的承擔問題，建立統一的登記機關並賦予該機關相應的職能權利。但與權利相對應的責任如何匹配呢?由於登記機關的性質有別於贏利性的企業，又有別於行政、司法機關具有的獨特功能，因此對其責任的分擔存在很多不同的處理方式，在世界各國，因其法律制度、政治、經濟文化的差異，而有許多不同的規定。
在我國，登記機關在登記時經常出現錯登、漏登、重復登記及登記資料的遺失，致使相關當事人損失慘重，而登記機關卻從不承擔相關責任。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。首先，登記機關僅僅只享有收費的權利，而不對錯誤登記的後果負任何責任和義務，損害了當事人的合法權益，對當事人而言是極不公平的。這種權利義務不平衡的現象是造成出現諸多登記糾紛的重要原因之一。因此，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務，這才能體現權利和義務對等的原則。其次，登記機關對登記內容不承擔任何責任，不利於加強登記機關的責任感，登記機關就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再者，這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經產生了很多問題，如本屬於法人的不動產，卻被法人中的個人以自己名義進行登記，然後拿去買賣、抵押;土地使用權已被法院查封，卻依然能辦理抵押權登記，一旦抵押權人在法院訴訟時，如果不能及時發現並提出異議，其抵押權的實現就會落空，而登記機關對此卻不承擔責任。更有甚者，由於我國經濟處於轉型時期，各種財產權制度剛剛興起，既無經驗也無相關東西借鑒，因此登記狀況令人擔憂，登記機關的少數工作人員更是利用登記制度上的缺陷，與外界惡意串通，故意虛假重復登記。另，在改革開放後，各地政府為了發展經濟，制訂了本地的一些政策，對許多不符合登記條件的物權，也給予登記。如土地使用權，有些房地產開發商在未交足或只交了很少一部分土地出讓金的情況下，仍然能堂而皇之的辦理了土地使用權證，同時某些不法開發商利用該土地使用權證到銀行辦理抵押貸款。如果開發商守信譽則不會出現什麼問題，但有的開發商惡意經營，造成了不僅國家的土地出讓金無法收回，銀行的貸款也根本無法收回後果。因此，在社會經濟生活中產生這些糾紛和問題，歸根結底都應當是登記制度不規范，政府的行政行為不規范所造成的。
根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。因此有關不動產登記機關應承擔相應的賠償責任，同時登記機關應建立責任追究機制，登記官員對登記內容不承擔任何責任，就很難有壓力和動力來履行審查義務。由於登記官員不認真負責而出現錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時，應根據行為性質、行為後果酌情給予警告、處分，直至開除公職。由於登記官員與他人相互勾結、惡意串通，給國家、集體或有關當事人利益造成重大損失時，應該追究登記官員的刑事責任。在登記機關對外履行賠償責任後有權向登記官員(及與其勾結的當事人)追究責任，行使追償權要求其承擔一定賠付義務。只有建立一套合理的責任追究機制，才能保證登記制度的功效得以充分的發揮。我國台灣土地法第68條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。」綜上，筆者認為登記機關應對下列情況承擔責任。
(1)登記機關有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學者認為登記機關應當在有「重大過失」時承擔責任，如果是因為一般的甚至輕微的過失而發生登記錯誤，不應該使登記機關承擔責任。但是，登記機關的一般的或輕微的過錯也並不代表其造成的損害後果就一定很小。因此，登記機關承擔責任與否，應看其是否有過錯及其過錯是否給當事人造成損失，並不能以過錯大小來加以區分。
(2)違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當理由拖延登記時間、無故拒絕有關當事人的正當的查詢登記的請求、有限公開登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統一的登記程序的目的在於保證登記的過程能夠順利完成。由於登記機關的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續給當事人造成損害的，應當賠償。
(3)登記官員與他人相互勾結、惡意串通，造成當事人損害的，依民法通則的相關規定應首先由登記機關對自己工作人員的故意侵權行為承擔責任。
(4)如果登記機關為執行上級機關、其他機構或有關領導人員的指令等外來干涉而進行了錯誤的登記，仍然應當理解為登記機關的過錯。對於這類過錯，為了及時救濟，登記機關應先行承擔責任，然後再由登記機關系統內部平衡其各自的責任。
從以上情況可以看出，由於登記機關的過錯，造成相對人損失的，應當承擔責任。但是如何承擔責任呢?或者說如何賠償損失呢?從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也應仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應包括以下部分：(1)登記機關可以共同向保險公司投保，設立責任保險。投保費用應每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能發生的賠償額相應確定。(2)國家和地方政府每年應在財政預算中劃出一部分作為賠償基金。(3)登記機關可以依法行使追償權，以保證有足夠的賠償基金。由於登記官員自己的過錯而造成當事人的損失，登記機關在先行賠付之後，應按賠償額的一定比例要求登記官員承擔民事責任，其大小比例應依達到足以警示登記官員的標准來劃定。如果是登記官員與有關當事人惡意串通，進行虛假登記，給他人帶來利益損失時，登記機關首先應對受害人承擔賠償責任，而後應要求登記官員與有關當事人就全部賠償額負連帶清償責任。(4)提高登記機關工作人員的素質，加強業務技能培訓和職業素養的培訓。
綜上，建立健全和完善我國不動產登記制度，是建立社會主義市場經濟制度的主要制度保證，也是社會法律制度的重要組成部分。因此，探索建立適合我國國情的不動產登記制度是十分必要的。
詳情請看參考 http://china.findlaw.cn/info/wuquanfa/wqbd/bdcj/81889.html

6. 不動產登記暫行條例對銀行業的影響因素有什麼不能說

與不動產所有權有直接聯系的人，具體一點，就是與所有權的各項權能（佔有、使用、收益和處分）有直接聯系的人。
例如：共有人、繼承人、抵押權人、相鄰權人、買受人、承租人等等。