投資跟蹤評級報告

① 合生創展「大小姐」另類接班：囤地不夠，炒股來湊

文 | AI 財經 社 李逗

編輯 | 董雨晴

過去20年裡，房地產行業里誕生了一批「賭徒」，也因此獲得了豐厚的回報。這個名單里，有自稱為「不會算賬」的孫宏斌，有「走農村包圍城市」路線的碧桂園楊國強，也有走標准化復制路線的恆大許家印。還有不少此前名不見經傳的房企，由此一躍變成了黑馬房企。但也有人因為不敢賭，抱得遺憾而歸。比如曾經實現「銷售額首破百億，被王石稱為地產界真正航空母艦」的房企掌舵者——合生創展創始人朱孟依。

朱孟依不相信高周轉。翻開合生創展的財富地圖，它的發展離不開「多囤地、慢周轉」六個字。這個最早起源於港企的開發模式，被朱孟依運用得爐火純青。2004年之前，合生創展就在全國多個一二線城市的核心地段，拿下了大量土地，土儲面積達到超3000萬平米。鼎盛之時，它曾和碧桂園、富力、恆大、雅居樂並稱為「華南五虎」，2004年因為銷售額首破百億，還曾被王石恭維稱："萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦"。

二十年之後，「地產界航空母艦」明顯掉隊了。合生創展長期停留在百億銷售額長達5年左右，銷售排名也從前年的TOP3倒退到百強房企隊尾。現如今，華南五虎之一的威名，已經被許多人淡忘了。但這個夢想，正在被朱桔榕重新點燃。

剛剛上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女兒。作為典型的潮汕家族，朱氏家族摒棄傳統，把企業傳給了女兒。年輕的朱桔榕，是朱孟依的「掌上明珠」，更是合生創展的「大小姐」。伴隨著她的上任，合生創展也開始給外界傳達出重新出發的信號。

在地產行業的上半場失速後，朱桔榕正在試圖讓合生創展重回行業的風口浪尖。

上任沒多久的朱桔榕，一改合生發展「拿地少，拿地慢」的面貌。近兩年的合生創展，不僅在土拍市場加速拿地，更是大力押注"舊改"。

舊改，即「舊房改造計劃」，在近幾年尤其走俏。主要是更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施，建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施。

2020年5月9日，一場交易價高達百億的土拍在北京交易所舉行。前來圍獵的房企眾多，其中包括融創、中海、平安等拿地常勝將軍。但在交易即將結束的關鍵時刻，這塊兒「蛋糕」卻被隱匿多年的合生創展以72億元獨自拿下，樓面價6.7萬元/平方米。

重頭戲發生在10天之後。5月19日，合生創展再次在北京樓市走紅，它以42億元競得分鍾寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創下了北京年內新高。同時，合生創展還以65.4億元競得分鍾寺L-41地塊，樓面價同樣超過了7萬，至73912元/平方米。

3宗高樓面價，讓許多人暗地裡替合生創展捏了把汗。即使合生創展很快在兩塊地上分別引入世茂和金茂開發，但在北京樓市限價的當下，留給合生創展的利潤空間不可謂不窄。

而事實上，對於合生創展而言，這場交易帶來的利潤空間，要比外界想像的大很多。分鍾寺3宗地正式交易之前，合生創展早就已在此布局了近20年，三宗不限價地塊的一級開發皆由珠江投資操作。早在2009年，分鍾寺土地一級開發項目就已經授權給了珠江投資旗下子公司——北京嘉富龍。

外界對珠江投資最大的印象是低調與審慎。珠江投資是朱孟依於1993年在廣州成立的公司。與合生創展注冊於香港並上市不同，珠江投資則是一家注冊於內地但不上市的公司。在地產業務外，它還涉足一級開發、大基建等多個非地產領域業務。長達三十年的商業長河裡，人們對該公司商業版圖了解甚少，但它卻是朱氏家族產業版圖里不可或缺的一枚重要棋子。

珠江投資的存在，讓合生創展在拿地上有了極大的運作空間。珠江投資《債券跟蹤評級報告》顯示，在合生創展拍下的4宗分鍾寺土地上，北京嘉富龍所承擔的土地開發建設補償等一級成本高達113億元。而根據掛牌公告里提到的補償協議，北京嘉富龍方"有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發建設補償費"。

也就意味著，在「合生珠江」系的雙向運作下，分鍾寺的高樓面價，也將作為珠江投資的一級開發成本價，重新進入合生系的口袋。樓面價越高，珠江投資拿到的錢也就越多。

這種模式分擔了合生創展的高樓面價壓力，同時，珠江投資的一級開發能力，也讓合生系得以低廉的價格，斬獲大量的一二線核心土地。

合生當前在國內的諸多項目，皆由珠江投資與合生創展共同開發，雙方股權均分。而在「合生珠江」內部，人才、資金、資源等方面則互通有無。現如今，珠江投資的法人代表則是朱偉航，他是朱孟依次子。

隨著舊改重啟後，事情愈發朝著復雜的方向發展。最近兩年間，「合生珠江系」在惠州、天津等二線城市大肆拓展土地儲備，積極發展商貿及工業地產，並介入土地一級市場。而在廣州掀起舊改熱潮的2019年，合生創展也頻頻出手，收獲了海珠前進路項目、康樂村、鷺江村、番禺新基村等多個舊改項目。進入2021年，合生創展又以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。

但與此同時，大量的舊改項目，也對合生創展的資金提出了更高要求。業內分析人士認為，舊改項目雖然利潤空間相對更大，但每個項目周期也都需要3-5年，這種重投入，長周期的開發模式，對於資金鏈的考驗很大。

廣州，是合生創展的福地。

2000年之前，廣州越秀區的地塊被眾多房企們炒得火熱，朱孟依卻以極低的價格囤下了天河區一大片農田，和番禺北部的大片尚未規劃的土地。"朱老農"的稱號，也自那個時候一炮打響。

以低價買入核心城市土地，囤積數十年後坐享土地紅利，這是朱孟依熱衷的商業模式。數十年間過去，「朱老農」拿下的一片片荒蕪之地，大多變成了一二線城市的黃金靚地。

過去幾年間，合生創展打造出諸多豪宅項目，林立在一線城市的核心地段，比如合生·霄雲路8號、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等。豪宅，成為合生創展的一個顯著標簽。

低價買入，高價賣出，由囤地帶來的溢價，讓合生創展成為「悶聲賺大錢」的房企代表。自2004年起，合生創展的毛利率便長期保持在30%以上。而長期囤地的模式，也讓合生創展有了「隱形地主」的稱號。

2020年年報數據顯示，合生創展的土地儲備約3044萬平方米，其中一線城市土儲佔比80%。而在過去數年，其土儲規模一直保持在2000萬平方米以上，而在十年前2009年時，合生創展的土儲量也一度達到3020萬平方米。

然而，囤積的土地規模，也成為合生創展發展路上的絆腳石。合生創展旗下超長開發周期與銷售周期的項目也越積越多，銷售規模長期停滯不前。AI 財經 社梳理合生創展2020年財報發現，合生創展現存的81個房產項目中，有三分之一項目仍未完工，其中有近30個項目開發了超過十年仍未完工，最長開發的項目已超過22年。

事實上，早在2010年，國土資源部便在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設、囤地炒地、違反法律法規閑置土地等一系列突出問題。即使如此，在開發商眼裡，規避的手段依然很多。

上海分析師盧文曦表示，「囤地」很難被界定，按照相關規定，一年土地不停工要罰款，兩年不動工要收回。但開發商是聰明的，不是不動，而是動得慢，以此規避問題。而解決這一現象也並不難，以上海為例，當地直接在土地出讓合同里規定，企業在拿到土地之後，在一定時限內必須完成結構封頂竣工。

「導致這個現象的症結，無非是兩種可能，一是房企覺得在上漲通道中，不想快點賣出去，囤地就成為它快速獲取利潤的來源。二是2016年-2017年拿的地王，因為限價關系導致利潤非常薄，現在拿出來賣有點吃力，企業只能通過時間換空間慢慢賣。」盧文曦說道。

近年來，盡管其土地儲備排進前30名，但合生創展的銷售額卻排在70名左右。自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2015 2018年的數據分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。

轉變出現在2019年。這一年朱桔榕剛剛上任不久，合生創展的成績單久違地靚麗了起來，銷售額同比增長42%，至212億。2020年合生創展實現合約銷售金額358.34億元，同比增長53.7%。其中，物業合約銷售金額同比上升51%至344.56億元。

雖然合生創展是以地產起家，但朱桔榕帶給合生創展最大的變化，並不僅僅在於地產業務，更重要的在於合生翻了4倍的股價。

地產圈的投資大佬並不少，比如靠炒股出名的寶能姚振華、被稱為 「最牛散戶」的海倫堡創始人黃熾恆等，但若論投資成績，畢業於中國人民大學金融專業的朱桔榕，則是巾幗不讓須眉。

朱桔榕上任沒多久，合生創展便將股權投資列為主要業務板塊。2020年6月30日，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一。合生創展表示，股權投資方向主要為高新 科技 、醫療 科技 ，其中高 科技 投資是主要股權投資業務。

和許多地產二代一樣，朱桔榕尤為偏愛高 科技 投資，為此不惜砸百億資金狂買 科技 股。據統計，自2020年3月起，合生創展陸續購入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等，至2020年末合計斥資約64.2億港元。

投資 科技 股，讓朱桔榕獲得了豐厚回報。2020年1月10日，朱桔榕獲任合生創展董事會主席之際，合生創展的股票收盤價僅僅是7港元/股。自2020年以來，合生創展股價一路高升，市值從年初的178億港元漲至年底的433億港元，翻了兩倍有餘。進入2021年，合生創展的股價依舊不改上漲趨勢，截至6月10日收盤，公司股價達35.45港元/股。

這也就意味著，自朱桔榕上任之後，合生創展的股價漲幅高達406%，成為地產板塊中極為另類的「大牛股」。反映到公司經營層面，2020年，雖然銷售規模沒有闖進前十，但合生創展的凈利潤表現卻率先擠入了凈利潤榜單TOP10。投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入；凈利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過了地產板塊。

年報顯示，2020年，合生創展的投資板塊收入高達81億港元。這樣的收入構成也造就了合生創展的高毛利，期內毛利約為218.32億港元，較2019年增長約133.2%，毛利率為64%，較2019年50%水平提高14個百分點。對比房企普遍低於30%的毛利率，合生創展幾乎是碾壓式的存在。

但在投資收益大增的背面，合生創展的經營現金流和投資現金流卻出現了較大的缺口。AI 財經 社查詢年報顯示，2020年，合生創展經營性現金流凈額為-257.15億元，是自2015年以來首次轉負，投資現金流凈額則同樣降至-41.92億元。

雖然炒股浮盈撐起了合生創展收入的大幅增長，但對於合生創展而言，這無疑是極其不穩定的因素。隨著朱孟依的隱退，朱桔榕正在逐步打下自己的時代烙印，無論是分鍾寺豪擲180億元拿地，還是揮金數十億狂掃 科技 股，不難看出，合生創展此前的沉穩風格正在逐漸褪去。進入地產行業「深水區」，朱桔榕能否挽回合生創展失去的光輝？答案需要時間來給。

② 珠海中富去年和今年半年報顯示虧損，其債券評級是什麼等級，值得投資

根據深交所的公開信息顯示，其債券最新跟蹤評級報告是今年6月26日的(報告是6月29日刊登，已經考慮到上半年的業績情況)，評級是AA-，但是必須要注意一點，按現在000659的2013年業績預告情況來看，連續兩年的年報虧損的可能性較大，這就意味著000659的債券112087將會在2014年自連續虧損兩年年報公告後會立刻面臨深交所暫停上市交易審核停牌，一般最長審核停牌十五個交易日，等待深交所作出是否其債券暫停上市交易的決定，若深交所作出債券暫停上市交易決定後，債券會恢復交易三十個交易日作為整理期，整理期結束後就會暫停上市交易，這個時間大約是在2014年7月中左右。由於這債券到期是在2015年5月下旬，2015年就算公告2014年年報為盈利(這是往好的方面去想的)，符合債券恢復上市交易的條件，但由於也需要通過相關的審核程序，這很有可能意味著公告2014年年報與債券到期時間之間的時間較短導致債券不可能恢復上市交易，同樣也就意味著這債券在暫停上市交易後很有可能是不會再恢復上市交易，只能等待債券到期兌付。
按現在85元的價格來說看上去其收益率挺吸引的，但除了以上的情況外你還必須要審慎看一下今年的市場情況：今年市場資金鏈較緊張，最主要是央行防範美聯儲退出QE政策導致資金外流提前作出部署，率先收緊銀根限制銀行放貸防資產價格泡沫破裂政策造成的，導致市場借貸利率在穩步走高，導致債券市場價格承壓。如果與11超日債112061(這是2013年7月時因年報連續虧兩年被深交所暫停上市交易的債券)相比，112087其基本面稍好一點，而112061這債券暫停上市交易前最後一個交易日的價格是60多元(最後價格是多少記不清楚了，的確是60多元)，如果按照這個思維去評估，112087最多也只是只是值80多元的債券，若到暫停上市交易的最後一個交易日出現70多元的價格也是正常的，故此現在的價格實際上也並不算很吸引。實際上這個價格已經反映了基本面不好的因素，但是否充分反映這必須個人判斷。

③ 賈躍亭資產凍結融創仍有25億投資款未付是真的嗎

去年至今樂視出100億多數用於還款

6月28日，在上市公司股東大會上，賈躍亭曾表示，從去年資金到賬到現在，樂視累計付出資金100多億，償還絕大部分金融機構還款，但也出現了一些擠兌現象。目前樂視正在積極與金融機構溝通，在保證利息歸還的基礎上，希望將更多的錢用到業務中，讓業務盡快恢復正常，形成良性循環，從根本上保障金融機構的利益。

而如今，樂視系無論上市體系還是非上市體系的業務都受到影響。一向被視為優質資產的樂視超級電視業務也生變，樂視超級富士康關聯公司撤資樂視致新，停止代工樂視超級電視。樂視視頻更是被曝裁員一大半，將不買版權轉為自製劇。

在今年3月30日，樂視網公告，融創馳援樂視的150億元資金，已支付125.53億元。此後樂視便再無公告披露融創支付資金進展情況。這意味著近兩個月時間里，融創未有支付意向。

在6月28日的樂視網2016年度股東大會上，樂視網董事長賈躍亭坦言，「非上市體系的資金問題遠比我們想像的要嚴重，在已還款150億元後，目前仍然沒有獲得金融機構的後續資金支持。」

今年1月，樂視網公告天津嘉睿匯鑫收購樂視網8.61%的股權，收購金額為60.41億元；收購樂視影業15%的股權，收購金額為10.50億元；收購樂視致新33.50%股權，收購金額為人民幣79.50億元。

評級書稱，收購完成後，樂視網、樂視影業及樂視致新將成為融創中國聯營公司，融創中國對樂視網、樂視致新及樂視影業的投資均會派駐董事，對相關板塊的經營產生重大影響，將會按照權益法核算的長期股權投資，股價的波動不會對融創中國的利潤產生影響，以被投資公司每年的凈利潤乘以股權比例來計入融創中國的利潤。

「上述交易可以優化融創中國的資產結構配置，促進投資多元化發展，公司作為融創中國在境內主要房地產開發主體，與樂視可以在產業地產上開展深度合作，實現共贏。但對樂視的投資規模較大，可能影響融創中國未來的經營，進而削弱融創中國作為公司控股股東對公司的支持能力和支持力度。」評級機構在報告書中表示。

具體事件會如何發展還要持續關注，商場如戰場，真的很難預料最後的結果。

④ 什麼是跟蹤評級

就是一個研究機構給出了一個公司的評級，過一段時間會根據公司的經營情況來降低或提高或維持評級。
比方說一個機構1月份給出了一個鋼鐵企業「買入」的評級，可到了2月份鐵礦石漲價了，給鋼鐵企業造成了成本提高，那麼利潤就會降低，這時機構就會給出一個跟蹤評級「暫時觀望」。

⑤ 2019年投資理財什麼趨勢啊，最近度小滿是不是有發布一個報告

評級報告有很多種，具體看如何選擇；
具體的如下：
1.
網貸之家考察報告；
2.
網貸天眼考察報告；
3.
星火錢包考察報告；
4.
貝多多考察報告；