『壹』 新手要怎麼投資房地產
"房產熱」眼下正像瘟疫一樣傳遍整個國家。 成千上萬的「菜鳥」們都迫不及待地想擠上這內班車，並容希望藉此來彌補之前在股票市場的巨大損失。
房地產再熱還是有一些需要注意的：
錯誤一：帶著股票市場的投資心態去投資房地產。
錯誤二：盲目投資。
錯誤三：沒有現金儲備。
錯誤四：過於貪婪。
錯誤五：把房地產投資回報看得過於簡單。
『貳』 房地產：投資下滑將拖累GDP和FAI多少
GDP對普通人最直復接影響的是就業率，人人制都有工作有錢掙房價自然上去，失業的人多了掙錢少房價自然下降。國家政策應該在提升就業率方向。房價上升和下降屬於市場行為，政府不用干涉。大陸頻繁干涉是因為地方政府需要錢。
『叄』 教你如何投資房地產
房地產的投資價值，往往看的是物業的租賃產出效率如何。不同的時間、不同的地段、不同的供求環境、不同的房地產項目以及不同的投資理念，各種房地產將體現不同的投資力與價值。 一位投資者這樣形容房地產投資：住宅實現租賃的周期一般是「年」，寫字樓實現租賃的周期往往是「月」，而酒店則是「天」，簡單講，如果把三者比喻成商品的話，住宅租賃是大批發，寫字樓租賃是小批發，酒店租賃則是零售。 住宅投資 選擇長線為佳 從投資角度看，一個大城市的近郊，隨著城市化進程的推進，近郊的住宅由於基礎價格比較低，升值空間相對大一些，更具投資價值。而隨著後期人們不斷入住，周邊配套逐漸增多，商業投資機會和價值就會慢慢體現出來。 沈陽千緣房地產開發有限公司副總經理鄭偉認為：「近期政府所推出的宏觀調控政策都是針對短期的投資行為，比如提高首付比例和利率、徵收房地產稅等等，這對於正常行為的長期投資影響不大。但這意味著投資者在投資住宅前需要考慮到更多的因素。」 在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的速度會減慢。住宅投資前景可以選擇長線為佳。 據了解，目前沈陽房地產住宅市場還是以自住為主，投資行為占的比例不到20％。 寫字樓投資 選擇區域最重要 寫字樓的增值主要是市中心區及商貿區繁榮的商務氣氛以及稀缺性。寫字樓投資應該從區域的環境政策、人才、技術、商貿等方面的綜合因素去考慮，同時還應該關注區域基礎設施配套以及周圍現有的行業業態。 寫字樓租金價格呈現出兩極分化的特點，即越破舊、地段不好的租金越低，反之，越高檔的、地理位置越好的寫字樓租金比較高。 沈陽財富中心李志強經理認為：「寫字樓的使用上大部分是自用，開發公司也很少對外出售。如果租用寫字樓六七年，其租金足以買一個寫字樓了，所以大多比較高檔的，租金高的寫字樓是不對外賣的，開發商不會放棄這部分利潤。」 目前，沈陽寫字樓比較集中的地區在沈陽CBD、五里河、三好街及和平大街。這些區域的人流、物流、信息流、資金流都很豐富，資源優越。是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 酒店式公寓投資 關鍵看配套 酒店式公寓作為市場新寵，進入沈陽市場已有幾年時間。作為近年來一種新興的房地產投資品種，投資者把它作為新興物業，開發商把它作為新的利潤增長點。 酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，客商和公司人員流動地帶，周圍的服務配套設施完善。其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入駐管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務。 由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受商務人士青睞。 據德郡7號總經理何行知介紹：「酒店式的公寓相對於住宅和寫字樓產出率最高，回報也是比較高的。沈陽CBD地區，臨近沈陽北站、汽車站及未來地鐵站，是沈陽中高端商務客流最集中的區域，客源充沛。在此的酒店，自然無論從客源的保障性、房價的保障性方面來說，都是具有相當優勢的。沈陽人的房產投資范圍剛剛開始形成，老百姓會偏重更為理性與穩定的投資。」 酒店式公寓是打著「商務」牌出現的，深切體現出為商務人員服務的特徵。 簡單來說，酒店式公寓就是為那些在商務區內的商務人員提供休息、休閑和小型辦公的場所。 投資者在選擇項目時，一定要注意項目自身和周邊的配套是否會給商務人士帶來方便。這些配套包括交通、醫療、教育、購物、休閑等等。 酒店式公寓的流行，也導致了上市量過大以及同質化嚴重而出現的空置率高的現象。因此對投資者而言，一定要三思而後行。
『肆』 人口的斷崖式下跌下，如何進行房產投資
全網一片悲哀，有人吐槽人口管制，有人嫌二胎政策效果不佳，對於雪崩式的人口大萎縮，很多人的第一反應是：這絕不可能！
讓我們先來看一組數據：
①出生率下滑：2018年1月18日，國家統計局公布的數據顯示，2017年我國出生人口1723人，比2016年的1786萬減少了63萬人，人口出生率比2016年也下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率還要低，人口自然增長率竟然下降到了5.32‰驚人的低生育水平。
②勞動人口持續減少：自2012年開始，中國勞動年齡人口逐年下降，2017年下降了548萬。從2011年2017年，7年時間勞動年齡人口減少了約4000萬。
③青少年比例嚴重不足：《中國統計年鑒》的數據顯示：我國0-14歲人口占總人口的比重已經由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。
④老齡化日益嚴峻：《2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示：2015年，我國60歲及以上的老人占總人口比例為16.1%；65歲及以上人口數佔比為10.5%。根據聯合國的定義，65歲以上的老人所佔比重超過7%就意味著進入老齡化社會。中國的老齡化程度已達到國際標準的1.5倍。根據IMF預測，到2050年時，中國60歲以上的老人佔比將超過1/3。
『伍』 投資房地產怎樣投資（方法）
可以投資一些工地，承建公司，也可以買賣土地，裝修等，可以自己去包工程，然後在轉手給別人，不過成本都很大、風限也大
『陸』 中國房地產目前狀況怎樣
國內銀行貸款佔比情況
從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般佔到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：
國內銀行直接貸款佔比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由於國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標准，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款佔比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。
房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜採用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬於業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由於企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會資金積極參與房地產投資
社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：
股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金佔比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金佔比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。
現金購房部分——房地產企業「定金及預收款」中的銀行貸款所佔比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由於部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。
其他資金部分——據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源佔比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。
總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源於社會資金。
境外資金加入房地產市場開發和炒作
外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的佔比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資於北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。
主要問題
當前房地產投資資金中銀行貸款所佔比重逐年下降，且低於國際一般水平；社會資金所佔比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在於銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背後原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：
一、部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為"第二財政"，用於城市建設投資資金。2002年，全國市場化配置土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由於房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。
二、部分房地產開發企業與地方政府聯手，採取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由於商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予准確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資並將自籌資金混同於自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款並以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由於企業貸款利率高於零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。
三、投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷湧入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪裡投資和投機性強，哪裡的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關於穩定房地產價格的意見下發後，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資佔比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款佔比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長
『柒』 新一輪限購調控下，怎樣投資房產不虧錢
您 您看 前,《深圳白領賣掉深圳套房 換武漢四套房》引起廣泛熱議相反,三、四線城市買套房能否順利換線城市購房首付,要打問號 閉著眼買房都能賺錢代 今線城市房價幅漲暫告段落,於仍意投資房產或者短期渡買家言,何挑選值入手房產,需要經番推敲 記者解,近三,少入市買家換房需要,必須先賣手物業,由於城市、區域發展差異及產品本身樓齡樓層,少面臨虧本局面 ●案例 家套房換線城市首付都難 今,陳夫婦計劃廣州東部買套房,看全新樓盤讓夫妻二郁悶,由於二三前家粵東縣城買套約150平米四房單位,毛坯房,交價70萬元,套房產售,陳夫婦才足夠資金廣州支付首付,今春節,陳家房產市場放售,預初買入處價格高位,其主放盤價調至68.5萬元算虧1.5萬元、月供利息及其零碎購房本,陳打算機立斷,其換廣州套住宅讓陳始料及,房兩月幾乎問津,奈能再降價4月,房68.5萬元降62.5萬元,仍沒能功交易 意味著三間,陳花70萬元購房僅未能升值,保守估計已經虧10.7%,重要,房沒置換功 ●案例二 郊區套房三前樓價貴現手樓 201310月份,黃先公司領導帶領,炙手熱南沙看樓經比,黃先覺南沙蕉門河板塊某手樓盤套尾貨促銷頂層單位價格相比較低,套97平米三房毛坯房,交價90萬元,初認自揀便宜 黃先說,銀行審批房貸利率基準利率6.55%,減壓力,黃先選擇等額本息款式,貸款限30,每月月供約3900元由於毛坯房,花筆裝修費用8萬元 算市場已經暖,黃先表示,假想手套房,目前看虧附近區手樓帶裝修均價1萬元/平米,我套房放售價格能維持90萬元已經錯 意味著,至少虧掉裝修費用8萬元及兩半利息提起購房經歷,黃先表示,堅決同意買房虧說 ●案例三 轉手市區頂樓二手房,太難 張2012海珠渡路買套樓梯樓頂層單位,建築面積約58平米,買入價83萬元,買入單價比間樓層單位低少 2015初,張朋友打算買套電梯房做婚房,於其放售張放盤價定至120萬元,間交,放盤價調至112萬元,至今仍未交 張告訴記者,2012底買該套房產,利率高達6.55%,打8.5折5.57%採用等額本息款式,前期款數額,本金比例較,利息比例占自算筆賬,雖入市候房價比較低,三,套房加傭金、稅費及月供利息,本104萬元左右,意味著三並沒套房賺錢 ■專家支招 何盡量避免買房虧錢 1.短期渡慎選郊區房 論三、四線城市廣州遠郊區域,都共同特點,供應量,除現庫存量,未預見新增供應量,旦城市發展速度或者區域市政配套發展速度跟,需求量受限制,難短期內激二手市場 同,供應量影響價格波階段性供應量超需求量,價格能調,幸高位入手,階段性虧本能性更 2.市區舊二手房要細挑 據滿堂紅鏈家提供數據顯示,渡路某區例,該區2012交均價15017元/平米,2013交均價達18802元/平米,2014第季度交均價達22619元/平米,第三第四季度19423元/平米,201521096元/平米,2016第季度21426元/平米 顯經20132014第季度幅漲高位落,今交均價亦未達2014高位 滿堂紅鏈家市場部研究院劉鏡棠表示,買二手房僅要考慮段要考慮樓齡,隨著樓齡增,社區設備設施化或者物業管理跟,都樓價造影響,普遍看,15內樓齡,設備設施都比較,15,特別20區,較明顯差異,建議購買10內樓齡二手房 買家張總結發現,雖段重要,由於太熟段缺乏新增點,加樓齡較,難比較理想溢價能隨著市漲幅漲 房產保值 1.投資房產兼顧居住性價比 海易居房產研究院總監嚴躍進認,趨勢看線城市房價繼續漲,否意味著投資類城市房產保證漲跌,沒必或者絕聯系部市區房價總體高位,漲比較困難尤其部段雖,建築於陳舊物業,其實投資價值真投資價值,往往市區郊區交界帶,居住舒適度等角度看較性價比 更重要,投資機本線城市其領域投資機,並非必須通房產投資獲利於房產投資言,需要考慮類投資風險資金占本尤其政策變情況,部物業套類似旅遊消費產業、新興技術企業股權投資等,其實都能要超傳統物業投資收益 2.住宅投資屬性越越弱 位富房產投資經驗林先指,未住宅投資屬性越越弱閉著眼睛買房能掙錢代已經,家房產越越理性,,住宅未主要功能居住層面 3.具備投資價值核段優質房產 位業內士指,未房產否具備投資價值,主要段復制性及優質兩面考量段價值高,同產品比較優質,未升值保值空間比較 望採納謝
『捌』 請問投資房地產是怎麼搞的
一線天的回答很完整.可以講得更直白一些:600萬可注冊一家房地產開發公專司,注冊成功後即屬可從政府土地規劃部門中買取土地,根據你看中的土地規模來研究投資情況(可能特殊地塊政府會有特殊要求,比如注冊資金1000萬以上等).土地拿到後,如果你自己有錢就可以自己投資運營,否則可以找投資商融資.地塊很重要!