並購基金管理辦法

① 私募投資基金監督管理暫行辦法的徵求意見稿起草說明

《私募投資基金監督管理暫行辦法（徵求意見稿）》起草說明
一、《辦法》制定的背景
新修訂的《證券投資基金法》首次將非公開募集證券投資基金納入調整范圍，根據法律授權，我會應當就非公開募集證券投資基金即私募證券基金制定相應的管理辦法。2013年6月，中央編辦發布通知，明確將包括創業投資基金在內的私募股權基金的管理職責賦予我會，我會負責組織擬訂監管政策、標准和規范等。據此，我會在反復調研論證基礎上，草擬形成了《私募投資基金管理暫行條例（草案）》（以下簡稱「《條例》」），並在徵求國務院有關部門意見後於今年年初上報國務院。目前，國務院法制辦正在積極辦理過程中。
2014年5月發布的《國務院關於進一步促進資本市場健康發展的若干意見》（國發[2014]17號）（以下簡稱「新國九條」）中明確提出發展私募投資基金，並要求按照功能監管、適度監管的原則，完善股權投資基金、私募資產管理計劃、私募集合理財產品、集合資金信託計劃等各類私募投資基金產品的監管標准。考慮到《條例》出台還有個過程，為適應私募證券基金和私募股權基金監管需要，促進各類私募基金健康規范發展，落實新國九條的要求，我們研究起草了《私募投資基金監督管理暫行辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱「《辦法》」），擬以證監會部門規章形式發布實施。
二、《辦法》主要內容
《辦法》共四十一條，分為總則、登記備案、合格投資者、資金募集、投資運作、行業自律、監督管理、關於創業投資基金的特別規定、法律責任及附則十章。
（一）關於調整范圍
根據《證券投資基金法》、新國九條和中央編辦通知的規定，結合我會監管職能，《辦法》將私募證券基金和私募股權基金，以及市場上以期貨、期權、藝術品、紅酒等為投資對象的其他種類私募基金均納入調整范圍，將私募基金的投資范圍明確為「包括買賣股票、股權、債券、期貨、期權、基金份額及投資合同約定的其他投資標的」。
鑒於除契約型私募基金外，很多以公司、合夥企業形式運作的機構從事類似私募基金的業務，《辦法》還明確「非公開募集資金，以進行投資活動為目的設立的公司或者合夥企業，資產由基金管理人或者普通合夥人管理的，其投資活動適用本辦法」（第二條）。
為落實《證券投資基金法》確立的統一功能監管原則，以及新國九條關於按照功能監管原則完善各類私募投資基金監管標準的要求，《辦法》還明確：「證券公司、基金管理公司、期貨公司及其子公司從事私募基金業務適用本辦法。」
（二）關於登記備案
在基金管理人登記環節，《辦法》要求各類私募基金管理人均應當向基金業協會申請登記，並根據基金業協會相關規定報送基本信息，基金業協會在申請材料齊備後以網站公告形式辦結登記手續（第七條）。
在基金備案環節，考慮到私募證券基金、私募股權基金和創業投資基金等在投資對象、運作方式等方面的差異，《辦法》要求基金管理人應當根據私募基金的主要投資方向註明基金類別；採取委託管理方式的，應當報送委託管理協議。委託託管機構託管基金資產的，還應當報送委託託管協議（第八條）。
為防止機構利用登記備案信息進行增信，《辦法》規定基金業協會公告的登記備案信息，不構成對私募基金管理人投資能力、持續合規情況的認可；不作為對基金資產安全的保證(第九條)。
為便於社會公眾及時獲悉喪失主體資格的基金管理人的信息，《辦法》要求私募基金管理人依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產的，限期向基金業協會報告，基金業協會應當及時注銷基金管理人登記並予以公告（第十條）。
（三）合格投資者
《辦法》明確私募基金應當向合格投資者募集，且單只私募基金的投資者人數累計不得超過法律規定的特定數量（第十一條）。
《辦法》參考境外合格投資者標准，結合我國的實際情況，規定合格投資者是指具備相應風險識別能力和風險承擔能力，投資於單只私募基金的金額不低於100萬元且符合下列相關標準的單位和個人：（1）凈資產不低於1000萬元的單位；（2）個人金融資產不低於300萬元或者最近三年個人年均收入不低於50萬元（第十二條）。此標准比目前市場上的資金信託計劃、證券公司資產管理計劃、基金管理公司特定客戶資產管理計劃的投資者標准要高，但在最低投資金額方面比2011年發布的《關於促進股權投資企業規范發展的通知》等配套文件中規定的投資者對單只股權投資基金1000萬元的最低認購金額明顯要低。
擬定上述標準的主要考慮是：合格投資者標准過低容易將不具備風險識別能力和承擔能力的公眾投資者捲入其中，進而引發非法集資。由於採取了資產規模或收入水平和對單只基金最低認購額的雙重標准，相比僅從對單只基金最低認購額來把握合格投資者標准更加全面，因此，對單只基金最低認購額的標准沒有簡單參照以前發展改革委的過高標准。對於個人投資者，《辦法》分別從金融資產規模和收入水平兩個維度進行規定，也為今後具有穩定高收入的群體參與私募基金留有空間。
此外，考慮到一些機構投資者和管理人的內部關系人等具備專業能力，並能夠識別和承擔風險，《辦法》參考國內資產管理行業的現有規定和境外經驗，將四類投資者視為合格投資者：一是社保基金、企業年金、慈善基金；二是依法設立並受國務院金融監督管理機構監管的投資計劃；三是投資於所管理私募基金的私募基金管理人及其從業人員；四是中國證監會認定的其他投資者（第十三條）。
（四）關於資金募集
《辦法》就資金募集作了以下規定：一是不得向合格投資者之外的單位和個人募集資金，不得通過公眾傳播媒體、報告會、簡訊、微信、散發傳單和張貼布告等方式向不特定對象宣傳推介；二是不得向投資人承諾投資本金不受損失或者承諾最低收益；三是做好投資者適當性管理，通過問卷調查方式，對投資者的風險識別能力和風險承擔能力進行評估，並對基金進行風險評級，向合格投資者說明；四是對投資者提出要求，要求如實填寫風險調查問卷，如實承諾資產或者收入情況，提供虛假信息的，要承擔相應責任；五是投資者確保委託資金來源合法，不得匯集他人資金投資私募基金（第十四至十九條）。
（五）關於投資運作
《辦法》要求私募證券基金管理人募集資金，應當簽訂基金合同、公司章程或者合夥協議。基金合同應當符合《證券投資基金法》規定的必備內容；對於其他種類私募基金，基金合同也應當參照《證券投資基金法》的相關規定，明確約定各方當事人的權利、義務和相關事宜（第二十條）。
在基金託管方面，《辦法》根據私募基金的特點和《證券投資基金法》，未強制要求私募基金進行託管安排。但為保障基金財產安全，要求除基金合同另有約定外，私募基金財產應當由基金託管人進行託管；不進行託管的，應當在基金合同中明確保障私募基金財產安全的制度措施和糾紛解決機制（第二十一條）。
在投資環節，為有效防範利益沖突，《辦法》規定私募基金管理人應當在不同基金之間建立相互獨立的投資決策流程和防火牆制度（第二十二條）。
為切實保護投資者權益，《辦法》對私募基金管理人、託管人、銷售機構及其他私募服務機構及其從業人員從事私募基金業務提出了相應的規范性要求，列舉了禁止從事的行為（第二十三條）。
在信息披露方面，《辦法》要求如實披露基金投資、資產負債、投資收益分配、基金承擔的費用和業績報酬、可能存在的利益沖突情況以及可能影響投資者合法權益的其他重大信息，不得隱瞞或者提供虛假信息，並規定信息披露規則由基金業協會另行制定（第二十四條）。
在信息報送方面，《辦法》要求私募基金管理人根據基金業協會規定，及時填報和定期更新相關信息。考慮到對沖基金和並購基金往往會運用杠桿，有可能引發系統性金融風險，要求私募基金還應當報告杠桿運用情況。發生重大事項的，應當在10個工作日內向基金業協會報告，並應當在規定時間內向基金業協會報送年度財務報告和所管理私募基金年度投資運作基本情況（第二十五條）。
此外，還對重要資料的保存作了規定（第二十六條）。
（六）關於行業自律
為加快建立行業自律機制，《辦法》就行業自律作出了一系列規定：一是規定基金業協會應當建立登記備案信息系統。鑒於私募基金信息相對敏感，《辦法》要求基金業協會對基金管理人及其管理的基金信息予以嚴格保密（第二十七條）。二是建立與證監會及派出機構和其他相關機構的信息共享機制（第二十八條）。三是規定了基金業協會在制定規則、執業檢查和紀律處分方面的職權（第二十九條）。四是建立投訴處理機制，進行糾紛調解（第三十條）。
（七）關於監督管理
在監督檢查方面，《辦法》規定證監會及派出機構對相關機構開展私募基金業務情況，進行統計監測和檢查，並有權依法採取措施（第三十一條）。
在誠信管理方面，《辦法》規定證監會將私募基金管理人及其從業人員誠信信息記入證券期貨市場誠信檔案資料庫；根據私募基金管理人的信用狀況，實施差異化分類監管（第三十二條）。
在行政監管措施方面，《辦法》規定證監會及派出機構可以對違法違規的私募基金管理人、私募基金託管人、私募基金銷售機構及其他私募服務機構及其從業人員採取責令改正、監管談話、出具警示函、公開譴責等行政監管措施（第三十三條）。
（八）關於創業投資基金的特別規定
創業投資基金是股權投資基金的一個特別種類，由於其主要投資小微企業，屬於市場失靈的領域，世界各國均通過特別立法，一方面明確財稅扶持政策，另一方面對其投資領域進行監管引導，以確保政策目標實現。例如，2010年美國在將私募基金納入統一立法監管後，2011年又發布規則，對創業投資基金實行差異化監管。2011年歐盟發布《另類投資基金管理人指令》，2013年4月又專門發布《創業投資基金管理規則》。
借鑒國際經驗，《辦法》為創業投資基金專章作了特別規定：一是參照國際通行定義和2005年十部委聯合發布的《創業投資企業管理暫行辦法》，對創業投資基金作了界定；二是規定鼓勵和引導創業投資基金投資創業早期的小微企業，並從銜接已經建立的創業投資政策扶持機制考慮，規定享受國家財政稅收扶持政策的創業投資基金，其投資范圍應符合國家相關規定；三是明確基金業協會對創業投資基金實行差異化行業自律和會員服務；四是明確證監會對創業投資基金在投資方向檢查等環節採取區別於其他私募基金的差異化監督管理，而且規定在賬戶開立、發行交易和投資退出等方面，為創業投資基金提供便利服務（第三十四至三十七條）。
對除創業投資基金外的其他股權基金，因其已屬於市場充分有效的領域，故國際通行做法是完全交由市場進行調節，政府對其實施必要法律監管的目的主要是防範非法集資、利益輸送和因過度運用杠桿而導致系統性金融風險。雖然除創業投資基金外的其他私募股權基金與私募證券基金相比，在投資運作和風險控制機制上有差異，但這些差異都是市場自發形成的結果，政府不宜人為干預。所以，世界各國在為私募基金立法時，均不區分私募證券基金和私募股權基金。
考慮到《辦法》作為部門規章，無法規定促進私募股權基金發展政策措施以及創業投資基金稅收優惠政策等涉及其他部門職責的相關內容，因此，證監會擬另行與相關部門溝通，推動促進私募基金健康發展的政策措施早日出台。
（九）關於法律責任
考慮到《辦法》的調整范圍涵蓋各類私募基金，《辦法》根據各類私募基金的一般特點，在部門規章許可權內，明確了相應處罰。對違反《辦法》規定，情節嚴重的，我會可以對有關責任人員採取市場禁入措施（第三十八條至三十九條）。對於私募證券基金，鑒於《證券投資基金法》已規定了相關罰則，《辦法》特別明確：私募證券基金管理人及其從業人員違反《證券投資基金法》有關規定的，按照《證券投資基金法》的有關規定進行處罰（第四十條）。
三、關於《辦法》的實施
根據「法不溯及既往」的原則，對《辦法》實施前的私募基金，其投資運作依照原有基金合同執行；《辦法》實施後的私募基金，其投資運作應當依照《辦法》規定執行。

② 證券公司直接投資業務規范的第三章 直投基金的特別業務規則

第十九條直投子公司及其下屬機構可以設立和管理股權投資基金、債權投資基金、創業投資基金、並購基金、夾層基金等直投基金，以及以前述基金為主要投資對象的直投基金。
第二十條直投子公司及其下屬機構設立直投基金，應當以非公開的方式向合格投資者募集資金；直投基金的投資者不得超過二百人。直投子公司及其下屬機構不得向不特定對象宣傳推介，亦不得採用廣告、公開勸誘或變相公開方式募集資金。前款所稱合格投資者，是指具備充分的風險識別、判斷和承受能力且認購金額不低於人民幣一千萬元的個人、法人機構或專業從事股權投資或基金投資業務的有限合夥企業；合格投資者為前述有限合夥企業的，該有限合夥企業的有限合夥人應當為認購金額不低於人民幣一千萬元的法人機構。直投子公司及其下屬機構的投資管理團隊進行跟投的，不受此限制。第二十一條證券公司、直投子公司及其下屬機構不得以任何方式對直投基金或者直投基金的投資者的投資收益或者賠償投資損失做出承諾。第二十二條直投子公司及其下屬機構應當加強投資者適當性管理，確立了解投資者投資經驗、收益預期和風險承受能力的程序和方法，明確合格投資者的篩選標准，公平對待潛在投資者，審慎確定適當的資金籌集對象。第二十三條直投子公司及其下屬機構可以自行管理或設立基金管理機構管理直投基金。直投子公司及其下屬機構設立基金管理機構管理直投基金的，直投子公司及其下屬機構應當持有基金管理機構51%以上的股權或出資，並擁有管理控制權。基金管理機構的組織形式應當是有限合夥企業或公司制企業。第二十四條直投基金的資金應當交由負責客戶交易結算資金存管的商業銀行、證券登記結算機構或經中國證監會認可的證券公司等其他資產託管機構託管。
第二十五條 直投基金可以按照規定在證券公司櫃台市場、中國證券業協會機構間報價與轉讓系統等中國證監會認可的交易場所進行募集、轉讓。
第二十六條直投子公司及其下屬機構完成直投基金的首輪募集或者簽訂受託管理第三方募集設立的直投基金的協議後十個工作日內，直投子公司應當向協會備案。申請備案時，應提交下列材料：（一）直投基金備案申請書；（二）直投基金招募說明書；（三）直投基金章程或合夥協議；（四）直投基金管理機構章程或合夥協議；（五）直投基金認繳承諾書；（六）直投基金委託管理協議、託管協議；（七）直投基金募集合法合規情況說明；（八）直投子公司及其下屬機構、直投基金遵守法律法規及本規范的承諾；（九）協會要求的其他材料。前款所稱直投基金完成首輪募集是指直投子公司或其關聯方之外的其他投資者完成對直投基金的首次出資且直投基金就此完成工商登記。第二十七條直投基金備案申請書應當載明直投子公司及其相關下屬機構的名稱、設立日期、聯系方式、組織形式、管理資產規模、人員構成，直投基金與直投子公司及其下屬機構、證券公司之間以及設立或管理的不同直投基金之間的風險隔離、利益沖突防範措施。第二十八條直投子公司可以通過紙質或者電子方式向協會報送備案材料。備案材料完備並符合規定的，協會自受理材料之日起十五個工作日內予以確認。備案材料不完備或不符合規定的，協會自受理之日起十個工作日內，一次性告知直投子公司需要補正的全部內容。直投子公司應當在接到補正通知後兩個工作日內補正。直投子公司按照要求補正的，協會自受理之日起十五個工作日內（補正的時間不計算在內）予以確認。第二十九條直投基金應當由會計師事務所進行年度審計並對其估值方法和估值結果進行復核。第三十條直投基金應當根據基金法律文件的約定，向投資者披露基金的相關信息。

③ 有私募基金 物業並購基金的渠道嗎

如果以2010年為元年開始算起的話，人民幣房地產基金已經進入了第五年，盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長。有了領先國內近20年的美國等發達國家作為參照，我國私募房地產基金的未來其實並不模糊，但是由於金融改革前景的不確定性，我國私募房地產基金的成長腳步還不太讓人看得清，至少在中短期內，國內地產基金產品仍將落後國際不小的差距。但是積極的因素在於，在近短短四年中，我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革，發展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎上，我們認為，在中期內，我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。投退渠道多元化
從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對於不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：1、商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期，尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛，專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化；2、養老地產：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產，作為融資工具，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影；3、產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域，目前除了國際機構普洛斯、嘉民集團等，部分本土基金也開始涉足產業園區和物流園區投資。我們認為其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，藉由REITs實現資本市場對接。

從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品，通過將物業打包上市，在進入證券市場流通，凱德置地的地產開發模式即是最好的示範。當前中國的私募房地產基金退出方式較為單一，大多是通過大股東回購、項目清算等退出，在面臨市場調整去化率下降時，基金管理人及投資者都只能素手無策。而近期以來，國內資產證券化開始起步，海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資，雖然目前國內正在嘗試的資產證券化離國際上真正的資產證券化產品仍有較大差距，但相信未來藉助國內資產證券化等渠道的興起，國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
股權，夾層投資成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。在股權與債權結合的投資方式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其餘部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，藉助退出機制出售持股獲利，由於期間委託成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場並不受歡迎。

結合前文判斷，當LP構成趨於成熟、基金管理公司更加註重團隊以及品牌的內生性建設，勢必將帶來整個基金行業投資策略的變革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。事實上統計數據已經開始顯示，私募房地產基金股權投資比例正逐步上升，「明股暗債」的陰影將逐步淡化，而部分國內基金如河山資本和盛世神州已開始嘗試「去債權化」，朝完全股權投資模式演變。
大資管時代合作契機
自2012年5月以來，中國的資產管理行業迎來了一輪監管放鬆、業務創新的浪潮。新一輪的監管放鬆，在擴大投資范圍、降低投資門檻，以及減少相關限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘，使資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。在這樣的金融格局下，行業之間壁壘的減少為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，在未來法律限制進一步放寬的假設前提下，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。

通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統的回購和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。想的更遠一點，隨著支付寶、微信支付等網路支付的興起，未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作，產品的購買和兌付將更加便捷，而基金的門檻也可能因此下降，總而言之，技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
險資入注主導LP機構化
國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其餘來自於個人和基金合夥人，相形之下，我國私募房地產基金市場由於存在較多的限制，機構LP的參與度較低，而散戶LP的佔比很高。根據國際私募房地產基金的經驗以及結合投資人資產配置的實際因素，機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢，尤其是以養老金、險資為主體的機構投資者，長期以來只能投資銀行的存款，更需要多元化的投資窗口，近期保險公司投資不動產的細則出台，為未來人民幣房地產基金 LP市場帶來了曙光，國壽、平安、生命、陽光等保險公司皆紛紛加強了房地產方面的投資，凸顯險資和養老金為主體的機構投資者入市預期臨近，投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。

管理重心向團隊品牌變遷
前文已經提到，國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商，對外部項目採取審慎和逐步開放的態度，這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同，因此，房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過，但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處，項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。過去兩年房地產基金的爆發，可能更多地需要歸因於國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起，在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。

從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，並為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件，這點是和其他資本市場品種無異的。在美國，一個標準的房地產基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現風險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合，而這需要長期積累的專業判斷。因此，一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。根據Preqin統計，全球私募房地產基金的管理人中，有三成以上的管理人有4個以上的基金管理經驗，其中2%的管理人曾經管理過15個甚至更多的私募房地產基金。
監管制度趨於完善
相對於我國房地產投資基金的百花爭鳴，相關法律法規卻相當滯後，在我國現有相關法律下，適用於房地產私募基金的法律僅僅有《合夥企業法》、《產業投資基金試點暫行辦法》等較為寬泛的條款，而沒有針對性的文件，導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差，經過近3年的快速發展，不少問題和風險已經開始暴露。今年1月國務院辦公廳發布的107號文即《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》中明確指出，規范發展私募投資基金業務。要按照不同類型投資基金的本質屬性，規范業務定位，嚴禁私募股權投資基金開展債權類融資業務，文件的公布意味著管理層對於當前私募房地產基金的監管開始起步，有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。我們認為當前我國私募房地產基金無序發展的狀態不可持續，未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。

從國外私募地產基金的發展經驗來看，法律法規都是隨著行業的擴張而逐步健全，尤其是在08年金融危機之後，各國金融監管改革方案普遍加強了對私募基金的監管，核心在於增加私募基金透明度以及控制發行風險，普遍做法為要求私募基金管理人在相關監管機構注冊，並且定期向受益人披露詳盡投資信息。其中美國的證券法律制度最值得國內借鑒，2010年7月美國通過的Dodd-Frank金融監管改革法案，明確規定將私募基金納入到法律監管范疇，同時法案第四部分專門針對私募基金規定了若干具體監管規則，私募基金管理人必須在SEC通過考試而通過注冊。
行業整合並購大潮
從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業並購的窗口期，美國、日本以及香港市場，都在波動中成就了諸多偉大企業。當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強，同時，由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯，在此背景下，2014年以來已宣布的地產並購交易總金額接近過去三年的總和，行業並購大潮已然來臨。另一方面，當前行業融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂觀，再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限，銀行貸款、信託等渠道也均受限於政策因素，短期內難以在並購市場上施展拳腳。而且傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而並購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在並購周期中，基金的引入是一種必然。

2012年是中國房地產並購基金發展的元年。2012年4月信達系試水組建百億規模的房地產並購基金，收購標的集中於不良房地產信託產品。10月香港永信資本擬在西部地區設立200億元規模的房地產並購基金，主要用於收購西部地區的房地產企業，同時投資四川的農業、旅遊業和高科技產業。近期，德信資本與天朝集團合作成立並購基金，基金規模5000萬元，專門用於深圳市橫崗荷坳地鐵口「水晶之城臨街商鋪」並購項目的實施。目前國內的並購基金多限於項目層面，主要為項目收購提供資金支持，未來類似於黑石的股權並購型基金或是大勢所趨。
行業洗牌加速利率和理化
我國房地產基金過去賴以生存的寬鬆土壤也正發生變化，除了監管制度方面的趨嚴，另一挑戰主要在於房地產行業融資環境的回歸，上市公司再融資重新開放，優先股開始試點都意味著房地產融資渠道的正常化，導致房地產基金面臨更多的競爭壓力，行業內部的洗牌重構的信號已經開始顯現，基金管理流程更完善、擁有更好的品牌背書，能通過產品結構設計拿到更便宜的錢的地產基金將具備更好的發展前景和投資人認可，而項目型、關注於投機的地產基金將逐漸被邊緣化。總體來看，在經歷了3年的高增速以後，隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力，地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢，而在房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升

另一方面，地產基金生存環境的改變也將助推行業收益率合理化。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源於房地產融資渠道的狹窄，另一方面也由於當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從美國地產基金歷史來看，美國地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復甦，收益率開始逐年下降。從宏觀層面看，央行定向寬松等一系列貨幣政策初見成效，社會融資成本的下行趨勢已逐步確立，房地產行業也有望從中受益。從行業環境看，房企利潤率下行趨勢已現，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內地產基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

④ 內部創業舉措可包括創業投資創業並購和什麼

內部創業舉措可包括創業投資創業並購和什麼．什麼是私募基金？

答：根據《私募投資基金監督管理暫行辦法》（證監會令第105號，以下簡

稱《辦法》）的規定，私募基金是指在中華人民共和國境內，以非公開方式向投資者募集資金設立的投資基金。

2．私募基金的投資范圍有哪些？

答：根據《辦法》的規定，私募基金可投資於股票、股權、債券、期貨、期

權、基金份額以及投資合同約定的如紅酒、藝術品等其他投資標的。

3．私募基金的組織形式有哪幾種？

答：私募基金根據組織形式可以分為：

1.契約型基金。指未成立法律實體，而是通過契約的形式設立私募基金，基

金管理人、投資者和其他基金參與主體按照契約約定行使相應權利，承擔相應義務和責任。

2.公司型基金。指投資者依據《公司法》，通過出資形成一個獨立的法人實

體—基金公司，由基金公司自行或者通過委託專門的基金管理人機構進行管理，投資者既是基金份額持有者又是基金公司股東，按照公司章程行使相應權利、承擔相應義務和責任。

3.合夥型基金。指投資者依據《合夥企業法》，成立投資基金有限合夥企業，由普通合夥人對合夥債務承擔無限連帶責任，由基金管理人具體負責投資運作。

4．私募基金的管理類型有哪幾種？

答：私募基金的管理類型主要有：

1.自我管理。指以有限責任公司、股份有限公司形式設立的公司型基金，通

過組建內部管理團隊實行自我管理。

2.委託管理。指採取委託管理方式將資產委託私募基金管理人進行管理。

3.顧問管理。指私募基金管理人通過擔任投資顧問的方式為信託公司、券商

資管、 QFII 等管理資產。

5．私募基金根據投資方向可分為哪幾種類型？

答：私募基金根據投資方向可以分為：

1.主要投資於公開交易證券的私募證券投資基金；

2.主要投資於非公開交易股權的私募股權投資基金（包括創業投資基金）；

3.主要投資於藝術品、紅酒等特定商品的其他私募投資基金。

6．私募證券投資基金有哪幾種類型？

答：私募證券投資基金的類型主要有：

1.股票類基金。主要投資於股票。

2.債券類基金。主要投資於標准化的債券、非標准化的債券如委託貸款等。

3.貨幣市場基金。主要投資於貨幣市場工具。

4.混合類基金，投資標的包括股票、債權、貨幣市場工具但無明確的主要投

資方向。

5.資產證券化基金。主要投資於房地產、商品、貸款等資產證券化產品。

6.衍生品基金。主要投資於期貨、期權等金融衍生品。

7.多資產基金。無限定的主要投資標的，主要投資股票、債權和貨幣市場工

具外的其他金融產品。

8.對沖基金（或絕對收益基金）。基金合同不限制投資標的，也不跟蹤業績

比較基準，以為客戶提供絕對收益作為投資策略。

9.基金中的基金（FOF）。投資於其他證券投資基金、證券公司專項資產管理

計劃、商業銀行理財計劃、集合資金信託計劃等金融監管部門批准或備案發行的金融產品。

7．私募股權投資基金有哪幾種類型？

答：私募股權投資基金的類型主要有：

1.成長基金。投資於成長階段企業。

2.並購基金。主要以控股方式投資於處於穩定成長期的企業，這些企業通常

可以提供連續三年以上的反映盈利能力或潛力的財務報表，通過企業內部重組和行業整合來幫助被收購企業確立市場地位。

3.重整基金。專注於為陷入財務危機的企業提供財務拯救。

4.夾層基金。通常以股債結合的形式投資處於穩定成長期而上市之前的企業。

5.房地產基金。直接投資於房地產相關項目以獲取收益。

6.基礎設施基金。投資於基礎設施項目。

7.母基金。投資於其他基金、集合計劃、專項資金等。

8．什麼是創業投資基金？我國對創業投資基金有何扶持政策？

答： 創業投資基金是股權投資基金的一個特別種類，主要投資未上市創業企

業普通股或可轉換為普通股的優先股、可轉換債券等權益的股權投資基金。由於創業投資基金主要投資中小微企業的創業階段，屬於市場失靈的領域，因此世界各國均通過特別立法，一方面明確財稅扶持政策，另一方面對其投資領域進行引導，以確保政策目標實現。我國對創業投資基金的扶持政策包括：在財稅方面，稅務總局於 2009 年印發了《關於實施創業投資企業所得稅優惠問題的通知》（國稅發〔2009〕87 號），對創業投資基金的財政扶持政策進行了規定；在監管方面，中國證監會及其派出機構對創業投資基金在投資方向檢查等環節，採取區別於其他私募基金的差異化監督管理，在賬戶開立、發行交易和投資退出等方面，為創業投資基金提供便利服務；在自律管理方面，中國基金業協會在基金管理人登記、基金備案、投資情況報告要求和會員管理等環節，對創業投資基金採取區別於其他私募基金的差異化行業自律，並提供差異化會員服務。

9．推動私募基金行業發展有什麼意義？

答：推動私募基金行業發展的意義主要有：

一是有利於促進經濟結構調整和產業轉型升級，服務實體經濟發展；

二是有利於促進創新、創業，推進創新型國家建設；

三是有利於培育新型投資主體，滿足日益增長的居民財富管理需求；

四是有利於促進直接融資發展，優化金融資源配置，促進多層次資本市場發

展。

10． 私募基金登記備案的主要法規依據是什麼？

答：私募基金登記備案的主要法規依據有：

1.《證券投資基金法》第九十條「擔任非公開募集基金的基金管理人，應當

按照規定向基金行業協會履行登記手續，報送基本情況」；

2.《辦法》第七條「各類私募基金管理人應當根據基金業協會的規定，向基

金業協會申請登記」、第八條「各類私募基金募集完畢，私募基金管理人應當根據基金業協會的規定，辦理基金備案手續。」；