地產基金受不受432制約

⑴ 房地產商如何解決基金問題

你的問題是 "房地產商如何解決資金問題" 嗎？ 如果是"資金"的話，那房企一般是通過向銀行貸款，房地產商自身的流動資金，上市公司的話還可以從股市融資得到資金。

⑵ 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。

⑶ 地產基金停止備案

一、私募快速增長進入「冷靜期」

1、2016年1月13日，有私募機構收到國家工商總局預審駁回通知，註明「經營范圍涉及私募基金，目前國家工商總局僅受理公募基金名稱」，這意味著國家工商總局暫停了本局內的私募注冊（註：工商總局並未要求地方工商局暫停注冊）。

2、北京工商局暫停私募機構注冊後，筆者在PE實務-業務研討群、PE實務-讀者群、PE實務-信息交流群等PE群征詢各機構了解到的地方政府對私募注冊的態度。根據反饋：河南省暫停私募基金注冊；山東、上海、杭州轄區內的個別工商局已暫停注冊，上海自貿區也已暫停注冊；成都除個別區可以注冊外，多數區需要報備後才能注冊；寧波梅山港目前還能注冊，但需經招商局副局以上簽字同意……

3、據一些私募機構反映，目前基金業協會管理人登記、基金備案的速度放緩，審查標准與以前相比嚴格很多。

至此，私募機構快速增長進入「冷靜期」：各管理機構「放緩」速度，調研問題，研究規范；私募機構也可利用「冷靜期」自我檢查、自我規范。

二、私募全面加強監管、強化規范，態勢已形成

1、2015年12月23日，國務院常務會議特別明確，要「強化監管和風險防範，加強相關制度建設，堅決依法依規嚴厲打擊金融欺詐、非法集資等行為，切實保護投資者合法權益。」

2、2015年12月25日，證監會明確暫停私募機構新三板掛牌和再融資，並對前期融資的使用情況開展調研。此後，證監會繼續對已掛牌私募機構可能存在的問題開展大量的調研和分析工作。

3、2016年1月15日，證監會發布《2015年私募基金檢查執法情況通報》，披露了檢查發現的五類問題（分別是登記備案信息失真、資金募集行為違規、投資運作行為違規、公司管理失范、涉嫌違法犯罪），公布了對30家機構、8個相關責任人的處罰情況，以及對9家私募管理人立案稽查、21家私募管理人涉嫌違反犯罪線索移送公安機關或地方政府的情況。

同時，證監會明確表態，將持續加強私募基金行業日常監管和檢查執法工作，依法從嚴查處違反違規行為，加大責任追究力度。

4、2015年歲末，基金業協會接連公布了多向自律規則、業務規范、指引等文件，旨在引導或強化私募基金的規范運營。

至此，監管層強化私募事中事後監管，加強私募規范運營要求的態勢已經非常明確、清晰，規范運營將成為未來中國私募機構長久發展的王道，也是應當首要考慮和重視的問題！

三、私募機構何去何從，群眾的聲音如何

1、加強監管、強化規范，會使「自由」慣了的私募感到不適，會使心懷鬼胎的私募膽顫心驚，但規范可以促使優者更優、劣者淘汰、違法者被拒之門外，從行業的長期發展來看，必然是好事。

2、根據筆者的民調，大多數正規私募機構對暫緩注冊及加強監管表示理解與支持，並期望在規范運營背景下，全行業的洗牌，使良幣真正驅逐劣幣。

3、目前正規私募機構顧慮較多的是：私募暫停之風過於極端，暫停時間過長，暫停要求過高，使正規私募業長時間無法正常運營。

該問題，筆者注意到：多數地方政府的暫停政策都有一個除外情況，即經主管部門審核同意的除外。在暫停期，如確需注冊，可考慮利用一下除外規則。

另一方面，在「冷靜期」後，監管層也確實需要盡快出台確定性較強的方案，使私募注冊、登記回到正常的依法開展的軌道上來。

我想，私募機構快速進行自我審查、自我規范，保證不被罰下，這應該是2016年急需開展的重要工作之一。

附：證監會2015年私募基金檢查執法情況通報
私募基金自納入我會監管以來，發展迅速,目前已登記私募基金管理人2.5萬家，基金規模5.1萬億。部分私募基金規范運作，對推動創新創業、增加融資渠道、促進經濟發展做出了切實貢獻。但私募行業在迅速發展過程中也存在一定的問題。為督導私募基金行業規范運作，加強風險防範，保護投資者合法權益，2015年，我會組織會內各方力量共對140餘家私募基金管理人和私募基金銷售機構開展了現場檢查，配合地方政府對40餘家涉嫌非法集資的私募基金管理人進行了風險排查。
檢查發現,當前私募基金領域存在以下違法違規問題，甚至涉嫌非法集資等犯罪活動：
一是登記備案信息失真。如私募基金管理機構和私募基金登記備案信息不完整、不真實，更新不及時，沒有按規定報送定期報告和重大事項變更情況。
二是資金募集行為違規。如向非合格投資者募集資金、變相降低投資者門檻、向不特定對象公開募集、誇大或虛假宣傳、違規保本保收益、投資者人數超過法定人數限制等。
三是投資運作行為違規。如挪用或侵佔基金財產、將固有財產與基金財產混同、違反合同約定列支費用、進行利益輸送等。
四是公司管理失范。如內部管理和風險控制制度不健全，公司管理薄弱；信息披露制度不健全，披露信息不充分；沒有建立利益沖突防範機制或執行不到位等。
五是涉嫌違法犯罪。如以虛假或誇大項目為幌子，以保本高收益為誘餌，向不特定對象公開募集資金，涉嫌非法吸收公眾存款或集資詐騙；操縱市場、內幕交易等。
為遏制違法犯罪和違規經營，對於檢查中發現的問題，2015年，我會區分不同情形，依法採取了以下措施：
一是對上海寶銀創贏投資管理有限公司作出行政處罰。
二是對以下27家私募基金管理人採取行政監管措施：中逢昊投資基金管理（北京）有限公司、華夏恆業投資基金管理（北京）有限公司、六寶（北京）投資基金管理有限公司、北京威士曼惠世投資管理有限公司、北京恆天財富投資管理有限公司、太原新晉商創業投資基金管理有限公司、中融金城投資擔保有限公司、晉商世紀山西股權投資管理有限公司、譽霖恆信股權投資管理（大連）有限公司、鼎立資產管理（大連）有限公司、廣州銀閏投資顧問有限公司、廣州安州投資管理有限公司、廣州穗富投資管理有限公司、上海凱石益正資產管理有限公司、上海歌斐資產管理有限公司、上海盛宇股權投資中心（有限合夥）、上海穩裕股權投資管理有限公司、上海寶銀創贏投資管理有限公司、湖北奧信創業投資管理有限公司、深圳市金賽銀基金管理有限公司、深圳市匯朋聯銀投資基金管理有限公司、中科招商投資管理集團股份有限公司、陝西聖禹投資管理有限公司、四川垚盛投資管理有限公司、安徽太平洋產業投資基金管理有限公司、河南東達資產管理有限公司、河南省以馬內利資產管理有限公司。
三是對以下2家私募銷售機構採取行政監管措施：上海好買信投資管理有限公司、武漢財富基石投資管理有限公司。
四是對以下8個相關責任人採取行政監管措施：太原新晉商創業投資基金管理有限公司實際控制人桂晉生，業務主管人員趙笑長、杜懷讓；中融金城投資擔保有限公司法定代表人牛利平，公司負責人田亞斌；譽霖恆信股權投資管理（大連）有限公司法定代表人鄭煥慶；上海寶銀創贏投資管理有限公司法定代表人崔軍；中科招商投資管理集團股份有限公司董事長、總經理單祥雙。
此外，還對9家私募基金管理人立案稽查；對21家私募基金管理人涉嫌違法犯罪線索移送公安機關或地方政府。
上述處罰措施取得了監管實效，一定程度上遏制了私募基金風險事件的高發態勢。2016年，我會將持續加強私募基金行業日常監管和檢查執法工作，依法從嚴查處違法違規行為，加大責任追究力度，切實維護市場秩序，保護投資者合法權益。
私募基金登記備案不構成對私募基金管理人投資能力和持續合規情況的認可，不作為任何增信手段。投資者可以通過基金業協會網站了解公示的各類私募基金管理人和基金的信息，認真評估自身風險承擔能力，審慎選擇私募基金管理人，提高法制觀念和風險防範意識。各私募基金管理人應依法嚴格自律，加強內部控制和風險管理，嚴守誠信守法底線。

⑷ 為什麼房地產私募基金大多是合夥制的，而契約型相對較少

有限合夥制和契約制都是一種制度安排，區別在於：
1、有限合夥基金的載體是個有限合夥企業，不具有法人資格，受合夥企業法約束，而契約型基金也不具有法人資格，受信託法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司，契約型基金沒有法人資格，只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東，這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合夥雖然沒有法人資格，但可以以有限合夥企業的名義來持有項目股權，投資人和管理人的責任和收益更明確。
2、第二點也是很重要的一點，新基金法實施前，中國只有公募基金可以採用契約制，而在房地產基金大發展的12年-14年，那個時候私募只能通過有限合夥來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司，而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合夥制基金遠遠多於契約制。
從契約制基金的先天條件來看，適合投資於比較標准化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金，在產品結構上投資於一個有限合夥基金，再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合夥的目的，一來可以拓展有限合夥50人的投資上限，二來可以解決股東身份的問題。

⑸ 房地產信託要求的4321指什麼條件

地產類信託的條件是「432」，而非「4321」。

一、4是指項目的四證齊全，分別指：版

1、國有土地權使用證（土地證，國土局頒發）；

2、建設用地規劃許可證（規劃局頒發）；

3、建設工程規劃許可證（規劃局頒發）；

4、建築工程施工許可證（建設局頒發）；

二、3是指30%自有資金，即一個項目總投資的30%必須是房企自己出資的。

三、2是指二級開發資質，房企開發資質分為一、二、三、四級，一級是最高級別，四級是最低級別。

拓展資料：

房地產信託就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。

1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委託業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國模式，另一種是日本模式。

⑹ 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

⑺ 房地產，要求432是什麼意思

是指地產商融資所需要的條件，4證齊全，30%的抵押率，2級開發資質