房地產項目私募基金違約

❶ 私募基金違約怎麼處理

私募基金出現問題的主要原因是資金斷鏈，出現問題後，刑事手段不是解決問題的最佳途徑。有限合夥人可以自行聯合起來維權，爭取與相關負責人達成還款計劃，再依據此計劃向法院提起訴訟解決，這樣有利於事情的盡快解決。
一、私募基金逾期或違約的而主要原因分析
現實中，私募基金出問題的原因有很多，包括內控不嚴、第三方監管缺位、管理團隊利慾熏心、GP權利過大、LP忽視權利行使等，以上都是問題產生的表面原因、形式原因，真正的問題在於私募基金資金鏈斷鏈，無法支付高額利息，導致相關負責人跑路，相關問題隨之產生。
通過公安機關對幾個基金跑路案件的調查發現，資金斷鏈的主要原因是私募基金公司編造部分虛假的、不存在的一些項目，以吸引投資人的投資，但是，當到了支付相關高額利息的時候，卻沒有了資金來源。如果基金公司僅僅是編造了一個虛假項目，那麼其他真實項目的投資盈利，可能會填補相應的利息，但是虛假的項目多了，造成的資金缺口會比較大，填補起來就存在困難，加上經濟形勢不好，問題就會很容易發生。
在公安機關偵查過程中，相關基金負責人交待，他們當初做項目的時候，都是真的項目、好的項目，由於利息較高、好項目比較難找，投資盈利短時間內又無法實現，為了支付高額利息，他們不得不編造一些假項目，以吸引投資人的投資，用這些投資款再支付前期的相應利息。
當相關基金負責人發展到這個程度，那麼他們就涉嫌構成集資詐騙罪或非法吸收公共存款罪，他們已經走上了刑事犯罪的不歸路，將會面臨牢獄之災。但如果基金公司做的都是真實存在的項目，而且相關的投資款也確實投在了這些項目上，並沒有進行挪用，只是由於經濟形勢不好，導致投資盈利困難，造成了無法支付相應利息，那麼他們是不構成犯罪的。
針對基金公司可能出現的以上兩種情況，對於前者，構成刑事犯罪的，那麼只能通過刑事手段來解決，別無他法；對於不構成刑事犯罪的，那麼相關投資人，主要是有限合夥人，是可以通過相關途徑來收回自己的投資款。當然，這還有一個問題，如何鑒別是否構成犯罪？多數情況下，去公安機關報警，他們不會受理，這從一定意義上說明，通過刑事手段來追討投資款已經存在困難。即使公安機關刑事立案，並追究相關基金負責人的刑事責任，這個過程會非常長，若涉及的金額巨大、人數眾多的，從公安機關刑事偵查，到檢察機關提起刑事公訴，再到法院一審判決，可能的話還會有二審，整個刑事程序走下來，也可能會有一兩年的時間。時間如此之久，這與有限合夥人急於收回投資款的心態是不符的，因此，有限合夥人若想通過刑事手段盡快收回投資款的想法基本不可行。加上，公安機關刑事偵查的時候，可能會通過查封等司法手段來封存相關的項目，本身這些項目是可以經營的，但公安機關查封之後，這些項目就無法經營了，本來能夠收回投資款的項目，也會變成垃圾項目，導致有限合夥人的投資款徹底無法收回。所以，通過刑事立案的方式是否是追討投資款的最佳方案值得商討。
除了刑事手段之外，是否還有他法來收回投資款呢？下面介紹幾種方法，是實踐中可以採用的，希望投資人可以借鑒，並結合自身情況，以維護自身合法權益。
二、維權或收回投資款的方法
1、投資者聯合起來自行維權。
私募基金吸引的投資者人數可能非常多，會涉及到幾百人，通常也會分散在各地，金額也非常大，幾億、幾十億的都有。這些有限合夥人能否團結起來就成了問題。中國人都有一個劣根性，人數越多越不容易團結，而且每個人心裡都有自己的小算盤，只顧著想辦法把自己的投資款收回，而不考慮大局，這樣以來，就非常容易被瓦解，加之本身就不容易團結，那麼有限合夥人如何聯合就成了問題。
筆者建議，第一，有限合夥人應當召開一次全體合夥人大會，選舉自己的代表，以形成維權小組，由他們代表全體有限合夥人來行使自己的權利。這個過程，需要全體有限合夥人提交一份授權委託書，並簽署相關的協議，以保證授權的合法有效。
第二，以大局為重，不要只顧及個人私利。在這個時候，全體合夥人應當聯合，而不是為了自己的私利，進行內斗。這樣不利於團結，更不利於追回投資款。
第三，維權小組應當全盤接管普通合夥人的所有權利，積極與各項目方進行溝通，同時，查清基金公司的所有資金、資產狀況，並進行分類管理，確定哪些為優質資產。針對優質資產，要重點處理。
第四，積極與項目方協商，爭取達成還款計劃。若有還款計劃，雙方切實按照此計劃履行即可，若一方不履行的，則可以此計劃為依據，向法院起訴解決。如果達不成還款計劃，那麼看看是否能夠將債轉股，即將債權轉為股權，維權小組直接進駐項目方，成為項目方的股東，要求行使股東權利，維權股東利益。當然，這種做法還要看基金公司與項目方之間的合同是如何約定的。不管哪種做法，都是要有相關的合同依據或法律依據。
第五，維權小組對追回的財產協商如何分配。若沒有全額追回，或短期內無法全部追回的，那麼對追回部分款項，維權小組可以按投資比例來確定如何分配。
2、投資者與基金相關負責人重新達成還款協議，或者重新要求其提供相應財產進行擔保。
一般情況下，基金公司的相關款項被負責人進行了挪用，或者是由負責人以個人名義挪用了基金公司的錢，以個人的名義對外投資，或者進行了個人消費。在這種情況下，基金公司負責人的個人財產都應當是基金公司的財產，因此有限合夥人有權要求其將個人名下的相關財產來進行擔保，或者拍賣，以償還有限合夥人的投資款。只要有了相關的還款協議或擔保協議，那麼若其不履行的，那麼有限合夥人可以向法院起訴，來維護自身權益。
3、投資者直接向法院起訴解決。
由於有限合夥人是不能管理基金公司的相關的財產，不能代表基金公司來處理相關事務，那麼在普通合夥人不履行自己的義務，或者說侵犯了有限合夥人的合法權益，有限合夥人該如何維權呢？針對此問題，本文結合現行的法律法規做一定的探討與分析。這里其實是涉及到有限合夥人的派生訴訟問題，即有限合夥人代位求償的問題。

❷ 房地產私募基金如何退出投資項目

房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這版種方式針對基金對擬上市房權地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時回間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業答間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

❸ 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸回多投資人對於此答類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

❹ 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難

目前來看，借力政策調控下房地產市場的持續低迷，房地產私募基金在中回國的爆發已可答預期。但是作為一個專業性很強的新生事物，房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先，在當前房企大規模生存危機的報道之下，加之房地產市場資金缺口的持續擴大，投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高，並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上，一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔，投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次，房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度，而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步，募資能力有限，除了諾亞財富之外，鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。

❺ 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

❻ 我2018年投了吉林寶成房地產公司的私募債，現在基金逾期未兌付，怎麼拿回投資款

我2017年底投的吉林寶成的私募債。我聽群里有人說上海和山東的幾個投資人通過律師拿回來一部分錢。我春節前咨詢那個律師的時候，他說項目方情況不好，資金很緊張，幾十萬都不一定能拿回來。

❼ 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。

❽ 私募基金違約銷售人員承擔什麼責任

根據《私募投資基金監督管理暫行辦法》，私募基金應當向合格投資者募集，基金銷售機構應當對投資者的風險識別能力和風險承擔能力進行評估，由投資者書面承諾符合合格投資者條件；應當製作風險揭示書，由投資者簽字確認等。銷售機構在推介私募基金產品時未能根據私募基金的風險和投資人的實際狀況履行適當的告知說明義務，未能確保投資人在充分了解投資標的及其風險的基礎上自主決定。銷售機構存在具有重大過錯，銷售機構應對投資人受有的損失承擔損害賠償責任。

❾ 投資的項目基金逾期怎麼維權

私募基金出現問題的主要原因是資金斷鏈，出現問題後，刑事手段不是解決問題的最佳途徑。有限合夥人可以自行聯合起來維權，爭取與相關負責人達成還款計劃，再依據此計劃向法院提起訴訟解決，這樣有利於事情的盡快解決。

一、私募基金逾期或違約的而主要原因分析

現實中，私募基金出問題的原因有很多，包括內控不嚴、第三方監管缺位、管理團隊利慾熏心、GP權利過大、LP忽視權利行使等，以上都是問題產生的表面原因、形式原因，真正的問題在於私募基金資金鏈斷鏈，無法支付高額利息，導致相關負責人跑路，相關問題隨之產生。

通過公安機關對幾個基金跑路案件的調查發現，資金斷鏈的主要原因是私募基金公司編造部分虛假的、不存在的一些項目，以吸引投資人的投資，但是，當到了支付相關高額利息的時候，卻沒有了資金來源。如果基金公司僅僅是編造了一個虛假項目，那麼其他真實項目的投資盈利，可能會填補相應的利息，但是虛假的項目多了，造成的資金缺口會比較大，填補起來就存在困難，加上經濟形勢不好，問題就會很容易發生。

在公安機關偵查過程中，相關基金負責人交待，他們當初做項目的時候，都是真的項目、好的項目，由於利息較高、好項目比較難找，投資盈利短時間內又無法實現，為了支付高額利息，他們不得不編造一些假項目，以吸引投資人的投資，用這些投資款再支付前期的相應利息。

當相關基金負責人發展到這個程度，那麼他們就涉嫌構成集資詐騙罪或非法吸收公共存款罪，他們已經走上了刑事犯罪的不歸路，將會面臨牢獄之災。但如果基金公司做的都是真實存在的項目，而且相關的投資款也確實投在了這些項目上，並沒有進行挪用，只是由於經濟形勢不好，導致投資盈利困難，造成了無法支付相應利息，那麼他們是不構成犯罪。

❿ 私募排排：什麼是私募基金的違約贖回

基金委託人在合同約定的開放日(包括臨時開放日)之外的日期或時間主動提出贖回申請的，視為違約贖回。但如果基金允許違約贖回，可能導致產品規模不穩定，從而間接影響投資收益。