可行性報告
XX項目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期項目可行性報告
一、公司概況
XXXX有限公司成立於20XX年X月X日，注冊資本XXXX萬元，XX投資XX萬元，佔XX%，XX投資XX萬元，佔XX%。從事房地產開發業務，資質等級為房地產XX。XXXX與XXXX分別是XXXX集團有限公司和XXXX集團有限公司的股東之一。XXXX集團有限公司成立於20XX年，注冊資本金XX億元，是一家集XXXXXXXXX等於一體的現代化綜合性企業集團，旗下有XXXX、XXXX。
集團公司堅持「質量為本，安全第一」的企業宗旨，自XX年成立至今集團公司一「XXXXXX重點企業」，榮獲「AAA」級資信證書、「全國AAA級信用示範單位」等信譽。
二、 公司代表項目——XXXX大廈寫字樓項目簡介
XXXX有限公司目前開發完成的「XXXX大廈」項目位於城市的主幹道中山路上，XXXX大廈以XX米、XX層卓越高度成就未來核心地表風景。
在規劃上——XXXX大廈引入「XX」理念，……
在景觀上——XXXX大廈的超前規劃……
在設計上——XXXX大廈採用商務辦公空間的模塊化設計，……
在配置上——XXXX大廈布置XX組電梯，東側X部電梯。西側……
在效益上——作為品牌，XXXX大廈首次把國際上流行的「寫字樓生態景觀概念」引入XX……目前銷售率已達85%以上，預計整個項目可實現利潤XXXXX萬以上。
三、 XXXX二期項目介紹
（一）、項目背景優勢
1、地理環境優勢
項目處在中國……
2、交通優勢
項目處於……
3、經濟環境優勢
（二）、地塊情況
從地塊本身情況來看，位置位於……西側，XXXX二期項目與XX地塊相接，周邊條件相對成熟，與……項目僅一路之隔，無論從地塊本身還是從地段環境來看，項目的參照性較大，成熟度較高。
（三）、項目基本參數
（1）用地面積：
（2）用地性質：商住用地
（3）容積率：XX
（4）建築密度：
（5）綠地率：
（6）出讓年限：XX年
（7）其中住宅面積不大於XX%，商業面積不大於XX%
（四）、項目初步規劃
根據設計院初步排定的方案來做經濟測算，容積率相應做了一定的下降，……
Ø 商業……
Ø 車位……
Ø 土地成本為：XXX萬元/畝；
住宅預計銷售均價XXXX元/㎡，商業均價XXXX元/㎡，車位均價XXXXX元/個；
大致經濟指標如下：
總建築面積：其中：
地上建築面積： 1、住宅：2、商業3、物業4地下室
（五）、項目施工進度安排
（六）、與同類項目比較分析
（七）、項目資金來源與資金用途分析
1、項目資金來源
項目開發成本需求資金
注冊資金：
股東投入：
銀行貸款：
2、項目資金用途
詳見項目經濟效益測算成本部分。
（八）項目經濟效益測算
項目可行性分析測算：
1、 成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安費用：
⑤、銷售費用：
⑥、管理費用
⑦、財務費用
⑧、稅收費用：
收入部分：
2、 項目靜態收益
開發成本：
總成本合計（稅前）總銷售收入合計：稅前收益：稅後收益：
成本稅後利潤率：
（九）項目還款能力分析：
（十）項目綜合結論：
從以上分析可以看出，經過對本項目財務分析得出結論：二期投資回報率較好，凈利潤萬元，投資回報率達到40%以上，開發周期年左右，銷售周期年左右。可見，XXXX二期項目具有良好的投資性，非常適合投資開發。
XXXX有限公司
20XX年X月X日
『貳』 所有的企業年報都要出審計報告嗎
不一定的，如果沒有人需要就不要出具了。我們所說的年報審計一般都是上市公司、大型國有企業需要對外提供一年來的經營情況才需要審計。向我們小單位沒人需要你的資料，一般是不需要審計的。
『叄』 初始投資審計報告要去哪裡做
會計師事務所啊，專門做審計的
『肆』 房地產開發公司資質年檢審計報告！就是說每年必須開發達到多少平方米或者投入資金必須多少萬元！ 交建設部
房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
(一)一級資質：
1.注冊資本不低於5000萬元；
2.從事房地產開發經營5年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續 5年建築工程質量合格率達 100%；
5.上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
(二)二級資質：
1.注冊資本不低於2000萬元；
2.從事房地產開發經營3年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續3年建築工程質量合格率達100%；
5.上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
(三)三級資質：
1.注冊資本不低於800萬元；
2.從事房地產開發經營2年以上；
3.房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續2年建築工程質量合格率達100%；
5.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8.未發生過重大工程質量事故。
(四)四級資質：
1.注冊資本不低於100萬元；
2.從事房地產開發經營1年以上；
3.已竣工的建築工程質量合格率達100%；
4.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7.未發生過重大工程質量事故。
『伍』 投資性房地產的審計要點
(一)投資性房地產的審計目標
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產.
投資性房地產的審計目標一般包括:確定投資性房地產是否存在;確定投資性房地產是否歸被審計單位所有;確定投資性房地產的增減的記錄是否完整;確定投資性房地產的計價方法是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷政策是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備的計提方法是否正確,計提是否充分;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備增減變動的記錄是否完整;確定採用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的期末余額是否正確;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的披露是否恰當.
(二)投資性房地產的實質性程序
投資性房地產的實質性程序通常包括:
1.獲取或編制投資性房地產明細表,復核加計正確,並與總賬數和明細賬合計數核對相符;結合累計攤銷(折舊),投資性房地產減值准備科目與報表數核對相符.
2.檢查納人投資性房地產范圍的建築物和土地使用權是否符合會計准則的規定.
3.檢查投資性房地產後續計量模式選用的依據是否充分.與上年政策進行比較,確定後續計量模式的一致性.如不一致,則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產後續計量選用公允價值模式政策恰當,計算復核期末計價正確:
(1)詢問並獲取相關資料,評價被審汁單位確定公允價值採用方法的適當性,公允價值選用的合理性,包括公司的決策程序,公允價值的確定方法,估值模型的選擇,披露的充分性等.
(2)被審計單位投資性房地產的後續計撾採用公允價值模式計價的,期末,應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確,會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.
(3),如果需利用專家等的丁作,應對專家的執業資格和勝任能力,工作結果等進行評價.
5.投資性房地產後續計量選用成本計量模式,確定投資性房地產累計攤銷(折舊)政策恰當,計算復核本年度攤銷(折舊)的計提是否正確:
(1)了解被審計單位所使用的建築物折舊率和土地使用權攤銷率,確定其是否恰當.
(2)確認被審計單位除已提足折舊的建築物外,其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.
(3)根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷(折舊)額,並與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(4)將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.
6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查,以確定投資性房地產是否已經發生減值:
(1)核對投資性房地產減值准備本期與以前年度計提方法是否一致,如有差異,查明政策調整的原因,並確定政策改變對本期損益的影響,提請被審計單位做適當披露.
(2)確有出現導致其可收網金額低於賬面價值的情況,將可收回金額低於賬面價值的差額作為投資性房地產減值准備予以計提,並與投資性房地產中的減值准備本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(3)將本期減值准備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.
(4)檢查投資性房地產減值准備是否按單項資產(或資產組)計提,計提依據是否充分,得到適當批准,減值損失是否沒有轉回.
7.確定投資性房地產後續計量模式的轉換恰當:
(1)檢查董事會等決議文件,確定後續計量模式改變的適當性,會計處理的正確性,並提請被審計單位進行充分披露.
(2)審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計政策變更進行追溯調整期初留存收益處理;採用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.
8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的,應審查轉換依據是否充分是否經過有效批准,轉換日房地產成本計量是否正確,會計處理是否正確:
(1)復核在成本模式下,是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值;
(2)復核採用公允價值模式計!蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時,是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;
(3)自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計世的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入資本公積.
9.獲取租賃合同等文件,重新計算租金收入,並與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.
10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.
11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動,是否經適當授權,交易價格是否公允.
12.結合銀行借款等項目的審計,了解建築物,土地使用權是否存在抵押,擔保情況.如有,則應詳細記錄,檢查投資性房地產的保險情況.
13.確定投資性房地產已恰當列報.
『陸』 關於房地產審計整改工作情況的報告怎麼寫
關於房地產審計整改工作情況的報告
XXX審計局;
按照本年的審計工作計劃，我們工程投資審計科於2017年3月4日之日期對xxxx房地產開發公司進行了審計，在審計過程中我們發現，現在的審計模式已經遠遠不適應現在開發公司經營方式的那種審計，我們的審計方法、審計時間、審計的信息收集已經滯後於經營違規行為，有的經營行為根本不能再現，例如：土地徵收賠償問題至今上訪不斷，究其原因就是前任xxx領導口頭應允，這位領導外調，有沒有書面資料，如果我們採取靈活的跟蹤審計，這樣的事情可以杜絕，因此，建議對這樣的項目不要墨守成規，也要邁出審計的新步伐，進行事前審計或跟蹤審計都可以將上述問題迎刃而解，望審計局將這樣的審計項目整改。
此致
xxx審計組
二〇一七年四月四日