上海迪士尼板塊五星級酒店投資可行性研究

A. 迪士尼對上海三大產業發展的促進作用

一：地產行業首先獲益
1：地產無疑是迪士尼項目首先獲益的行業。
2：，迪士尼概念地塊浦東新區川沙新市鎮A08-03完成競拍，最終象嶼置業以11.9億元高價成交，溢價高達264%，創下今年上海土地市場最高溢價率。
3：在這背後是川沙及周邊樓價的節節攀升。據川沙功能區域中介表示，該區域新房房價從2004年初的每平方米3000多元，一路飆升至當前的1.4萬

二：旅遊消費引弓待發
1：相較於對基礎建設投資的短期一次性拉動，迪士尼對旅遊消費行業則具有持久的提升作用。因此，雖然距離迪士尼真正發揮"威力"還有一段時間，部分企業甚至已經開始有所動作，務求先發制人。
2：迪士尼的到來對酒店行業肯定是一個利好，它將為上海酒店業帶來更多客流
。
3：除了酒店業，迪士尼所能帶來的豐富客流對百貨零售業的帶動也極具想像空間。有數據顯示，迪士尼吸引的客流量可能超過1000萬。面對如此商機，上海的百貨零售業將如何悉數消化?
4：事實上，迪士尼對消費旅遊行業的輻射范圍可以超越上海，擴散到整個華東地區。業內人士表示，通過迪士尼的帶動，上海周邊的旅遊線路都將有望與上海聯動。
5："迪士尼這種超大型主題公園的加入，無疑是對長三角旅遊資源格局的極好補充，會有效提升區域旅遊品牌的吸引力。"攜程旅遊網營銷經理蔡蘊瑩表示，攜程已經開始計劃在長三角的線路中整合迪士尼產品，獲得更多的客戶和市場份額。"屆時，上海目前既是旅遊目的地，也是最大的客源地。迪士尼項目建成後，上海將有希望成為國內最受矚目的新興旅遊目的地，吸引更多的國內外遊客和過夜旅遊者。"

三：基建行業一次性拉動
1：迪士尼成功落戶上海，廣闊的園區面積和悠長的工期都將為基建行業帶來不小的收益。
2：若參照香港迪士尼和上海世博會施工流程，迪士尼成功落地上海，則將帶來道路、地面建築、隧道、酒店房產等施工業務量增加。這都將為上海地上下建築施工企業提供業務增量和拓展未來發展前景。
3：從區域的角度看，若迪士尼落後浦東則處於浦東建設的經營范圍，浦東建設在區域上最受益。從施工行業上看，浦東建設的地面施工、上海建工地上房屋施工、隧道股份地下隧道等施工最為受益。"

B. 如何做好酒店投資可行性研究

1. 你了解當前酒店行業發展趨勢嗎？

全國四星酒店自2006年至2009年呈現年增長幅度逐漸下滑的態勢，而於2011年首次出現負增長。全國三星級市場供給變化與四星級市場相似，分別於2008、2011、2012、2014年出現負增長率，尤其是在2011年出現了大規模供應量減少的情況。三、四星級酒店市場之所以出現這種現象，除受到來自經濟型酒店的沖擊，中端連鎖酒店的迅速擴張和不斷增長，也是其受到影響的原因。
2. 酒店投資回報如何？
經濟、中端品牌酒店大多是改造物業，投資回報周期在4-5年，按月回收。內部收益率在20%－25%之間，高於普遍的民間金融回報率，而風險則遠小於民間金融。高端檔次酒店大多是新建物業，投資回報周期在15年左右，內部收益率正常鎖定在3％左右。
3. 結合投資預算，你想做怎樣的產品？
經濟、中端酒店多為改造物業，因此通常按每間房改造裝修成本預估投資費用；高檔酒店多為新建物業，因此通常按單方造價來預估投資費用。
4. 你有合適的物業嗎？
產權性質｜無論這個物業是你購置自持的，還是租賃來的，物業性質得符合做酒店的要求。通常，產權性質分商業、住宅、工業和綜合。只有商業性質和綜合類裡面的商業性質可以作為酒店經營。（這一點，一定要注意，不然如果花錢裝修好了，辦不出消防證、營業執照，酒店就無法合法運營，錢就白投啦！）如果物業是租賃來的，還要注意租賃期限應至少在8年以上（為了確保投資回報利益最大化）。
物業面積多大｜如果你決定自行運營管理，則幾乎沒有面積限制。只要後期的財務測算還算理想，幾間房的客棧、民宿開起來也是沒問題的；如果你投資的酒店項目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出於規模效應，經濟品牌體量要求的浮動區間是2500-8000平米，中高檔品牌3000-15000平米，5星檔次的體量可超過15000平米。

其它硬體要求｜如果項目是要加盟酒店品牌，物業條件方面可能還會有一些別的硬性要求，包括客房暗房數量（如有較多，可否開天井）、獨立電梯、大堂面積、公區功能配套、停車等。
5. 在這個地段開酒店，能有生意嗎？
客源消費水平及臨近度｜物業所在的城市能級、商圈是否發展成熟、周邊寫字樓數量、大學城高校級別及數量、距離主要交通樞紐（譬如火車站、機場、地鐵口等）和主要景點的車程、購物娛樂消費是否方便等，這些因素都決定著你的酒店檔次定位，以及是否能吸引足夠客源入住。
同區域現有競爭對手實現的房價和出租率水平｜市場情況一定程度反映了市場承載力，而你的產品與潛在競爭對手的差異化程度更決定了你的產品未來定價和出租率預測。
管理團隊經驗是否豐富｜連鎖酒店的運營團隊相較單體酒店的運營團隊更加穩定，也有更完善的管理培訓體系，對運營成果有保障。
6. 如果選擇品牌加盟，我該關注什麼？
在預算許可和對意向品牌認同的前提下，不要簡單拿各品牌的特許費、管理費、裝修費用作為你決策的唯一依據，重點還是要看項目的回收期、投資回報率以及現金流。
當物業各項條件（面積、租金、免租期等）確定時，做經濟品牌好還是中端品牌好，可以把各項運營條件都帶入，用經濟酒店的財務模型和中端酒店的財務模型結果做對比。有時，中端品牌實現的投資回報期比經濟品牌實現的投資回報年限短，時間差距在1年以內；有時會反過來，但不能否認，中端品牌財務模型下算出的累計現金流會是2.5-3倍。具體情況還需具體分析，但這個規律在1-3線城市尤為明顯。

C. 如何投資建設一個五星級酒店

不好意思，給樓主潑點冷水。

五星級酒店一般需要規模化經營，才能取得效益內，恐怕不容會少於300個標准客房。如果再小的話，要麼經營效益不好，要麼就是精品酒店或者是低星級的酒店了。

3億元錢，不少了，但是對於五星級的酒店來說少了點，如果包括土地費的話，就更少了。

按150萬元一個標准間計算的話，3億可以蓋個200個客房的酒店，似乎少了點。

D. 上海迪士尼總投資多少錢

上海迪士尼總投資約340億元。

2016年5月19日舉行的上海市政府新聞發布會上，上海國際旅遊度假區管委會介紹說，上海迪士尼項目總投資約340億元人民幣，於2011年4月8日開工建設，2016年6月16日開園。

2011年至2016年，上海市新建軌交11號線迪士尼段、度假區高架路，改擴建8條城市高速、快速路，實現高標準的配套設施建設和運營維護。

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上海迪士尼的歷史沿革：

2009年，上海迪士尼項目正式獲得國家批准，選址川沙。

2011年底，川沙開始拆遷新建迪士尼樂園。

2011年4月8日，上海迪士尼樂園項目正式開工建設。

2016年3月8日，上海迪士尼度假區在其官方網站公布首批園內實景圖，園內的創極速光輪成為全球迪士尼主題樂園中首創的景點。

2016年6月16日，上海迪士尼樂園正式開園。

2018年，上海迪士尼第一個擴建主題園區——玩具總動園正式開放。

2020年6月8日，上海迪士尼第二個擴建主題園區：瘋狂動物城，地上建設正式啟動。