㈠ 境外除以提足折舊仍繼續使用的固定資產不再提取折舊之外其餘固定資產都應計提
1 未使用的固定資產，房屋除外，2在建的固定資產，3 以公允價值計算的投資性房地產，不再計提折舊
㈡ 國外對公允價值的研究綜述
一、國外公允價值會計的應用狀況
（一）公允價值在國際會計准則中的應用
公允價值在國際會計准則中的應用最早可以追溯到1988年IASC對金融工具會計處理的討論，1990年IASC金融工具項目籌委會批准發布了「原則公告草案」，要求經營性（或交易性）金融資產和負債應以公允價值計量，但不包括投資和籌資項目。1992年的IAS 30《銀行和類似金融機構財務報表中的披露》規定，銀行至少披露包括企業源生的貸款和應收款項、持有至到期日的投資、為交易而持有的金融資產以及可供出售的金融資產等在內的金融資產的公允價值。1995年的IAS 32《金融工具摘要：披露和列報》，要求企業對每一類已確認和未確認的金融資產和金融負債披露公允價值信息，標志著公允價值在金融工具和衍生金融工具中的應用。1997年，IASC和CICA共同發布了《金融資產和負債會計》討論稿，表明所有金融工具都要以公允價值計量的立場。1999年的IAS 39《金融工具摘要：確認和計量》取代了IAS 32的部分披露條款，完整地規定了以公允價值對金融工具進行確認、計量的具體做法。2000年的IAS 40《投資性房地產》規定主體可以選擇以成本減去折舊或者公允價值進行後續計量，公允價值的變化立即在損益表中確認。2001年的IAS 41《農業》把公允價值會計直接應用到農業方面。據謝詩芬教授統計，在截至2001年2月有效的35份IAS/IFRS中，有21份涉及公允價值，佔60%。
2004年3月,國際會計准則理事會（IASB）正式發布了改進項目下的14項准則，同時取消了1項准則。在這14項被改進的國際會計准則中，發生實質性變化的有7項准則，其中涉及公允價值應用的主要有摘要：（1）IAS 16《不動產、廠場和設備》中規定將所有資產交換交易統一按公允價值計量，不再區分同類資產交換和非同類資產交換；在後續計量中假如不動產、廠場和設備項目的公允價值能夠可靠計量，主體可以按重估價計量。（2）IAS 27《合並和單獨財務報表》中取消了在單獨財務報表中答應採用權益法的規定，要求在單獨財務報表中，對子公司的投資、對聯營企業的投資以及對聯合控制主體的投資，均採用成本法和公允價值法核算。（3）IAS 28《對聯營企業的投資》和IAS 31《合營中的權益》都將風險資本投資者、共同基金、單位信託及其他包括保險投資聯結基金的類似主體持有的在聯營企業中的投資，以及對共同投資主體的投資的會計處理排除在外，要求將它們作為為交易而持有的金融資產處理，根據IAS 39《金融工具摘要：確認和計量》的規定，運用公允價值計量，並將投資的公允價值的變動計入變動期間的損益。
2005年9月，IASB將「公允價值計量」項目列入議程並多次開會討論，計劃於2006年第四季度發布討論稿，目前正為制定「公允價值計量」准則積極預備。
（二）公允價值在美國會計准則中的應用
1. 20世紀70年代公允價值在美國會計准則中的應用
在FASB成立以前，APB在1967年12月發布10號意見書，要求企業對應付債務用現值法進行攤銷。1970年8月APB發布的16號意見書，要求對「企業合並」中獲得的資產（包括應收賬款）應用現值進行初始計量和攤銷。1971年3月，APB發布了18號意見書，要求企業按照市場價格報告其普通股票投資的價值。同年8月，APB發布21號意見書「應收及應付款利息」，對現值概念進行定義，並指出了確定恰當折現率的方法。在SFAC 7發布以前，該方法一直是其他會計准則確定折現率的參照依據。1973年5月，APB發布29號意見書，對如何確定非貨幣性交易中涉及資產的公允價值進行指導。
1973年7月，FASB接替APB成為美國私有企業會計准則的制定機構。1975年12月，FASB頒布SFAS 12，要求對可變現的普通證券用公允價值計量。1976年11月，FASB發布SFAS 13，對租賃涉及的某些資產採用公允價值計量。1977年6月，FASB發布SFAS 15，提出了債務重組涉及資產公允價值的確定方法。同年11月，FASB發布SFAS 19，要求油氣企業對「保留產量支付權益」（Retained Proction Payment）進行現值計量。
20世紀70年代，美國開始使用公允價值計量股票投資、應收應付賬款、債務重組、租賃資產和非貨幣性交易涉及資產及油氣行業保留產量支付權益等。這期間，美國主要使用公允價值對一些資產類項目進行計量。
2. 20世紀80年代公允價值在美國會計准則中的應用
20世紀80年代美國對公允價值的使用主要也是針對資產類項目，但范圍比以前有較大拓展。在這一期間發布的和公允價值有關的16個會計准則中，FASB對公允價值的定義進行論述，並提出了針對特定資產的公允價值估價方法，包括摘要:投資的公允價值估價方法（SFAS 35）；索賠過程中獲得的不動產的公允價值估價方法（SFAS 60）；不動產項目的公允價值估價方法（SFAS 67）；養老金計劃的公允價值估價方法（SFAS 87）等。FASB還要求對轉讓特許權、轉讓設備所有權、廣播行業及研發協議中所涉及的特定資產用公允價值計量。此外，FASB還建議企業在抵押貸款和可轉換債券業務中使用公允價值。
3. 20世紀90年代公允價值在美國會計准則中的應用
自20世紀80年代以來，SEC和金融界一直對金融工具，非凡是衍生金融工具的確認、計量和披露新問題爭論不休，SEC極力推薦使用公允價值，而金融界卻堅持要求繼續使用歷史成本。起初，FASB不肯輕易表態，但20世紀80年代後期存款儲蓄行業的金融危機，徹底改變了FASB的態度和立場，從20世紀90年代起，FASB明顯轉向SEC的立場，頒布了一系列旨在推動公允價值會計向前發展的財務會計准則。FASB在20世紀90年代共發布了32份財務會計准則，其中涉及公允價值的有23份，佔71.8%；和金融工具有關的准則有9份，佔28%。可以看出，20世紀90年代FASB對公允價值的使用力度進一步加大，使用范圍也進一步拓寬。同時，FASB在使用公允價值時重點突出兩條線摘要:一是加大現值技術的開發和使用力度，這期間發布的32個准則中有11個涉及現值技術的使用；二是突出公允價值在金融工具確認、計量和披露中的核心功能。和現值的使用相關的准則主要包括摘要:SFAS l06、113、114、116、121、125等。在這些准則中，使用現值的目的是初始確認的計量、新起點計量和攤銷等。應用的項目主要有摘要:退休後福利債務、遞延收益、貸款減值、長期資產減值、捐贈承諾等長期資產和負債項目。和金融工具公允價值有關的准則包括摘要:SFAS 105、107、115、119、123、125、126、133、137等。可以將公允價值在金融工具相關准則的使用分為兩個階段摘要:第一階段是信息披露，包括披露涉及表外風險和信用風險的金融工具的范圍、性質和條件（SFAS 105、107、126）和披露衍生金融工具公允價值的相關信息（SFAS 109）；第二階段是確認和計量，主要是衍生金融工具和套期保值的確認和計量（SFAS 133、137）。
4. 21世紀公允價值在美國會計准則中的應用
步入新世紀，美國對公允價值的使用力度再次加大，SFAS 138到SFAS 157的20個准則都涉及公允價值。這期間FASB加大公允價值使用力度的基本思路是摘要:一方面，FASB將公允價值全面融入新發布的准則；另一方面，對一些先前的准則進行修訂並同時將公允價值融入准則，或者對先前已經應用公允價值的准則進行改進。但是，隨著公允價值使用范圍的拓展，現行准則中公允價值計量方面存在的缺陷逐漸暴露出來，零散分布於眾多准則中的公允價值計量指導造成了實務運用中的混亂，迫使FASB從全局角度，對准則中的各種公允價值指導進行整理，在此基礎上形成統一的「公允價值計量」准則。
2006年9月19日，FASB發布了公允價值計量（SFAS 157）。SFAS 157的出台將對國際財務會計理論和實務界產生深遠影響，對推動財務會計計量的改革和發展有重要功能。首先，SFAS 157對公允價值定義進行修訂。其次，對公允價值計量的目的進行闡述摘要:在非實際交易情況下，對資產或負債的交換價格進行估計（對負債的公允價值估計要考慮企業的信用等級），這種估計是參照當前模擬市場交易信息確定的。根據其目的可以推斷，公允價值計量是為提高會計信息的相關性服務的。另外，SFAS 157還將公允價值根據其估價所依據的信息不同分為3個等級，建立了公允價值估價的層級系統（Fair Value Hierarchy）。FASB要求企業最大限度地依據活躍市場信息，最小限度地參照企業自己的判定。估價層級系統對減少企業操縱，增強報告信息的可靠性具有重要意義。最後，SFAS 157還提出了估價前提（Valuation Premise）理論，認為「持續性（Going concern）和「在用」（In use）是公允價值估價的一般前提。估價前提對推動資產的公允價值更接近其真實價值具有重要意義。FASB指出，發布「公允價值計量」的目的是建立統一的公允價值指導框架，但是，SFAS 157的功能顯然不僅局限於此，它在許多方面都有新的理論突破，是公允價值會計理論的最新成果。
（三）公允價值在英國會計准則中的應用
1996年，英國的ASB發布了《衍生產品及其金融工具》討論稿，打算在制定金融工具會計准則方面分兩步走，先披露，後確認和計量。1998年的FRS 13《衍生工具和其他金融工具——披露》要求主體在附錄中分別作文字披露和數字披露，並對其金融資產和負債進行分類，提供每一類別的公允價值信息。2004年12月，ASB發布了一系列和國際會計准則趨同的新准則，包括內容基本上和IAS 32和IAS 39相同的FRS 25《金融工具摘要：披露和列報》和FRS 26《金融工具摘要：計量》。FRS 25就披露和列報兩個方面對FRS 13的規定作了修正，要求增加信用風險的數字披露，對貨幣風險的數字信息則不作要求。FRS 26填補了計量方面的空白，要求所有交易性的衍生工具以及金融資產和負債以公允價值計量，產生的變化在損益表中確認；而所有其他可供出售的金融資產以公允價值計量，產生的損益在總確認收益表中確認。
英國的FAS 13《租賃會計》應用公允價值來確定在交易發生日資產負債表中融資租賃的金額，以及當交易發生時租賃資產的公允價值低於其折舊成本要報告的損失的金額。SSAP 21《租賃和租購合同會計》要求根據租賃資產的公允價值和最低租賃付款額現值孰低的原則確定入賬價值。FRS 2《附屬企業會計》、FRS 3《報告財務業績》、FRS 6《收購和兼並》、FRS 7《購買會計中的公允價值》對企業合並中公允價值的應用給出了權威性的准則規范。
英國對重估增值的應用主要體現在有形資產上，企業對重估增值的項目和時間選擇比較隨意。1999年的FRS 15《有形固定資產》規定企業有權對有形資產進行重估價，被重估價的有形固定資產的賬面金額應該是在資產負債表日的現行價值。
（四）公允價值在澳大利亞會計准則中的應用
1996年，澳大利亞AASB和澳大利亞公共會計准則委員會在IAS 32的基礎上發布了AASB 1033/AAS 33《金融工具摘要：列報和披露》。該准則規定主體應對每一類別的金融資產和負債（無論是否確認）的公允價值信息、確定公允價值的方法以及重要的假設加以披露。2004年7月，為了和其第4號政策報告書「國際趨同和協調政策」相一致，AASB在重新修訂的IAS 32和IAS 39的基礎上發布了AASB 132《金融工具摘要：列報和披露》和AASB 139《金融工具摘要：確認和計量》，並於2005年1月1日開始實施。
澳大利亞處理重估增值新問題的系統性比較強，重估增值可應用於有形資產、長期投資和無形資產。和英國不同，上市公司至少每3年對非流動資產根據估定市價進行重估，而且必須針對同一類別中的所有資產。2001年的AASB 1041《非流動資產的重估價》規定非流動資產可以以成本或公允價值計量，重估價會計處理方法和IAS 16一致。
另外，澳大利亞AASB於20世紀90年代發布的一系列會計准則和指引要求主體披露資產的脫手價格（Exit Price），包括對私有企業可收回金額測試、養老金計劃託管人持有資產銷售價格、自生和重生自然資產、雇員權利現值的使用、租賃和貨幣資產及負債等。
二、公允價值國外應用的啟示
首先，從公允價值在國外的應用情況可以看出，公允價值是會計計量的未來發展方向。任何一個國家要跟上國際會計發展的步伐，融入國際經濟一體化，都必須主動採用公允價值計量，否則難以和其他國家形成「共同語言」。因此，從這個角度看，擺在我們面前的不是要不要公允價值的新問題，而是如何應用公允價值的新問題。
其次，從公允價值在國外的應用情況可以看出，公允價值的應用是一個漸進的過程。幾乎所有的國家都經歷了從金融工具到非金融工具，從表外披露到表內確認的過程。因此，我國在公允價值應用方面既不能完全排斥，也不能追求一步到位，應根據我國市場經濟的發展情況，逐步推進。
第三，從公允價值在國外的應用情況可以看出，公允價值准則體系的建設是一個分層推進的過程。一般是先修訂財務會計概念框架，將公允價值納入計量屬性體系，然後修訂具體准則並規范具體准則中公允價值的應用，最後制定專門的公允價值計量准則。我國雖然修訂了會計基本准則，並將公允價值納入計量屬性體系，但在具體准則中公允價值應用相對較少，今後應隨著社會經濟的發展逐步修訂具體准則，在條件成熟時，推出專門的公允價值准則。
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㈣ 投資性房地產 開題報告 研究動態，意義，文獻綜述
課 題 研 究 報 告 寫 作 格 式 簡 介
第一部分 a引言； b慨述； c研究背景和意義； d研究方法和角常； e研究對象與方法；
第二部分 a研究結果； b研究內容及主要成果； c探討與認識； d現狀與問題； e分析與討論
第三部分 a結論； b結論與建議； c研究結論和說明； d建議和展望； e問題與對策；
一、研究報告論文撰寫的意義
研究報告和論文是：
1、研究者思想發展的忠實記錄
2、課題研究水平和價值高低的標志。
3、進行學術交流和科研成果推廣的重要形式。（跨越時空）
4、深化原有研究成果、提高自己研究水平、發展自己的研究能力的又一次重要實踐活動。
二、研究報告的類型和結構
（一）類型
1、實證性研究報告
2、文獻性研究報告
3、理論性研究報告
（二）結構
題目、署名、內容提要和關鍵詞、前言、正文、結論、注釋和參考文獻、附錄
1、實證性研究報告：如教育調查報告、實驗報告、經驗總結報告等。主要是用事實說明問題，材料力求具體典型，翔實可靠、格式規范。這類報告要求通過有關資料、數據及典型事例的介紹和分析，總結經驗，找出規律，指出問題，提出建議。這種研究報告既注重理論，又重視實踐，往往跟接觸性的研究方法有關。
2、文獻性研究報告：主要以文獻情報資料作為研究材料，以非接觸性研究方法為主，以文獻的考證、分析、比較、綜合為主要內容，著重研究教育領域某一方面的信息、進展、動態，以述評、綜述類文章為主要表達形式。一般在教育史學、文獻評論研究中用得較多。
3、理論性研究報告：狹義上的論文。以闡述對某一事物、某一問題的理論認識為主要內容，重在研究對象本質及規律性認識的研究。獨特的看法、創新的見解、深刻的哲理、嚴密的邏輯和個性化的語言風格是其內在特點。理論性研究報告沒有實證研究過程，因此對研究者的邏輯分析能力和思維水平有較高的要求，同時還要具有較高的專業理論素養。
論文有三個最基本的要素：一為論題，即真實性將被驗證(論證)的命題、觀點。論題的主要來源就是研究課題提出的假設及研究對假設驗證的結果。論文最終是要論證論題的真實性而提出明確的論點。二為論據，即證明論題真實性的依據。論據的來源應該是研究過程所獲得的信度、效度高的事實材料包括定性和定量的材料。三為論證，即以論據證明論題的論述過程。論證是文章的結構層次、材料組織的邏輯性和嚴密性、文章思想觀點的正確性和科學性與深刻性、語言表達的准確性、有效性和技巧等各方面的綜合體現。
論文與實證性研究報告有區別，它一般將科研工作中最主要，最精彩和具有創造性的內容和結果加以提煉，用較簡明精煉的語言加以表達，論文不包括過多的具體研究方法和過程，而更強調內容的創新和學術價值。任何研究課題的成果都可以用論文來表達。
三、寫作內容和要求
（一）題目
1、題目的內容
類型、定位、作用
2、寫作要求
標題要准確
標題要新穎
題式可多樣
標題要簡潔
（二）署 名
1、署名的方式
集體署名
個人署名
2、署名的規則
貢獻大小：提出研究設想、承擔研究工作、解決關鍵問題。
慣例
（三）內容提要和關鍵詞
（四）前言
（三）內容提要關鍵詞
1、內容摘要：中心內容、結構及主要論點和評述；要求重點突出，內容精練，觀點明確、一般不用第一人稱，以200---300字為宜。學術論文也不宜超過1000字，有關刊物要有中英文摘要。
2、關鍵詞：必須是規范科學的名詞術語，一般每篇文章有3~5個關鍵詞（主題詞）。屬於支柱性概念。
（四）前言
1、內容：問題的由來；文獻綜述：課題的界定（概念術語的解釋）及問題的陳述；課題研究的理論意義和實踐意義。
2、寫作要求：課題闡述要清楚准確，中心突出；客觀公正、科學准確評價他人的研究成果；簡明扼要介紹課題研究的動機和意義。
（五）正文
1、內容：它必須對研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的資料進行全面系統的整理和分析，通過圖表、統計結果及文獻資料，或以縱向的發展過程，或橫向類別分析提出論點、分析論據，進行論證。
研究報告又分：1、研究的對象和方法 2、研究的內容和假設 3、研究的步驟及過程 4、研究結果的分析與討論：研究報告的重點部分。A. 結果的定性定量分析，B.研究結果的討論 。
結果分析與討論材料缺乏的原因
研究設計缺乏一種系統觀，討論問題思路狹隘
操作過程不夠到位，操作措施不夠落實，就產生不了深刻的感受和體驗
文獻資料檢索不夠，對他人的研究研究缺乏了解，對自己結果的討論就缺乏客觀性、支持的力度
反映結果的項目指標難以確定
測量的方法與手段較難選擇
數據的處理與分析要求不斷提高
結果分析與討論對研究者理論素養和洞察力要求較高
對下一步的研究提不出發展的方向。
2、寫作要求
2、寫作要求：
總體要求：科學性和創造性；公正性和准確性；學術性和通俗性。
具體要求有：1、掌握材料要充分。2、分析整理要科學。3、圖表使用要恰當。4、觀點材料要統一。5、語言使用要規范。正確區分學術概念和生活概念，口頭語言和書面語言。6、引用論點要慎重。與已一致，佐證；他人觀點中某些好思想，提練綜合；帶有片面性的真理，開拓思維、慎重判斷；相反的權威觀點，找准錯誤所在。（引古不引今，引洋不引中，引刊不引報，引專著不引文集）7、內部邏輯要嚴密。8、標題序號要規范。9、討論部分要簡練。
（六）結論、（七）注釋和參考文獻、（八）附錄
（六）結論
1、內容：整篇報告的概括和小結。成果概括（結論必須指出解決了哪些問題、還有哪些沒有解決？）；今後研究的展望；對教育教學實踐的建議等
2、要求：總結全文，深化主題，揭示規律，指明方向。
（七）注釋和參考文獻
1、內容：書籍、刊物、報紙、網路
2、要求：完整註明出處
（八）附錄：問卷、量表、研究材料、統計數據、方案、計劃等
四、研究報告和論文撰寫
（一）影響研究報告和論文質量的因素
1、研究工作本身
2、研究者的哲學水平和研究素養
3、語言表達能力和寫作水平
（二）寫作步驟
1、確定成果類型及主題——定位。
2、謀篇構思，擬定寫作提綱。
多學科多角度全面分析研究內容，形成盡可能完整的內容框架體系。（放）
選取三特（特長、特色、特點）進行創造性構思，突出重點難點，圍繞中心論點進行系統梳理。（收）
照顧文章結構比例的勻稱性，進行適當的內容調整。
擬定寫作提綱：句子提綱、標題提綱、段落提綱、圖表式提綱。
3、初稿寫作
1）有話想說
2）無話可說
忘
回
跳
3）有話能說
4、修改定稿
1）關注三類問題：
全局性問題
局部性問題
細節性問題
2） 修改方法：
存放－冷卻－補正修改法
邊寫邊改－氣呵成法
同行交流－導師點評－自我修改法。
五、文章的類型和投稿策略
（一）文章的類型
抄
湊
合
流
（二）投稿的策略：
1、了解雜志特色：編輯方向、體裁風格、開設欄目、作者群體
2、因稿論嫁，從一而終；多次強化，終結善果。
3、集中一點，挖深挖透，成小專家，專家小成。
六、教師在研究寫作過程中出現的問題
一）選題：
過大、過空、過泛，缺乏實效性
追風現象明顯
命題作文、應景作文現象明顯，敷衍應付行為居多
二）寫作
文章類型體裁選擇定位不準確；
破題困難，不能抓住切入點和結合點契合點
中心不明確，重點不突出
概念界定不清晰，劃分不統一、不窮盡；基本概念術語理解不透，空話套話比較多，胡亂套用現象明顯；
缺乏系統觀和整體觀，思維方式滿足於簡單的羅列和枚舉，出現跳躍性思維、遊走式思維，腳踩西瓜皮，滑到那兒算那兒；
結構混亂，思路不清；理論推導缺乏，理論體系構建困難；
局限於個人的體驗和感受，跟著感覺走；沒有將理論與實踐進行有意的印證，出現理論與實踐分離，論點和案例脫節的現象，且缺乏對案例的必要分析；
資料收集、綜合分析意識淡漠；收集不全面充分，觀點材料不統一；
材料取捨比較困難；數據處理不科學，分析水平比較簡單原始；
治學態度不嚴謹，結論推斷比較隨意，缺乏足夠必要的實證研究數據支撐，往往憑感覺經驗下結論；
語言拼湊痕跡明顯，一味追求對仗工整，明顯有文學化傾向；語言表達不流暢；標題冗長，不夠簡潔明了
原因
理論學習動力不足，沒有真下功夫；存在知識性缺陷，忽略條件性和方法性知識的學習
理論底蘊不扎實，綜合分析能力欠缺；手段、措施——條件——目標之間缺乏合理構建，應然與實然、理念、經驗與行為之間缺乏必要的聯結；
研究動態現狀了解不夠；難以把握研究的重點難點和關鍵；很難抓住源頭問題做文章；容易出現重心偏移、定位不準的現象；
對自身教學經驗反思不夠，理論與經驗的契合點抓不準；經驗不能升華為理論；
研究設計不科學、過程不落實，操作隨意性大，缺乏具體的抓手、切實可行的措施。
怎樣撰寫教育科學研究報告
（一）教育科學研究報告的類型
教育科學研究報告是教育科學研究成果的重要表現形式，也是揭示教育規律的主要形式。
教育科學研究報告就其內容和寫作形式分為：論述性研究報告、描述性研究報告、實證性或實驗性研究報告和文獻資料研究報告等四個類別。
論述性研究報告:這是一種旨在闡明研究對象的本質及其規律性的研究報告。
描述性研究報告:這是一種旨在說明研究對象是什麼，發生了什麼的研究報告。
實證性、實驗性研究報告:這是一種旨在用事實說明現象或事物之間相互關系，互為因果，以及現象為什麼發生，怎麼能發生的研究報告。
文獻資料研究報告:這是一種旨在以口頭、文字、音像等資料為基礎，分析、辨明某一方面研究的信息、水平、進程、爭議、趨勢等的研究報告。
（二）教育科學研究報告的基本組成部分
l、全文提要：提要就是研究工作的概述；必須能夠准確地反映報告的內容和目的，文字清晰易讀，要力求忠實於報告，並要避免評述。其字數以250-300字為適宜，至多也不要超過600字。
2、研究的目的和意義。
3、研究工作的簡單過程。
4、研究的對象、范圍和方法等。
5、國內外前人這個問題上，所做的工作情況簡介。
6、研究結果的分析，這一部分是報告的核心，它的撰寫工作，要根據研究的假設或研究的目的，作一番清晰描述，也就是對研究結果的描述。 這一部分除了用文字敘述外，還可藉助圖表的設計，把結果顯示出來，從中可以更清晰、直觀地體現重要的研究結果。
7、討論：討論就是對研究的分析是否恰當，不要之處。應提出修正。
8、結論：必須是根據充實的材料與分析的結果，說明結論的可靠度。
9、建議，除與教育科學研究論文的建議相同的要求外，還應注意兩點。一是要根據研究的結論，針對研究的問題有頭的現狀，提出改革的建議，以供有頭部門選擇。建議的內容不能與報告的結論無關，否則便失去意義和價值。建議的表達方式，應留有餘地，不要過於武斷，或摻雜個人的情緒作用等。二是對進一步開展研究工作的建議，應指出進一步研究的必要性和可能性，未來的研究有待改進的地方，尚待深入研究的有關問題等，可為後人的研究，提供參考。
（三）撰寫教育科研報告的幾條基本原則
為了以個性透視共性，這里主要介紹實證性研究報告的寫作，掌握了這類報告的「個性」，那末教育科學研究報告的「共性」也就不難領會了。
怎樣撰寫好實證性研究報告呢？下面先說幾條基本原
1、誰要以事實為依據 研究報告中列舉的全部數據和例子，都應該是千真萬確的事實，絕不可有半點虛假，不能編造，不能無中生有。報告中對教育現象的因果關系分析，對教育原理和規律的探索，也都要以事實為依據。科學研究報告中的每一句帶有判定性的話．都必須在足夠的、可信的、有說服力的事實基礎上得出。當然，科學研究報告中也必須把研究問題時所需要的大量事實材料跟撰寫報告時應引用的最有說服力的事實材料區分開來。有些事實材料，如與研究的主題扣得不緊，應當忍痛割愛；有些事實材料，應當盡量製作成表格、圖例以及其它直觀形式。
2、內容的闡述有邏輯性 實證性研究報告的內容闡述與研究工作的邏輯發展順序是大體一致的，為了確保研究報告的邏輯性，我們應當首先考慮整個研究工作的發展順序，然後再考慮報告的表達方式。研究報告內容的邏輯性是整個研究思路邏輯性的寫照，沒有一個好的研究基礎，好的科研報告是怎麼也寫不出來的。 科學研究報告必須絕對如實地反映客觀情況，一切敘述、說明、推斷、引用，必須恰如其分。文字、用詞應力求准確。概念表述應盡量用科學性用語，避免用常識性用語，以免讀者費解或產生歧義。當然，研究報告的文字也必須簡單、明了、通順、流暢，既要明白如話，又要把研究的效果准確地、科學地表達出來。
3、引用文獻資料要註明出處 在教育科研報告中完全可以引用，採納別人的科學研究成果，但必須尊重別人的勞動。一方面應實事求是地評價，實實在在地引用；另一方面，不應當把別人的成就變為自己的東西。所以在研究報告中凡有引用別人的材料、研究成果或觀點性詞語，必須加以注釋或說明，以向讀者示知成果界限。
㈤ 投資性房地產財務風險國內外研究現狀
有答案的話也告訴我下吧，謝謝
㈥ 房地產會計研究
【摘要】本文對2007年1月1日正式執行的會計准則----投資性房地產，從投資性房地產的定義，初始計量，後續計量，轉換，處置，披露等方面與國際會計准則第40號----投資性房地產比較，找出不同處，並簡要分析。 【關鍵詞】投資性房地產；後續計量; 公允價值模式；轉換一、投資性房地產的定義我國的會計准則對投資性房地產定義為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。現行制度下，投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，這不利於反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻，同時它們兼有投資性質又有固定資產或者無形資產性質，因此，將投資性房地產作為區別於固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映。國際會計准則把投資性房地產定義為指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業主或融資租賃的承租人）持有的房地產（土地或建築物，或建築物的一部分，或兩者兼有），但不包括用於商品或勞務的生產或供應，或用於管理目的的房地產，或在正常經營過程中銷售的房地產。 從中外定義來看，沒有差別，但是國際會計准則在進一步解釋時，給出了十分詳細的示例，什麼可以屬於什麼不屬於投資性房地產。比如把協議中的服務性質作為判斷是否屬於投資性房地產的重要標准，如果一家企業擁有並經營一家旅館，則向客人提供的服務就是整個協議的一個重要組成部分。因此，自營旅館是自用房地產，不是投資性房地產。如果該服務在整個協議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業應將該項房地視為投資性房地產。例如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務。 二、投資性房地產的初始計量我國的會計准則規定，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。這和國際會計准則類似，都是依照成本計量。其中國際會計准則提到了啟動費（使房地產達到工作狀態所必需的啟動費除外）、在投資性房地產達到計劃的佔用水平之前發生的初始經營虧損、或在房地產的建造或開發過程中浪費的材料、人工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產的成本。我國投資性房地產會計准則規定自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要旨出構成，這里和國際會計准則應該是一個意思，不正常損失不應計入成本，如果計入會虛增資產。國際會計准則尤其指出，如果投資性房地產的付款額延期支付，其成本就是其與現金價格相等的金額。該項金額與總支付金額之間的差額應確認為賒銷期內的利息費用。我國會計准則指出外購投資性房地產的購置成本包括買價任何可直接歸屬於投資性房地產的支出。例如，可直接歸屬於投資性房地產的支出包括法律服務的職業收費、財產轉讓稅和其它交易費用等。那麼這里如果賒銷的款項的利息是否該計入成本呢，沒有明確指出，是不是也按照國際會計准則計入當期費用呢？ 三、投資性房地產的後續計量這里有兩種模式，即公允價值模式和成本模式。我國會計准則指出：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。我們知道，公允價值的判斷更依賴於主觀，不像成本計量有憑證可查，這里對於公允價值與賬面價值差額計入當期損益，這里是不是給企業一個調節利潤的機會呢？通過高估投資性房地產價值，把差額計入損益，虛增利潤？即使是實實在在的差額，會不會導致所得稅的加重，因為這里的並沒有現金的流入，但是所得稅卻提前繳了，可不可以把這部分納入遞延收益？ 國際會計准則第27-49條很詳細的講述公允價值模式，值得我們學習。 公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的當事人自願據以進行資產交換的金額。國際會計准則對此進行了分析。首先公平交易指在不存在特別或特殊關系（該關系可使交易價格不具市場特徵）的當事人之間進行的交易。該交易假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為。「熟悉情況」是指自願的購買者和自願的銷售者雙方都對投資性房地產的性質和特徵、其實際和潛在的用途以及資產負債表日的市場狀態相當熟悉。自願購買者是指自願而不是被迫購買。該購買者既不過分急於也不準備按任意價格購買。該購買者是根據當前市場的實際情況和當前的市場期望，而不是根據無法證實或預料其存在的假想的或假設的市場進行購買的。假設的購買者不會支付高於市場價格的價格。目前的投資性房地產的業主包括在市場的組成者中。公允價值反映了市場參與者的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素。國際會計准則同時規定了不宜適用公允價值模式的情況。當會計人員不能持續可靠地確定公允價值時，就不能採用，比如相關的投資性房地產市場不存在了，無法獲得公允價格。我國沒有這樣的規定，值得借鑒，因為我國會計人員的職業判斷並不是很強，同時房地產交易市場不是很成熟。 關於成本模式，國內外沒有多大差異，即按照成本減去折舊或者減值後計量。我國會計准則明確規定公允價值模式不能轉為成本模式，國際會計准則認為從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。既然不能導致更恰當的列報，也就是會帶來會計造假，所以有必要限制。這一部分是投資性房地產會計准則很重要的部分，和國外比較，我國缺少更詳細的詮釋。 四、投資性房地產的轉換關於投資性房地產的轉換，轉換條件類似，值得注意的是成本模式下和公允價值模式下的轉換，即對公允價值模式下的重估價值和初始賬面價值的差額部分的處理，和成本模式下的差額處理。 成本模式下，國內外准則相同，轉換前後賬面價值不變。我國會計准則規定，採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。這種規定，減少了虛增利潤來粉飾報表的機會，因為把高估部分計入所有者權益，不走收益表。 國際會計准則認為在自用房地產成為按公允價值的投資性房地產之前，企業應持續地對該項房地產計提折舊並確認發生的任何減值損失。企業應在用途改變之日，對根據《國際會計准則第16號》核算的該項房地產的賬面金額與其公允價值之間的任何差額，採用與《國際會計准則第16號》中價值重估相同的方式進行處理。 也就是說，房地產賬面金額的任何減少額均應在當期凈損益中確認。但是，如果重估盈餘中包括了該項房地產的重估金額，則減少的金額應沖減重估盈餘，我國會計准則沒有考慮重估盈餘和重估金額差額部分處理問題。對於賬面金額的增加額部分，我國直接計入權益，但是國際會計准則做了細分。對於增加額中相當於轉回以前該項房地產的減值損失的部分，應在當期凈損益中確認，增加額的任何余額應直接貸記作為權益的重估盈餘。 五、投資性房地產處置關於投資性房地產的處置，國內外沒有很大差異，當該項投資性房地產被處置，或者不能導致未來經濟利益的流入，就應當終止確認，同時，把處置收入與賬面價值和相關稅費的差額計入當期損益，但是國際會計准則提到了應收對價，處置投資性房地產所產生的應收對價，初始應按公允價值確認。尤其是，如果投資性房地產的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現金價格相等的金額的之間的差額，應根據《國際會計准則第18號》以考慮了應收款的實際收益率因素的時間比例為基礎確認為利息收入，我國沒有提到，值得注意這里的差額不是確認為損益或者營業收入，而是確認為利息收入。 六、投資性房地產的披露這里國內外都提到了公允價值模式和成本模式，我國會計准則規定披露公允價值的確定依據與方法，以及公允價值的變動對當期損益的影響，國外會計准則並且規定採用公允價值模式的企業還應披露當期期初和期末對投資性房地產賬面金額的調節，分別披露由購置所導致的增值和由資本化後續支出所導致的增值； 採用企業合並方式購置所導致的增值；投資性房地產的處置，匯兌差額，轉換等情況。對於成本模式，我國規定披露成本模式下的折舊，攤銷，減值准備的計提等，國際會計准則除具體規定了折舊的年限，折舊率，攤銷額等，還要求披露當期期初和期末投資性房地產的賬面金額的調節。我們尤其注意國際會計准則過渡性規定，我國沒有涉及，由於我國以前沒有投資性房地產准則，首次採用所以有必要借鑒。 從以上的分析來看，我國投資性房地產會計准則逐步和國際會計准則接軌，尤其體現在公允價值上，我國以前沒有正式寫進過會計准則，除了98年在非貨幣性交易和在債務重組里運用過（但是後來就廢除了），現在又在投資性房地產等多項會計准則中運用，並且出現在會計准則—基本准則第42條中，這說明了我國市場經濟的充分發展，尤其是房地產交易市場的蓬勃發展，為公允價值衡量提供了基礎。但是我國的會計准則又充分考慮了我國目前經，比如對公允價值的保守運用，這里充分考慮了我國的企業體制，經濟發展，公司治理，以及文化法律的概念會計環境。 參考文獻：[1]財政部. 企業會計准則 . 北京 ，經濟科學出版社，2006 [2]國際會計准則委員會.國際會計准則 .北京 ， 中國財政經濟出版社，2002 [3]沈小平.投資性房地產會計處理問題探討.財會研究， 2006/01 [4]王鵬才.淺談投資性房地產的會計處理.財會月刊，2006/02 [5]王樂錦 .我國新會計准則中公允價值的運用：意義及特徵.會計研究 2006/05
㈦ 求財務報告的國內外研究現狀 急啊...
我國上市公司2008年執行企業會計准則情況分析報告
作者財政部會計司
時間2009-07-24 02:48來源中國證券報·中證網
一、上市公司2008年年度財務報告分析
截至2009年4月30日，除ST本實B（200041）外，我國滬深兩市共有1,624家A、B股上市公司如期公布了2008年年度財務報告。通過對上市公司2008年年度財務報告進行綜合分析，觀察出我國經濟運行存在以下顯著特徵：一是上市公司2008年增收不增利；二是上市公司存貨、固定資產和銀行貸款等資產減值損失巨大，一定程度上反映出企業產能過剩，結構不合理；三是新企業所得稅法實施對上市公司業績貢獻顯著；四是商業銀行貸款增幅較大，上市公司資金比較充裕；五是我國虛擬經濟規模較小尚未成熟，對實體經濟發展的促進作用有待提升。
（一）上市公司2008年增收不增利
分析表明，1,624家上市公司2008年營業總收入同比增長18.57%，2007年同比增幅24.07%，增幅下降了5.50個百分點。2008年凈利潤同比下降了17.34%，2007年同比增幅49.56%，增幅下降了66.90個百分點。2008年年末凈資產同比增長8.03%，2007年同比增幅30.96%，增幅下降了22.93個百分點。1,624家上市公司2008年凈資產收益率11.80%，比2007年(16.78%）下降了4.98個百分點，降幅達29.68%。
以上分析表明，我國上市公司2008年業績出現了大幅度下滑，主要是營業總成本增幅超出了營業總收入增幅5.05個百分點，其中營業成本、期間費用和資產減值損失大幅度高於2007年，呈現出了增收不增利的顯著特徵。
（二）上市公司存貨、固定資產和銀行貸款等資產減值損失巨大，一定程度上反映出企業產能過剩，結構不合理
1,624家上市公司2008年年末資產總額為487,005.21億元，其中，1,597家非金融類上市公司資產總額為114,931.44億元，27家金融類上市公司資產總額為372,073.77億元。資產減值損失總額為3,963.48億元，占利潤總額的－35.63%，同比增加了2,384.11億元，增幅高達150.95%。其中，1,597家非金融類上市公司2008年末存貨成本為18,309.23億元，存貨跌價准備累計金額為845.19億元，2008年當年的存貨跌價損失為690.00億元，占存貨跌價准備累計金額的81.64%；2008年末固定資產成本為39,727.29億元，固定資產減值准備累計金額為707.56億元，2008年當年的固定資產減值損失為369.38億元，占固定資產減值准備累計金額的52.20%。其中，14家上市商業銀行2008年的貸款減值損失為1,356.04億元，占其利潤總額的27.88%，同比增加了482.89億元，增幅達55.30%，部分上市商業銀行2008年貸款減值損失增幅超過了150%，個別超過了250%。14家上市商業銀行貸款損失准備累計金額為4,744.54億元，2008年當年貸款減值損失占貸款損失准備累計金額的28.58%。
以上分析表明，上市公司2008年度資產減值損失巨大，當年的資產減值損失均達到了歷史新高，表現出產品銷售不暢、存貨積壓嚴重，生產設備技術落後，產能過剩，結構不合理的狀況，在一定程度上反映了國際金融危機對我國經濟的影響。
（三）新企業所得稅法實施對上市公司業績貢獻顯著
1,624家上市公司2008年實現利潤總額（稅前利潤）11,124.88億元，同比減少了3,122.49億元，降幅為21.92%。實際負擔的所得稅費用為2,346.37億元，同比減少了1,281.02億元，降幅達35.32%，實際負擔的企業所得稅稅率為21.09%，比2007年的25.79%下降了4.7個百分點，企業的實際所得稅負明顯下降。2008年凈利潤降幅17.34%，低於利潤總額降幅21.92%達4.58個百分點。
1,597家非金融類上市公司2008年實現利潤總額（稅前利潤）6,044.65億元，實際負擔的所得稅費用為1,282.63億元，實際負擔的企業所得稅稅率為21.22%，非金融類上市公司2008年凈利潤降幅較利潤總額降幅減少了1.83個百分點。
27家金融類上市公司2008年實現利潤總額（稅前利潤）5,080.23億元，實際負擔的所得稅費用為1,063.75億元，實際負擔的企業所得稅稅率為20.94%；金融類上市公司凈利潤增幅較利潤總額增幅增加了11.45個百分點。
以上分析表明，我國企業包括上市公司2008年1月1日開始執行《中華人民共和國企業所得稅法》，企業所得稅稅率由33%下調為25%，新企業所得稅法改革明顯減輕了上市公司負擔,較大幅度提升了上市公司業績。
（四）商業銀行貸款增幅較大，上市公司資金比較充裕
1,597家非金融類上市公司2008年經營活動現金流量凈額為8,630.67億元，籌資活動現金流量凈額為4,818.13億元，投資活動現金流量凈額為－12,599.39億元，2008年年末總體現金流量凈額為12,518.07億元，表明1,597家非金融類上市公司滯留在銀行賬戶的資金為12,518.07億元。
1,597家非金融類上市公司2008年實際從銀行取得借款38,906.90億元，同比增加10,048.49億元，增幅高達34.82%。相關財務費用主要是利息費用為1,359.02億元，同比增加了349.38億元，增幅高達34.60%。1,597家非金融類上市公司2008年末實際持有的貨幣資金為12,518.07億元，比2007年末凈增加了784.48億元，增幅為6.69%。
14家上市商業銀行2008年度發放貸款及墊款凈增加額為25,921.22億元，同比增加3,829.45億元，增幅為17.33%。14家上市商業銀行在2008年末持有發放貸款和墊款合計為169,231.87億元，佔14家上市商業銀行資產總額的48.00%，同比增加24,391.08億元，增幅為16.84%。
以上分析表明，商業銀行貸款增幅較大，非金融類上市公司2008年末滯留在銀行賬戶的資金達12,518.07億元，反映出上市公司資金比較充裕。
（五）我國虛擬經濟規模較小尚未成熟，對實體經濟發展的促進作用有待提升
虛擬經濟通常是指證券、期貨、期權等虛擬資本的交易活動。我國現階段主要是股票、債券和基金等基礎金融產品，在企業會計准則和財務報告中歸類為交易性金融資產和可供出售金融資產，主要依據資本市場公開交易價格即公允價值進行計量，交易性金融資產公允價值變動計入當期損益，可供出售金融資產公允價值變動計入所有者權益。
1,624家上市公司2008年末持有的交易性金融資產和可供出售金融資產合計為39,664.01億元，占資產總額的8.14%。其中，27家金融類上市公司持有的交易性金融資產、衍生金融資產、可供出售金融資產合計為38,862.59億元，占金融類上市公司資產總額的10.44%。14家上市商業銀行2008年末持有的交易性金融資產、衍生金融資產、可供出售金融資產合計為30,110.07億元，占上市商業銀行資產總額的8.62%。2008年，1,624家上市公司交易性金融資產公允價值變動計入當期損益的金額為-501.33億元，可供出售金融資產公允價值變動計入股東權益的金額為-2,206.65億元。14家上市商業銀行2008年實現利息收入15,929.06億元，占營業收入總額的88.24%；實現手續費及傭金收入1,683.17億元，占營業收入總額的9.32%；營業收入主要依賴於存貸款利差收入，佔比接近90%，中間業務收入在營業收入中的佔比不足10%。
以上分析表明，相對於發達國家而言，我國金融產品交易規模較小, 虛擬經濟發展還不很成熟，金融創新不夠，商業銀行仍然主要從事傳統的存貸款業務，金融服務於實體經濟存在較大差距，對實體經濟發展的促進作用有待提升。
二、2008年上市公司執行企業會計准則情況
企業會計准則是1,624家上市公司報告其財務狀況、經營成果和現金流量的唯一標准。本部分將結合上市公司2008年年度財務報告分析，從多角度研究上市公司2008年執行企業會計准則情況。分析表明，企業會計准則2008年在上市公司得到了持續平穩有效實施。
（一）從2008年年度財務報告總體分析上市公司執行企業會計准則情況
上市公司根據統一的會計准則各項規定，按照統一的報表格式、列示項目、指標計算等編制了2008年合並財務報表和個別財務報表，並按照會計准則規定的披露順序、項目和內容在附註中提供了相關可比的信息。2008年年報數據與2007年的比較數據更具可比性，因為我國上市公司從2007年1月1日起開始執行企業會計准則，2008年為執行企業會計准則的第二年。
根據收入等會計准則，1,624家上市公司確定了2008年實現的營業總收入119,134.75億元、營業總成本110,843.15億元、營業利潤10,057.90億元、利潤總額11,124.88億元和凈利潤8,778.51億元，並與2007年同口徑相關數據比較，分析得出了2008年增收不增利的結論。1,624家上市公司按照企業會計准則確定2008年的資產總額為487,005.21億元、負債總額為409,744.43億元、股東權益總額為77,260.78億元。年報分析得出的2008年上市公司巨額資產減值損失3,963.48億元，主要由存貨跌價損失、固定資產減值損失和貸款減值損失構成，其中，存貨跌價損失690.00億元是按照存貨可變現凈值低於成本的差額確定，固定資產減值損失369.38億元是根據固定資產可收回金額低於賬面價值的差額確定，貸款減值損失1,356.04億元是按照貸款預計未來現金流量現值與攤余成本的差額並結合監管要求確定。新企業所得稅法實施對上市公司業績的貢獻，是公司執行所得稅會計准則反映的結果，根據新企業所得稅法和所得稅會計准則，1,624家上市公司確定的所得稅費用為2,346.37億元，其中主要為當期所得稅費用,也包括部分遞延所得稅費用。上市公司資金比較充裕以及虛擬經濟規模較小尚未成熟等情況，是上市公司執行現金流量表會計准則和金融工具確認和計量會計准則反映的事實，根據現金流量表會計准則，1,597家非金融類上市公司2008年末實際持有的貨幣資金為12,518.07億元；根據金融工具確認和計量會計准則，1,624家上市公司2008年末持有的採用公允價值計量的交易性金融資產和可供出售金融資產合計為39,664.01億元。
1,624家上市公司2008年年報均經過了具有證券期貨資格的會計師事務所審計,審計的依據為企業會計准則和審計准則，注冊會計師出具的審計意見不僅對年報數據的可靠性提供了合理保證，而且表明了企業會計准則的持續有效實施。1,624家上市公司中，有1,511家公司的年報被注冊會計師出具了標准審計意見，佔比為93.04%。被出具非標准審計意見的公司僅有113家，佔比為6.96%；其中，被出具帶強調事項段的無保留意見的上市公司有78家，被出具保留意見的上市公司有18家，被出具無法表示意見的上市公司有17家。由國際「四大」會計師事務所（以下簡稱四大）審計的111家上市公司中，僅有1家公司被出具了保留意見的審計報告。
（二）從A+H股年報分析企業會計准則執行情況
2007年12月，我國內地會計准則與香港財務報告准則實現了等效並簽署了聯合聲明，此後兩地又建立了會計准則持續等效機制。除聯合聲明規定允許存在的會計准則極少差異（如，按照內地會計准則部分長期減值損失不得轉回）外，上市公司根據企業會計准則編制的A股財務報告和按照香港財務報告准則編制的H股財務報告應當相互一致。
1,624家上市公司共有57家同時在香港發行了H股。根據A+H股上市公司公布的2008年年報，57家A+H股上市公司2008年按照企業會計准則報告的凈利潤為5,442.23億元，凈資產為42,595.51億元；按照香港財務報告准則報告的凈利潤為5,572.49億元，凈資產為43,003.07億元。內地准則報告的凈利潤小於香港准則報告的凈利潤130.26億元，凈利潤差異率為2.39%；內地准則報告的凈資產小於香港准則報告的凈資產407.56億元，凈資產差異率為0.96%。2007年凈利潤差異率和凈資產差異率分別為4.69%和2.84%，2008年凈利潤差異率和凈資產差異率分別為2.39%和0.96%，與2007年相比分別下降了2.30%和1.88%。
57家A+H股上市公司的兩地年報顯示，導致A+H股上市公司凈利潤和凈資產仍存差異的原因主要是兩家保險公司的保費收入、保單取得成本以及保險合同准備金差異。香港對於混合性合同分拆確認保費收入，內地沒有進行分拆；內地對於保單取得成本一次性計入當期損益，香港分期計入當期損益；內地對於保險合同准備金考慮監管要求，香港按照會計准則規定計量。這三項差異合計對凈利潤的影響為140.18億元，對凈資產的影響為675.81億元。如果剔除現存兩家保險公司差異後，凈利潤差異總額由130.26億元縮小到-9.92億元，凈利潤差異率由2.39%縮小到-0.18%；凈資產差異總額由407.56億元縮小到-268.25億元，凈資產差異率由0.96%縮小到-0.63%。兩家保險公司存在的差異屬於會計准則執行問題，我們已與有關部門協商，力爭在2009年年度財務報告中予以消除。
以上分析表明，在兩地建立會計准則持續等效機制後，財政部針對兩地准則實施中的問題做出了消除差異的相關規定並提出了明確要求，2008年57家A+H股上市公司大幅度消除了原有差異，凈利潤和凈資產的差異率由2007年的4.69%和2.84%降為2008年的2.39%和0.96%。在剔除兩家保險公司的執行差異後，按照兩地准則編制的財務報告差異接近完全消除。這一事實進一步驗證了兩地會計准則等效的成果，而且從這一角度表明企業會計准則在上市公司得到了持續有效實施。
三、我國應對金融危機在會計准則方面的對策主張
2008年下半年，源於美國次貸引發的金融危機迅速席捲全球，並且波及實體經濟。在本次金融危機爆發之初，美國和歐洲金融界某些銀行家們將危機的原因歸咎於公允價值會計准則，由此引起美歐乃至國際社會對公允價值會計的軒然大波，並已成為G20首腦華盛頓峰會的重要議題之一。本部分結合我國國情並根據企業會計准則建設與實施情況，特別是依據2007年分析報告，提出了應對金融危機在會計准則方面的對策主張。
（一）美國財務會計准則委員會應對金融危機在會計准則方面的舉措
金融危機爆發後，美國部分金融界人士和國會議員認為，公允價值會計是引發金融危機的原因。2008年10月3日，美國國會通過了《2008年緊急穩定經濟法》，責成美國SEC在90天內完成是否取消或暫停《財務會計准則公告第157號——公允價值計量（FAS157）》的研究工作，並向國會提交專項研究報告。
《2008年緊急穩定經濟法》通過後，立刻在美國和歐洲市場乃至全球會計職業界產生了強烈反響。美國財務會計基金會主席在2009年10月2日正式致函美國參眾兩院、財政部和SEC，強烈反對這一做法，認為這是政治干預美國會計准則的制定，將會損害美國會計准則制定的獨立性和可信度，如果國會為了特殊團體的利益，通過立法手段來推倒會計准則，替代專家的會計職業判斷，那麼美國財務報告質量的改進將根本無法實現，資本市場參與者的利益將得不到維護。美國消費者聯盟、四大等也都表示強烈反對，認為這是「荒唐透頂的白痴行為」，是「否定現實」、「既欺騙投資者又欺騙自己的做法」。
美國FASB針對各方面對公允價值的爭論，一方面堅決反對否定公允價值會計准則，不能因噎廢食，同時冷靜地分析了公允價值會計准則在市場不活躍情況下存在的不足。為此，美國FASB先後連續發布了多個針對公允價值計量的《工作人員立場公告》，就市場不活躍情況下如何確定公允價值、如何計量可供出售金融資產減值損失等，提供了進一步的指南。
（二）國際會計准則理事會應對金融危機修訂金融工具會計准則
針對金融危機引發金融界等有關方面對會計准則的批評，國際會計准則理事會數次發表聲明和公告，支持美國FASB的立場，認為不應當將金融危機的根源歸於公允價值會計准則，更不應當否定公允價值會計，在公允價值計量方面，IASB和美國FASB的立場是一致的。
2008年10月13日，IASB迫於有關方面的壓力，對《國際會計准則第39號——金融工具：確認和計量》（IAS39）相關條款進行了部分修改，適度放寬了對金融資產重分類的規定，允許在極為罕見的情況下對部分金融資產進行重分類，從而改善公司的財務報告業績。緊接下來，直接採用國際財務報告准則的國家和地區（包括歐盟、澳大利亞、新加坡、我國香港等）相繼發布了金融資產允許重分類的類似規定，並自2008年第3季度開始實施。
IASB允許金融資產在某些條件下可以重分類的做法，也引發了不同的聲音。瑞銀集團決定不採用這一會計政策，認為即使對某些金融資產進行重分類，財務報告仍然需要披露相關金融資產的公允價值以及對利潤和所有者權益的影響金額，投資者終歸可以「透過現象看本質」，金融資產重分類的修改實質上是在「粉飾會計利潤」。
（三）我國確定了不隨國際會計准則變動而修改企業會計准則的對策主張
我國不屬於直接採用國際准則而是與之趨同的國家，面對當時復雜的國際形勢，需要及時對公允價值會計問題做出回應。事實上，我們一直在高度關注、密切跟蹤美國、IASB和國際社會對這一問題的動態，經過深入研究和慎重考慮，結合我國實際情況，在2008年10月初，作出了以下基本判斷，並提出了相應的對策主張：
一是公允價值會計不是引發美國金融危機的根本原因。美國次貸引發金融危機的根本原因是美國社會超前消費、投資銀行等機構對金融產品的過度創新、相關金融監管機構疏於監管。即使金融產品不採用公允價值計量，金融危機也是不可避免的。會計准則反映客觀事實，將金融危機與公允價值會計掛鉤，實際上是某些銀行家和政治家在轉移矛盾和公眾視線。
二是我國會計准則立足國情適度謹慎地運用了公允價值計量。我國會計准則對採用公允價值計量的資產、負債等，規定了嚴格的公允價值限制條件。從2007年1,570家上市公司執行企業會計准則情況分析報告得出的結論，企業會計准則在上市公司實施後，涉及公允價值計量的交易性金融資產、可供出售金融資產、投資性房地產等，公允價值變動損益金額較小，影響甚微，對利潤總額的影響不到1%。尤其是美國過度創新的金融產品在我國基本不存在。
基於上述分析判斷，我們主張「不跟風」，提出了不隨國際財務報告准則變動而修改我國會計准則的對策建議，即公允價值計量和金融資產重分類的規定均不作調整。2008年10月29日，我們向IASB表明了我國在這一問題上的立場和對策主張。IASB明確表示贊同和認可，認為我國的做法不構成中國會計准則與國際財務報告准則的差異，也不影響中國會計准則的國際趨同。此外，美國SEC於2008年12月30日如期向國會提交的研究報告，也得出了與我們當初判斷相一致的結論：不應當暫停或取消公允價值會計。
四、相關政策建議
我們以上市公司公開披露的2008年年度財務報告為基礎分析了上市公司執行企業會計准則的情況，涉及的分析對象雖然僅限於上市公司而不是全部企業，但也能夠觀察到我國當前經濟運行中呈現的一些顯著特徵。針對這些特徵和有關情況，提出如下政策建議。
（一）加快產業結構調整，切實解決產能過剩問題，促進我國實體經濟可持續發展
2008年年度財務報告分析表明，上市公司庫存積壓嚴重、生產設備技術落後價值減損，有效需求不旺，產品不能適銷對路，根源在於產業結構不合理。
我們建議：我們要始終堅持貫徹中央「保增長、擴內需、調結構、促改革、惠民生」等系列方針政策，採取有效措施切實解決結構不合理問題，同時也要防止產生新的結構不合理。在結構調整過程中，既要發揮政府宏觀調控的作用，更要充分發揮市場配置社會資源的作用。
（二）重視發展虛擬經濟，通過市場配置社會資源，發揮虛擬經濟對實體經濟發展的促進作用
如前所述，虛擬經濟在我國現階段由基礎金融產品和少量衍生金融產品構成，其意義主要在於通過資本市場金融產品交易和投資者理性投資配置社會資源，引導社會資源投向滿足社會需求的領域。虛擬經濟的成熟程度是發達國家的重要標志，虛擬經濟對實體經濟發展具有很強的促進作用。
本次國際金融危機源於美國，美國藉助過度金融創新，引導其他國家投資者購買其金融產品，使全球資源不斷流向美國。雖然美國國會通過了《2008年緊急穩定經濟法》，白宮也拿出了8,000多億美元救市，並採取了一系列強化金融監管措施，但在金融危機過後，美國不會停止金融創新。我們對此應當有清醒的認識。
2008年年度財務報告分析和2007年分析報告表明，虛擬經濟在我國規模較小尚未成熟，對實體經濟的促進作用有待提升，商業銀行仍然主要從事傳統的存貸款業務。我國虛擬經濟不很成熟還表現為資本市場總體上沒有達到理性投資的程度，機構投資者和個人投資者購買股票不關心企業基本面，也得不到合理的投資回報,往往主要是為賺取差價。年報分析顯示,有555家上市公司2008年沒有進行利潤分紅，佔1,597家非金融類上市公司的34.75%，表明我國實現資本市場理性投資任重道遠。盡管按照企業會計准則提供的財務報告反映了企業基本面的情況，但真正使用財務報告進行投資決策可以說還沒有成為主流。
我們建議：我國應當高度重視發展虛擬經濟,不能因噎廢食，在強化監管和控制風險的前提下，加快發展金融創新業務，完善我國證券市場、債券市場、期貨市場、衍生品交易市場等多層次資本市場，積極培育機構投資者,同時重視調整和解決商業銀行以傳統存貸款業務為主體的狀況。與此同時，應當正確處理虛擬經濟與實體經濟的關系，實體經濟是經濟發展的根本，只有大力提倡自主創新，提升實體企業的核心競爭力，才能真正實現我國經濟的可持續發展。實體經濟的快速可持續發展又離不開虛擬經濟，美國經濟高速發展在很大程度上得益於虛擬經濟的促進作用。發展虛擬經濟，引導機構投資者和社會投資者進行理性投資，通過市場機制合理配置社會資源，促進實體經濟發展。企業會計准則在其中具有不可或缺的作用，已成為現代經濟發展中的重要市場規則。
（三）實施適度寬松的貨幣政策，應當關注貨幣資金投向，防範信貸資金進入股市和房地產市場，助長泡沫和引發通貨膨脹
2008年年度財務報告分析表明，1,597家非金融類上市公司2008年從銀行取得借款38,906.90億元，2008年末滯留在銀行賬戶的資金達到12,518.07億元，呈現出上市公司資金比較充裕的明顯特徵。
在上述情況下，企業為了追求短期利益，這些資金很可能流入股市和房地產市場，導致股市和房地產市場虛假繁榮，助長泡沫和引發通貨膨脹，造成我國經濟發展的不穩定性，增加國家宏觀調控的復雜性。與此形成鮮明對照的是，四成左右的中小企業因缺乏資金而破產倒閉，中小企業貸款難的問題始終沒有得到根本解決。
我們建議：在繼續實施適度寬松的貨幣政策的同時，結合產業結構調整，適時調整信貸資金投放的對象和領域，加大對中小企業的投放，強化信貸資金監管，切實防範信貸資金進入股市和房地產市場。
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第3章：國內外房地產金融行業發展分析
國外房地產金融發展研究
德國房地產金融發展研究
美國房地產金融發展研究
新加坡房地產金融發展研究
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㈨ 為什麼要將固定資產轉為投資性房地產
企業會計准則規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。企業把閑置暫時不用的自有房屋對外出租，即企業將自用的房屋轉換為投資性房地產