地產基金期限

A. 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別

房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。

B. 房地產私募基金如何退出投資項目

房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這版種方式針對基金對擬上市房權地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時回間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業答間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

C. 銀行在自己的理財產品中所選擇的投資標的資產的期限一般是多久

資金池。
把資金匯集到一起，形成一個像蓄水池一樣的儲存資金的空間，通常用在集資投資，房地產，或是保險領域。保險公司有一個龐大的資金池，賠付的資金流出和新保單的資金使之保持平衡。銀行也有一個龐大的資金池，貸款和存款的，流入流出，使這個資金池基本保持穩定。基金也是一個資金池，申購和贖回的，資金流入流出使基金可以用於投資的資金處於一個相對穩定的狀態。
所以說，30天的理財產品到期後，分配的收益並不是從原先投進去的這些資金上獲得的，而是之前的投資資金。這也是為什麼很多銀行的理財產品時一期一期的，就等於形成了一個鏈一樣，環環相扣。

D. 房地產私募基金的分類

根據基金證券是否來可贖源回，即按基金規模是否固定，可以分成開放式房地產投資基金和封閉式房地產投資基金。
採用共同基金組織形式的綜合房地產基金屬於開放式基金，而採用有限合夥制（MLPs）形式的房地產投資基金多為封閉式基金。
根據資金募集方式，可以分為私募房地產投資基金和公募房地產投資基金。
根據盈利模式可以分為權益型房地產投資信託、抵押型房地產投資信託和混合性房地產投資信託三種房地產投資信託模式。
根據信託期限可以分類為有限期房地產投資基金和無限期房地產投資基金。
傘型合夥房地產投資信託是擁有一家房地產有限合夥公司的房地產投資信託，並且是該房地產有限合夥公司的主要合夥夥伴。傘型多重合夥房地產投資信託是擁有多家房地產經營合夥公司的房地產投資信託。
從房地產投資基金的資金來源和管理方式來看，房地產投資基金可以分為：獨立型房地產投資基金、附屬型房地產投資基金、半附屬型房地產投資基金。

E. 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITs一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系，房地產信託投資基金是信託關系。REITs實際上屬於信託的一種，性質上等同於公募的基金。與國內信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。

當前我們國家的基金都是通過公開募集的，叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行，而是在私下裡對特定對象募集，那就叫私募基金。

F. 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取回收入的集合投資制度答。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

G. 有限合夥基金，貸款給一家房地產企業，基金通過收購股權，與開發商約定期限溢價回購，並簽署了債務優先償

這里存在諸多風險點和疑問點

首先，貸款給企業選擇股權+回購的形式最好的是項目公司是一家嶄新的公司，在貸款之前簽署不新增對外借款協議，保管公司的印鑒，這樣他就不能以公司的名義貸款，就不存在負債表外的隱性債務了；如果貸款的企業是一家有著經營歷史，且有一定經營年限的公司，這里採用股權收購+回購的形式就存在一定的風險，股權收購貸款的這種方式好處在於，你以股東的身份參與公司管理，及對重大事項有管理能力，但一旦貸款人出現違約，甚至是無法還款，跑路等情況，你所簽署的回購條款無法履約的情況下，你在未收購公司之前所產生的隱性債務問題就會暴露（因為你在未收購之前，貸款人可能已經以公司的名義進行貸款，但並沒有寫入資產負債表當中），你所收購的公司必須承擔這些隱性債務。

其次，如果上述內容是後者，那麼重點就是在收購之前要做好隱性債務的核查，收購事宜的澄清，以及簽署相關具備排他，對賭等等的條款。重點是有目的、有針對性地進行並購前的隱形債務調查核實工作。調查核實可以採取以下三種具體的方法，這種調查核實可以由並購方自己進行，也可以委託他方進行，也可以要求被收購方出具真實有效的證明其隱形債務的證據，當然最好是委託律師進行調查核實。

1. 調查了解近兩年來被收購企業與其業務單位之間的業務往來，查明被收購企業有無違約行為，查明被收購企業的擔保情況，及有無可能承擔擔保責任。

2. 對被收購房企的交房情況，預售房的建設情況，是否項目無法按期交房，未有《商品房預售許可證》的情況下銷售房產（賣樓花，團購），是否有不符合國家規定的購買者提前預支商品房銷售款，這些情況會否導致退房，造成隱性債務的增加。

3. 及時用公告形式對外發布信息，通過社會反饋途徑了解被並購企業的隱形債務問題。《公司法》第184條第3款規定：「公司合並，應當由合並方簽訂合並協議，並編制資產負債表及財產清單，公司應當自作出合並決議之日起十日內通知債權人，並於三十日內在報紙上公告三次。」收購方應利用此條規定及時、有效地發布公告，以其向社會公開信息，將被並購企業的債務包括隱形債務問題作全面、詳實的了解。

然後，收購時與對方協議預留部分並購費，在一定期限內(可規定為一年)，被收購方如未承擔被並購企業的隱形債務，則到期支付預留的並購費，如承擔了隱形債務，則用預留的並購費承擔。

最後，在採取以上措施後仍未及時發現隱形債務，在雙方簽署相關收購協議後，因被收購企業應承擔的隱形債務數額很大，超過預留的並購費，則收購方應及時以重大誤解或欺詐為由提起訴訟，要求法院宣告並購協議無效或撤銷股權收購協議，避免經濟損失。

作為有限合夥基金從事債類投資，因其沒有金融牌照，載體本身就存在較大風險，關於隱性債務，一定要按照步驟，切切實實的做，排除隱性債務的管理風險，同時重點在實際抵押物上下工夫，比如價值，流動性等等。預留一段變現的空間，保證你能到期如約兌付給投資者。