長租公寓投資可行性報告

❶ 經營長租公寓的前期投入如何入賬

你這個數據房地產了吧，建議你參考你的同行，具體如果你在成都可以找金立方財稅問問。

❷ 代建運營的長租公寓值得投資嗎

我認為這個東西不值得投資，因為你還有債見他相當於什麼都不出，允許有幾十年的這個使用許可權完了以後呢，這些所有的東西就全是他的了，這個不合算。

❸ 長租公寓如何運營

這個是萬維特 NB智能雲鎖的資料，有對應的長租公寓的解決方案，希望能幫到你～

❹ 長租公寓存在的必然性有哪些有沒有專業的長租公寓市場分析。

根據長租公寓的市場分析了解到，長租公寓之所以存在是因為，長租公寓能夠解決租客居住的痛點，租賃期限可以更長，租賃服務可以更好。其次，長租公寓能夠解決房東出租的痛點，長租公寓在管理資產時的優勢是全方位的，並且全過程的長租服務使得房東的房屋在出租避免了與可能與租客產生的一系列糾紛。第三，長租公寓有效解決政府監管痛點，可以減輕政府的財政負擔，可以減小流動人口對社會造成危害的可能性。全球領先的房地產咨詢五大行之一的仲量聯行表示，在「房住不炒」的基本定位下，長租公寓也具有了更多政策層面的支持。

❺ 長租公寓成功經營的要素分析

住乎資管認為，公寓成功經驗，必須具備四要素：1、建立標準的運營管理體系 2、持續的產品研發能力 3、企業融資能力 4、企業獲取項目資源能力

❻ 報告：中國租賃式公寓投資集中 就業區域影響分布

近日，《中國長租公寓行業運營情況分析報告》(以下簡稱「報告」)在京發布。報告顯示，截至2018年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。

在今天舉行的以「為美好而來，回歸生活本質」為主題的2019年《鏡度》報告發布會上，中國飯店協會公寓專業委員會與中公委租賃式公寓創新研究中心聯合發布了該報告。報告顯示，截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。
投資布局高度集中
報告顯示，租賃式公寓投資布局高度集中。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量佔全國總供給量的70.4%。其中，十個熱點城市的供給量佔全國供給總量的81.7%。
報告把這十個熱點城市分為三大類型，國家中心型城市(北京、上海)、一線價值型城市(深圳、廣州、杭州)和流量樞紐型城市(南京、武漢、成都、西安、重慶)。從每億元GDP對應的租賃式公寓數量看，部分處於經濟高速發展期的一線價值型城市、流量樞紐型城市的租賃式公寓市場還有較大發展空間。
就業區域影響運營指標
報告顯示，就業區域是影響租賃式公寓分布的最關鍵因素。第三產業越聚集的地區，特別是高端服務業發達地區對租賃式公寓需求越大且租金承受能力越強。國家中心型城市熱點就業區域的平均坪效均超過6元/平方米/天，其中，中關村產業園以7.37元/平方米/天的坪效位列全國熱點就業區域首位。而在流量樞紐型城市，平均坪效很難突破3.5元/平方米/天。
從租金收入水平看，國家中心型城市單套公寓年租金收入超過43000元，高於全國單套公寓年租金收入平均值的33503元。其他熱點城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30000元)外，單套公寓年租金收入都低於27000元。但從另一方面看，相對較低的租金收入並不代表較低的收益水平。城市發展存在差異性，無論對運營端還是資產管理端而言，因地制宜都是一個復雜的課題。
產品線日趨豐富但產品設計同質化高
報告顯示，租賃式公寓95%的客群是20至35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(未來電信、媒體科技、信息技術的融合趨勢所產生的新興行業的簡稱)、金融行業和高端服務業從業人員。
客群單一直接影響到租賃式公寓產品的定位趨同，盡管產品線日趨豐富，但從產品設計角度看差異不大。「重功能、輕裝修」是業內普遍的做法，因此導致產品設計同質化程度很高。
從租賃式公寓的規模和戶型來看，熱點城市每座集中式公寓規模均在200套上下，主流產品為套均面積30.2平方米的開間；分散式公寓主力產品戶型平均面積18.1平方米左右。
客源差異化細分
報告除了對全國及十個熱點城市租賃式公寓行業運營水平進行了分析，還深入剖析了了公寓品牌的運營能力。
報告從客源細分入手，解讀了三個具有代表性的公寓品牌的定位及運營能力，有專注於宿舍型公寓市場的安歆公寓，有以覆蓋住戶全生命周期打造多元化產品結構的灣流以及深耕發展以創業及社交為主的YOU+國際青年社區。
行業諸多痛點亟待解決或規范
報告指出，目前，長租公寓行業的發展已到了關鍵時期，諸多行業痛點亟待解決或規范。比如，在品牌定位層面，行業對於客源的分類缺乏統一定義，各公寓品牌理解各不相同，導致品牌的產品線定義和劃分不清晰，無法有效區隔及拓展課群；在陳品設計層面，部分公寓的產品設計與客戶需求脫節；在運營層面，品牌公寓獲客渠道仍以線下為主，線上官網、APP、微信等更多關注展示功能，而非預定功能。此外，一些品牌公寓人才儲備匱乏，員工素質參差不齊，給經營管理造成了隱患。

❼ 長租公寓現在投資市場好嗎

您好：
好，國外早已有先例，具體情況建議您多留意當地的網站了解，比如：樓盤網、58、趕集等
望採納，謝謝

❽ 萬億長租公寓市場 VC/PE如何投資布局

長租公寓市場的競爭還在延續。無論各大品牌對於規模的渴求有多麼的強烈，資金問題還是要解決的。盡管當前龍湖冠寓的經營資金以集團投入為主，但從年初的30億住房租賃專項債券開始，龍湖一直在嘗試擴充融資渠道。
據了解，龍湖向來善於跟機構投資者打交道。
而這次，它找來了全球最富盛名、規模最大的主權財富基金之一，新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）。
龍湖長租公寓投資平台
6月12日，龍湖集團宣布，將與新加坡政府投資公司，共同設立一個長租公寓投資平台。
平台專項投資公司位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元，約合人民幣64億元。
目前，龍湖在北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南以及寧波等17個城市，經營超過1.5萬間公寓房間。
今年這個數字還要翻幾倍，龍湖冠寓正計劃將累計開業房間數量增至6.5萬間的規模。大規模的擴張，無疑需要大量銀碼為其背書。
同樣與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，龍湖並不諱言盈利挑戰。龍湖創新業務負責人韓石曾在接受包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪時就表示，集團希望在三年內主要考慮的是品牌和規模，因而在這段時間內不考核長租公寓的利潤情況。
細看龍湖2017年全年業績，其投資性業務不含稅租金收入為25.9億元，其中商場業務佔比高達97.7%，其他業務為0.8%，冠寓業務則占剩餘的1.5%（租金收入約為3885萬元）。
另外，觀點地產新媒體也獲悉冠寓未來會逐步走向輕重資產並舉，最終使資產輕重比達到2:8。但在重資產模式運營下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本。有分析指，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。
而據韓石去年透露，在輕資產模式下，冠寓項目的毛利率是35%以上，但動態投資回收期還是要長達5到6年。
總的來說，長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大，且如何真正盈利還不明朗，企業獲取資金支持受到限制。
在這種情況下，新加坡主權基金是一個「恰到好處」的合作夥伴。
作為一支主權基金，GIC被賦予的最關鍵任務是，要戰勝通脹，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回報不夠好，而是發生一次性的大幅度投資損失（比如之前對大悅城的投資，曾一度縮水近50%）。
分析認為，正因為如此，在旁人看來盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資，在GIC眼裡頗具價值，因為這家基金的一般投資周期長達8-10年。
況且，在政策紅利推動下，未來國內租賃市場的未來發展已不必再用冗長辭句描畫。GIC產業投資（GIC Real Estate）首席投資官李國紳此前出席活動時曾表示，他看好中國快速增長的長租公寓市場的前景。
另一方面，龍湖集團方面也回復觀點地產新媒體稱，此次與GIC合作，系以股權投資的形式進行。
「未來，除龍湖自持的長租公寓外，我們其實也會投資其他長租公寓資產。同時除GIC外，目前集團也在跟其他投資者接洽，不排除會有更多合作。」
來自新加坡的資本捕手GIC
北緯1°18′，東經103°51′，獅城新加坡是全球最國際化的國家之一。一條細細長長的馬六甲海峽促使其積累了大量財富。
上世紀七八十年代，由於經濟增長強勁、高儲備率和鼓勵節儉的財政政策，新加坡外匯儲備持續增加，數量很快超出正常需求。「我們有這幺多的可流動外匯儲備，需要更有效率地管理。」在時任新加坡總理李光耀的提議下，新加坡政府投資公司於1981年成立。
公開資料顯示，新加坡的外匯儲備被分為兩部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用於調節外匯市場和作為貨幣督察局發行貨幣的保證。
另一部分資金則交由GIC管理，目標是保證獲得持續的長遠回報，以保障資產的實際價值。同時，GIC還能調動國家的財政儲備。
截至2018年2月，GIC管理的基金規模已經超過3500億美元，位列世界第八。次於挪威養老基金、中國投資有限責任公司、阿聯酋阿布達比投資公司，以及科威特投資公司等。
在每年的年度報告中，GIC都在不斷重申自己的使命：公司的投資策略是建立一個，包括各種豐富資產類別的投資組合，其保證能夠長時間產生良好的實際回報，同時不會超出我們客戶的風險承受能力。
因此，GIC的投資組合被分成兩大類型。第一是參考組合，這個投資組合包括65%的全球股票，和35%的全球債券。是GIC做出其他投資決策的參考，其他投資的長期投資回報，至少要比參考組合這樣的投資組合更好。
GIC的實際投資組合也分兩種，一種叫主動組合，由一幫有膽識的基金經理操作，尋求通過承擔超出平常的投資風險，來獲得超額投資回報。
另一種叫政策組合（Policy Portfolio），其主要分為六大核心資產類別，房地產投資就包含其中。
通常，發達國家股票會占上述組合的20%-30%份額；發展中國家股票佔15%-20%；一般政府債券和現金佔25%-30%；防通脹債券佔4%-6%，房地產投資佔9%-13%；私募股權佔11%-15%。
而根據該公司2016-17年度報告（截至2017年3月末），房地產這種偏風險資產只佔了當年政策組合中的7%。但在他們看來，房地產的非流動特性也十分有利於對沖通貨膨脹。
據了解，GIC現時的相關投資，包括傳統的私人地產磚頭資產、公共股權（如入股開發商）、房地產投資信託基金和房地產相關的債務。
而物業資產包括辦公室、零售、住宅、工業和酒店業。當中，GIC團隊在選擇具體標的時，會基於以下幾個方面進行分析，包括建築位置、建築質量、租戶組合，租賃到期概況和收入流展望，這與其他同行並無差別。
受公司策略影響，GIC近年來非常熱衷於投資公寓類產品，特別是學生公寓。有數據顯示，GIC正成為全球學生宿舍最大的投資者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC聯合迪拜基金斥資4.3億英鎊買下了英國Three Sixty學生公寓資產包，包括7150個床位，是2016年學生公寓市場最大的一筆投資。
除此之外，GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company，直接介入英國學生公寓的運營環節。
而在2017年，在新加坡向美國砸下95億美元進行的地產投資中，GIC就占據了近四分之三。這家主權基金投資了包括位於德意志銀行美國總部寫字樓，以及一系列學生公寓。
包括2017年3月，GIC聯合了加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）和某芝加哥地產公司，斥資16億美元投資了一個美國的學生住宿物業項目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一間合資公司則以11億美元，收購一組24個美國學生宿舍，總計1萬3666個床位。
對於如此大量的投資，李國紳就曾指出：「從總體投資組合角度來看，學生公寓對經濟周期的依賴程度較低，波動性小，因此能提供有別於其他傳統房地產行業的防禦性和多元化收益。」