房地產私募股權投資基金若干法律問題分析

1. 私募股權基金投資房地產的風險管理，你知道多少

除了常見的項目風險外
還有國家房地產調控的風險，
房地產政策變更或審批未通過的風險，
銀行貸款政策的流動性風險等

2. 關於私募股權基金的法律法規都有哪些投資公司在私募股權業務中如何操作

經過查找，私募股權投資基金主要法律法規法律部分
1、 中華人民共和國公司法
2、中華人民共和國合夥企業法及外商投資創業投資企業管理條例
3、中華人民共和國合夥企業登記管理辦法
4、中華人民共和國證券法
5、中華人民共和國外資企業法
6、中華人民共和國企業破產法
7、中華人民共和國企業所得稅法
8、中華人民共和國合夥企業法
9、中華人民共和國信託法
10、中華人民共和國外匯管理條例
11、中華人民共和國證券投資基金法
12、創業投資企業管理暫行辦法
13、關於促進創業投資企業發展有關稅收政策的通知（財稅【2007】31號）
14、商務部《關於外商投資舉辦投資性公司的規定》
15《關於外商投資舉辦投資性公司的補充規定》（商務部文件）
16、《外商投資創業投資企業管理規定》（商務部文件）
17、《外國投資者對上市公司戰略投資管理辦法》
18、《關於外國投資者並購境內企業的規定》（中國證監會文件）
19、上市公司收購管理辦法
20、上市公司證券發行管理辦法
21、《國務院關於進一步加強在境外發行股票和上市管理的通知》
22、《國務院關於股份有限公司境外募集股份及上市的特別規定》
23、國有企業清產核資辦法》（國有資產管理委員會文件）
24、《首次公開發行股票並上市管理辦法》（中國證監會文件）
25、《關於企業申請境外上市有關問題的通知》（中國證監會文件）
26、《中國證券監督管理委員會（辦公室）關於境內企業間接到境外發行股票並上市有關問題的復函》（中國證監會文件）
27、《國家稅務局關於外國投資者並購境內企業股權有關稅收問題的通知》（財政部、國家稅務局總局文件）
28、《關於外國投資者並購境內企業的規定》
29、《產業投資基金管理暫行辦法. 》
30、 信託投資公司房地產信託業務管理暫行辦法

3. 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITs一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系，房地產信託投資基金是信託關系。REITs實際上屬於信託的一種，性質上等同於公募的基金。與國內信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。

當前我們國家的基金都是通過公開募集的，叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行，而是在私下裡對特定對象募集，那就叫私募基金。

4. 房地產私募股權投資的風險是如何控制的

根據不同的產品有不同的風險控制措施，華地資本應對風險的措施主要有：抵押、質押、擔保和結構化設計等。有的產品只採用一種風控措施，有的產品同時採用多種風控措施。

(1) 抵押或質押：融資方將其全部或部分股權轉讓給私募股權投資公司，或並同時將其動產或不動產（房產、債權等）抵押或質押給私募股權投資公司，若融資方無法按期支付投資的本金及收益，股權投資公司可以出售股權、拍賣抵押或質押物等，以保障投資人的利益。

(2) 擔保：對於沒有抵押（或質押）或者抵押率比較高的，股權投資公司往往會要求融資方提供相應的擔保。比如，擔保公司擔保、第三方擔保（融資方的母公司或關聯公司）、公司法人無限連帶擔保等。

(3) 結構化設計：所謂結構化設計就是將收益權進行分層配置，購買優先順序的投資者享有優先收益權，購買次級和劣後級的投資者享有劣後收益權。在固定收益類私募股權投資產品中，劣後級投資一般由融資方投資，期滿後，投資收益在優先保證優先順序受益人本金、預期收益及相關費用後的余額全部歸劣後級受益人；若出現投資風險，也先由劣後級投資者承擔。

(4) 以房地產私募投資為例：房地產股權投資，風險控制措施一般為私募股權投資基金持股，銀行託管，派駐人員，監控資金，回購安排等。

5. 國內關於私募股權投資基金的法律規范依據是什麼

我國當前與私募股權投資基金相關的法律、法規及政策

一、修訂後的《公司法》和《證券法》

《公司法》是公司制私募股權基金建立和運營的主要法律依據，《證券法》則規范著私募股權投資的退出渠道。2005年《公司法》和《證券法》同步修訂，修訂後的《公司法》規定設立股份有限公司，可以以200人以下為發起人並大幅度降低了設立有限責任公司和股份有限公司的標准；減低了工業產權、非專利技術出資比例要求；對注冊資本分期到位做出新的規定、取消公司對外投資的一般性限制。而修訂後的《證券法》降低了上市公司資本規模要求，對盈利性不作硬性要求。

二、《中華人民共和國合夥企業法》

2006年8月27日全國人大對《中華人民共和國合夥企業法》進行了修訂，並於2007年6月生效，為有限合夥制私募股權基金的發展提供了法律框架。與私募股權基金有關的修改主要集中在以下三個方面：一是增加了有限合夥人和有限責任合夥的規定，有限合夥企業的合夥人一般不得超過50人；二是允許法人或者其他組織作為合夥人；三是明確了合夥企業所得稅的徵收原則，合夥企業的所得稅由合夥人分別繳納。

三、《關於外國投資者並購境內企業的規定》

2005年年底，凱雷提出收購徐工機械85%股權，而徐工機械一直被認為是國內機械裝備企業的龍頭企業。2006年8月8日，商務部聯合六部委發布了《關於外國投資者並購境內企業的規定》，加強了對涉及外資並購行業龍頭企業或重點行業的監管和審查力度，並嚴格限制境內企業以紅籌方式赴海外上市。境外上市企業必須在設立SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）審核批准後一年之內完成資金接收和迴流的全過程。紅籌上市的審批許可權由先前的市區級政府集中到了當前的商務部。

四、《創業投資企業管理暫行辦法》

2005年11月，國家發展與改革委員會、科技部等十部委聯合頒布了《創業投資企業管理暫行辦法》，旨在促進創業投資企業發展，規范其投資運作，鼓勵其投資中小企業特別是中小高新技術企業。

五、《產業投資基金管理暫行辦法》

2006年，為深化投融資體制改革，促進產業升級和經濟結構調整，規范產業投資基金的設立、運作與監管，保護基金當事人的合法權益，而制定的《產業投資基金管理暫行辦法》對產業投資基金的概念、發起與設立、基金公司、基金託管人、基金管理人、投資運作與監督管理、終止與結算、罰則等做出了陳述和規定。《辦法》規定：設立產業基金必須經國家發展改革委員會核准，產業基金投資者數目不得多於200人，擬募集規模不低於1億元，存續期限不得短於10年，不得長於15年。

除以上法律、法規外，《信託法》、《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》、《中華人民共和國中小企業促進法》、《外商投資創業投資企業管理規定》、《商業銀行法》、《保險法》等相關法律、法規均不同程度的對私募股權基金在中國的運營產生影響。