險資不動產投資專業人才

A. 保險資金投資不動產暫行辦法的第二章 資格條件

第八條 保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。
第九條 為保險資金投資不動產提供投資管理服務的投資機構，應當符合下列條件：
（一）在中國境內依法注冊登記，具有國家有關部門認可的業務資質；
（二）具有完善的公司治理，市場信譽良好，管理科學高效，投資業績穩定；
（三）具有健全的操作流程、風險管理、內部控制及稽核制度，且執行有效；
（四）注冊資本不低於1億元；
（五）管理資產余額不低於50億元，具有豐富的不動產投資管理和相關經驗；
（六）擁有不少於15名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於4名；
（七）接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，並報告有關情況；
（八）最近三年未發現重大違法違規行為；
（九）中國保監會規定的其他審慎性條件。
符合上述條件的投資機構，可以為保險資金投資不動產提供有關專業服務，發起設立或者發行不動產相關金融產品。投資機構向保險資金發起設立或者發行不動產投資計劃的規則，由中國保監會另行規定。
第十條 為保險資金投資不動產提供有關服務的專業機構，應當符合下列條件：
（一）具有經國家有關部門認可的業務資質；
（二）具有完善的管理制度、業務流程和內控機制；
（三）熟悉保險資金不動產投資的法律法規、政策規定、業務流程和交易結構，具有承辦投資不動產相關服務的經驗和能力，且商業信譽良好；
（四）與保險資金投資不動產的相關當事人不存在關聯關系；
（五）接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，並報告有關情況；
（六）最近三年未發現重大違法違規行為；
（七）中國保監會規定的其他審慎性條件。
為保險資金投資不動產提供資產託管服務的商業銀行，應當接受中國保監會涉及保險資金投資的質詢，並報告有關情況。

B. 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設

（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

C. 保險資金 不動產金融產品

保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。
保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

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D. 什麼是險資

險資就是保險資金。《保險資金運用管理暫行辦法》終於公布，將於2010年8月31日起施行。雖然這在保監會年初的工作計劃中就是明確任務，年內出台是毫無懸念的事，但在房地產宏觀調控政策的氛圍中，保監會主席也宣布了保險資金投資房地產的「三不」政策，使得投資渠道究竟能放到什麼程度一直是個不定數，此次政策的出台，給出了一個明確結論：總體上，政策是寬松的。高華證券認為保險資金投資不動產比例高於預期將會對市場帶來正面影響。具體變化如下：新增兩類投資：未上市企業股權和不動產。基建投資比例由壽險6%(產險4%)提升至10%。未上市企業股權：賬面余額不高於公司上季末總資產的5%；投資於未上市企業股權相關金融產品的賬面余額，不高於公司上季末總資產的4%，兩項合計不高於公司上季末總資產的5%。不動產：賬面余額不高於本公司上季末總資產的10%；投資於不動產相關金融產品的賬面余額，不高於公司上季末總資產的3%，兩項合計不高於本公司上季末總資產的10%。基建投資：基礎設施等債權投資計劃的賬面余額由原來不高於上季末總資產壽險6%(產險4%)提升至10%。

E. 2019年上半年險資規模

保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。

保監會官方數據顯示，2015年保險業總資產為12.36萬億元，按照「境外投資總額不得超過上年末總資產的15%」的投資比例限制來計算，2016年的投資總額上限為1.854萬億元，但截止到2016年上半年，險資境外投資規模只有2000多億元，僅占可投資總額的10.79%。不難看出，險資境外投資的實際投資額距離政策規定的投資上限相差甚遠，境外投資市場潛力巨大。
險資青睞境外投資的兩大原因
我國保險機構偏愛境外投資，主要得益於兩方面的因素：
一是主觀因素。中國保監會於2014年和2015年先後發布了多項法令，拓寬了保險機構境外投資范圍，給予保險機構更多資產自主配置空間。政策利好，使得險資出境大受鼓舞。
二是客觀因素。當下人民幣匯率波動加劇、經濟增速下滑，國內「資產荒」的形勢愈演愈烈。境內金融產品和工具難以滿足保險資金配置需求的現狀也加速了險資出境步伐。整體來說，險資投資的境外資產比較優質，尤其是不動產類項目。
我國保險機構境外投資的趨勢進一步增強
數據來源：保險投資網根據新聞資料信息收集統計
註：匯率按照9月30日收盤價計算，$1=RMB6.68；EUR1=RMB7.49；GBP1=RMB8.65
從投資金額和投資頻率來看，海外不動產一直是國內保險機構最關注的領域。這類資產無論是轉租，還是出售變現都很容易，能夠為險企帶來穩定的現金流。股權投資，是另一種較為傳統的境外投資手段。其主要形式是收購境外市場佔有率高、經營狀況穩定的險企。在股票投資中，港股獨占鰲頭，佔比98%。2016年前三季度，險資對境外股票的投資額迅速提升，共計100.17億元。這與保監會批准險資參與滬港通試點息息相關，千億險資蓄勢待發，預計今後險資投資港股的金額會進一步增大。
值得注意的是，相對於2015年，2016年前三季度險資境外投資發生了幾點變化：第一，多次出現終止交易。第二，險資開始投向溫哥華和特拉維夫等新的市場，克服了區域的局限。第三，越來越多的保險機構開始對境外投資領域展開探索。
目前，涉及境外投資的，只有國壽、人保、平安、安邦和復星幾家比較活躍。據保監會官網批復數據統計，已具備投資境外資質的保險機構共有16家。這意味著保險機構正在積極准備，等待時機進入境外投資市場，謀求更高的投資回報。
一方面，就近兩年險資境外投資的數據來看，投資金額一直處於上升的趨勢。主客觀因素協同作用，使得險資出海愈發勢不可擋。
另一方面，值得關注的是，在國家給險資以及投資范圍「松綁」，且數以萬億的險資渴望尋找境外投資出口的同時，其中所存在的風險並沒有隨之消除。
對險資境外投資趨勢的預測
險資境外投資，不動產和股權投資是重點
保險資金對於不動產的投資一直格外熱情，不外乎是因為不動產看得見、摸得著，容易估值。事實上，一方面，保險機構資金雄厚，資金要求安全第一，因此險資格外青睞美國、英國以及中國熱門城市的地標性建築；另一方面，保險機構收購地標性建築也相當於為自己進行了全球性的廣告宣傳，於保險機構本身也帶來了相應的好處。
重點關注「一帶一路」相關項目
保險資金參與「一帶一路」可以採用三種方式：第一，保險資金可以在境內投資，即投資支持那些「走出去」的中資公司；第二，如果在「一帶一路」上有較好的基礎設施項目並具有潛在投資價值，那麼保險資金可以直接參與；第三，通過產品投資，保險資金可以與境外其他投資機構進行合作。
收購境外相關金融機構或設立境外投資平台是對接長期優質資本的絕佳途徑
就收購境外保險公司來說，可以通過相關保險公司繼續投資其他海外資產，實現公司資產配置的多元化，並滿足高端客戶的資產配置需求。這樣既可以幫助他們拓展海外保險市場，實現戰略協同效應，又可以使其利用海外低成本保險資金在海外眾多行業深耕布局，助力其成為多元化經營的跨國金融集團。而收購境外銀行，可以使其擁有較大資金優勢。此外，從近兩年的保險資金投資趨勢來看，與境外的相關機構成立合資公司或合作設立投資平台的手段也並不罕見。
歐美依舊是熱門，香港股市蘊藏大機遇
今年第三季度新出現的2起股票型基金投資案例均發生在香港地區，均為對華寶香港中小盤基金的申購。保險投資網認為，這兩起案例的發生不是偶然而是必然的。其最主要的原因就在於保監會於2016年9月8日發布的《關於保險資金參與滬港通試點的監管口徑》，這使得保險資金可參與滬港通試點業務。因此，香港股市有望迎來大量的內地資金增量，與此同時國內保險公司的資產配置壓力得以緩解，多元化投資組合更有利於分散險資的投資風險。
加強與PE機構的直接及間接合作
除了海外不動產和股權投資的方式之外，險資還積極尋求與基金或PE等機構開展合作，通過間接投資方式參與海外投資，房地產信託投資基金（REITs）就是最常見的間接投資方式。政策層面，保監會於2015年9月11日印發了《關於設立保險私募基金有關事項的通知》，該《通知》明確險資不僅可以作為LP參與項目投資，還可以以GP身份獨立發起設立股權投資基金。
境外投資要認准時機，量力而行
2016年險資境外投資的案例中，不乏最後放棄與終止的交易。實際上，最終的放棄有利有弊，要看站在什麼角度考慮問題。正面影響是，交易的終止不僅避免了當地市場變動可能帶來的種種風險，而且險企不再需要支付目標公司的收購對價，也不需要對項目進行債務融資，可降低險企的財務杠桿。負面影響是，險企錯失了進一步獲得其他國家客戶認可的機會，從而減緩了其進軍國際、打造全球知名綜合性金融服務集團的步伐。這樣看來，放棄境外投資交易的好壞並無定論，重要的是，是否進行交易，或者進行多少金額的交易，都要三思而後行，量力而為。
險資將加強境外投資的風險管控
首先，要建立健全金融風險預判機制，積極關注國際金融動態，提升全球范圍內的戰略資產組合配置能力；其次，事前的盡職調查一定要謹慎細致，增加對於目標市場以及投資對象的全面了解，從而做出明智的投資決策；再次，我國的保險專業人才數量有限，合格的境外投資專業人員較為匱乏，加大與境外投資相關的保險專業人才培養力度迫在眉睫；最後，境外投資普遍存在信息不對稱、聯系溝通困難、反映不及時等情況，只有外部監管和內部監管並重，才能有效降低投資風險。
在當下低利率的市場投資環境下，險資未來的海外資產配置會更加強調價值投資、分散投資、另類投資的理念。不跟風投資、盲目追逐收益，而是分散投資到主要市場的各大資產類別，並制定長期有效的風險防範措施，在防範風險的同時獲得長期、穩健的超額收益，成為保險資金的重要投資戰略。

F. 保險資金投資不動產暫行辦法的第五章 監督管理

第二十九條 保險公司投資不動產，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應當在投資協議簽署後5個工作日內，向中國保監會報告；對已投資不動產項目追加投資的，應當經董事會審議，並在投資協議簽署後5個工作日內，向中國保監會報告。
前款規定的報告，應當至少包括董事會或者其授權機構決議、可行性研究報告、資產配置計劃、合法合規報告、資產評估報告、風險評估報告、關聯交易說明、償付能力分析、後續管理方案、法律意見書、投資協議書等。
保險資金投資養老項目，應當在確定投資意向後，通報中國保監會，並在簽署投資協議後5個工作日內，向中國保監會報告。除本條第二款規定內容之外，還應當說明經營目的和發展規劃，並提交整體設計方案和具體實施計劃等材料。
中國保監會發現保險公司投資行為違反法律法規或者本辦法規定的，有權責令其改正。
第三十條 保險公司投資不動產，應當在每季度結束後的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：
（一）投資總體情況；
（二）資本金運用情況；
（三）資產管理及運作情況；
（四）資產估值；
（五）資產風險及質量；
（六）重大突發事件及處置情況；
（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。
除上述內容外，年度報告還應當說明投資收益及分配、資產認可及償付能力、投資能力變化等情況，並附經專業機構審計的相關報告。
第三十一條 投資機構應當於每年3月31日前，就保險資金投資不動產相關金融產品情況，向中國保監會報告，至少包括以下內容：
（一）保險資金投資情況；
（二）產品運作管理、主要風險及處置、資產估值及收益等情況；
（三）基礎資產或者資產池變化、產品轉讓或者交易流通等情況；
（四）經專業機構審計的產品年度財務報告；
（五）中國保監會規定的其他審慎性內容。
除上述內容外，投資機構還應當報告專業團隊和投資能力變化、監管處罰、法律糾紛等情況。
不動產相關金融產品為公開發行或者募集的，應當按照有關規定披露相關信息。
第三十二條 託管機構應當於每季度結束後的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：
（一）保險資金投資情況；
（二）投資合法合規情況；
（三）異常交易及需提請關注事項；
（四）資產估值情況；
（五）主要風險狀況；
（六）涉及的關聯交易情況；
（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。
第三十三條 中國保監會制定不動產投資能力標准，保險公司及相關投資機構應當按照規定標准自行評估，並向中國保監會提交評估報告。中國保監會將檢驗並跟蹤監測保險公司及相關投資機構的不動產投資管理能力及變化情況。
中國保監會可以根據市場需要，適當調整投資比例、相關當事人的資質條件和報送材料等事項。保險資金投資不動產及不動產相關金融產品的相關當事人，向中國保監會報送的材料，應當符合監管規定，並對材料的真實性負責。
第三十四條 中國保監會依法對保險公司投資不動產進行現場監管和非現場監管，必要時可以聘請專業機構協助檢查。
保險公司投資不動產，出現償付能力不足、重大經營問題、存在重大投資風險，或者可能對金融體系、金融行業和金融市場產生不利影響的，中國保監會應當採取有關法律法規規定的停止投資業務、限制投資比例、調整投資人員、責令處置不動產資產、限制股東分紅和高管薪酬等監管措施。保險公司投資不動產後，不能持續符合第八條規定的，中國保監會應當責令予以改正。
違規投資的不動產或者超比例投資的不動產，中國保監會按照有關規定不計入認可資產范圍。突發事件或者市場變動等非主觀因素，造成不動產投資比例超過本辦法規定的，保險公司應當在規定期限內，按照規定調整投資比例。
保險資金投資不動產的資產評估標准和方法及風險因子的規則，由中國保監會另行規定。
第三十五條 投資機構和專業機構參與保險資金投資不動產活動，違反有關法律、行政法規和本辦法規定的，中國保監會有權記錄其不良行為，並將違法違規情況通報其監管或者主管部門。情節嚴重的，中國保監會將責令保險公司不得與該機構開展相關業務，並商有關監管或者主管部門依法給予行政處罰。
保險公司不得與列入不良記錄名單的投資機構和專業機構發生業務往來。

G. 保險資金投資管理人的定義是什麼

2018年保監會（抄現中國銀行保險監督襲管理委員會）修訂發布的一號文件——《保險資金運用管理辦法》4月1日起正式實施。辦法新增了保險資產管理機構、投資管理人、專業保險資產管理機構的定義或規定。

保險資金可以投資設立不動產、基礎設施、養老等「專業保險資產管理機構」，專業保險資產管理機構可以設立符合條件的保險私募基金，具體辦法由中國保監會制定。

H. 保險公司投資房地產有什麼規定

保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。

保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

I. 保險資金可以投資的不動產類型包括哪些

保險資金可以投資的不動產類型包括辦公用房，投資廉租房、養老實體和商業物業等，不得投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產。

根據《保險資金運用管理辦法》第十一條 保險資金投資的不動產，為土地、建築物及其它附著於土地上的定著物。具體辦法由中國保監會制定。

第十三條 保險集團（控股）公司、保險公司不得使用各項准備金購置自用不動產或者從事對其他企業實現控股的股權投資。

(9)險資不動產投資專業人才擴展閱讀：

《保險資金運用管理辦法》第十五條 保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：

（一）存款於非銀行金融機構；

（二）買入被交易所實行「特別處理」、「警示存在終止上市風險的特別處理」的股票；

（三）投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產；

（四）直接從事房地產開發建設；

（五）從事創業風險投資；

（六）將保險資金運用形成的投資資產用於向他人提供擔保或者發放貸款，個人保單質押貸款除外；

（七）中國保監會禁止的其他投資行為。

中國保監會可以根據有關情況對保險資金運用的禁止性規定進行適當調整。