投資性房地產在審計報告注釋

⑴ 投資性房地產的審計要點

(一)投資性房地產的審計目標
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產.
投資性房地產的審計目標一般包括:確定投資性房地產是否存在;確定投資性房地產是否歸被審計單位所有;確定投資性房地產的增減的記錄是否完整;確定投資性房地產的計價方法是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷政策是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備的計提方法是否正確,計提是否充分;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備增減變動的記錄是否完整;確定採用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的期末余額是否正確;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的披露是否恰當.
(二)投資性房地產的實質性程序
投資性房地產的實質性程序通常包括:
1.獲取或編制投資性房地產明細表,復核加計正確,並與總賬數和明細賬合計數核對相符;結合累計攤銷(折舊),投資性房地產減值准備科目與報表數核對相符.
2.檢查納人投資性房地產范圍的建築物和土地使用權是否符合會計准則的規定.
3.檢查投資性房地產後續計量模式選用的依據是否充分.與上年政策進行比較,確定後續計量模式的一致性.如不一致,則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產後續計量選用公允價值模式政策恰當,計算復核期末計價正確:
(1)詢問並獲取相關資料,評價被審汁單位確定公允價值採用方法的適當性,公允價值選用的合理性,包括公司的決策程序,公允價值的確定方法,估值模型的選擇,披露的充分性等.
(2)被審計單位投資性房地產的後續計撾採用公允價值模式計價的,期末,應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確,會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.
(3),如果需利用專家等的丁作,應對專家的執業資格和勝任能力,工作結果等進行評價.
5.投資性房地產後續計量選用成本計量模式,確定投資性房地產累計攤銷(折舊)政策恰當,計算復核本年度攤銷(折舊)的計提是否正確:
(1)了解被審計單位所使用的建築物折舊率和土地使用權攤銷率,確定其是否恰當.
(2)確認被審計單位除已提足折舊的建築物外,其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.
(3)根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷(折舊)額,並與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(4)將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.
6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查,以確定投資性房地產是否已經發生減值:
(1)核對投資性房地產減值准備本期與以前年度計提方法是否一致,如有差異,查明政策調整的原因,並確定政策改變對本期損益的影響,提請被審計單位做適當披露.
(2)確有出現導致其可收網金額低於賬面價值的情況,將可收回金額低於賬面價值的差額作為投資性房地產減值准備予以計提,並與投資性房地產中的減值准備本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(3)將本期減值准備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.
(4)檢查投資性房地產減值准備是否按單項資產(或資產組)計提,計提依據是否充分,得到適當批准,減值損失是否沒有轉回.
7.確定投資性房地產後續計量模式的轉換恰當:
(1)檢查董事會等決議文件,確定後續計量模式改變的適當性,會計處理的正確性,並提請被審計單位進行充分披露.
(2)審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計政策變更進行追溯調整期初留存收益處理;採用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.
8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的,應審查轉換依據是否充分是否經過有效批准,轉換日房地產成本計量是否正確,會計處理是否正確:
(1)復核在成本模式下,是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值;
(2)復核採用公允價值模式計!蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時,是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;
(3)自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計世的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入資本公積.
9.獲取租賃合同等文件,重新計算租金收入,並與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.
10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.
11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動,是否經適當授權,交易價格是否公允.
12.結合銀行借款等項目的審計,了解建築物,土地使用權是否存在抵押,擔保情況.如有,則應詳細記錄,檢查投資性房地產的保險情況.
13.確定投資性房地產已恰當列報.

⑵ 專項審計報告應該包括哪些主要內容

專項審計就是對企業的具有專門特徵的項目或資金進行的獨立審計。專項審計的特點就是能剔除與項目無關的費用，並出具項目最後的費用明細報表及利潤表。例如對高新技術產品認證進行專項審計，就要求把前三年有關高新技術費用給提取出來，以便查看是否符合高新技術產品要求。專項審計報告包括以下主要內容：

1、說明部分

說明委託方以及審計目的、說明會計責任、審計責任和審計的依據。

2、企業及項目基本情況

公司名稱、注冊日期、法定代表人等基本信息、簡述項目情況。

3、項目合同及相關規定

項目申報的時間、名稱、合同簽訂時間等等、項目投資總額、創新基金的用途、項目合同規定的各項經濟指標情況。

4、合同執行期間項目各項經濟指標完成情況

資金到位情況、資金支出情況、項目各項經濟指標完成情況。

5、報告附註

會計政策注釋、企業適用稅種及稅率、主要財務指標注釋。

需要進行專項審計到瑞華，瑞華會計團隊擁有豐富的工作經歷以及財務咨詢經驗，致力於為客戶提供高效專業的財務服務。

⑶ 新准則對投資性房地產的相關內容對報表的影響

一、新會計准則對房地產業的影響
1.新准則改變房地產企業的科目設置

在舊的會計制度中，非房地產開發企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建築物是作為固定資產或無形資產進行核算的，並且投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算，這在一定程度上不利於反映企業房地產的實際構成情況及各類房地產對企業經營成果的貢獻情況。對比《企業會計准則第3號——投資性房地產》和原有的會計准則，而在此前財政部頒布的《關於執行〈企業會計制度〉和相關會計准則有關問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，第九點曾對房地產開發企業出租的開發產品有單獨的解釋過。《解答四》規定對於這類資產，應當設置「出租開發產品」科目，並在其下設置「出租產品」和 「出租產品攤銷」二個明細科目，核算企業開發完成用於出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值。企業在期末編制報表時對於意圖出售而暫時出租的開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的「存貨」項目內列示；對於以出租為目的的出租開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的「其他長期資產」項目中列示。

2.新准則改變了投資性房地產後續計量模式

除了在報表中單獨反映外，新准則的最大的突破在於引入公允價值計量的方法，進一步地明確了投資性房地產的後續計量。就目前情況看，投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新會計准則未完全採用公允價值模式，企業應於會計期末採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當採用公允價值模式。

公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由於公允價值的確認仍然是一個難點，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，因此財政部在前次修訂的《企業會計准則——債務重組》和《企業會計准則——非貨幣性交易》中已經開始淡化公允價值概念。在這種背景下，新准則出乎意料地引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。從相關性的角度來看，公允價值突破了傳統會計全部採用歷史成本計量、只提供過去信息的局限，對於投資者判斷企業未來前景更具有決策相關性。

3.採用公允價值計量模式的難點

應值得注意的是，按照新會計准則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當採用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎麼樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產後續計量是否合理的關鍵。

如何保證公允價值確定的合理性，避免像《企業會計准則——債務重組》和《企業會計准則——非貨幣性交易》再次成為企業隨意操縱業績的工具，筆者認為還存在一定的不確定性。但大膽參照國際會計准則的規定引入公允價值的模式仍然值得期許，我們拭目以待新准則實施的結果。新會計准則中的主要核算基礎發生了重大變革，而不僅僅是披露要求的增加。新准則的實施，還將很可能對財務報表中列報的企業經營成果及財務狀況產生重大影響。作為新會計准則的一大亮點，公允價值被引入。新體系要求更廣泛採用公允價值計量，從而增大了經營成果的不穩定性。因此，企業有必要向投資人充分解釋該計量對會計報表產生的影響。值得注意的是，雖然新會計准則使得上市公司報表更「可靠」，但上市公司仍有較大的利潤調節空間。從某種程度上講，新准則也增加了利潤調節手段。

對資產或負債的公允價值的估計必然建立在會計主體擁有內部信息的基礎之上，將《第7號財務會計概念公告》付諸實施存在兩個問題：

第一，對報表使用者與報表編制者來說，與資產或負債的風險和收益相關的信息具有很大的不對稱性。若不存在報表使用者以外的其他監督主體的話，對公允價值的估計相當於給了報表編制者很大的操縱機會。如何保證報表編制者不利用這個操縱機會製造假象騙取投資？其他監督主體應如何監督報表編制者呢？

第二，如果說報表使用者應該有其他信息來判斷公允價值的公允性，這些信息是什麼？是沒有引入公允價值的會計報表，還是企業的發展戰略，或是其他？如果是舊規則下的會計報表，則編制或使用兩套會計報表都會加大成本。

以上是我們對公允價值應用方面存在的疑問，也是理論界沒有定論的問題。從上面的闡述可以看出，推廣公允價值計量的難點在於對資產或負債價值可靠性的保證。

4.新准則規范了投資性房地產的信息披露

新准則除了改變投資性房產的確認，計量模式，還進一步規范了其披露內容。新准則規定，企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：

(1)投資性房地產的種類、金額和計量模式。

(2)採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。

(3)採用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

(4)房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。

(5)當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

新准則規定將投資性房產從原來的固定資產中分離出來，並且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據，這對於報表信息的使用者更好的使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實的獲得企業信息，從而做出准確的決策。

二、應對新准則的對策分析

面對新會計准則的挑戰，房地產行業以及社會公眾該如何面對，需要採取什麼樣的措施來避免負面因素的發生，是我們應該要著重討論的問題。

在這里我們借鑒下香港的做法。香港是於今年年初開始實行新的會計准則,在香港的房地產開發上市公司中如果採用了公允價值模式的,每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產進行評估,並作為公允價值的確定依據。新會計准則考慮到可操作性等方面的原因，筆者認為，正常的話內地亦需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，並在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

此外，還需要在其他方面進行改進。比如提高執業人員素質，新會計准則的實施，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，並且意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高。並且這還不是一次性的結果，那麼公司就應該隨時准備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度並找到解決問題的對策。

加強監督機構的監督力。新會計准則對企業的管治和文化是帶來的影響無疑是正面的，但同時也為業已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴於參考外國的經驗，比如為了讓新會計准則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架，並由專業團體和法庭執行相關的監管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展，會計人員素質的增強，合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

⑷ 審計報告前補提投資性房地產折舊影響遞延所得稅負債嗎

按照稅法規定投資性房地產也需要計提折舊，因此補提投資性房地產折舊與稅法規定一致，未形成暫時性差異，不影響遞延所得稅負債，若之前已確認遞延所得稅負債，則需予以轉回。

⑸ 我公司的投資性房地產，因當時審計結果未確定，按照暫估價結轉，並提折舊，現審計已確定，折舊要調整嗎

要看審計結果，他沒有要調，就算事。不過，房產發票入賬了嗎?按發票金額減殘值除以20年，就是每年的折舊額。如果和原先提的折舊差不多，就不要調整。但是，必須沖回房產估價，按發票入賬，按房產原值繳納房產稅。

⑹ 企業在土地上建造一座商場，擬用於出租，尚未完工，此時能不能當做投資性房地產

企業在土地上建造一座商場，擬用於出租，尚未完工，仍然屬於在建工程核算范圍，此時不能當做投資性房地產。
1、當商場建造完畢，辦理財務竣工決算後，用於出租，准則要求作為投資性房地產核算。
2、如果董事會書面決定，明確將其經營出租，企業在未使用前就將其填報為投資性房地產，在審計時可能會被要求調整，未予調整，會計報表會被審計師發表保留意見。
供參考。

⑺ 在建工程轉投資性房地產(急!急！急！）

在建工程發生額為100萬，而結算報告中該工程的總額為95萬,您應當根據結算審計報告，核減的內容調整賬務，比方是工程造價核減了5萬元，相當於多支付了工程款5萬元，那麼，就應當收回工程款5萬元，您應當編制如下會計分錄：
借：投資性房地產95
借：其他應收款5
貸：在建工程100萬

⑻ 年度審計報告必須包含哪些內容，附註過於簡單行不

會計報表附註是財務報告必不可少的組成部分，它包括所有與公司財務狀況、經營成果和現金流量有關的，有助於報表使用者更好地了解會計報表的重要信息。公司會計報表附註至少應當包括下列內容：

(一)公司主要會計政策和會計估計

1．會計制度。

2．會計年度。

3．記帳本位幣。

4．記帳基礎和計價原則。

5．會計報表的編制基礎。

6．營業部的資金管理、交易清算原則。

7．外幣業務核算方法。說明發生外幣業務時採用的折算匯率、期末對外幣帳戶的外幣余額進行折算所採用的匯率，以及匯兌差額的處理方法。

8．壞帳核算方法。說明壞帳的確認標准、壞帳准備的計提方法和比例，以及壞帳損失的會計核算方法。

9．客戶保證金的管理與核算方法。

10．質押品的管理與核算方法。

11．實物交割的核算方法。

12．風險准備資產的管理與核算方法。

13．結算差異核算辦法。分別按平倉盈虧與持倉盈虧說明結算差異的確認與核算方法。

14．長期投資核算方法。對於長期股權投資，應說明其計價、收(權)益確認方法和股權投資差額的攤銷方法；對於長期債權投資，應說明其計價、收益確認方法以及債券投資溢價和折價的攤銷方法。

15．固定資產計價和折舊方法。說明固定資產的標准、分類、計價方法和折舊方法，各類固定資產的估計經濟使用年限、預計凈殘值率和折舊率。

16．在建工程核算方法，包括利息資本化的核算方法和在建工程結轉為固定資產的時點。

17．無形資產、開辦費和長期待攤費用的攤銷方法。

18．風險准備金核算方法。說明風險准備金的計提方法和計提比例，風險損失的確認標准及核算方法。

19．收入確認原則。分別說明公司手續費收入和其他業務收入的確認方法。

20．現金等價物的確定標准。說明公司在編制現金流量表時確定現金等價物的標准。

21．如果本年度會計政策和會計估計發生變更，應當披露變更的內容、理由和變更對公司財務狀況或經營成果的影響數。

注冊會計師應對公司會計政策或會計估計變更的理由予以適當關注。如果變更理由不合理或不充分，注冊會計師不應當發表公司財務報告滿足合法性、公允性和一貫性要求的審計意見。

(二)稅項

應披露主要稅種和稅率，如增值稅、所得稅等。若有稅負減免的，應說明批准機關、文號、減免幅度及有效期限。

(三)會計報表主要項目注釋

公司至少應披露會計報表(匯總營業部以後的會計報表)的如下項目注釋(如兩個期間的數據變動幅度達50%以上，還應在該項目下明確說明增減變動的原因)。

(四)或有事項

對於資產負債表日存在的或有事項(如涉及訴訟、仲裁等)，應在會計報表附註中說明項目的性質、金額及對報告期及報告期後公司財務狀況和經營成果的影響。

(五)承諾事項

對於資產負債表日存在的重大承諾事項(如對外擔保金額等)，應說明其存在情況、金額及影響。

(六)資產負債表日後事項中的非調整事項。

凡涉及資產負債表日後事項中的非調整事項(如巨額虧損、停業整頓、嚴重違規等)，應按照《企業會計准則-資產負債表日後事項》的要求予以披露。

(8)投資性房地產在審計報告注釋擴展閱讀：

內容格式：

(一)簡要介紹公司的法定中英文名稱，公司法定代表人，總經理或總裁，注冊資本，注冊地址、辦公地址、電話及郵政編碼。

(二)簡要介紹公司的歷史演變情況、主要職能部門，以及職員人數和年齡、學歷、職稱結構。

(三)簡要介紹公司營業部情況，包括各營業部名稱、地址、負責人、職工人數、設立時間、營運資金及聯系電話等。若年度內增加或減少營業部，簡述其新設或撤銷的原因。

(四)公司年報負責人及聯系人的姓名、聯系地址、電話、傳真、電子信箱等。

二、經營情況

(一)經紀業務情況

(二)主要財務指標

參考資料來源：網路——年度審計報告

⑼ 投資性房地產在公允價值模式下的公允價值是否會隨著時間變化

公允價值(Fair Value) 亦稱公允市價、公允價格。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自願的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。評估值絕對表示法不能將客觀環境的局限性在評估值中加以體現,使委託方不能正確做出決策,從而造成實務中經常性的評估值使用糾紛。本文在充分認識評估的不可控風險的基礎上,提出了評估值相對表示法,以期為委託方更好地使用評估值提供借鑒。
說白點：要在你能接受范圍內，一般來說可變