契約型私募股權基金投房地產

『壹』 為什麼房地產私募基金大多是合夥制的，而契約型相對較少

有限合夥制和契約制都是一種制度安排，區別在於：
1、有限合夥基金的載體是個有限合夥企業，不具有法人資格，受合夥企業法約束，而契約型基金也不具有法人資格，受信託法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司，契約型基金沒有法人資格，只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東，這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合夥雖然沒有法人資格，但可以以有限合夥企業的名義來持有項目股權，投資人和管理人的責任和收益更明確。
2、第二點也是很重要的一點，新基金法實施前，中國只有公募基金可以採用契約制，而在房地產基金大發展的12年-14年，那個時候私募只能通過有限合夥來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司，而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合夥制基金遠遠多於契約制。
從契約制基金的先天條件來看，適合投資於比較標准化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金，在產品結構上投資於一個有限合夥基金，再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合夥的目的，一來可以拓展有限合夥50人的投資上限，二來可以解決股東身份的問題。

『貳』 契約型私募基金和有限合夥的區別

1.首先說一下他們的概念

⑴契約型基金是基於一定的信託契約而成立的基金，一般由基金管理公司（委託人）、基金保管機構（受託人，例如銀行）和投資者（受益人）三方通過信託投資契約而建立。

⑵公司型基金是具有共同投資目標的投資者依據公司法組成以盈利為目的、投資於特定對象（如有價證券，貨幣）的股份制投資公司。

2.其次是他們幾個主要的的不同點

⑴法律依據不同

契約型基金是依照基金契約組建的，信託法是契約型基金設立的依據；公司型基金是依照公司法組建的。

⑵法人資格不同

契約型基金不具有法人資格，而公司型基金本身就是具有法人資格的股份有限公司。

⑶投資者的地位不同

契約型基金的投資者作為信託契約中規定的受益人，對基金如何運用所做的重要投資決策通常不具有發言權；公司型基金的投資者作為公司的股東有權對公司的重大決策進行審批、發表自己的意見。

⑷融資渠道不同

公司型基金由於具有法人資格。在資金運用狀況良好、業務開展順利、又需要擴大公司規模、增加資產時，可以向銀行借款：契約型基金因不具有法人資格，一般不向銀行借款。

⑸經營財產的依據不同

契約型基金憑借基金契約經營基金財產；公司型基金則依據公司章程來經營。

⑹基金運營不同

公司型基金像一般的股份公司一樣，除非依據公司法到了破產、清算階段，否則公司一般都具有永久性；契約型基金則依據基金契約建立、運作，契約期滿，基金運營也就終止。

3.最後用幾張圖詳細的展示一下：

『叄』 什麼是契約型產業投資基金

產業投資基金是一大類概念，國外通常稱為風險投資基金(Venture Capital)和私募股權投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或准股權投資，並參與被投資企業的經營管理，以期所投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。

根據目標企業所處階段不同，可以將產業基金分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。產業基金涉及到多個當事人，具體包括:基金股東、基金管理人、基金託管人以及會計師、律師等中介服務機構，其中基金管理人是負責基金的具體投資操作和日常管理的機構。

形式

一、公司型產業投資基金是以股份公司形式存在或者以有限合夥形式設立，基金的每個投資者都是基金公司的股東或者投資人，有權對公司(企業)的經營運作提出建議和質疑。公司型產業投資基金是法人(合夥人)，所聘請的管理公司權力有限，所有權和經營權沒有徹底分離，投資者將不同程度地影響公司的決策取向，一定程度上制約了管理公司對基金的管理運作。

二、契約型產業投資基金不是以股份公司形式存在，投資者不是股東，而僅僅是信託契約的當事人和基金的受益者，無權參與管理決策。契約型產業投資基金不是法人，必須委託管理公司管理運作基金資產，所有權和經營權得到徹底分離，有利於產業投資基金進行長期穩定的運作。由於管理公司擁有充分的管理和運作基金的權力，契約型產業投資基金資產的支配，不會被眾多小投資者追求短期利益的意圖所影響，符合現代企業制度運作模式。

『肆』 契約型股權投資基金股權投資時怎麼投

封閉式基金復(close-end funds)是指基金的發制起人在設立基金時，限定了基金單位的發行總額，籌足總額後，基金即宣告成立，並進行封閉，在一定時期內不再接受新的投資。基金單位的流通採取在證券交易所上市的辦法，投資者日後買賣基金單位，都必須通過證券經紀商在二級市場上進行競價交易。 封閉式基金屬於信託基金,是指基金規模在發行前已確定、在發行完畢後的規定期限內固定不變並在證券市場上交易的

『伍』 契約型私募基金嵌套有限合夥型基金投資擬IPO企業是否可以通過核查

2014年8月21日中國證券監督管理委員會（下稱「中國證監會」）頒布《私募投資基金監督管理暫行辦法》（下稱「《暫行辦法》」），首次明確了私募投資基金可以採用契約制這一組織形式。隨著契約型私募基金、基金子公司特定客戶資產管理計劃、證券公司集合資產管理計劃（與基金子公司特定客戶資產管理計劃合稱「資產管理計劃」）等集合投資工具在投資新三板掛牌公司或上市公司股權領域的廣泛運用，中國證監會等相關監管部門也加強了對上述領域的監管，並就具體規則進一步明確和細化。本文擬就相關監管部門近期出台的一系列相關規定，結合相關典型案例，對契約型私募基金及資管計劃投資掛牌或上市公司股權的主要法律問題進行簡要分析。

二契約型私募基金、資產管理計劃投資新三板擬掛牌公司和掛牌公司股權

2015年10月16日，全國中小企業股份轉讓系統出台了《機構業務問答（一）——關於資產管理計劃、契約型私募基金投資擬新三板掛牌公司股權有關問題》（下稱「機構業務問答（一）」）。該機構業務問答（一）基本明確了資產管理計劃、契約型私募基金持有擬新三板掛牌公司股權的合法性，並進一步明確資產管理計劃、契約型私募基金在新三板掛牌審查時無需還原至實際股東，且在實踐操作中該等資產管理計劃、契約型私募基金所持有的擬新三板掛牌公司股份可直接登記為產品名稱。此外，根據《全國中小企業股份轉讓系統投資者適當性管理細則（試行）》，集合信託計劃、證券投資基金、銀行理財產品、證券公司資產管理計劃，以及由金融機構或者相關監管部門認可的其他機構管理的金融產品或資產均可以作為參與掛牌公司定向發行的投資者。

下面就資產管理計劃、契約型私募基金持有新三板擬掛牌公司股權涉及的重要法律問題闡述如下：

1. 投資新三板擬掛牌公司合法性依據

2. 無需進行股份還原

根據《非上市公眾公司監管指引第4號——股東人數超過200人的未上市股份有限公司申請行政許可有關問題的審核指引》（證監會公告【2013】54號）（下稱「4號指引」）的規定，以私募股權基金、資產管理計劃以及其他金融計劃進行持股的，如果該金融計劃是依據相關法律法規設立並規范運作，且已經接受證券監督管理機構監管的，可不進行股份還原或轉為直接持股。」因此，依法設立、規范運作、且已經在中國基金業協會登記備案並接受證券監督管理機構監管的基金子公司資產管理計劃、證券公司資產管理計劃、契約型私募基金，其所投資的擬新三板掛牌公司股權在掛牌審查時可不進行股份還原，但須做好相關信息披露工作。

3. 股份可直接登記為產品名稱

根據機構業務問答（一），資產管理計劃、契約型私募基金所持有的擬新三板掛牌公司股份可直接登記為產品名稱，並就具體操作要點說明如下：

首先，資產管理計劃或契約型私募基金所投資的公司申請掛牌時，主辦券商在《公開轉讓說明書》中將資產管理計劃或契約型私募基金列示為股東，並在《公開轉讓說明書》中充分披露資產管理計劃或契約型私募基金與其管理人和管理人名下其他產品的關系。同時，主辦券商就以下事項進行核查並發表明確意見：（1）該資產管理計劃或契約型私募基金是否依法設立、規范運作並已履行相關備案或者批准手續；（2）該資產管理計劃或契約型私募基金的資金來源及其合法合規性；（3）投資范圍是否符合合同約定，以及投資的合規性；（4）資產管理計劃或契約型私募基金權益人是否為擬新三板掛牌公司控股股東、實際控制人或董監高。其次，資產管理計劃或契約型私募基金所投資的公司通過掛牌備案審查，辦理股份初始登記時，掛牌業務部負責核對《股票初始登記申請表》涉及股東信息與《公開轉讓說明書》中披露信息的一致性。最後，中國結算發行人業務部核對股份登記信息與披露信息的一致性後，將股份直接登記在資產管理計劃或契約型私募基金名下。

三契約型私募基金、資產管理計劃投資擬上市公司和已上市公司股權

1. 投資擬上市公司股權

關於契約型私募基金、資產管理計劃能否投資擬上市公司股權，首先，根據《上市公司非公開發行股票實施細則》第八條的規定，信託公司作為發行對象，只能以自有資金認購。因此，信託計劃無法作為擬上市公司的股東，也無法作為非公開發行的對象。其次，雖然《上市公司非公開發行股票實施細則》第八條還規定，證券投資基金管理公司可以以其管理基金作為發行對象進行認購。實踐中也有資產管理計劃參與A股定增的諸多案例。盡管如此，資產管理計劃能否作為擬上市公司的股東還存在較多爭議，實踐中券商多持保守態度。最後，盡管《私募投資基金監督管理暫行辦法》已明確私募投資基金可以採用契約型這一組織形式，但根據《首次公開發行股票並上市管理辦法》第十三條關於發行主體資格的規定：「發行人的股權清晰，控股股東和受控股股東、實際控制人支配的股東持有的發行人股份不存在重大權屬糾紛。」由於中國證監會對擬上市公司的股權清晰、穩定性的要求，並明確規定禁止信託持股、委託持股等情形，故在公司首次公開發行（下稱「IPO」）過程中直接出現的契約型私募基金可能會被予以清理。目前，暫無發現資管計劃和契約型私募基金直接作為擬上市公司股東成功IPO的案例。

就合夥型基金作為擬上市公司股東的股東人數的計算和披露問題，目前的法規和實踐中尚未有一個明晰的標准，根據4號指引、證監會2010年保代培訓相關資料，將相關情況匯總如下：

（1） 依據相關法律法規設立並規范運作，且已經接受系相關監管部門監管的合夥企業算1人，但明顯為了規避200人要求的除外，例如，通過單純以持股為目的的合夥企業間接持股的安排以致直接和間接持有公司股權的人數超過200人的，視為股東人數超過200人，根據4號指引進行股份還原合並規范後，可申請IPO。

（2） 信息披露原則將比照有關法人股東的要求進行披露處理，根據合夥人的身份（發起人或非發起人）和持股比例高低（控股股東或實際控制人、5%以上的股東或發起人、持股比例很小的股東）來決定信息披露的詳略。

（3） 保薦機構和律師應對合夥企業披露的信息以及合夥企業的歷史沿革和最近三年的主要情況進行核查。

（4） 對於突擊入股發行人的合夥企業，一般要逐層披露合夥企業的合夥人直至最終持有合夥企業權益的自然人。

合夥企業入股發行人的交易存在疑問的，不管持股多少和身份如何，都需要詳細全面核查。

因此採用契約型私募基金嵌套合夥企業的形式投資合夥型基金，該合夥型基金再作為擬上市公司股東參與IPO，該等契約型私募基金最終是否會被披露、是否會被穿透計算甚至被要求清理目前尚無統一明確結論，需視情況個案分析。

2. 參與上市公司定增

關於契約型私募基金、資產管理計劃參與上市公司定增最值得關注的即為對穿透規則的解讀。根據2015年10月18日最新一期保代培訓會議，中國證監會傳達出其對上市公司再融資政策作出相關調整，對定向增發的投資人審核收緊，要求「董事會階段確定定增投資者的，若投資者涉及資管計劃、理財產品等，要求穿透披露至最終出資人，所有出資人合計不能超200人（不適用於員工持股計劃參與認購的情形），即不能變為變相公開發行；而且不能分級（結構化）安排」。上述穿透披露要求旨在保證股東公平性、防止利益輸送以及控制變相公開發行，針對的主要是三年期鎖價發行的情形。在監管層新規的指引下，有一些上市公司已經開始主動響應新規的要求。此外，從已公告情況來看，穿透披露股東人數要求的執行標准尚待統一。

最後對穿透規則的解讀除要求穿透披露外，還要求認購人的權益架構也不能變化，即從預案披露到審核階段，產品的出資人不能退夥、轉讓其份額、減少或增加出資額，有限公司股東結構不能有變化。如有變化，可能被視為方案重大調整。

『陸』 股權類的契約型基金可以投資信託計劃嗎

契約型基金可投資的資產或標的包括以下幾類：

證券類：股票、資管計劃、衍生品；

類固內收類容：非標資產（如：應收賬款）；

股權類：通過嵌套有限合夥間接投資於上市、未上市公司、地產股權。

如果是股權類的契約型基金，則只能投資股權類和證券類，信託計劃不在可以投資的標的范圍內。

『柒』 契約型私募基金可否投資非上市公司股權

看基金合同的約定。
公募的505888就可以，私募的更不成問題