廣州房地產投資資本化率

1. 房地產評估中什麼是資本化率

資本化率是用來將房地產的純收益資本化時採用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資收益率。

確定資本化率的基本依據由於資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響，所以資本化率的確定要遵循一定的規律。一般認為，資本化率的確定可以從以下幾個方面來考慮：
1．地方的一般利率、習慣利率和土地利率資本化率也稱為資本化利率，原則上以估價當時地方的一般利率為確定依據。因為資本化的本質和目的是基於房地產的連續收益，根據地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風險性確定。這樣，產生收益的房地產可以視為一種風險性投資。而且，正常的地方利率，其大小是眾所周知的，因而政府、企業、個人和估價人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場利率都應該按照地方慣例，這是因為房地產的價格畢竟是以地方特色為基礎，其價格到周圍環境的影響，這些都可以通過地方的習慣利率來體現。所以在房地產評估時所採用的資本化率也應當依據地方的經濟情況來決定。房地產評估中土地評估所採用的資本化率有其自身的特點。一般認為土地是不容易滅失的，並且隨著社會經濟和文化的發展，土地是不斷增值的，所以投資於土地的風險要比其他投資的風險小。因此，土地的資本化，不用一般利率，而應該採用地方上通行的土地利率。
2．普通一般利率在房地產的估價中曾經使用普通一般利率作為資本化率。但對於普通一般利率的概念存在著分歧，有人認為可以以最可靠的國庫券利率為標准；而反對者認為，這種隨時可以資金化（兌現）的國庫券投資，與難以資金化（兌現）的房地產投資之間存在著差異，其風險是不同的，因而不能採用國庫券利率作為房地產資本化率。但是可以用國庫券利率作為房地產資本化率調整的基礎

資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。後者是把貨幣存入銀行產生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同於其它行業的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場競爭者把各行業的年平均利潤率趨於一致，但實際並非這么簡單，新技術的應用、不同的投資組合、不同的投資領域和投資環境都會產生新的超額利潤，因此，不應把資本化率與其它利率（收益率）混同，雖然它們在量上有時可能相等或相近

2. 某商業房地產，租金年遞增率高於資本化率（比如遞增率是10%，資本化率為8%），根據公式，怎麼樣計算其收益

如果是有限年：
V=凈收益/(10%-8%)*{[(1+10%)/(1+8%)]^n-1}
如果是無限年：
遞增比率大於資本化率，V就會無窮大，這種情況在現實中是不可能出現的。原因之一是任何房地產的凈收益都不可能以極快的速度無限遞增下去；原因之二是較快的遞增速度通常意味著較大的風險，從而要求提高風險報酬，導致資本化率大於遞增比率。

3. 房產資本化率與報酬率的區別和關系，你都清楚嗎

資本化率就是將借款費用利息資本化的利率。你這個問題看來是在做固定資產構建借款費用處理的時候遇到的。 借款費用資本化涉及到符合資本化條件、累計加權平均支出數，等因素，資本化率的計算也由借款的筆數、債券折溢價及其處理方法而不同，還有借款輔助費用、借款本金與利息的匯兌損益的處理也不同。因此借款費用的處理相對比較復雜，在愛問上提問大家七嘴八舌說不清楚，我認為不是最好的辦法，建議你最好還是查閱《企業會計准則——借款費用》，你想知道的東西都在裡面，一般單位的財務都有這個。

4. 有沒有人分析一下廣州南沙的房地產投資前景

南沙的發展還是很快，從15年看著它開始房價從幾千到現在的3萬，很後悔沒買，現在又不夠錢買。未來南沙的發展還是會很好的，因為它規劃的城市面和郵輪等建設，都是面向世界的。未來的發展空間個人還是比較看好的。

5. 資本化率的計算方法

收益法是建立在貨幣時間價值的理論基礎上，要正確理解資本收益率的含義首先要正確理解貨幣時間價值，所謂貨幣時間價值是指投資者在一定時間內投資一定數額的資金應該實現的報酬l1l。因為貨幣具有時間價值，所以未來各個時點的預期收益不具有可比性，必須把它們換算到同一時點，才能進行數量上的比較，收益性房地產投資的投資者就要選擇一個恰當的投資報酬率作為折現率，把未來不同時點的預期收益折現的估價時點，這個折現率就是房地產投資的資本化率。
收益法的基本公式是：
V是房地產的價值；
A1、A2…An是以後各年的收益；
r1、r2…rn是各年的資本化率。
若假設以後期間的收益及資本化率都相同，在期數有限期的情況下，基本公式可以簡化為：
V是房地產的價值；
A為每期收益；
r為資本化率。
當不動產取得收益的年數較多時，可近似的認為n為無限期，此時，公式可簡化為。
確定資本化率的方法主要有以下幾種：
(1)市場提取法
此法適用於房地產市場發育比較成熟並且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法容易理解，准確度比較高，因而應用十分廣泛。
此法是通過搜集相同房地產市場上4宗以上的房地產的價格及收益信息，根據收益法的計算公式生，反求出資本化率的一種方法。即
具體做法是，是從市場上收集與待估房地產相似的房地產資料作為依據，為了保證計算的精確度，通常要選擇4個以上的相似交易案例，而且與待估房地產交易日期相近，種類和等級要類似，然後分別求出資本化率，再取簡單算術平均值或求加權平均值。
該方法應用的局限主要是資料的收集比較困難，以及搜集到的資料的准確性可能不能得到保證。而且對於該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，還不如直接用比較法來估價，不需用收益法。
(2)無風險利率加風險調整法
它基於這樣的理論基礎：投資就要得到回報，回報與風險成正比，投資的風險越高，得到的回報也就越高，如果不想冒險，只能得到較低的投資回報。此方法下資本化率的公式是：資本化率=安全利率+風險調整值=。
其中r1表示無風險利率；
r2是投資要求的平均收益率；
β是投資的風險水平。
例如：假定整個房地產投資市場的平均收益率15%，無風險投資的收益率(一般用國債利率替代)為10%，如果該房地產投資項目相對於整個房地產投資市場的風險相關系數為0-8，則可以計算出房地產投資項目的資本化率為。
r=10%+0.8×(15%-10%)=14%。
這種方法應用對的難點是風險調整值的確定仍然沒有統一的標准，不同估價人員的取值會有差別，這直接影響到了估價結果。
(3)復合投資收益法
其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。復合投資收益率法是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率的方法，並按下式計算：
。
公式中，a為抵押貸款額占房地產價值的比率，r1是抵押貸款的利率，1-a是自有資金的比率，r2是自有資金收益率。
例如：一項房地產投資，自有資金佔30%，抵押貸款佔70%，自有資金的收益率為15%，而抵押貸款的利率為10%，可以測算出該投資資本化率為。
r=70%×10%+30%×15%=11.5%
(4)投資收益率排序插入法
該方法要求找出和房地產投資相關的其他投資類型及其相應的收益率，然後按照它們的風險程度進行比較判斷，以確定房地產投資的資本化率。投資收益率排序插入法確定資本收益率的基本思路是：先找出社會上與待估價房地產有關的各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率一投資類型的曲線，然後，將估價對象房地產的投資與其它投資進行比較分析，找出同等風險的投資，判斷資本化率應落在的區間范圍，從而確定所要求取的化率率。
例如：銀行一年期存款利率為2.61%，一年期國債的利率為2.71%，企業債券收益為5%，一年期貸款利率為6.90%，投資股票的收益率為8.2%，考慮投資房地產的風險大於銀行一年期貸款而低於投資股票，所以其收益率應高於一年期貸款利率而低於投資股票的收益率，故可以確定資本化率在6.90%-8.2%之間。
資本化率=期間所有專門借款利息支出/所有專門借款本金數與其佔用時間的乘積之和
舉例：
1996年1月1日為建某固定資產借入兩筆專門借款，一筆金額為100萬， 7月1日償還，年利率6%，一筆金額為80萬，1997年12月31日償還，年利率為10%。假定1月1日已開始資本化。
資本化率=(100×6%/2+80×10%×2)/(100/2+80×2)=9.05%

6. 這題資本化率怎麼算的

8％*70％+15％*（1-70％）
＝5.6％+4.5％
＝10.1％

7. 資本化率是什麼怎麼算的

資本化率是一般借款利息在資本化期間需要進行資本化的綜合利率。

專門借款的凈利息在資本化期間直接記入資本成本。

在資本化期間，可能用到一般借款，從而需要計算某一資產負擔的一般借款利息。

計算公式是：

一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；

資本化率=（各種一般借款當期利息之和）/（各種一般借款加權余額）。

8. 資本化率的公式

收益法是建立在貨幣時間價值的理論基礎上，要正確理解資本收益率的含義首先要正確理解貨幣時間價值，所謂貨幣時間價值是指投資者在一定時間內投資一定數額的資金應該實現的報酬l1l。因為貨幣具有時間價值，所以未來各個時點的預期收益不具有可比性，必須把它們換算到同一時點，才能進行數量上的比較，收益性房地產投資的投資者就要選擇一個恰當的投資報酬率作為折現率，把未來不同時點的預期收益折現的估價時點，這個折現率就是房地產投資的資本化率。

收益法的基本公式是：

V是房地產的價值；

A1、A2…An是以後各年的收益；

r1、r2…rn是各年的資本化率。

若假設以後期間的收益及資本化率都相同，在期數有限期的情況下，基本公式可以簡化為：

。

V是房地產的價值；

A為每期收益；

r為資本化率。

當不動產取得收益的年數較多時，可近似的認為n為無限期，此時，公式可簡化為。
(1)市場提取法

此法適用於房地產市場發育比較成熟並且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法容易理解，准確度比較高，因而應用十分廣泛。

此法是通過搜集相同房地產市場上4宗以上的房地產的價格及收益信息，根據收益法的計算公式生，反求出資本化率的一種方法。即

具體做法是，是從市場上收集與待估房地產相似的房地產資料作為依據，為了保證計算的精確度，通常要選擇4個以上的相似交易案例，而且與待估房地產交易日期相近，種類和等級要類似，然後分別求出資本化率，再取簡單算術平均值或求加權平均值。

該方法應用的局限主要是資料的收集比較困難，以及搜集到的資料的准確性可能不能得到保證。而且對於該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，還不如直接用比較法來估價，不需用收益法。

(2)無風險利率加風險調整法

它基於這樣的理論基礎：投資就要得到回報，回報與風險成正比，投資的風險越高，得到的回報也就越高，如果不想冒險，只能得到較低的投資回報。此方法下資本化率的公式是：資本化率=安全利率+風險調整值=。

其中r1表示無風險利率；

r2是投資要求的平均收益率；

β是投資的風險水平。

例如：假定整個房地產投資市場的平均收益率15％，無風險投資的收益率(一般用國債利率替代)為10％，如果該房地產投資項目相對於整個房地產投資市場的風險相關系數為0-8，則可以計算出房地產投資項目的資本化率為。

r=10％+O.8×(15％一lO％)=l4％。

這種方法應用對的難點是風險調整值的確定到目前仍然沒有統一的標准，不同估價人員的取值會有差別，這直接影響到了估價結果。

(3)復合投資收益法

其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。復合投資收益率法是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率的方法，並按下式計算：

。

公式中，a為抵押貸款額占房地產價值的比率，r1是抵押貸款的利率，1-a是自有資金的比率，r2是自有資金收益率。

例如：一項房地產投資，自有資金佔30％，抵押貸款佔70％，自有資金的收益率為15％，而抵押貸款的利率為10％，可以測算出該投資資本化率為。

r=70％×10％+3O％×15％：l1.5％

(4)投資收益率排序插入法

該方法要求找出和房地產投資相關的其他投資類型及其相應的收益率，然後按照它們的風險程度進行比較判斷，以確定房地產投資的資本化率。投資收益率排序插入法確定資本收益率的基本思路是：先找出社會上與待估價房地產有關的各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率一投資類型的曲線，然後，將估價對象房地產的投資與其它投資進行比較分析，找出同等風險的投資，判斷資本化率應落在的區間范圍，從而確定所要求取的化率率。

例如：銀行一年期存款利率為2.61％，一年期國債的利率為2.71％，企業債券收益為5％，一年期貸款利率為6.90％，投資股票的收益率為8.2％，考慮投資房地產的風險大於銀行一年期貸款而低於投資股票，所以其收益率應高於一年期貸款利率而低於投資股票的收益率，故可以確定資本化率在6.90％-8.2％之間。

9. 寫字樓交易時的資本化率指什麼

資本化率是用來將房地產的純收益資本化時採用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。