① 在執行投資性房地產評估業務時,不能作為評估對象的是
根據投資性房地產評估指導意見第十二條
注冊資產評估師應當知曉會計准則中投資性房地產的分類，並參照以下會計准則的要求，明確評估對象：
（一）已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。
（二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、准備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬於持有並准備增值後轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建築物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物。
綜上說明不可作為評估對象的有：（一）以融資租賃方式租出的土地使用權；（二）閑置土地；（三）以融資租賃方式租出的建築物。
② 資產評估對象是指什麼包括哪些內容如何分類
資產評估對象就是資產，泛指被特定主體擁有或控制的，能為其帶來未來經濟利益的經濟資源。
資產評估對象的分類及內容：
（1）按資產評估目的和被評估資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。
（2）根據被評估資產的存在形態分類，全部資產要素可分為有形資產與無形資產。
（3）根據資產的法律意義分類，全部資產要素可以分為不動產、動產和合法權利。
（4）根據被評估資產在企業經營活動中是否持續使用，全部資產要素可分為固定資產與流動資產。
（5）根據被評估資產能否獨立存在分類，全部資產要素可以分為可確指的資產與不可確指的資產。
（6）根據財務會計制度規定與被估資產的工程技術特點分類，可以把全部資產要素分為：固定資產，長期投資，流動資產，無形資產，在建工程，遞延資產及其他資產。
資產評估，即資產價值形態的評估。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標准和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。
資產評估的作用有：
1、咨詢作用
從某種意義上說，資產評估屬於一種專業技術咨詢活動，具有咨詢的作用。咨詢的作用是指資產評估結論為資產業務提供專業化估價意見，該意見本身雖然沒有強制執行的效力，但可以作為當事人要價和出價的參考。
2、鑒證作用
鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據專業原則對資產交易的現時價格做出的獨立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理、持之有據。
3、促進作用
資產評估的促進作用主要表現在三個方面:一是可以促進資源優化配置，二是可以促進產權主體維護自己的合法權益，三是可以促進資產評估工作的國際化和進一步對外開放。
③ 評估對象包括哪些應注意哪些評估原則
資產評估對象就是資產，泛指被特定主體擁有或控制的，能為其帶來未來經濟利益的經濟資源。
資產評估對象的分類及內容：
（1）按資產評估目的和被評估資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。
（2）根據被評估資產的存在形態分類，全部資產要素可分為有形資產與無形資產。
（3）根據資產的法律意義分類，全部資產要素可以分為不動產、動產和合法權利。
（4）根據被評估資產在企業經營活動中是否持續使用，全部資產要素可分為固定資產與流動資產。
（5）根據被評估資產能否獨立存在分類，全部資產要素可以分為可確指的資產與不可確指的資產。
（6）根據財務會計制度規定與被估資產的工程技術特點分類，可以把全部資產要素分為：固定資產，長期投資，流動資產，無形資產，在建工程，遞延資產及其他資產。
資產評估，即資產價值形態的評估。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標准和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。
資產評估的作用有：
1、咨詢作用
從某種意義上說，資產評估屬於一種專業技術咨詢活動，具有咨詢的作用。咨詢的作用是指資產評估結論為資產業務提供專業化估價意見，該意見本身雖然沒有強制執行的效力，但可以作為當事人要價和出價的參考。
2、鑒證作用
鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據專業原則對資產交易的現時價格做出的獨立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理、持之有據。
3、促進作用
資產評估的促進作用主要表現在三個方面:一是可以促進資源優化配置，二是可以促進產權主體維護自己的合法權益，三是可以促進資產評估工作的國際化和進一步對外開放。
④ 資產評估范圍包括哪些方面
1、資產評估是指由專門機構和人員，依據國家規定和有關資料，根據特定的目的，遵循適用的原則和標准，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產進行評定和估價的過程。
2、資產評估，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。《中華人民共和國資產評估法》已由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議於2016年7月2日通過，現予公布，自2016年12月1日起施行。
3、資產評估的種類：
①按資產評估工作的內容分為評估，評估復核和評估咨詢；
②按資產評估與評估准則的關系分為完全評估和限制評估；
③按資產評估對象及適用原則分為單項資產評估和整體資產評估。
溫馨提示：以上內容僅供參考。
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⑤ 投資性房地產採用什麼方法評估合適
投資性房地產的評估方法
在實務中，投資性房地產可採用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
1.收益乘數法(屬於市場法)
(1)原理
收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益×收益乘數
(2)收益的確定
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。
①毛租金(年或者月)
通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當採用年租金來求取估價對象的價值時，應採用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以後的收入。
④凈收益又稱凈營運收益(NOI)(比其他收益更可靠)
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用後得到的凈營運收益歸屬於房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。
由於凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接採用凈收益乘數法的形式，而採用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
2.市場比較法(屬於市場法)
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對於投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
3.直接資本化法(適用於暫時空置的投資性房地產，屬於收益法)
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然後利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值; A——房地產的未來收益;R——資本化率。
4.現金流折現法(收益法)
5.租期及回收金額折現法(Term&Reversion，「T&R」)(現金流折現法的簡化形式)
投資性房地產通常附帶有租約，由於在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
⑥ 房地產評估業務中一般有哪些類型
1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；
2、企業改制、上市、資產重組、聯營、兼並、合並、破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價；
3、房地產抵押價值評估；
4、專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估；
5、征地和房屋拆遷補償評估；
6、房地產轉讓價格評估；
7、房地產租賃價格評估；
8、房地產分割、合並估價；
9、房地產拍賣底價評估；
10、房地產課稅價格評估；
11、房地產保險評估；
12、其他目的的房地產評估。
⑦ 資產評估法定業務范圍包括哪些
資產評估業務范圍包含無形資產、整體資產、企業價值、單項資產、項目評估、基於財務報告的評估。
1、無形資產包含：品牌、商標、商譽、字型大小、企業家價值、專利權、專有技術、著作權(版權)、葯品批准文號、計算機軟體、秘訣、特許經營權、植物新品種發明權、海域使用權、航線經營權、高速公路收費經營權、建設用地使用權、探礦權、采礦權、排污權、酒窖窖池、特殊景觀、專業網、營銷網、客戶名單、長期合同等價值評估。
2、企業價值評估：企業重組、業務整合、並購和剝離、股東/合夥人爭議、收購/出售、員工持股計劃/管理層收購。
3、整體資產評估：適用於設立公司、企業改制、股權轉讓、企業兼並、收購或分立、重組集團、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、破產清算。
4、單項資產評估：各類房地產（商業用房、生產廠房、辦公室、住宅、酒店、會所、冷凍倉庫、教堂、學校、高爾夫球場、度假村、碼頭、加油站）、海域權評估、各類機械設備（高精尖設備、進口設備、特殊設備、專用設備、普通設備、自製設備、專業化生產線、運輸設備、模具、計算機硬體和軟體）、林木、果木、花卉、景觀等、
5、項目評估：項目轉讓、項目融資、項目合資合作、項目投資價值、項目數據分析、可行性研究、商業計劃書。
6、基於財務報告的評估：投資性房地產、無形資產、資產減值、企業並購、債務重組、金融資產。
⑧ 房地產的估價對象有幾種
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置；
（2）面積大小；
（3）形狀；
（4）周圍環境；
（5）土地權利狀況；
（6）土地利用現狀；
（7）規劃設計要求；
（8）生熟地程度；
（9）地質、水文和氣象條件；
（10）其他。
三、房地產估價的特點
由於房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：
（一）房地產估價具有科學性
房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以准確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建築、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質並不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥於有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出准確合理的判斷。
准確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特徵。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對於某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建築物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建築密度以及某些建築物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對於某些房地產所採用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對於公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
准確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對於某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2．房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由於房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分准確的數據資料，由於范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由於特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3．房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委託人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到准確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以後出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益於特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建築結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建築物，而建築物又包括建築結構、建築、裝修、設備等多方面，涉及到建築物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建築物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處於最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所佔用的土地，還包括圍牆、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構築物等。
3．房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師，以及建築師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時，為了確定主體結構的新舊程度，離不開結構工程師的技術鑒定；在運用假設開發法評估待建築上地或待開發土地的價格時，有時需要勘察設計，在此基礎上才能對土地作出比較准確的估價。
另外，房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應考慮國家的有關政策，在評估土地的出讓價格時，還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些，也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點