房地產母基金5年

1. 投資房地產5年出手，至少要漲多少才保本

漲幅高達超過20%才可以。按照一套200萬的房子來算，現在的理財超過百萬的，一般是5%存五年，200*5*5%=50萬，加上契稅等一系列稅費也是要10萬以上，那麼就是260萬。這就是五年持有的成本，也就是要每年增幅高達23.8%，才可以實現房子的持有成本持平，不虧本。就目前看來，這樣的房價是不值得持有的，尤其是長期持有，因為明年據說要有出台房產稅這個可怕的稅種，持有成本還會增加的，這樣，對房產持有者而言，幾乎是無利可圖的！

房子是用來住的，不是用來炒的。這個是國家的大政方針，是堅持不動搖的。但是也是允許一城一策的，現在還放寬了300萬以下人口的城市戶籍限制了，那麼，是不是可以起到穩定房價或者促使房價上漲的動因呢？我們還是拭目以待吧！

2. 歌斐資產郭弘仁:美國母基金這么牛,中國市場咋逆襲

美國母基金：順勢而為 蓬勃發展
從廣義上來說，美國的母基金（FOF）發展始於20世紀70年代，開始的形式是以私募股權為主的母基金（PE FOF），20世紀90年代，出現公募基金的組合，母基金規模從2000年前後的215隻一直增長到2014年1000多隻，成長很快。
美國母基金的發展比例不僅在數量上增加，在資本市場、二級市場的整體佔比也在快速增加，從2000年的1%到2014年10%的比例。
母基金發展的主要特點是行業的集中度非常高，有規模效應，有產業集中的趨勢，排名前三的母基金大約會佔到總體規模的約50%，會出現「大者恆大」的效應。
就資產類別來看，公墓基金母基金主要分成股票型、債券型和混合型（指股債混合在一起）。
母基金投資策略有資產配置型、股票型、另類投資型等。資產配置型即跨區域組合，有不同的資產類別，可以把股票放在一個子基金里，把債券放在子基金里，把量化的一種策略放在一個子基金，可以在不同的組合中配置成為一個產品。資產配置型是一種投資的模式，是現在歐美市場非常成熟、普遍的一種投資方式。
母基金的發展動力主要有以下兩個：
一是公募基金滲透率很高。美國家庭持有公募基金的比例高達40%，未來中國5~10年的發展有可能也會出現這樣的趨勢。所以公墓基金母基金的發展與公募基金的成熟關系密切。公募基金規模從1990年的1.06萬億增長到2014年的15萬億，股票型公募基金數量在1999年超過了股票的數量。當基金數量超過股票數量時，就進入多元投資管理時代，這么多的基金怎麼樣組合在一起就是一種專業的工作，必須有專業機構幫助投資人挑選好的基金。
二是美國養老金制度的改革對於母基金的發展起到非常重要的關鍵作用。20世紀80年代，美國私人企業退休金制度改革，誕生了401K退休計劃（這是美國私人企業為雇員提供的一種最普遍的退休福利，雇員的退休福利由僱主和雇員共同負擔，投資風險由個人自己承擔。）。大部分擁有401K計劃的美國人，在自主選擇證券組合進行投資時，會選擇配置公募基金，母基金是他們最普遍的組合之一。

中國母基金：借鑒美國 前景廣闊
現在中國母基金，除了第三方保險機構之外，主要以券商資管為主，規模很小，基本上微不足道。最近有數據顯示，全世界財富總量最大的國家是美國，中國已經超越日本成為全球第二大財富管理市場，但是母基金目前在中國財富管理市場上的佔比還是微乎其微，有很大的發展前景。
中國公募基金母基金主要類型為平衡型、偏股型、靈活型，與海外類似，母基金的模式在調整不同類別資產配置上起到明顯的作用。中國公募基金數量也增長很快，2015年5月，公募基金的數量也超過了股票的數量，但相對來講，母基金發展還顯得比較滯後。
再看一下現在私募基金的情況。現在，總量有超過兩萬家私募基金管理機構，已經備案的基金產品也超過2萬只。在這2萬家中怎麼挑選出好的投資管理人成為困擾投資人的一個難題。
接下來，我們類比下美國和中國養老金制度改革及投資需求。
美國養老金制度改革是推動母基金的發展是一個非常關鍵的動力。在中國，現在人口老齡化問題，以及高凈值人士的家族傳承、財富積累問題慢慢顯現出來。養老金制度的改革對中國來說是很重要且迫切的，目前，中國養老金還是以政府機構為運營主體，所以大部分的養老金資金是以銀行存款形式存在的。從美國的經驗來看，養老金的帳戶與理財需求緊密相關，所以政府有相關的新政策出來，產生了美國401K這樣一個變化，其實中國近年來也一直在探討相關的改革措施。我覺得在未來一兩年中，可能會有很多積極的政策去引導類似的變化，這樣的變化，會為未來母基金提供巨大的需求。
其他幾個推動國內母基金發展的因素有：政策環境愈加成熟；投資人對於分散投資風險的需求增加；海外母基金人才回國，為國內母基金發展進行了一定的人才儲備；基金評價篩選能力這幾年有很好的積累。這些對於這樣的模式發展也提供很好的土壤。
目前，國內母基金發展主要存在以下幾個問題：一是發行主體很分散，規模不夠；二是產品定位不明，沒有辦法很好界定母基金產品的定位；三是投資策略的單一，國內的投資策略非常簡單，A股策略同質化較高，母基金需要多元的投資策略組合；四是運營效率沒有跟上。

歌斐資產：行業先鋒 策略多元
歌斐資產過去幾年堅持以母基金為核心的產品線，最早從私募股權投資母基金（PEFOF）開始，目前處於該細分領域的領先位置；之後我們向房地產母基金（RE FOF）發展；去年，歌斐發行第一個量化母基金、第一個對沖基金母基金，形成公開市場母基金條線。所以，透過歌斐的發展，可以看到國內母基金的演變趨勢。
現在歌斐資產管理規模近800億，絕大部分是母基金。歌斐的母基金投資模式，主要是把不同策略、不同風格，透過優秀的投資管理人組合在一起，進行動態的調整對沖風險。
為什麼歌斐在中國市場環境下能夠做好母基金？一是市場環境，現在基金管理人數量達到一定的規模，二是投資風格、投資策略多元化，投資人有可能挑選到好的管理人，也可以挑選到差的管理人，但兩者業績相差非常大，因此，單一的投資策略和管理模式已經不能滿足投資人的需求。在這樣的市場環境下，歌斐的核心競爭力表現為嚴謹的風險控制能力和強大的組合管理能力，我們會精心篩選出優秀的基金管理人，再通過母基金分散風險，做到超過平均收益且在風險可控的范圍內投資。

3. 什麼是母基金母基金和子基金的區別是什麼

「母基金」FOF（Fund of Funds）是一種專門投資於其他證券投資基金的基金。FoF並不直接投資股票或債券，其投資范圍僅限於其他基金，通過持有其他證券投資基金而間接持有股票、債券等證券資產，它是結合基金產品創新和銷售渠道創新的基金新品種。

一、母基金和子基金在購買贖回方式的不同

FoFs和基金的差別，理財師指出：除了起購金額方面的高門檻，FoFs還有一個不足就是開放期不是每天，而是根據不同的券商，有的是一個季度開放一周，有的是一個星期開放一日，其他的時間就無法買賣。而基金則不同，只要不是處於封閉期的新基金，一般來說每天都可以進行交易。

二、母基金和子基金在手續費上的不同

和基金相比，FoFs在手續費上的不同在於，因FoFs的投資產品是基金，只要是基金有的手續費它也無法避免，所以剛剛提到的費率其實是在基金手續費基礎上的二次收費，簡單地說，就是投資FOFs會付出雙重費用。

雖與基金相比，FoFs沒有多大的優勢，不過，FoFs是投資新手和無暇打理投資組合的投資者首選的理財產品。FoFs與開放式基金最大的區別在於基金中的基金是以基金為投資標的，而基金是以股票、債券等有價證券為投資標的。它通過專業機構對基金進行篩選，幫助投資者優化基金投資效果。

(3)房地產母基金5年擴展閱讀：

為規范在中華人民共和國境內設立的從事非公開交易企業股權投資業務的股權投資企業(含以股權投資企業為投資對象的股權投資母基金)的運作和備案管理，國家發展改革委辦公廳於2011年11月發布了《關於促進股權投資企業規范發展》的通知》（「2864號文」）。

其中特別指出：「投資者人數限制。股權投資企業的投資者人數應當符合《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合夥企業法》的規定。

投資者為集合資金信託、合夥企業等非法人機構的，應打通核查最終的自然人和法人機構是否為合格投資者，並打通計算投資者總數，但投資者為股權投資母基金的除外。」

4. 房地產b基金上折以後，母基金是贖回好，還是拆分好

個人證券賬戶分級基金交易操作辦法
普通賬戶中買入或新增的分級母份額專

可以選擇場內申購贖屬回（打開交易賬戶-股票--場內基金--場內申購贖回），
按普通開放式基金贖回辦法，15點前提交才算當天的，

場內分拆
母份額分拆成A和B進行賣出（打開交易賬戶-股票--基金盤後業務--基金分拆）；
分拆後份額最快的兩個工作日，慢的三個工作日才能到賬
有的場內軟體申購贖回操作也在基金盤後業務菜單下

5. 開發商房子5年後才賣 房屋維修基金怎麼算

你好，1、新建商品房住宅首期維修基金，房地產開發商按照每平方米建築面積成本價的3%-4%繳納；購房者按照每平方米建築面積成本價的2%-3%交納。一般而言，
配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%繳納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%繳納。
配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的3%繳納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的2%繳納。
2、業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。業主委員會成立後，應當與本市的商業銀行簽訂委託協議，開立一個物業管理區域的維修基金賬戶，用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
3、維修基金應開立專戶，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立賬，並分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，並分列每套住宅單元的分戶賬。業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔[1]。業主委員會成立後，應當與本市的商業銀行簽訂委託協議，開立一個物業管理區域的維修基金賬戶，用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造，不得挪作他用。
望採納！

6. 房地產企業如何使資產規模在5年內從2億成長為50億

其實這個事很容易的，主要是找到合適的項目。建議你以保障性住房項目和新農村建內設項目入手，容盡量做面積大的項目，這樣杠桿就足夠大。融資手段主要有房地產開發貸款，信託基金和企業債，同時上。第一年2億拿地，抵押貸款2億，銷售回款3億，這樣你就有7個億，第二年留一個億作為項目建設資金，剩下的6億買地，項目貸款6億，銷售回款5億，留2個億做項目建設資金，剩下的在第三年拿15個億拿地，項目貸款15億，項目銷售回款10億，留2個億作為項目建設資金，再拿出2個億歸還第一筆貸款，第四年拿出30個億拿地，項目貸款30個億，第五年你就有50個億了，哈哈理想狀態，當然也有比這運作的更快的，我見過3年到50個億規模的企業。

7. 5年以後房產和存款哪個更保值

1、房地產的供求關系分析：

根據中國社會科學院，在2019年1月3日發布的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告NO.19》報告顯示，我國人口將在2029年達到最高峰14.42億，從2030年開始進入持續的負增長。2018年，我國的城鎮化率僅為59.58%，照目前的趨勢預測，到2030年，我國的城鎮化率將達到70%，從此進入城鎮化的後期階段。

按照以往發達國家的經驗，城鎮化率在進入70%以後，就會基本上到達瓶頸期。也就是說，我國快速的城鎮化發展，基本上就剩下10多年的時間了。

而截止至2016年，根據《國家統計局》的數據，全國居民人均住房面積為40.8平方米，其中城鎮居民人均住房建築面積為36.96平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

再者，我們國家已經步入老齡化社會，一個家庭雙方父母平均2-4套房，而只有兩個子女，老人走後，其實房產是過剩的。

也就是說，在未來10-20年，我國的房產結構化：整體供大於求，局部供小於求。

未來10年房市5%的機會

現階段，樓市的房子供應量整體上是趨於飽和的，但是局部又是供應不足的，這些機會在哪裡呢？

機會就在充滿競爭力，人口源源不斷流入的城市。

根據我國《一二線城市的人口統計公報》的數據顯示，2018年我國人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。其中深圳和廣州人口增長超過40萬；西安和杭州人口增長超過30萬；成都、重慶、鄭州、佛山和長沙人口增長超過20萬；寧波人口增長超過19萬人。其中，深圳市2018年新增人口數量最多，達到49.83萬人，位居所有城市第一位。

我們常看到各大城市的“搶人大戰”，形勢可謂是劍拔弩張。有的城市 推出“僅憑學生證和身份證就可以完成在線落戶”，有的城市 把“人才落戶門檻降低到中專學歷”， 你搞你的“大學生留漢新政2.0版”，我醞釀我的“鵬城英才計劃”……

買房打折、租房補貼、落戶降標、項目資助、一次性獎勵等，各城市未來吸引人才，可謂是使出了渾身解數。

未來，城市間的競爭力將會不斷地拉大，一線和強二線城市人口在不斷地流入，而小城市沒有能力吸引到人才，所以人口在不斷的流出，所以未來的房價必定是兩極分化的，人口流入的超級大城市房價會穩中上漲，而小城市的房價會不斷低迷萎縮。

綜上所述，5年後的房產保值與否，需要具體問題具體分析：在如今樓市拐點大勢難逆的情況下，95%以上的房子都不具備資產的屬性，強行購買投資只會變成負債爛在自己手裡，更不要說有保值升值的空間，而具備資產屬性，能否實現保值升值的房子，機會不到5%，基本上都集中在未來人口不斷流入的有競爭力的城市。

所以，“80萬房產”和“80萬存款"，5年後哪個更保值？具體問題具體分析，如果房產買在了超一線和一線這種人口不斷流入、有競爭力力的城市，極大概率上是可以實現保值的；如果你80萬買在了三四線、甚至十八線等收縮性城市，極大概率上會貶值，甚至會虧錢，這個時候投資這樣的城市房產，還不如定存銀行。

8. 滿5年的房產交易相關稅費是怎麼規定的

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滿五年二手房交易稅主要有契稅、印花稅、營業稅、土地增值稅、產權登記費、交易服務費。
一般的情況二手房交易需要交納的稅費如下：
一、 買房人應繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的或二套購房的需要繳納3%，首套購房面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費：3元/平方米3、 測繪費：按各區具體規定 4、 權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。二、 賣房人應繳納稅費： 1、 交易費：3元/平方米2、 營業稅：差價5.5%(房產證未滿5年的) 3、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或樓價的1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）
註：滿5年是從產權證下發之日或繳納契稅之日起計算。
滿五年無需繳納個人所得稅，若不滿五年，需另外繳納個人所得稅。