深圳合夥投資買房

1. 在深圳跟朋友合夥買房用於出租怎麼樣

不靠譜，今年深圳更多房租不出去了

2. 合夥買房要注意一些什麼問題

(一)弄清共同共有和按份共有的區別

共有產權在進行產權登記時有兩種方式：一種為共同共有，一種為按份共有。不同的登記產生的法律後果不同，分割方式也不一樣。簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。所以，如雙方出資不同，就應當登記為按份共有，並且將各自所佔份額寫清楚。

(二)簽訂書面協議

光在產權登記上註明還不夠，最好還能簽訂一份書面的協議：寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什麼方式分割，相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等等，將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛，這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。

(三)銀行借款詳細約定

實務中，對以一方名義向銀行借款並按月償還的性質如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬於該方出資，是通過融資方式的出資；有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。筆者另一個案件中，法院將投資總額計算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和，而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。

3. 把丑話說在前面：合夥買房這幾個問題要弄清

在樓市收緊，普遍限貸限購的市場環境下，很多人想到了合夥買房。

雖然只要符合相關政策，兩人甚至多人共同購買住房是可以的，但這類買房，房產共有方都可能面臨相當風險。

與一般個人或者家庭購房不同，合夥買房要注意很多法律問題，尤其是以下幾個問題，更是不能掉以輕心。

問題一：共有方式

共有方式包括共同共有和按份共有，雖然合夥買房的出資人姓名都可以登記在房產證上，但還是要在房產證上標明共有方式。因為兩種方式決定著購買人日後對房屋的分割和處理方式不同。

簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。

以A和B兩個人合夥買房為例，如果是共同共有，日後房子出售，必須兩個人同意才可。如果是按份共有，A出資三分之二，日後房屋出售，A可以不經過B的同意。

建議：

如雙方出資不同，就應當登記為按份共有，並且將各自所佔份額寫清楚。

問題二：「隱形共有權人」

合夥買房中涉及到的「隱形共有權人」是指合夥人中如果有已婚的，其配偶也會對該房屋享有一定的權利。涉及到貸款的一些環節時，銀行為了規避風險，也會要求「隱形共有權人」到場簽字。

建議：

合夥買房雙方一定要相互了解，包括個人及家庭，保證沒有被漏掉的隱形共有權人。

問題三：「主貸款人」

雖然是多人共同買房，但銀行只會讓相對更有還款能力的人作為「主貸款人」，其他出資人為「共同貸款人」，抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但「主貸款人」需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時，當主貸款人不能還款時，銀行也會向共同貸款人催收貸款。

實務中，對以一方名義向銀行借款並按月償還的性質如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬於該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。

建議：

如果以一方名義向銀行借款，並獨自歸還，應當在書面協議中寫清銀行借款是否算一方出資，以及將來的分割方式。

如果以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，就需有更詳細的約定，約定款項的進出賬戶，每月還款也要通過銀行轉賬。

這么做可以盡量規避，一方將現金交給借款的一方來還貸，而沒有出入賬記錄，以致產生糾紛後難以自證的風險。

問題四：書面協議

光在產權登記上註明還不夠，最好還能簽訂一份書面的協議，書面協議的作用，就是要考慮好風險，以及風險出現之後的處理方式。

建議：

寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什麼方式分割，相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等，將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛，這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。

最後，給大家列舉一下合夥買房的風險，方便大家參考：

風險一：房屋使用意見不一

如果合夥購房的房子，日後共同來使用，怎麼分？一套房子， 有位置、採光都好的，有差強人意的，大概都想把好的留給自己使用，同時雙方又擁有均等的分配權力，這時候就容易產生矛盾。

風險二：合作意見不統一

該房子如果日後用來出租，出租給誰？租金多少？另一方如果不同意出租，又該如何是好？這些風險，都需要提前考慮清楚，建議合夥人之間最好能事先擬定一份協議。

風險三：合夥投資失敗如何止損

有的合夥人合夥買房的初衷就是看好市場 ，准備房價漲了，有了收益，再轉手賣掉。但是如果房價降了，合夥人彼此該怎麼止損、如何分擔也要考慮好。

（以上回答發布於2017-02-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 合夥買房，怎麼分配

如果是投資，完全可以合夥買的，不管是線上還是線下都可以合夥買房，房管局登記，產權按出資分配，產權共有，線上，像拼個樓，做互聯網房產信息展示和交易撮合的平台。收益來自房產租金以及出售價格。