郎咸平關於房產投資

A. 郎咸平:房價暴跌必是胡說八道

最近有消息稱，未來房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合並而成，並由地稅系統征管，收入全部歸屬地方，成為地方稅源的重要補充。房產稅的合並將引導地產的未來發展向何處去？隨著暴力時代結束「常態化地產」還值得投資嗎？

過去有很多專家指出，房地產行業面臨產能嚴重過剩，因此得出結論，房價一定會暴跌。我認為這是胡說八道。從近段時間的實際情況看，房價確實在小幅下跌，但是沒出現暴跌，而且交易量迅速上升，超出所有人預料。為什麼？

原 因其實很簡單。我想請問所有女性朋友，你們逛街買衣服，衣服價格什麼時候暴跌過？要知道服裝行業產能過剩嚴重得多，根據紡織網的最新數據，2014 年，我國服裝產量299 億件，真正消費量只有90 億件。除了出口，每年都有20% 的服裝成為庫存消化不掉，如果停止生產，累計庫存足夠供應五年，產能過剩是百分之幾百，而房地產產能過剩不過23%。那衣服的價格為什麼不會暴跌呢？只要 是你們肯花錢買的衣服，它一定滿足質量好、品牌好、款式時尚等等條件，否則你不會去買的。而像這樣的衣服，它一定符合經濟學原理，只要價格下跌，需求量一 定暴漲。

地產的道理也是一樣。房地產行業從2014 年開始，進入常態化發展。只要是常態化地產，就一定符合經濟學規律，價格漲時需求下跌，價格跌時需求上升，而不會出現一直暴漲或暴跌的現象。那什麼是常態 化地產呢？以住宅為例，第一，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火車站、臨湖面海等；第二，是不是學區房；第三，是不是地鐵房；第四，是不是剛需房。這 四個條件滿足越多就越常態化，越常態化就越符合經濟學規律。非常態化地產，比如一些「鬼城」，沒學校，沒地鐵，也不是剛需房，就像庫存的衣服，是沒人要 的。

下面我以深圳和上海的樓市為例，做具體說明。2015 年5 月18 日，國家統計局發布70 個大中城市住宅銷售價格變動情況，深圳新建住宅價格同比增長0.7%，環比增長1.8%。無論環比還是同比，深圳樓市均處於全國漲幅第一。《今日早報》 2015 年6 月2 日報道，「深圳樓市紅火，房地產登記中心一號難求」。一財網6 月4 日報道，「深圳樓市把北、上、廣甩出一條街」。看到這些新聞標題我們會以為，2008 年那一輪樓市暴漲又開始了。但是通過分析你會發現，這完全不是我們想像中的全線暴漲！只是個別區域在漲，大部分地區漲幅不大，整體5 月房價環比上漲1.67%，二手房同比還下跌了10.71%，和上一輪樓市暴漲時每天一個價不可同日而語。

首 先我們來分析深圳各個區域的漲幅，龍華新區、寶安區、南山區、大鵬區這四個板塊帶動了深圳樓市上漲。其他地方都是持平，也有區域下跌，比如光明新區。其中 漲幅最大的大鵬區，2015 年1 月，深圳市委通過《大鵬新區生態文明體制機制改革總體方案(2014—2020)》和五個專項改革方案，刺激了這個區域房價上漲。而南山區價格上漲是因為 前海蛇口自貿區的掛牌。龍華新區和寶安區的上漲原因更直接，廣深港高鐵的口岸將要設計在這里，30 分鍾直達香港西九龍，所以房價上漲。從具體分析可以看出，只要符合我講的常態化地產四個條件的區域就漲得快，不符合的區域如光明新區就會跌。

再 來看上海。我們研究發現，漲價的區域主要集中在地鐵和即將開通地鐵的片區，符合我說的第三個條件，地鐵房概念。地鐵14 號線於2014 年底開工建設，所以沿線的房價在上漲，而漲幅較高的區域為地鐵未來的換乘中心車站。如嘉定區嘉定新城，5 月份比4 月份上漲了2.47%，長寧區武寧路上漲4.99%，靜安區曹家渡上漲2.86%，黃浦區董家渡上漲3.06%，黃浦區豫園上漲3.95%，這都是因為地 鐵14 號線的緣故。還有崇明區，因為之前交通不便，二手房價格每平方米不到8000 元，2014 年10 月29 日，地鐵19 號、20 號、21 號線規劃方案出台後，這三個島將通地鐵，所以房價也開始上漲。金山區房價也從2014 年底開始上漲，原因是2014 年12 月15 日，金山海岸地區城市設計方案開始向全球徵集，要把這塊石化污染重地改造成環境優美的濱海城區。

因此，我建議大家可以按照我說的四個條件來選購常態化地產。購買以後不會有暴利，長期來看價格上漲幅度應該和通貨膨脹差不多，大概比通貨膨脹高一個百分點，美國在過去一百年就是這樣。所以如果你想保守投資的話，買常態化的地產，長期之下可以保值。

我 們統計了全國主要城市房地產的平均庫存以及開發投資增速，發現一個規律，那就是房地產市場逐漸回歸理性，房子回歸它的本來屬性。請看下圖。如果2014 年1 月的庫存為1，那麼到了2015 年1 月，庫存為1.38，也就是說庫存量增加了38%，庫存積壓相對嚴重。因為高庫存，房地產的開發投資增速從2014 年1 月的20% 下降到了2015 年3 月的6%，進入了一個平穩發展期。這里就可以看出，當庫存增加時，投資開始放緩，樓市逐漸回歸經濟學常識。因為普遍降價銷售，到了2015 年5 月，庫存已經降到了1.32，說明通過降價來去庫存是有效果的。

同時我們看到，即使 政策松綁，買房杠桿已經很高，但是房價並沒出現暴漲。2015 年3 月30 日，央行發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中規定：公積金貸款買首套房的首付比例只需要20% ；購買二套房，首套房貸款已結清的首付比例為30%，未結清的首付比例為40%。相比此前二套房首付比例60%，已經大幅降低，但是全國各地房價都沒有出 現以前那種暴漲，樓市逐漸回歸理性。

根據我們的判斷，2008 年之後的那輪房價暴漲以後都很難有了。城市新增人口在急劇放緩。2010 年，新增進城農民工數量為802 萬，2012年減少到473 萬，到 2014 年只有211 萬，只相當於2010 年的四分之一，後續勞動力嚴重不足。當然，北、上、廣、深這些一線城市還是很有吸引力的，勞動力短缺的主要是三線及以下城市。方正證券的最新研究報告也顯 示，2015 年之後，中國20 ~ 64 歲勞動力人口開始負增長，而且下降速度將超過日本。

（以上回答發布於2016-05-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 郎咸平：房產市場進入惡性循環，房價還會下跌嗎

如果房價突然下跌，且沒有政府幹預的話，大概率會這樣：
首先是很多投機的人會直接放棄購買，一部分按揭買房的人發現自己貸款金額比房價還高，放棄還款，房子歸銀行，銀行進行拍賣，同時由於買方突然減少，地產開發商為了回籠資金，會大面積降價售房，進一步導致房價下跌；
注意，在這時候雖然有不少剛需會買入，但數量上比不上賣方；
然後銀行會開始大面積出現壞賬，一方面由於按揭客戶停止還款，另一方面由於地產開發商無法及時還款導致壞賬陡增；
銀行為了減少損失大幅提高風控，一方面加緊貸款的收回（全行業，不止地產商），另一方面大幅減少貸款發出，中小規模企業尤其是民企資金鏈斷裂，大量破產；
同時民間貸款也會大面積出現資金緊張的情況，進一步加劇了破產現象；
再接下來由於大量企業破產，失業人數劇增，人均收入與生活水平大幅下降，原來買不起房的人離買房子的目標變得越來越遠；
最後，由於無業人員數量巨大，社會出現動盪
這一系列連鎖反應+惡性循環，所以政府在宏觀上是不會讓房價下跌的，但會讓房價停止過快上漲

C. 為什麼郎咸平教授說黃金沒有投資價值

出發點不一抄樣，得出的結論就襲不一樣。也可是說是目的不一樣所以說的話就不一樣。
做事是有目的的，不同的目的就需要不同的說法來進行支撐。讓別人相信你的判斷就需要有道理。就看那個道理更站得住腳。

黃金投資，個人的能讓10萬變成30萬不等，但是不要想著能讓100W變成300W。

這就是目的。

D. 郎咸平自己買房了嗎

估計買了吧
他也有家人啊

E. 郎咸平為什麼買房 建議他人不買房

有錢當然自己賺

F. 郎咸平： 33萬億社會資本錯進樓市 多建了4000萬套房子

如果當初在4萬億投資時，進行合理的規劃，並且，真的要進入房地產，如果設立主題和文化的房產開發標准，如果，政府合理調控，應該不會出問題。說到底，還是監管的問題，還是資本的虛實結合運作的問題。

G. 郎咸平為什麼被投資受害者圍堵

理財失敗的老百姓堵截專家無非是要一個說法。

8月6日晚，浙江台州椒江劇院，經濟學家郎咸平在演講完後被泛亞投資者圍堵在劇院後門，警方隨後也趕到了現場。

論壇主辦方工作人員透露，郎教授被圍堵，可能和此前合作過的一個「P2P」項目有關。「而前來圍堵的市民顯然在這個項目上吃過虧，但應該不是椒江本地的，否則早在郎教授入場時就出現了，不會等到其離開時才出現。」該工作人員介紹。

專家在理財方面的宣傳讓很多的老百姓上當受騙，現在看見專家老百姓肯定是要討說法的。

H. 郎咸平教授說，高盛從建行賺了1300億人民幣，這到底是怎麼回事

下面是郎咸平的原話：

「高盛曾經是中國工商銀行的最大股東，它的好朋友美國銀行曾經是建行的大股東。建行的上市讓它們賺了1300億元，就是說我們每一個老百姓都為美國銀行付出100元。金融改革，最後圖利了高盛集團。

實在不知道當時是怎麼盤算的，為何會被高盛牽著鼻子走。最近那些幽靈頻頻套現，從中獲取了巨額財富。伴隨著他們的唱空和唱多，我們被搞得暈頭轉向，一些所謂的專家則感覺自己好得不得了，這些專家就是跟中國股市的「黑嘴」一樣，在給高盛抬轎子，甚至他們被高盛利用了還不知道。「

(8)郎咸平關於房產投資擴展閱讀

《環球時報》披露高盛在世界和中國干下的部分壞事：「兩年多以前，石油等國際大宗商品價格暴漲，導致全球性通脹和發展中國家經濟日益困難，其實就與高盛等跨國投行的操縱直接相關。以油價為例，在國際油價於2008年7月創下每桶147.27美元的歷史記錄之前，走勢幾乎與高盛推出的報告一致。

一位中國經濟學家稱，中國國有銀行2004年改制的時候，高盛相繼發表報告，詆毀中國的國有銀行，說不值一點錢，說壞賬太高了，不值錢，你們都別要。但結果高盛等以極其便宜的價格收購了中國銀行上市的股權。僅某個國有商業銀行的上市，高盛等華爾街公司賺了1300億人民幣，相當於中國每人給了美國100元。

」清華大學中美關系研究中心高級研究員周世儉對記者說，高盛一直擾亂國際金融秩序。2007年，高盛發表報告，稱原油要漲到200美元一桶，當時中國拚命購買了價格為147美元一桶的原油，高盛還與一些中國公司設下「對賭協議」，自己卻悄悄拋售原油。到了當年年底，油價降到34美元一桶。中國國資委官員曾表示保留對高盛等交易欺詐起訴的權利。

或許有讀者還記得，2008年本報今日快評對油價問題、「銀行賤賣論」問題等發表了一系列看法，年底以《為什麼先生老是欺騙學生》為題，作了一個小結。(參見《常態》一書)我在文章最後說：「在與狼共舞的『貨幣戰爭』中，我們輸多勝少。先生有責任，學生也有責任。」

I. 郎咸平所說投資要選 ：剛需房、地鐵房、學區房，那麼這個剛需房究竟是款什麼房

國家的相關政策條文中，沒有「剛需房」一詞，其是房產商在營銷過程中產生的一個名詞。從字面理解，「剛需」就是剛性需求，以自住為首要條件。
剛需是指「剛性需求」，指年輕人如果要在都市紮根立足，必須購買的人生第一套住房。因為剛需解決的是基本的居住問題，所以為了降低購房門檻以擴大市場，很多樓盤位置偏遠、建築品質低劣，園林景觀、生活配套、交通條件、健康配置、品質物管等更是無從談起。
剛需置業特徵
根據調查顯示，市場上置業需求最明顯的特徵是首次置業，戶型面積90平以下、總價150萬以內，單價1-2萬/㎡。
買剛需房注意事項
1：兩點一線長短要合適
2：未來孩子上學要准備
3：一碗湯距離挺關鍵
4：社區配套要完善

J. 郎咸平：我們為什麼不能徵收房產稅

西方許多國家都已經開征房產稅，如美國50個州都已開征房產稅，稅率一般為1%到3%。理論上說，住房價格上漲意味著資產價值增加，個人稅款也因此增加。根據美國國家統計局數據，從2000年到2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。 美國政府拿走房產稅之後把每一分錢都花在百姓的教育和治安上，他們當然願意交。因為百姓自己不可能有這個錢去改善環境的，政府必須集合所有人的房產稅的錢大面積地改善治安、學校、環境，所以你房子自然增值，因此對於美國老百姓而言，每一年只出1.38%的錢卻可以享受到這么多的福利，所以我們可以看出美國房產稅是為了藏富於民，為了讓房價升值。 我們為什麼不能徵收房產稅？ 在講這個問題之前，先看一看我的「火山」理論，了解一下房產稅會造成什麼樣的沖擊。首先「岩漿」是兩個原因造成的，第一個就是企業家的投資經營環境惡化，大量的企業資金進入房地產；第二個就是通貨膨脹，使得大量逃避通貨膨脹的避險資金進入房地產形成「岩漿」。而「岩漿」快要爆發的時候，政府插下兩根導管，第一根導管就是地產商和地方政府的壟斷，老百姓是自己不能賣地建房的，一定要向地產商買，所以人為地形成了壟斷；第二根導管是目前各級政府，除了重慶等地以外，沒有大規模地興建廉租屋經濟適用房，把全國老百姓都推向商品房的結果就是房價水漲船高。兩根導管一插下去的結果，就是火山岩漿順勢爆發，房價一發不可收拾。 過去為什麼調控失敗呢？那就是政府把一個大石頭直接壓在火山口堵住，而這個大石頭是經受不了火山岩漿的噴發的，這就是為什麼過去的調控只有短期的效果。那麼你知道房產稅是什麼結果嗎？房產稅就等於從火星上面拿來一塊天外來石，直接壓在火山口，這種宇宙上面的岩石特別抗高溫，一壓上去的結果還真能壓住了。但是，我警告各位朋友，過去壓上大石頭壓不住火山熔岩那還好，最多就是石頭熔化了，火山熔岩繼續爆發，房價繼續漲。但是大家有沒有想過拿一個房產稅壓住火山口，長期壓住了，那麼高溫的火山熔岩就會從地殼的最薄弱環節再次爆發，就是說惡性通貨膨脹立刻爆發，中國經濟進一步衰退！千萬不要一沖動就聽從那些寵物經濟學家的意見，因為他們根本沒有搞懂房產稅的本質，人家美國是在創造財富、藏富於民，我們可好，用來打壓房價，完全搞錯了！一旦搞錯了，我們的經濟就要承受不可想像的結局。 房地產市場到底還有沒有希望呢？我認為希望可能還是存在的，比如說重慶模式，只要重慶模式推出就可以解決火山問題，它可以斬斷第二根導管、建構4000萬平方米的廉租屋、經濟適用房，同時透過引進大量的外資，包括惠普、富士康、思科等等，稀釋掉火山岩漿。大量外資進來之後必然改善投資經營環境，再加上減少稅負、增加融資的管道，自然可以消化岩漿。所以目前政府的決策有兩個，第一個房產稅，第二個是重慶模式。所以很多人問我未來股價走勢如何、樓價走勢如何？我不知道。目前就這兩個不同的力量在博弈，只要房產稅佔了上風，將來前途一片黯淡；如果重慶模式佔了上風，將來中國地產可以慢慢步入正軌。