信託房價

❶ 房地產的BT信託模式靠譜嗎

BT項目在建工程信託業務
綠色建築住宅產業化BT項目信託是一個「在建工程」的信託計劃有二個委
託人組成，在建工程的土地屬於開發商，建築物產權屬於總承包企業，建築物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業所有，但銷售收入中含有開發單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委託信託公司管理，由信託公司按預先約定的信託合同條款進行分配，依據國務院<2010>4號文件精神，應優先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建築住宅產業化BT項目必須委託信託公司管理，在建工程信託管理不同於一般固定資產靜態管理，它屬於動態管理。銷售收入按信託合同進行以下分配。

匹配總承包項目建設資金的來源
這些資金不是信託公司募集的，而是扶助公益基金會、上海公司及總承包企業將企業自有資金自願長期委託信託公司通過綠色建築產業化BT信託管理模式進行理財，專項用於業主工程款支付保函兌現，促進綠色建築產業化的發展，專供住宅產業化生產用的流動資金。

BT項目信託資金的管理流程：
信託資金長期處於信託公司封閉的內循環信託管理之中，資金不外流，風險可控，促進了綠色建築住宅業化經濟的健康發展。

4、信託資金推行內部結算，「舉債不用還債」對沖式創新機制：
信託資金兌現建築工程生產資金，由銷售收入來清償，創建了舉債不用討債，主動清償、動態管理的新方式，開創了風險可控安全管理形式。

高收益又能確保資金安全，將吸收金融機構的閑置資金共同參與舊城區改建。
金融機構、社保基金、保險資金等社會閑置資金常年委託信託公司理財，由信託公司匹配綠色建築產業化項目，資金周轉一次收益10%，一年至少周轉一次，周轉次數越多受益越高，收益全部歸委託人所有，比存銀行更安全效益更高。信託公司只是匹配綠色建設項目接受理財資金，首次10%收益提前兌現。由於採用先進的住宅產業建築體系，三至六個月，結構封頂即能實現預售，銷售資金到位，資金信託即可兌現。綠色建築住宅產業化系統必須匹配購房補貼的機制，才能提高居民購房支付能力、減輕支付負擔，使大多數居民都能買得起合理住房，最終實現了，住房造得快、賣得快、資金周轉快，成倍產生收益格局。信託公司使受託理財資金周轉快，必須要有大量項目儲備。目前每月已有1000萬平方米以上的合作項目作儲備，信託公司應根據項目的具體計劃，接受資金理財。國家計劃到2015年完成10億平方米綠色建築產業化項目，信託管理規模將達到10萬個億人民幣，信託公司開展信託管理業務，將成為具有核心競爭力的專業化金融機構。其實任何金融機構是不可取代的。
BT模式轉變房地產發展方式的意義
1、投融資方式轉變：取得房地產開發權的土地持有人（簡稱開發單位）從合資、投資、融資等籌集建設資金方式轉變為用項目開發權合作。只要按房地產開發程序操辦，不需要投融資即能獲得項目預期開發利潤。合作方出資、出技術，卻不可能分享項目開發利潤。資金持有人只是收取資金信託收益、住宅產業化運營人收取加快資金周轉速度所產生的收益，投入資金、技術、商業運營收入與開發項目權益完全剝離。
2、實現利潤方式改變：開發單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術造價、毛胚房標准和當地成交價測算的凈利潤作為開發單位應收回的項目核定收益，列入住宅產業化投資成本。只要住宅產業化BT項目合作成立，實現銷售就能幫助開發企業收回前期成本與核定凈利潤，投入建安成本高、低與開發單位利潤剝離。
3、支付工程款方式改變：BT項目建設標准由開發企業確定，建設資金由承建單位投入，高進高出、低進低出，由消費者承擔、由擔保公司擔保、信託公司清償與開發單位直接付款剝離。
4、住房供應結構調整：從商品房轉變成安居房供給，住宅產業化把加快建設速度所創造的效益和免徵的稅費，捐贈給現代住房養老信託基金會，捐贈資金列入投資成本與開發單位凈利潤剝離。基金會逐年返回給補貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負擔，無影中把商品房開發轉變為安居工程建設穩妥推進住房供應結構調整。
5、評估投資風險方式轉變：核定住宅產業化的投資成本價是由二部分組成，一部分是開發單位應回收的前期投入成本與項目利潤，另部分是住宅產業化建安成本和捐贈款組成。審核投資風險是根據當地大多數居民支付負擔是否與住宅產業化投資成本價的50%相匹配為依據，與當時、當地商品房市場價剝離。( 20年累計補貼相當房價的50%)

❷ 房地產信託是指什麼

說全面一點：房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上專的擁有者將該房地屬產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
其實現在房地產信託風險有點高了，從去年開始，房地產信託違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信託是不明智的。建議你投資其它信託產品吧。

❸ 房產如何信託

目前抄信託市場負面報道太多，襲投資信託產品時需要慎重選擇產品，房地產投資也是同樣的道理。
不能說房地產信託不好，要從交易對手方實力、項目所處地理位置和市場前景來分析，建議投資者選擇一二線城市優質地區的房地產項目，不要盲目選擇。

❹ 房價怎麼算

房子雖然具備投資屬性，但是歸根到底它就是用來住的，你說它多貴沒人賣沒人租都是瞎扯，一方面租金背後有市場需求支撐，更側重於房子的真實價值。

所以，另外一個能推導房產估值的指標：租金回報率，我認為更為客觀。

它的計算方式同樣很簡單，就是房屋年租金／房屋總價；目前比較合理的一個回報率水平是4%。

另外有幾組數據也是可以重點關注的：

1、北京的房價其實和倫敦的差不多，但是租金卻只有倫敦的1/4，與東京、紐約等也存在較大差距；

2、中國租房人口比例僅為25.8%，其中北京為32.2%，廣州為46.9%，而紐約為56.9%，東京傳聞是90%。

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今天讀到一個觀點，分享一下：

眾所周知，房地產屬於資金密集型的行業，對資金的渴求可謂是到了極致，恰好國內融資渠道全面收緊，借錢成本極高。（中小放貸利率在8-9%之間，信託更高）

所以房企們紛紛轉向海外市場融資，大部分以發美元債為主（2年期的美債利率在3-5%間），那個時候房企的利潤還能保持在15%，所以這一倒騰，拿地的錢便宜啊。

有個數據能看出，2017-2018年中資房企的美債發行量是2015-2016年的3.5倍。但好景不長，今年以來國家對房地產的調控越來越強，而更糟糕的是那些2年期的美債今年該還錢了。

再加上離岸人民幣的匯率破7，無疑徒增了房企還錢的成本。你說這會怎麼著？唯有降價促銷迅速回籠資金。

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1、鋼鐵、化工、建築裝飾等傳統製造業的行業利潤在3%左右；

2、家電、紡織、服裝、輕工製造行業的行業利潤在8%左右；

3、房地產行業因為還外債的壓力，加上政策打壓，由以往的15%降到了9%左右；

4、傳媒、互聯網、醫葯生物等少數幾個行業，凈利潤還能勉強維持在10%以上；

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請教了一下一個相熟的房企前輩

房價主要由下面這條公式構成：

房價=土地價格+（建造成本+土地增值稅+財務成本）+開發商利潤

按目前來說，括弧裡面的三個東西加起來，每平米價格大概在4K-10K之間，如果是地王則更高，這還是不算開發商利潤的情況下。

而開發商去拿地的錢主要有四種來源：自有資金、銀行貸款、信託、企業債

後三種方式從成本角度來說，已經比以前高不少了，現在房企要拿地或者說額外拿更多的地，估計就只能用自己手裡的錢了。

或許這個可以從另一個角度去看房企往後的節奏

❺ 怎麼看一個房地產信託計劃好不好

隨著時間的推移，中國房地產業整體告別十年黃金時代，粗放式野蠻生長階段已逝，注重品牌、品質、個性化需求的新時代到來。雖然房地產行業的輝煌不再，由黃金時代逐步進入白銀時代，但是作為信託公司傳統業務領域，未有仍有一定發展空間，只是需要信託公司在專業性方面下功夫，逐步拋棄粗暴而簡單的運作模式，而是更加精耕細作，賦予該項業務更多內涵。

房地產信託在中國的發展

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：

國有土地使用證

建設用地規劃許可證

建設工程規劃許可證

建築工程施工許可證

三成：

自有資本金投資比例達到30%

二級：

具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：

受讓原有股東股份

增資

出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。

目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：

是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

❻ 銀監會下發了《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，為什麼這么急啊

展恆理財認為以上監管政策均在情理之中，投資者應保持平和的心態，理性地對待。
首先，我們要了解監管部門出台新的監管精神的真正內因。我們先看一組數字，據統計，截至2010年10月31日，全國信託公司自營資產合計1351.4億元，負債合計179.96億元，所有者權益合計1171.44億元。管理的信託資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關，與2004年末2102億元的信託資產規模相比，在不到六年的時間里增長近15倍。顯然信託業這幾年快速發展，但與其相對應的風險管控卻相對滯後。與此同時信託行業經營模式多屬粗放型，有些規模較小的信託公司為尋求發展，積極擴張業務，對投資項目審核不嚴，濫竽充數的情況時有發生，極大擾亂了信託業持續快速發展。同時，當前國內經濟形勢比較復雜，通脹壓力較大，流動性相對過剩。在這種內外部共同作用下，監管層出台以上措施，主要目的也是規范信託業健康發展，防範流動性風險和系統性風險，這也符合當前國內經濟政策大方向，無可厚非。
其次，對於信託業中的房地產信託來說，監管層的調控力度更大。監管部門不僅把房地產信託業務的風險資本計提比例提高到3%（最高級），還專門發通知要求信託公司針對房地產信託的合規性風險檢查和自查。仔細想來，也能理解。自國家出台房地產調控新政以來，房地產公司的銀行融資渠道被掐得很死，眾多資金量緊張的地產公司紛紛湧向信託產品，為房地產公司贏得了一口喘息的機會。由於房地產信託產品收益率較高，接受范圍較大，因此發行速度很快（房地產信託產品規模占信託產品總規模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的發行速度必然導致產品魚龍混雜，系統性風險也隨之增大。在這個時機，監管層出台針對房地產信託的相關政策也在情理之中，這也是配合國家調控房價的措施之一。
如此一來，我們是否能理解為監管層確實要掐死房地產信託呢？答案是否定的。我們承認監管層確實在打壓房地產信託，但卻並不是叫停，只是限制。投資者針對房地產信託保持謹慎的態度是必要的，房地產信託的整頓甚至整個信託業的轉型勢在必行，也許轉型過後，房地產信託會迎來更加彭勃的發展。

❼ 房價怎麼樣了

貸款的口松一松，意味著房產交易量的上升；融資的口松一松，意味著房地產企業各個環節獲得新的生機。盡管上海房地產市場供求關系明顯好於深圳和北京，但不少中介叫苦房市「明漲暗跌」。 個貸業務減少後，一些銀行對二套房貸的松動顯然很難杜絕。 無論是大房地產企業，還是小房地產企業，融資難成了難以治癒的痼疾。於是，在貸款大門之外，隨著緊縮貨幣政策的進一步推行，銀行信託類理財產品逐漸成了房地產企業融資的有效渠道。「對房地產企業來說，與銀行合作，發行信託類產品確實是躲避貸款監管、獲得融資的最有效渠道，但這個風險也會隨著轉嫁給個人投資者。」香港金融注冊分析師趙志敏如是說。 活一輩子就為一套房子。對於都市人而言，房產往往佔到了個人及其家庭資產的大頭。房價的走勢、房貸的高低，牽動著億萬人的神經。暗地松閘的二套房貸，一夜間讓銀行界綳緊了神經；地產大鱷「斷臂」拋售地塊，則讓整個地產界為之震動。房地產體系在金融調控與市場萎縮的前後夾擊中，勉強維持著平衡，而維系房地產上下游資金鏈命脈的正是銀行。 貸款的口松一松，意味著房產交易量的上升；融資的口松一松，意味著房地產企業各個環節獲得新的生機。銀行與房地產企業之間，有著千絲萬縷的聯系，利益與風險並存。而在貸款大門之外，隨著緊縮貨幣政策的進一步推行，銀行信託類理財產品逐漸成了房地產企業融資的有效渠道，此舉也把銀行、房產企業、理財產品投資人三方利益牢牢地鎖定在一起。於是，房地產風險也隨著這條金融衍生品的脈絡逐級傳遞開來。 5月30日，銀監會下發了一則有關暫停融資性信託擔保業務的規定，對公司債券、信託計劃、保險公司收益計劃等融資性項目，規定商業銀行原則上不再進行擔保，已辦理擔保的要盡快退出。這意味著國家商業銀行不再為信託類融資項目作擔保，而銀行信託類理財產品的購買者、投資人將完全承擔風險。那麼，被大多數銀行宣揚的「保本保收益」的信託類理財產品還安全嗎？尤其在房地產行業融資鏈全面綳緊的今天，掛鉤房地產的信託類理財產品是否將成為轉嫁風險的渠道呢？ 中介：「二套房貸首付三成沒問題」 上周五晚，央視二套播放了「深圳四大國有商業銀行集體違規，第二套房貸政策出現松動」的新聞報道，引起業界廣泛關注。對此，記者從滬上多家房產中介機構處做了了解，也發現了類似的「松動苗頭」。 據某舒姓中介人稱，在經他手所做的多筆二手房交易中，就曾有過多次放鬆二套房貸的情況，其中最主要的手段就是降低首付款，「第二套房的首付款可以幫你做到30%，這個絕對沒有問題，我們經常這樣操作。」當舒某聽說記者有意購買市中心一高價樓盤卻為首付發愁時，他顯得很興奮，且打起了包票。 不過，當記者問及是否所有銀行都能做到時，對方稱，通常只有一兩家往來密切的銀行可以，其中提及浦發銀行和交通銀行。記者立刻致電兩家銀行查詢，銀行方面則都給予了否定的回答，稱並沒有松動一說。 記者從其他多家中介機構了解的情況，則普遍口風較「緊」。某中介機構服務人員告訴記者，從他多年從事房產中介的經驗來看，銀行對房貸政策的執行一般都很嚴格，但他確實聽說過因為某些原因降低首付的情況。另外，還有一些放貸松動屬於政策允許的范圍，「首付20%也是有的，這種就是非常特殊了，要求房價在每平方米7000元以下，不超過90平方米，且個人必須是碩士以上,收入狀況非常良好等等。有時候，銀行也會綜合評估個人的還款能力，做適當放寬。」 滬上房價「明漲暗跌」 然而，房貸無論松動與否，有一個因素是決定性的，那就是房價。深圳驚現二套房貸款松動與其房價暴跌緊密相關。今年1月深圳的住宅均價為15080.25元/平方米，3月為13618.42元/平方米，4月為11900元/平方米，而到5月底6月初則跌至11708元/平方米，下跌幅度之大、下跌時間之長都十分驚人。據某銀行業內人士稱，深圳房價暴跌不僅促使放貸業務銳減，如今深圳幾乎所有銀行的不良貸款比重都在攀升，其中中小型銀行面臨的壓力最大。這也讓環環相扣的銀行業務進入了惡性循環。 那麼，上海的房價及交易量情況如何呢？據愛建證券最新的房地產報告統計，最近一周上海成交保持平穩，各環線住宅成交均價穩中有升，成交量區域分化明顯。報告顯示，上周上海新房日均簽約748套，環比上升1.2%，日均簽約面積80787平方米，環比上升9.79%。國金證券在此前一周的報告中稱，上海可售住宅按銷售面積和套數計算的消化周期分別為3.0和2.2個月，繼續保持下降趨勢。這和北京長達14.7與12.8個月、深圳12.5與9.9個月的消化周期，形成鮮明對比。國金證券認為，通過對存量住宅與目

❽ 房地產信託的發展現狀

當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值 。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。