房企融資類型

① 簡述房地產融資擔保的種類

抵押擔保：土地、在建工程、成熟物業或者房產，有預售證的房產（網簽）。
股權質押
股東擔保
實際控制人擔保
借款主體所屬的集團公司擔保
關聯公司的擔保

② 什麼是房地產信託投融資實務及典型案例

《房地產信託投融資實務及典型案例》著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作版模式，權以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。《房地產信託投融資實務及典型案例》直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述十經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。

③ 不同類型房地產企業最優融資方式的選擇策略，這個是我們導師給我推薦的論文內容，比較新穎，求各路高手解

融資決策是房地產項目前期策劃的重要內容，也是房地產企業財務管理的重點。目的在於尋找和確定最優融資方案解決房地產開發中的資金問題。房地產企業的融資方案直接影響著項目的風險大小與獲利水平的高低，因此研究如何通過科學的決策方式來確定最終融資方案，具有重要的現實意義。 本文擬對房地產企業的融資提出系統性的決策方法，因此主要根據決策過程的內容和方法從以下幾個方面進行了研究與探討。 首先從宏觀的金融市場層面出發，研究融資方式。從資金來源渠道的角度，對我國房地產企業的主要融資方式進行了系統的介紹，分析比較各種融資方式在條件、成本、風險、效率等方面的特點並界定各自的內涵和性質，使之成為一個體系，並根據金融政策的變動，研究這些融資方式的運用前景和發展契機。 然後從微觀的企業操作層面出發，研究房地產企業的融資決策方法： 先針對房地產企業融資決策現行方法的主要缺陷，提出改進思路，建立更具實用性的房地產企業的融資決策流程，包括融資組合設計與融資結構優化。 接著在前文分析的基礎上，針對房地產開發的不同階段、不同類型的房地產項目、不同規模的房地產企業，分別選擇及匹配適合的融資方式，設計融資組合方案，初步擬定可能的資金來源結構。 最後，在充分考慮不同規模房地產企業的融資條件差異的基礎上，運用現代資本結構理論，探討具備發行股票和債券條件的大型房地產開發企業融資結構的優化策略；運用層次分析法(AHP)，建立中小型企業房地產開發項目融資結構的優化模型。

④ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(4)房企融資類型擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

⑤ 什麼是房地產多元融資體系

改革開放以來，我國經濟進入了一個高速發展的嶄新歷史階段，居民住宅狀況和城市面貌有了極大的改善，這是改革開放的巨大成就。而要大力和長期發展房地產業，就必須建立一個多元的融資體系。我國目前房地產投資產品及金融市場結構單一，這與尚未形成完整的房地產投資和金融體系有密切聯系，而完整的房地產投資和金融體系，應包括多元化、規范化的房地產金融產品和市場。隨著2006年後我國金融市場的全部開放，中國未來的利率市場化和人民幣可兌換的逐漸實現，外資銀行和投資機構將大量湧入，他們也會把新的金融理念、金融產品和金融思想帶進來，這樣會對我國房地產和金融行業有較大的沖擊，但也會使房地產金融業更快地與國際接軌，產生更多的投資和融資方式。

比如房地產投資信託基金，對我們來說也是房地產金融產品創新，它是通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，為房地產投資者（包括中小投資者）參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，而且也可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難的問題，並促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，同時房地產投資信託的許多優勢還包括固定收益特性、預期未來持續成長、管理透明度高等。

在一些開發商老總眼中，REITS就是向公眾募集資金，然後進行開發，樓盤銷售後再給投資者回報。事實上，很多人還沒有搞清楚REITS的含義。在海外，房地產投資信託一般是一家公司，它擁有並營運帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房，主要以租賃方式把這類物業分租給租戶，為股東帶來租金回報。它相對於出售單位套現的傳統房地產項目有很大的不同。租金收益型房地產有著更穩定的現金流量，更適合房地產投資信託融資。在美國，大部分REITS都在證券交易所上市自由交易，需要強調的是，REITS並非必須上市。美國、日本、澳大利亞對REITS的稱呼各有不同，但根本原則是一致的。因此，「房地產投資信託基金」應指主要投資於房地產並以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設立的任何投資工具。

記得1997年我在全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團任職時，直接參與了澳大利亞悉尼市中心的情人灣的辦公樓綜合項目。作為當時澳大利亞最大的房地產投資信託的管理者，聯勝集團將還未建完的辦公樓進行潛在租客的租賃談判，在辦公樓建完後再將此辦公樓整體在澳大利亞股票交易所上市，它就成了房地產投資信託基金，這樣一來，開發商可以很快回籠大筆資金，個人和機構投資者可以有較好的投資產品並有機會共享資產升值和租金收入。當然在這一過程中，許多其他機構包括投資銀行、評估公司和房地產中介公司等也發揮了一定的作用。由於澳大利亞有30多年的房地產投資信託基金的經驗並且法制較健全，這樣的運作方式是很自然的，反過來它對房地產業和金融業也產生積極的作用。

目前，我國的房地產個人投資者、房地產機構投資者（信託公司、保險公司、基金公司和投資公司）和房地產公司等都對房地產投資信託有強烈的興趣。房地產投資信託基金業務的展開將有利於我國房地產業的健康發展。

放眼未來，伴隨中國經濟進一步發展和國家有關房產政策的進一步落實，伴隨著我國人民的經濟、年齡、層次類型以及城市結構的變化，中國的自有住房率、出租率、人均居住面積、住房形式和質量及房地產金融產品都會發生進一步變化，其中一定也會存在許多機會和需要應對的挑戰。我想在未來的發展中，我會一如繼往地參與到我國房地產建設事業中去。學有所用，乃人生樂事。

⑥ 不同類型公司應該如何選擇融資工具

債務融資工具全稱為銀行間債券市場非金融企業債務融資工具，它是指具有法人資格的非金融內機構在銀容行間債券市場發行的，約定一定期限內還本付息的有價證券。目前它包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據和超級短期融資券等。債務融資工具主要有以下特點：一是融資工具發行對象為銀行間債券市場的機構投資者，包括銀行、證券公司、保險資產管理公司、基金公司等；二是融資工具發行參與方包括主承銷商、評級公司、增信機構、審計師事務所、律師事務所等中介服務機構，需要對發行的企業進行財務審計，並對企業和融資工具進行評級，主承銷商負責撰寫募集說明書，安排企業進行信息披露等工作；三是市場化定價方式，融資工具的發行利率根據企業和融資工具級別，結合銀行間市場資金面情況進行定價，一般低於銀行貸款基準利率。發行期限可以根據資金需求靈活安排；四是市場化發行方式，實行按照交易商協會相關工作指引注冊發行，一次注冊後可根據資金需求及市場情況分期發行，不需要監管機構審批。

⑦ 世界各國房地產融資的模式基本上可分為哪幾種類型

一、信託貸款。通抄常用信託貸款收購房地產資產或與其他方式結合運用。
二、信託股權融資。通常是信託公司階段性地、附回購條件地受讓房地產項目公司的股權。
三、財產權信託。通常是藉助信託公司將物業預期收益權的受益權轉讓（附回購條件）給投資者。
不同的情況下目的不同，但無非是融資或投資。這個相對靈活，在信託合同中也規定得比較簡單

⑧ 信託四大類型

信託四大類型：
一、房地產信託
目前政府的房地產市場調控思路是建立在長效機制上的：完善保障房機制、提出房產稅立法、針對不同城市分類調控、增加中小套商品房和共有產權住房、改革工業用地、提高農地增值收益等。這一系列長期制度建設將會有效抑制投機性需求，促進地產市場持續健康發展。因此，房地產信託要想繼續發展，應仔細分析不同城市的剛需、供求情況。另外，在保障房、工業用地改革、農地項目，以及倉儲物流、工業園區等方面也需多關注。
二、基礎產業信託
基礎產業類信託，是指資金投資於基礎產業領域的信託，基礎產業包括基礎工業和基礎設施兩部分。因基礎設施類項目要遠遠多過基礎工業類項目，因此基礎產業類信託又被叫作基礎設施建設類信託，簡稱「基建信託」。又因所涉項目多為政府項目，且多以項目代建方對地方政府的債權作為質押，還款來源主要為政府償還債務，相當於無形中形成了一種政府信用擔保，又被稱為「政信合作」類信託，投資者認可程度很高。基礎產業類信託自2011年下半年開始，在所有信託類別中佔比趨於穩定。截至2013年末，全國基礎產業信託產品5960個，業務存量規模26028.55億元，2013年新增3917個，規模1.43萬億。
三、工商企業信託
工商企業類信託，是指資金投資於工商企業的信託。工商企業指生產工業產品（商品）的一般性生產型企業，提供產品（商品）流通服務的商業、貿易企業等。工商企業信託的資金用途通常為補充企業的流動資金需求，其發行規模與我國的宏觀經濟形勢密切相關。經濟不景氣，企業融資需求萎縮，加之難以承受較高的融資成本，因此工商企業收益較其他類信託低，在一段時間內，比重都不如地產和基礎產業類信託。但是，隨著國家經濟的逐步回穩，以及政策鼓勵支持金融業服務實體經濟，尤其是信託作為擁有「金融全牌照」的工具，通過靈活的投資方式，整合多種金融工具，大大助力了工商企業發展，尤其是融資更為困難的中小企業。
四、金融市場信託
金融市場類信託，是指資金投資於金融領域的信託，具體又分為投向證券市場、金融機構及金融產品等細類。因金融市場類信託與金融市場動態息息相關，所以2010-2011年銀監會出台的規范銀信理財合作業務的相關政策，以及股市的持續低迷，都使得這兩年金融市場類信託規模不大。但2012年，由於監管政策趨緊，商業銀行信貸規模受限的情況下，銀信合作業務得以快速擴張。據格上理財統計，截至2014年2季度末，金融市場類信託資產余額達到3.05萬億（含陽光私募基金）。

⑨ 房地產開發商的融資方式有哪些

阻撓你建立公司的障礙是什麼？如果是缺少資金，那麼不要著急。對於那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。你的融資策略必須對於你和將來的貸方來說都是合理有意義的。

在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。

0：60確定你的需求

估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。然後，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。

0：48考慮各種選擇

商業銀行對於小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合夥經營等。一定要盡可能多地了解每種方案的評估標准和還貸要求。

0：36建立自己的檔案

大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。 0：25填寫表格

貸款機構可能還會要 阻撓你建立公司的障礙是什麼？如果是缺少資金，那麼不要著急。對於那些積極的企業家來說，有很多合理的融資方案可以選擇。關鍵是計劃。你的融資策略必須對於你和將來的貸方來說都是合理有意義的。

在短短60秒中，我們將向你展示如何為自己的新公司打下堅實的財務基礎。

0：60確定你的需求

估計一下你需要多少資金來啟動和維持自己的公司——設備和原料、存貨、辦公或生產場地、特許經營費等。然後，考慮你自己可以提供多少資金（如個人儲蓄、家人或朋友的捐助等）。要認真。你不想過高或過低地估計自己的需求，也不想危及家人的財務安全和家人之間的關系。

0：48考慮各種選擇

商業銀行對於小企業來說是最最常見的貸方，可以提供很多常規性貸款，還有小企業管理局授權的貸款。你還可以找風險投資公司、商業金融公司、合夥經營等。一定要盡可能多地了解每種方案的評估標准和還貸要求。

0：36建立自己的檔案

大多數貸款機構都要求提交一份商業計劃，一份詳細描述自己的教育和商業操作經歷等信息的簡歷，一份附有證明人的信用記錄以及具體的貸款文件等。制定你的商業計劃時要分成很多部分，分別描述你的公司的性質和類型、可以獲得的資源、如何利用這些資源實現特定目標、時間安排、財務目標、對競爭對手的分析以及你的公司如何在市場上生存。
0：25填寫表格

貸款機構可能還會要求現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0：13練習你的融資計劃

對於新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。

0：03提問，再提問

與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。
現金流量預測，以顯示你的新公司的發展能力和還款能力。記住對數據的預測一定要比較現實，要有事實來支持你的估計和預測。進行調查研究時不要圖省事。
0：13練習你的融資計劃

對於新公司來說，要求貸款融資總是需要演講介紹。即使你在這種情況下能應付自如，也要組織自己的思路，找那些能夠提供客觀反饋意見的人來聽你演講作為練習。事先考慮到所有不同類型的問題會樹立你的信心，幫助你應對任何可能發生的情況。

0：03提問，再提問

與你的潛在貸款機構進行交談，了解他們的貸款步驟和期望值。當地的SCORE機構也有很多資源和專家顧問來指導你為新公司融資的各個步驟。