房地產上市公司再融資

A. 房地產借殼上市如何融資

房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之後的發展也成為投資者關注 的焦點。近日，記者出席了廣州恆大地產戰略發展研討會，10餘家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市後的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。如今土地實行公開掛牌招標 拍賣政策，土地儲備的能力最終取決於資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道並不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售准許門檻越來越高，借殼上市並實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。 據統計，近年由於實際控股股東發生變化並且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在於：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是於2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受「開發—銷售」周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過於保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、 無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市後，由於具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位於廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之後，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。

B. 境內A股再融資或重組項目中，證監會對上市公司存量房地產業務持什麼態度是否要求...

這個問題太抽象。現在的說法只是說對以房地產為主業的公司上市持謹慎態度，並沒有對再融資或重組神馬的有說法，當然房地產企業借殼上市也不行。樓主把問題說清楚一點吧，凡是得具體分析，不能一概而論。對不？

C. 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

D. 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

E. 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

F. 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

G. 請問：中國內地股市允許房地產企業IPO上市融資么記得07年之後不允許的，現在放開了沒有啊謝謝

沒有放開，所以現在很多大牌房企都跑到港股去IPO融資了