用益信託鋼

Ⅰ 房地產的BT信託模式靠譜嗎

BT項目在建工程信託業務
綠色建築住宅產業化BT項目信託是一個「在建工程」的信託計劃有二個委
託人組成，在建工程的土地屬於開發商，建築物產權屬於總承包企業，建築物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業所有，但銷售收入中含有開發單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委託信託公司管理，由信託公司按預先約定的信託合同條款進行分配，依據國務院<2010>4號文件精神，應優先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建築住宅產業化BT項目必須委託信託公司管理，在建工程信託管理不同於一般固定資產靜態管理，它屬於動態管理。銷售收入按信託合同進行以下分配。

匹配總承包項目建設資金的來源
這些資金不是信託公司募集的，而是扶助公益基金會、上海公司及總承包企業將企業自有資金自願長期委託信託公司通過綠色建築產業化BT信託管理模式進行理財，專項用於業主工程款支付保函兌現，促進綠色建築產業化的發展，專供住宅產業化生產用的流動資金。

BT項目信託資金的管理流程：
信託資金長期處於信託公司封閉的內循環信託管理之中，資金不外流，風險可控，促進了綠色建築住宅業化經濟的健康發展。

4、信託資金推行內部結算，「舉債不用還債」對沖式創新機制：
信託資金兌現建築工程生產資金，由銷售收入來清償，創建了舉債不用討債，主動清償、動態管理的新方式，開創了風險可控安全管理形式。

高收益又能確保資金安全，將吸收金融機構的閑置資金共同參與舊城區改建。
金融機構、社保基金、保險資金等社會閑置資金常年委託信託公司理財，由信託公司匹配綠色建築產業化項目，資金周轉一次收益10%，一年至少周轉一次，周轉次數越多受益越高，收益全部歸委託人所有，比存銀行更安全效益更高。信託公司只是匹配綠色建設項目接受理財資金，首次10%收益提前兌現。由於採用先進的住宅產業建築體系，三至六個月，結構封頂即能實現預售，銷售資金到位，資金信託即可兌現。綠色建築住宅產業化系統必須匹配購房補貼的機制，才能提高居民購房支付能力、減輕支付負擔，使大多數居民都能買得起合理住房，最終實現了，住房造得快、賣得快、資金周轉快，成倍產生收益格局。信託公司使受託理財資金周轉快，必須要有大量項目儲備。目前每月已有1000萬平方米以上的合作項目作儲備，信託公司應根據項目的具體計劃，接受資金理財。國家計劃到2015年完成10億平方米綠色建築產業化項目，信託管理規模將達到10萬個億人民幣，信託公司開展信託管理業務，將成為具有核心競爭力的專業化金融機構。其實任何金融機構是不可取代的。
BT模式轉變房地產發展方式的意義
1、投融資方式轉變：取得房地產開發權的土地持有人（簡稱開發單位）從合資、投資、融資等籌集建設資金方式轉變為用項目開發權合作。只要按房地產開發程序操辦，不需要投融資即能獲得項目預期開發利潤。合作方出資、出技術，卻不可能分享項目開發利潤。資金持有人只是收取資金信託收益、住宅產業化運營人收取加快資金周轉速度所產生的收益，投入資金、技術、商業運營收入與開發項目權益完全剝離。
2、實現利潤方式改變：開發單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術造價、毛胚房標准和當地成交價測算的凈利潤作為開發單位應收回的項目核定收益，列入住宅產業化投資成本。只要住宅產業化BT項目合作成立，實現銷售就能幫助開發企業收回前期成本與核定凈利潤，投入建安成本高、低與開發單位利潤剝離。
3、支付工程款方式改變：BT項目建設標准由開發企業確定，建設資金由承建單位投入，高進高出、低進低出，由消費者承擔、由擔保公司擔保、信託公司清償與開發單位直接付款剝離。
4、住房供應結構調整：從商品房轉變成安居房供給，住宅產業化把加快建設速度所創造的效益和免徵的稅費，捐贈給現代住房養老信託基金會，捐贈資金列入投資成本與開發單位凈利潤剝離。基金會逐年返回給補貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負擔，無影中把商品房開發轉變為安居工程建設穩妥推進住房供應結構調整。
5、評估投資風險方式轉變：核定住宅產業化的投資成本價是由二部分組成，一部分是開發單位應回收的前期投入成本與項目利潤，另部分是住宅產業化建安成本和捐贈款組成。審核投資風險是根據當地大多數居民支付負擔是否與住宅產業化投資成本價的50%相匹配為依據，與當時、當地商品房市場價剝離。( 20年累計補貼相當房價的50%)

Ⅱ 用益信託網的主營業務

利用這兩大品牌，南昌用益投資理財顧問有限公司打造了兩大優勢業務，分別是信託研究和信託理財。用益信託工作室主要負責信託研究業務；用益信託網主要負責信託理財業務。
在信託理財方面，南昌用益投資理財顧問有限公司與國內大部分信託公司都簽訂了合作協議。通過用益信託網購買信託公司的信託產品，不僅能夠享受到更低的折扣優惠，而且可以免費獲得用益信託網的專業咨詢服務。用益信託網匯聚了各大信託公司的信託產品，投資者可以方便地進行對比研究。擁有信託行業最資深的研究機構，用益信託網能夠給投資者提供最專業的建議。作為專業的獨立第三方理財機構，用益信託網能夠給投資者提供最公正的建議。
在信託研究方面，南昌用益投資理財顧問有限公司的多名股東都是資深的信託公司高級管理人員，對信託業的發展有著深入了解。公司旗下的專業研究機構用益信託工作室長期以來專注於信託研究，積累了大量的信託行業數據和研究經驗。用益信託工作室提供的咨詢服務如下。
一、免費信息
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我們將根據客戶的需求撰寫行業及相關內容的研究及分析報告。

Ⅲ 為什麼信託計劃必須是自益信託

(1) 沒有為什麼，完全是銀監會腦殘的監管水平問題。這一要求是非常不合理的。從信託制度的理論上講，信託一旦設立，委託人的使命完成，通常情況下，信託財產跟委託人毛關系都沒有。我可以毫不客氣地講，在中國，根本沒有信託制度。這是因為，信託法雖然規定了各種信託制度，但是政府不願意建立信託財產登記公示體系，銀監會莫名其妙地要求只有經銀監會批准成立的信託公司才能作為盈利性信託的受託人。這直接導致所有信託方式在中國沒有辦法實現：(A)盈利性信託，正常的信託沒有人會不掙錢做受託人，銀監會的要求直接導致自然人做受託人成為泡影，導致私人信託成為泡影，但這是非常重要的，信託的基石是信賴和託付，只有自然人才是信賴和託付的源泉；(B) 公益信託，根本沒有，中國的公益性機構根本沒有「信託」受託人責任的概念，都是政府機構，這就是郭美美等事件的根源，也是許多文物古跡、風景名勝日趨破壞的根源，更是故宮一系列事件的根源，在國外，所有這些都是由信託制度作為基石的，受託人對受益人負有「恪盡職守」的管理責任和信息披露責任，而在中國，信託受益人無法向信託受託人追究責任是前述事件的原因之一，信託法創設了很多很好的制度，但是個人認為信託法已經淪為一部只存在於紙面的法律；(C) 信託公司的公募信託作為信託體系的獨苗卻只能辦理自益信託，而任何公募產品的最重要價值在於流動性，公募產品不能自由流通一定會導致市場定價體系的混亂，這就是為什麼現在的信託公司根本就是合法的高利貸中介（或在陽光私募的情況下，就是充當私募基金經理的開戶名義人）。所有以上這些直接導致信託制度「受人之託，終人之事」價值的泯滅。

(2) 為了解決《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》的不合理規定，實踐中，信託公司發展出了信託受益權轉讓的操作。也就是說現在的實際情況變成了，信託計劃在設立時委託人必須是受益人，這是沒有辦法的，但是設立後，受益人可以轉讓信託受益權，實現信託受益權的流轉。

(3) 但是，實踐中發展出的信託受益權在本質上卻仍然沒有脫離自益信託的要求。這是因為，受益權流轉只能在信託公司辦理，並且通常需要交納一筆額外的轉讓費用給信託公司，並且由受讓人與信託公司重新簽訂信託合同，發現了沒有，本質是受讓人成為了委託人，而非（在委託人不變的情況下）單純變更受益人。這就導致一個荒唐的結果，信託受益權作為受益人的財產，受益人無權自由處分，處分了還要給受託人交錢，但沒有辦法，這是目前實現信託受益權流轉的唯一途徑。

以上純屬個人看法，僅供參考。

Ⅳ 以日本信託業的發展對我國的信託業有何啟示或借鑒

日本引入信託制度之初，也面臨信任基礎構築以及投資者保護難題，為此日本對於貸款信託等部分金錢信託採取了附加保障本金補充合同的法律制度，要求信託機構從信託收益中提取相應的准備金，同時還適用於存款准備金制度以及存款保險制度。這在很大程度上加強了此類信託產品的風險監管約束，也可達到保障投資者利益的目的。不過日本並不是所有信託產品都適用於上述規定，除了特定金錢信託產品，其他信託產品是不適用於本金保障的規定。這樣投資者就可以根據自身偏好選擇信託產品，信託公司也可以根據不同信託產品制定投資策略。
日本經驗所給與的啟示在於：剛性兌付作為一個信託公司經營策略，容易導致忽視自身責任承擔以及相關監管舉措缺位的問題，因而一旦風險問題暴露集中化，信託公司能夠使用的應對之策就非常少，損耗投資者信心。就解決信託產品剛性兌付問題而言，信託公司可以採取差異化產品設計，發行保本和非保本信託產品，適應不同投資偏好，而監管部門對於保本信託產品則可以安排更加嚴格風險監管制度，保障投資者本金安全；而對於非保本信託產品則需要進一步明確受託人職責，安排相應的爭端解決機制以及受益人利益補償機制，以此實現更好的保護投資者利益。同時，還需要進一步加強投資者教育，普及信託文化和理念，使投資者能夠更加充分認識信託產品投資本質。

日本信託業務發展之初，信託業務主要也是發揮融資功能，尤其是以貸款信託為主的信託產品佔比非常高。不過，與我國現階段信託業的狀況不同，自40、50年代開始，日本信託業開始執行長期金融功能，這就避免與銀行業務同質化以及惡性競爭，同時日本貸款信託法也對貸款信託資金的投向有著明確的規定，起初要求投向鋼鐵、礦產等重要國民經濟部門，而日本經濟結構的變化，貸款信託資金則被要求投向對國民經濟具有重要作用的部門。日本上世紀五十年代還進一步制定了《貸款信託法》，實現了貸款信託商品化，加之門檻不高，獲得大量委託人的青睞，也間接起到了普及信託文化的作用，為發掘更大的信託需求起到了重要作用。隨著外部經濟環境的變化，以貸款信託為代表的融資類信託產品逐步減少，目前貸款信託基本絕跡，逐步被土地信託、有價證券信託等所取代，信託制度的財富管理功能、投資功能得到進一步發揮。
日本經驗所給與的啟示在於：信託業務融資化與國家經濟增長階段有很大關系，經濟增長處於高速發展階段，融資需求強烈，信託業務融資化特徵相對顯著，這本身是信託制度適應外部經濟環境變化的表現。但是，我國信託業務融資化主要在於很多業務都是通道業務，而且很多信託資金投向了國家宏觀調控限制的房地產、過剩產能以及地方融資平台，應該更多發揮信託制度融資優勢去支持新興戰略產業，以此促進我國經濟轉型；信託融資化問題還在於信託與銀行的經營模式近似，同質化嚴重，雖然信託公司基本選擇風險更高的項目運作，但是盈利模式基本也是靠利差，而且各家信託產品同質化嚴重。目前，我國依然處於相對增長較快的階段，融資需求依然較為強烈，因為信託業需要進一步優化信託融資功能發揮的路徑，實現差異化經營目標。同時，我國還需要加強信託文化的普及，進一步發掘其他信託業務需求，從而有利於提高信託業收入來源以及未來融資信託業務收縮可能帶來的沖擊。
面對資管市場開放挑戰的日本經驗：專業化及規模化
我國信託公司曾經是我國唯一能夠在貨幣市場、資本市場以及實體進行資產配置的金融機構，然而隨著我國金融監管的放鬆以及資產管理市場逐步的開放，這種優勢已經盪然無存。目前，券商、基金子公司、保險公司都可以跨市場進行資產配置，信託業制度紅利嚴重削弱，信託公司經營發展所面臨的競爭挑戰更大。目前，我國信託公司在通道業務、上市股權質押、房地產、地方融資平台等業務市場已經被分割。
日本信託業也面臨著信託市場逐步開放的挑戰。上世紀八十年代末至今，日本信託業也加快了這樣的改革開放步伐，1986年允許外資銀行以成立現地法人的形式，經營信託業務。1993年允許銀行和證券公司通過設立子公司，或者是信託合同代理店來參與信託業務，2002年又允許金融機構總公司親自來從事業務，2004年修訂信託業法以後，允許通過新設信託公司或者說新設代理店的形式來從事信託業務。日本信託機構應對之策在於，一方面明確了自身所具有的從事信託業務的專業性，通過聘請或者邀請該領域專家，來提高公司整體專業運營能力。同時，密切跟蹤社會經濟發展所蘊含的業務機會，及時創新產品服務；綜合化服務增強客戶粘性，日本信託銀行兼營存款業務、證券過戶代理、不動產買賣等業務。另一方面，加大規模化經營步伐，上世紀九十年代，日本信託業加快了並購步伐，如1999年排名第三的三井信託與排名第六的中央信託合並，2000年4月三菱信託、日本信託和東京三菱銀行決定實行聯合經營。
日本經驗所給與的啟示在於：信託公司發展根本還在於專業化經營，因而我國信託業仍需要加強業務專業性，培育和招聘更多專業人才，深化信託制度的應用空間和范圍，加快信託業務創新，提高市場競爭力。信託公司仍需要加強渠道建設，細化客戶管理，通過客戶管理系統，細化客戶管理策略，分析客戶金融服務需求和投資偏好，為客戶指定個性化產品推薦和財富管理方案。信託公司需要加強風險管理能力的提升，加強各種風險管理工具的應用，諸如評級體系、預警體系等，提高風險管理量化水平，形成良好的風險文化和報告體系。信託公司需要進一步加強品牌建設和宣傳，向社會和市場傳遞企業經營理念、發展願景等，增強經營透明性，強化客戶的認同感和信任度。同時，信託業也需要通過橫向兼並收購和縱向兼並收購，實現綜合化、規模化經營，提升綜合經營實力。
信託業發展政策扶持的日本經驗：制度供給與精心培育
我國政府在引進和促進信託業發展方面起著主導作用。然而，面對如何培育和發展信託業，自2001年《信託法》之後才有了明確的思路，不過從當前看，信託業轉型發展的相關制度供給和政策依然不充足，而且隨著資管市場的加速開放，監管部門需要進一步解決行業發展方向以及分業監管下的制度協調問題。
日本政府在信託業發展過程中的主導作用更加明顯，對於培育信託業非常重視。一方面，日本政府不斷加強有效的信託制度供給，從最初的信託法和信託業法，到後來的貸款信託法、資產流動化法，再到信託法和信託業法的再修訂。信託業務作為一種法律關系，在大陸法系下需要依照基本的法律制度進行操作，日本信託制度繼承了英美信託制度，又有本土化，具有較大先進性。同時，日本又根據信託公司業務發展需要制定各類業務特定法律制度，推動信託業的商品化和快速發展。為了適應新時期信託業務的大發展，2004年日本開始著手修訂新的信託制度，這賦予日本信託公司更大的發展空間，也保證信託機構與銀行、保險等新進入競爭者保持相同的監管要求，維護行業公平競爭和有序發展。而且，日本信託業法律制度與其他不動產、稅法等都有很好的銜接，解決了大陸法系下信託業務發展的不兼容問題，有效促進了日本信託業務發展。另一方面，日本政府在二戰後以及信託市場開放關鍵時期也給予了日本信託業很大的政策支持。二戰以後由於戰爭造成的災難，以及通貨膨脹的影響，資產大量流失，信託公司經營也曾一度陷入了難以為繼的困境，日本政府通過讓信託公司經營銀行業務，成功地打破這了一僵局，日本信託業從此進入了兼營階段。1953年日本又對信託業確定了分業經營的模式，並提出了長期金融和短期金融分離的方針，要求信託銀行發揮長期金融職能，以信託業務為主，而原來兼營信託業務的銀行相繼不再經營信託業務，這樣，日本的信託業務主要集中到三井、三菱、住友、安田、東洋、日本和中央等7家信託銀行手中。

日本經驗所給與的啟示在於：信託作為一個新生事物，政府的作用卻是無法替代，而政府對於信託制度的供給和發展路徑設計，也決定了這個信託業發展速度和成熟度。我國缺少「信託業法」，信託公司的合法權益缺乏必要的保障依據，尤其是在資管市場加速開放的當下，由於缺乏頂層設計，信託公司與其他從事類信託業務的金融機構的競爭並不在同一個起跑線。雖然我國2001年頒布《信託法》，然而信託財產獨立性和產權歸屬問題、信託財產公示問題等還沒有很好的得到解決，信託立法過程中存在很多概念模糊、條文不清的地方，這對於信託業務實際操作形成較大制約。因而我國應該加快建立和完善信託行業相關法律法規，通過合理的信託行業制度供給引導其健康發展，為信託行業提供更大創新和發展空間。另一方面，政府可在稅收、信託公司異地部門建設、業務創新給予更多優惠政策和支持，幫助信託公司渡過行業轉型發展困難時期。

Ⅳ 北京國際信託有限公司的發展歷程

國有獨資時代的北京國際信託投資公司（1984-1999）
這一歷史階段中，公司作為北京市人民政府獨資的金融機構，主要圍繞北京市改革開放、擴大對外經濟交往、服從服務於北京市經濟建設，通過開展國際金融業務、投融資業務、擔保業務、證券業務，在承辦市政府交辦的投資、貸款、擔保項目等方面發揮了較大的作用，在開辦中外合資企業、拓展海內外業務、融通建設資金、促進北京市擴大開放等方面，提供了全方位、高質量的金融服務，積累了豐富的金融服務經驗，並贏得了良好信譽。這期間公司開展的主要業務體現了公司以政府信譽為背景、承辦政府指定項目、為地方經濟建設服務的早期業務特點，是九十年代信託行業的一個重要歷史階段和縮影。 增資改制，建立現代企業制度（2000-2001）
2000年，北京信託經歷了一場深刻的變革。根據國家經濟體制改革的客觀要求，北京信託於跨世紀之初，在全國信託行業規范整頓中，在北京市人民政府的支持下，率先進行增資改制並取得成功，引入了國內航天科技、石油化工、鋼鐵冶煉、高新技術等領域的若干具有雄厚實力的企業資本，成為由多家知名企業參股、跨地區、多種經濟成分組成的股份制金融企業，公司更名為北京國際信託投資有限公司。通過增資改制，使公司內部經營管理機制向更具活力和效率的方向轉化，開拓受託理財的信託業務、參與市場競爭、服務首都經濟建設的能力得到增強，為公司發展上一個新的台階打下了堅實的基礎。 公司治理結構不斷完善，新型信託業務不斷展開（2002至今）
2002年3月7日，中國人民銀行批准北京信託重新登記，公司獲得了新型信託市場的准入資格。在《信託法》的規范指引下，公司在較短的時間內完成了原有信託業務的清理，及時調整經營策略，迅速開展了以受人之託，代人理財為職能，以資產管理為特徵的新型信託業務。2002年9月，北京信託面向社會成功推出首個新型信託產品-北京朝陽商務中心區CBD 信託計劃，其標志著以新型信託業務為核心的業務創新工作在北京信託全面展開。在隨後的幾年內，公司信託核心業務不斷創新並加速拓展，截至2008年末，公司受託管理的信託財產余額為621億元，是新型信託業務起步初期受託管理信託財產余額的30倍。自2002年開展新型信託業務以來，公司管理信託財產規模累計達2000億元，累計開發信託項目829個，到期的569個信託項目全部安全結束，累計分配信託收益63億元。與此相適應的公司法人治理結構逐步完善，經過2007年公司新的戰略重組，使得公司股權結構不斷優化，以合規和風險控制為核心的內控體系不斷健全。北京信託已經成為一家資產質量高、流動性良好、抗風險能力強，以追求並實現投資人、受益人利益最大化為目標，擁有眾多高端優質客戶資源的金融機構。
公司事件
唯一一家北京市屬的信託公司——北京信託亮相於金博會。在展台前記者看到了「北京CBD土地開發集合資金信託計劃」，北京信託財富管理總部經理江方介紹，這是公司在2002年率先發行的全國第二個、全北京第一個信託產品，由於當時的收益率相對存款較高，募集資金達6億元，信託資金直接用於CBD核心區的開發建設，開創了以信託方式引入社會資金參與經濟建設的先河。
2008年末上海證券報公布的信託公司理財能力年終大排名，在六個單項排名中，北京信託在信託產品規模、風險控制、專業能力、信息透明度四項排列行業前十名之內，理財能力綜合排名第二。

Ⅵ 信託投資是怎麼運作的

信託投資的運作流程：
1、信託公司發行信託產品，可以為單一也可以為集合；
2、產品由合格個人、機構投資者認購；
3、資金募集齊用於信託合同的使用范圍；
4、信託公司收取報酬；
5、到期兌付。

Ⅶ 信託受益權的償還債務

由於信託受益權是兼具物權和債權性質的財產權，它也屬於可轉讓的財產權利。這種財產權利的收益性決定了信託受益權價值的存在，信託受益權的轉讓也往往伴隨著融入資金業務的產生或償還債務業務的產生。由於受益人可通過信託受益權享有信託財產的收益所得，所以通過信託受益權的轉讓流通可使轉讓人得到急需的資金，使受讓人得到獲得信託利益的預期。由此，利用信託受益權進行融資的業務也就應運而生。基於信託受益權的獲取收益的能力，信託受益權往往在債務重組過程中被用於清償債務。
（一）利用信託受益權融通資金
信託受益權是一種財產權，它可轉讓，能帶來收益，信託受益權的所有者能利用其得到收益，由於該收益屬於未來預計可獲得的收益，故通常也被用作融通資金，將該權利一定時間段內的收益權轉讓給他方，以此從對方獲得經營所需要的資金支持。
如上海寶鋼集團公司委託華寶信託投資有限責任公司，對外推出上海磁浮交通項目股權信託受益權投資計劃，面向個人投資者分割轉讓上海寶鋼集團公司持有的上海磁浮交通發展有限公司2億元股權的信託受益權。該計劃募集資金2億元人民幣，期限2年，每份計劃金額最低為50萬元，可按5萬元的整數倍增加，年收益率為4%，並且在信託受益權轉讓期限屆滿後，信託受益權可由上海寶鋼集團公司無條件以人民幣形式回購。
在上述案例中，寶鋼集團作為委託人，將其所持有的2億元對上海磁浮交通發展有限公司2億元股權作為信託財產，信託給華寶信託投資公司，華寶公司作為受託人對該股權進行管理，而個人投資者投入若干資金將等額的信託股權購入，享有該信託股權內兩年期的年收益率4%的固定收益權，兩年後該信託受益權可按原成本由寶鋼集團無條件購入。通過該信託受益權的轉讓，寶鋼集團短期內融入了資金，華寶公司作為受託人從中收取費用，個人投資者則通過信託受益權投資獲得了高於銀行存款利率的固定收益。
（二）利用信託受益權償還債務
由於信託受益權的收益性的存在，信託受益權也成為了一種可轉讓的權利。對於企業因債權而產生的信託受益權，是企業以信託受益權來作為企業債權的對價補償，部分信託受益權的期限則是永久的，對於永久轉讓的信託受益權產生的主要原因則是為了規避股權變更後因稅收優惠政策不能享受而導致的所得稅的補交。
如某中外合資企業，處於稅收減免期的減半期，所得稅率是24%，由於處於減半期第3年，減按12%徵收。該企業25%的股權為外方持有，75%則是中方持有。該企業前5年的稅前利潤依次為100萬元、80萬元、100萬元、150萬元、200萬元。現外方股東的子公司欠該企業中方股東貨款1000萬元，三方據上達成債務重組協議如下：外方將該企業的外方股權轉讓給該企業中方股東，代外方股東的子公司償還所欠中方股東的貨款1000萬元，因該企業如將外方股東更換，將因外商投資企業經營期不足10年導致補交所得稅約100萬元。為此，該企業股東雙方又達成如下補充協議：外方股東將股權信託給中方股東管理，並依據債權協議同中方股東簽訂信託受益權轉讓合同，將該股權的受益權永久轉讓給中方股東，作為債權的對價補償。
上述案例產生的背景主要是因外商投資企業外方股東的退出而產生的股權轉讓所涉補交所得稅問題，通過信託合同及信託受益權的轉讓，規避了股東的變化，達到債權和信託受益權的對價補償，債權因信託受益權的產生而消失，股權轉讓而產生的補交所得稅問題也被很好的規避。

Ⅷ 「鑫業485號信託貸款」看多盈網說明是用於企業貸款，看抵押什麼的還行，100萬元資金收益8.5%算可以么

對於非地產類信託，收益應該就是這樣了，雖然沒看產品介紹估計100應該是門檻吧。不過做信託最主要的是看你的資金是不是閑置、封閉期內（約定的期限）真的沒什麼急用，這樣你就可以考慮了，不過現在相對來說信託的收益不是很高了，各種理財產品都有，風險也不一樣。這要看你自己選擇了。網路發達，多了解下吧。根據自己的風險承受能力選擇下理財產品。希望能幫到你。

Ⅸ REIT在中國的歷史

三．我國REIT的雛形。
其實無論是美國模式的資金信託型REIT，還是日本模式的房地產資產信託型REIT，在我國目前的現實生活中，都有所反映。具體表現在：
1．資金信託型REIT。
（1）房地產投資信託基金。
盡管我國實務界一直沒有出現過"房地產投資信託基金"這個名稱，但是類似的組織卻早已存在。如我國1992年先後出現的老基金，由於當時我國處於經濟過熱時期，加上沒有法律加以規范，基金投資上的"發燒"現象成為它們的先天性特徵，這反映在它們把許多資金都投到具有泡沫成分的房地產上，而且有許多投資於房地產的比重已高達70%， 隨著我國經濟的軟著路，房地產泡沫被擠干，房地產價格回歸真實價值，而基金投資者也為此付出了慘重代價。1997年《證券投資基金管理暫行辦法》頒布後，將基金僅限於證券投資基金，而且通過條文對基金的機構及運作機製作出了規定，這就意味著老基金必須作出調整，有些極不規范的還將被撤銷，老基金的改造工作一直持續到2001年4月份， 除了被撤銷的外，其餘基本上變為以證券投資為目標的新基金，原來的房地產投資業務則被叫停。
盡管法律層面上的基金沒有明確房地產投資信託基金的形式，但是民間社會中私募基金廣泛存在，其組織形式往往以投資咨詢公司、投資顧問公司等不需央行發照的一般公司出現，其投資方向比較不確定，房地產投資在其中也佔有一定比例，不過由於對私募基金缺乏法律規定，其存在的合法性遭到質疑。
除此之外，顯性的房地產投資信託基金萌芽也正在出現，如去年5月，由中國五礦集團房地產、北京首鋼集團房地產、北京城建集團房地產、中國石油天然氣管道局房地產、萬年投資集團共同發起成立的北京世紀華夏資產管理有限公司可以算是房地產投資基金在顯性方面的萌芽，正如首創集團的董事長劉曉光所說："《產業投資基金法》一天不出台，產業投資基金就不會在國內生根發芽。雖然不能獲得"出生證"，但不見得不能先"投胎"。對於有些人而言，沒有準生證，就不敢懷胎，但對有的人而言，就可以先懷胎，到底何時降生，由自己把握，想什麼時候生，就什麼時候生"。
（2）房地產項目信託新產品。
2002年6月《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》的頒布實施，激發了各信託投資公司的創新熱情，從愛建信託的"上海外環隧道項目資金信託計劃"、上海國投的"新上海國際大廈項目資金信託計劃"和"上海磁懸浮交通項目股權信託受益權投資計劃"、北方信託的"濱海新區基礎設施建設(管網)資金信託計劃"，到北京國投的"CBD信託"、新華信託的"住房按揭貸款資金信託"，先後已有10多個信託品種推出。其中，後兩者從其操作過程來看，已經具備了資金信託型REIT的特徵，現在存在的爭議主要是信託投資公司發行的信託合同是否屬於"證券"范圍，因為按照《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，信託投資公司不能發行"憑證式證券"，現行的《證券法》也沒有把信託合同納入"證券"的范圍，但按照國外的立法實踐和我國的理論界，這種受益憑證都應當納入到證券的范圍，因此它應當是一種證券化的過程。
信託投資公司從事的REIT有別於房地產投資信託基金，因為按照《信託投資公司管理辦法》，信託投資公司從事基金業務必須成立基金管理公司，因此，信託投資公司只能通過基金管理公司來間接從事房地產投資信託基金業務。
2．房地產資產信託型REIT。
（1）"房屋銀行"現象。
"房屋銀行"最早是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯手推出的。房屋銀行並非銀行，它只是一種借代稱呼。它是由房屋所有人將房屋的使用權以定期的方式，全權委託房屋租賃公司負責出租及管理，並通過專業房產評估機構對房屋的使用權價值（即租金）進行評估，或雙方議價，確定其租金價格，房屋所有人定期獲取租金回報的一種房產投資方式。
由於這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，並在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規定"銀行"名稱不得任意使用，一些地方如上海已經將其更名為"存房中心"，天津改為"房屋信託"。
對於出租方而言，擁有閑置的房屋想出租，自己找客源、辦理各種登記、繳納各種費用，還要為隨時出現的瑣事而四處奔波，十分麻煩。把房子租給房屋銀行，既可輕松租掉房屋，及時獲取租金，房屋銀行還可協助房屋所有人代辦租賃證、代繳房屋稅收及各種費用；有的還提供免費財產保險；存房期內，房屋的日常管理、維護與租金收取均由房屋銀行全權負責，無論房子出租與否，房屋銀行均須按月照常支付租金，風險由房屋銀行自行承擔，出租方的租房風險大大減少。對於承租方來說，承租房屋銀行的房子可以免收服務傭金，而且這些房子有些還經過專業清潔、消毒和簡單裝修，隨時都能入住。入住後的後序服務也可由房屋銀行保障。
貴州的運作方式是，把房屋象錢存入銀行一樣，客戶將房子存入房屋置換中心租賃部，由房屋租賃部運用科學的方法測算出房屋正常的出租價格，經房屋所有人認可後出租。客戶存房後，房屋的租賃將由置換中心全權負責，房屋可委託置換中心管理。客戶在存房的同時，會得到一個由工商銀行簽發的存摺及靈通卡，每月不再由客戶向承租戶直接收取租金，而是由置換中心租賃部按月定期將房屋租金直接劃到客戶的賬戶上，租金從房屋第一次出租之日開始計算。置換中心向客戶承諾，存入房屋租賃部的房屋每半年除留出20天的租賃工作期和房屋交接期外，其餘時間均計租，無論租出與否，租金照常打到客戶賬上，風險上置換中心承擔。這樣，既免除了客戶在租房期間的一切事務甚或糾紛，同時也使客戶不再因為房屋租不出去造成空置而發愁。在"房屋銀行"存房、租房，都不收取任何費用。
"房屋銀行"基本流程如下：（略）

雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有差異。比如，北京房地產交易中心將此類"房屋銀行"業務稱為"租賃吞吐"業務，該業務規定每年預留兩個月作為不向房屋所有人支付房租的租賃工作日，自房屋"存入"之日起開始按照事先約定的數額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金並不相等，房地產交易中心賺取了其中的差價。
在"房屋銀行"業務運作中，房屋所有人和"房屋銀行"之間一般是委託人與受託人的關系，因而像北京房地產交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似於房屋的轉租獲利，這是不符合委託代理及中介業務的有關規定的。但多數"房屋銀行"的基本理念是：幫你理財，永遠不收中介費。即"房屋銀行"是一種自益信託關系，房屋所有人將房屋委託給"房屋銀行"，由"房屋銀行"全權處理房屋的出租事宜，"房屋銀行"定期給房屋所有人支付房屋出租收益，房屋所有人則以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作為報酬。從另一方面來說，在"房屋銀行"業務中承租人是不用支付中介費的，因此"房屋銀行"不是中介一方，而是代表房屋所有人一方，是受託於房屋所有人的被委託人。在這種運作方式下，"房屋銀行"應盡可能地提高房租以獲得更多的服務費，所以承租人盡管沒有交中介費用，但中介費用含在房租中，房租也提高了。因此，從實質意義上說，承租人和"房屋銀行"之間是名義上的租賃關系，此時，是"房屋銀行"以"房屋所有權人"的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也並不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，"房屋銀行"業務的運作更符合信託法律關系。房屋所有人是信託法律關系中的委託人，"房屋銀行"是具體從事房屋經營管理活動的受託人，受益人既可以是作為委託人的房屋所有人，也可以是房屋所有人指定的其他人。這樣一來，將"房屋銀行"稱為"房屋信託"，並用信託法加以規范可能就較為妥當了。
（2）"紹興模式"的土地信託。
浙江省紹興縣2001年成立了"農民土地信託中心"。農民個人承包田的使用權，在自願的前提下可以同縣農辦、土管、農業局等有關部門一起成立的這個"中心"來簽約，以"入土地股分紅"形式委託這個中介機構來經營自己土地的使用權。"中心"通過農業信息網以及當地報紙上登載土地使用權轉包信息，向種養大戶、工商房屋所有人"招商"。這樣，經營大戶就不必同農戶一家一戶簽約，而且，土地使用供求矛盾的問題也能得到較好解決。此舉使縣、鄉鎮、村三級可以"聯網"搞返租倒包，突破了原來土地使用權僅限於村一級內部搞活的界限，縣一級形成了一個土地使用權流通市場。

資料來源：http://www.yanglee.com/papers/FZP/fzp03112301.htm

Ⅹ 房地產的BT信託模式 靠譜嗎 上海現代房地產實業有限公司的 這項業務有成功案例的朋友 給講講 謝謝

BT項目在建工程信託業務

綠色建築住宅產業化BT項目信託是一個「在建工程」的信託計劃有二個委
託人組成，在建工程的土地屬於開發商，建築物產權屬於總承包企業，建築物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業所有，但銷售收入中含有開發單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委託信託公司管理，由信託公司按預先約定的信託合同條款進行分配，依據國務院<2010>4號文件精神，應優先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建築住宅產業化BT項目必須委託信託公司管理，在建工程信託管理不同於一般固定資產靜態管理，它屬於動態管理。銷售收入按信託合同進行以下分配。

匹配總承包項目建設資金的來源

這些資金不是信託公司募集的，而是扶助公益基金會、上海公司及總承包企業將企業自有資金自願長期委託信託公司通過綠色建築產業化BT信託管理模式進行理財，專項用於業主工程款支付保函兌現，促進綠色建築產業化的發展，專供住宅產業化生產用的流動資金。

BT項目信託資金的管理流程：

信託資金長期處於信託公司封閉的內循環信託管理之中，資金不外流，風險可控，促進了綠色建築住宅業化經濟的健康發展。

4、信託資金推行內部結算，「舉債不用還債」對沖式創新機制：

信託資金兌現建築工程生產資金，由銷售收入來清償，創建了舉債不用討債，主動清償、動態管理的新方式，開創了風險可控安全管理形式。

高收益又能確保資金安全，將吸收金融機構的閑置資金共同參與舊城區改建。
金融機構、社保基金、保險資金等社會閑置資金常年委託信託公司理財，由信託公司匹配綠色建築產業化項目，資金周轉一次收益10%，一年至少周轉一次，周轉次數越多受益越高，收益全部歸委託人所有，比存銀行更安全效益更高。信託公司只是匹配綠色建設項目接受理財資金，首次10%收益提前兌現。由於採用先進的住宅產業建築體系，三至六個月，結構封頂即能實現預售，銷售資金到位，資金信託即可兌現。綠色建築住宅產業化系統必須匹配購房補貼的機制，才能提高居民購房支付能力、減輕支付負擔，使大多數居民都能買得起合理住房，最終實現了，住房造得快、賣得快、資金周轉快，成倍產生收益格局。信託公司使受託理財資金周轉快，必須要有大量項目儲備。目前每月已有1000萬平方米以上的合作項目作儲備，信託公司應根據項目的具體計劃，接受資金理財。國家計劃到2015年完成10億平方米綠色建築產業化項目，信託管理規模將達到10萬個億人民幣，信託公司開展信託管理業務，將成為具有核心競爭力的專業化金融機構。其實任何金融機構是不可取代的。

BT模式轉變房地產發展方式的意義
1、投融資方式轉變：取得房地產開發權的土地持有人（簡稱開發單位）從合資、投資、融資等籌集建設資金方式轉變為用項目開發權合作。只要按房地產開發程序操辦，不需要投融資即能獲得項目預期開發利潤。合作方出資、出技術，卻不可能分享項目開發利潤。資金持有人只是收取資金信託收益、住宅產業化運營人收取加快資金周轉速度所產生的收益，投入資金、技術、商業運營收入與開發項目權益完全剝離。
2、實現利潤方式改變：開發單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術造價、毛胚房標准和當地成交價測算的凈利潤作為開發單位應收回的項目核定收益，列入住宅產業化投資成本。只要住宅產業化BT項目合作成立，實現銷售就能幫助開發企業收回前期成本與核定凈利潤，投入建安成本高、低與開發單位利潤剝離。
3、支付工程款方式改變：BT項目建設標准由開發企業確定，建設資金由承建單位投入，高進高出、低進低出，由消費者承擔、由擔保公司擔保、信託公司清償與開發單位直接付款剝離。
4、住房供應結構調整：從商品房轉變成安居房供給，住宅產業化把加快建設速度所創造的效益和免徵的稅費，捐贈給現代住房養老信託基金會，捐贈資金列入投資成本與開發單位凈利潤剝離。基金會逐年返回給補貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負擔，無影中把商品房開發轉變為安居工程建設穩妥推進住房供應結構調整。
5、評估投資風險方式轉變：核定住宅產業化的投資成本價是由二部分組成，一部分是開發單位應回收的前期投入成本與項目利潤，另部分是住宅產業化建安成本和捐贈款組成。審核投資風險是根據當地大多數居民支付負擔是否與住宅產業化投資成本價的50%相匹配為依據，與當時、當地商品房市場價剝離。( 20年累計補貼相當房價的50%)