信託儲架

❶ REITs產品加速獲批，REITs產品是什麼，為何能被加速獲批

近日，中國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs「高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃」獲上海證券交易所審議通過。專項計劃儲架式注冊規模30億元，未來將涉及10-15個長租公寓項目，獲准在2年內分期完成發行，首期發行底標項目為旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

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總結：REITS是房地產投資信託基金的英文縮寫。

❷ 投行職位有哪些

同學你好，很高興為您解答！

根據投行的規模和業務覆蓋面來說，投行又分為Bulge Bracket（即大投行）和Boutique bank（精品投資銀行）。前者包含高盛(Goldman Sachs)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、美銀美林(BoA Merrill Lynch)等，除了傳統投行業務外，還會做一些其他的工作。例如，這些公司會有專門從事證券交易的部門(Capital Markets)，也會為機構/個人提供相關證券的調查(sell-side research)以及投資管理等(Asset Management)。後者一般規模較小，或專注於某類金融產品、或專注於某些行業、 或專注於某些業務、或專注於某些市場，又或者平台齊全但規模相對較小。

從職位部門、職能來看，外資投行一般分為IBD、Sales&Trading、Research、PrivateBanking、quant和其他支持部門等幾塊。

IBD

投行的核心業務包括launch IPO、offer additional stock 或者是Merge & Acquisition （M&A）等為需要通過上市融資的公司提供的服務。這些都是投行里核心的也是傳統的項目，所在的division叫做Investment Banking Division，簡稱IBD。

一般IBD分為proct group以及instry/sector group。Proct group主要分為兼並(M&A)、杠桿融資(lev fin)以及重組(restructuring)三大塊。在這個group從業的人員需要有一定的產品知識，並且是各類交易的執行者。而在instry group需要cover各具體行業，並且工作更多的是進行市場活動(pitching)。行業劃分例如FIG (Financial Institution Group)、TMT (Telecom, Media and Technology)以及Real Estate等。

Instry coverage group 會focus 在一個特定的instry 比如 healthcare、technology等等，並且和這個行業的公司們保持聯系以便給自己的bank帶來業務。Proct coverage group 主要是focus on financial proct比如M&A、leverage finance、equity、high-grade debt 等等，他們會配合instry group 來完成客戶的特殊需求。

從職位等級來說，IBD部門又分為analyst、associates、VP（Vice President）、Director、MD（Managing Director）這幾個level。

這里需要注意三點：1、IBD里Analyst是初級職位，而部分Research里Analyst是高級職位。2、為了業務方便部分外資投行前後台採取兩套職位頭銜，有的投行會設置不同的職位名稱，也就說你結識到的某位VP，可能並不是真的VP。3、高盛最高職位級別在MD上還有一個Partner Managing Director。

Analyst

投行中的Analyst（分析員）一般都是為各大院校應屆生准備的一個2年的program，具體工作包括：

Research work:基本上就是finding and organize data、using excel and powerpoint、from internet或者銀行可以access到的database，比如找一個公司shareholder的名字，或者一個地方的mobile phone subscriber的number，總之什麼雜七雜八的信息都有。

Benchmarking:就是做一些comparison的工作比如compare一下UK top 25 的奢侈品商的revenue、growth、EBITDA、margin等等。

Profile:就是准備專門一個公司的PPT presentation, 介紹這個公司從歷史到財務等的各種情況。

Prepare 『Pitchbooks』:其實這個pitchbook不過就是PPT的一種fancy的表達，顧名思義，就是准備各種presentation的材料，包括profile的也包括給client看的建議。

Financial Modeling:建立一些初步的模型，包括merger model、DCF、LBO等等，然後交給associate進一步review和加工。

Comparables（Comps）:需要create和update一些comparable multiples 像price to equity ratio、EV/EBITDA等等，由於用於定價，所以要做大量的工作，更新各種數據。

Administration:就是像meeting上做會議記錄、打電話接電話各種雜活。

Associate

Associate一般翻譯為副經理。在analyst職位上2-3年後，一般就可以升為associate。Associate是比Analyst高一級的職位。這個職位要麼是從Analyst晉升而來，要麼是公司從各名校招入的MBA學生。

Associate的工作包括接收你上級就是VP、Director和MD的指示，然後給analyst分配工作，並且監督指導他們完成工作，其中包括要handling 更加復雜的model。除此之外，Associate要負責presentation中文字部分的編寫，並且負責大多數建模工作。另外，在交易中，Associate需要和Analyst一起承擔administrative work，並且主要負責與客戶的溝通。

VP

在Associate這個位置上工作3年左右才能升職成為VP（副總裁，或經理），VP的工作主要由兩大塊組成，一就是充當project manager的角色，當D或MD接到deal的時候，VP的工作就是負責executing the deal，或者說making it happen。他需要plan所有需要的過程和任務分配給associates，並且確保整個過程的順利按期進行。他同時也是和客戶接洽以及聯系各個support的人比如accountant、lawyer等等的核心人物。

Director

在VP這個職位上三年左右，一般就會升任為Director（總經理或董事）。Director主要就是負責重要的transaction比如fee negotiation、deal tactics 和senior level client meeting。還有就是做marketing吸引client。 MD工作性質與其近似，不過focus在最重要的客戶上。

MD

Director三年左右一般就會升任MD（董事總經理）。MD級別有很高的業務收益指標以及客戶責任要求，需參與公司的整體戰略及業務方向制定。MD再往上發展就會去做team head, country head, proct heads, 最後成為head of M&A或者investment banking， 或者是做CEO之類。

以上說的是一個典型的投行職稱序列，有些銀行會設置一些中間職稱，比如assistant VP(AVP)即助理VP、senior VP(SVP)即高級VP、executive director，安慰那些應該得到升值卻沒有升的人。

從升值路徑來看，對於投行的普通Banker而言，職業路徑一般分為Executional Banker和Coverage Banker兩種——說白了，前者業務水平精湛管執行，後者人脈資源廣泛拉關系。投行本質上是服務中介，沒有客戶，就沒有收入，百萬分紅更加無從談起。Executional的技能保證你不被踢出去，Coverage的能力才能讓你升值。

Sales&Trading

簡稱S&T，是做交易經紀業務的，也就是focus在二級市場的。客戶一般是機構投資者（因為機構投資者沒有交易牌照，不能自己交易股票，所以需要一個經紀商），通過收取機構投資者的交易的傭金來賺錢。自己炒過股的都知道，券商除了代收印花稅之外，還會收一個交易費。這個就是經紀業務的賺錢模式。似乎一些交易產品的設計和銷售也是這個部門的工作。比如一些衍生品的設計和推廣。這個在大陸做的很少，HK多一些。

其中，sales主要負責拿著portfolio去介紹給客戶並且賣給他們，代表客戶跟trader溝通然後告訴trader清單；trader要做的事情就是代表客戶去找他們要買的instrument,以盡可能好的價格去買，然後進行hedge。這些人統稱為交易員。

交易員入職一般從交易員助理做起，他們開始時的工作是協助交易員，為他們准備早餐和午餐，做很多繁瑣的事情。他們也要將交易員的非自動交易輸入系統。完成記錄工作（booker，記賬員）。

一般一年之後得到上司賞識便可以勝任初級交易員，可以在高級交易員休假時代其交易，這也代表他們正式交易員生涯的開始。

Reseacher

Research 部門很像前面那些sales、trading 或者institutional investor 的library。主要會對小的一個group的company進行研究，並且做出buy或sell 的recommendation。他們沒有直接generate revenue，但是是幫助trader trading、sales force給客戶提供idea，還有investment banker尋找客戶不可或缺的信息資源。本質上這個部門做的工作屬於增值服務，當然，有時候研究部也是投行面向媒體的一個窗口，大家經常看到某某投資銀行首席經濟學家對經濟形勢發表看法，或者看好某個行業什麼的，這些人基本都出自研究部。

PrivateBanking

這個私人銀行不是普通的商業銀行的對私業務，它的主要作用是通過訂制一些投資產品的組合來替富人理財和保證他們的財產不縮水的。當然商業銀行也有類似的業務，但是投行的私人銀行的門檻遠遠高於商業銀行。一般都是百萬級以上的。賺錢模式是向客戶收取管理費。

Quant

Quant翻譯成中文叫寬客，也被戲稱為『礦工』。主要一開始來自於做物理數學研究的人，跑到華爾街上給投行，還有其他的各種基金做financial model。Quant有時也作為買方交易員的身份存在。

其他支持部門

主要包括risk management（風險管理）、treasury management（財資）、internal control（內控）等各種office部門，確保投行作為一個機構，其各種工作都能有條不紊地運營下去。

比如risk management，不少投行都有單獨的risk management部門，他們的工作就是運用自身金融風險管理方面的知識、技能和經驗分析trader的market risk 和credit risk，然後決定給他們多少trading 的限額。其他的工作還包括同樣地正確評估economic risk 和operating risk以確保market和credit risk的評估正確。

目前投行普遍缺乏足夠的專業人士來填補risk management相關的職位空缺，所以投行risk management相關職位雖然壓力同樣巨大，但職位十分穩定且有保障，而且晉升壓力相對較小。這里的專業人士一般認為是專業技能過關、通過相關認證（FRM，金融風險管理師）和具有一定行業經驗的從業者。

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❸ 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼

一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。

❹ 什麼是證券公司次級債券

償還次序優於公司股本權益、但低於公司一般債務的一種債務形式。次級債里的「次內級」，與銀行貸款五容級分類法（正常、關注、次級、可疑、損失）里的「次級貸款」中的「次級」是完全不同的概念。

次級債券里的「次級」僅指其求償權「次級」，並不代表其信用等級一定「次級」；而五級分類法里的「次級」則是與「可疑」、「損失」一並劃歸為不良貸款的范圍。

(4)信託儲架擴展閱讀：

證券公司借入或發行次級債應符合以下條件：

（一）借入或募集資金有合理用途。

（二）次級債應以現金或中國證監會認可的其他形式借入或融入。

（三）借入或發行次級債數額應符合以下規定：

1、長期次級債計入凈資本的數額不得超過凈資本（不含長期次級債累計計入凈資本的數額）的50%；

2、凈資本與負債的比例、凈資產與負債的比例等各項風險控制指標不觸及預警標准。

（四）募集說明書內容或次級債務合同條款符合證券公司監管規定。

❺ 新三板定增流程是怎麼樣的

你好，
新三板定向增發，又稱新三板定向發行，簡單地說，是申請掛牌公司、或已掛牌公司向特定對象發行股票的行為。掛牌公司可在掛牌後進行定向發行股票融資，可申請一次核准，分期發行。發行股票後股東累計不超過200人的，或者在一年內發行股票累計融資額低於公司凈資產的20%的，豁免向中國證監會申請核准，在每次發行後5個工作日內將發行情況報中國證監會備案。由於新三板定增屬於非公開發行，企業一般要在找到投資者後方可進行公告，因此投資信息相對封閉。
定增流程解析
(一)發行目的;
(二)發行對象范圍及現有股東的優先認購安排;
(三)發行價格及定價方法;
(四)發行股份數量;
(五)公司除息除權、分紅派息及轉增股本情況;
(六)本次股票發行限售安排及自願鎖定承諾;
(七)募集資金用途;
(八)本次股票發行前滾存未分配利潤的處置方案;
(九)本次股票發行前擬提交股東大會批准和授權的相關事項。
2、召開股東大會，公告會議決議內容與董事會會議基本一致。
3、發行期開始，公告股票發行認購程序
(一)普通投資者認購及配售原則;
(二)外部投資者認購程序;
(三)認購的時間和資金到賬要求。
4、股票發行完成後，公告股票發行情況報告
(一)本次發行股票的數量;
(二)發行價格及定價依據;
(三)現有股東優先認購安排;
(四)發行對象情況。
5、定增並掛牌並發布公開轉讓的公告
主要內容：本公司此次發行股票完成股份登記工作，在全國中小企業股份轉讓系統掛牌並公開轉讓。
定向增發對股價影響有哪些?
一：上市公司選擇的增發方式是公開增發還是非公開增發(又叫定向增發)，如果是公開增發，那麼對二級市場的股價是有壓力的，對資金的壓力就更大，如果在市場不好時增發，就絕對是利空。如果是定向增發，那麼對二級市場的股價影響就小一些，而且如果參與增發的機構很有實力，表明市場對其相當認可，可以看做利多。
二：增發價格，如果是公開增發，價格如果折讓較多，就會引起市場追逐，對二級市場的股價反而有提升作用。如果價格折讓較少，可能會被市場拋棄。如果是定向增發，折讓就不能太高，否則就會打壓二級市場的股價。
風險揭示：本信息不構成任何投資建議，投資者不應以該等信息取代其獨立判斷或僅根據該等信息作出決策，如自行操作，請注意倉位控制和風險控制。

❻ REITs產品加速獲批，對租房市場有何影響

發展租賃住房類REITs有利於形成租賃機構多元化的金融結構，降低融資成本，有效盤活租賃住房資產，擴大住房租賃供給。長租公寓市場的金融創新和閉環的形成將有力支持住房租賃運營機構向機構化、品牌化、市場化方向發展。

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近日，中國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs「高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃」獲上海證券交易所審議通過。專項計劃儲架式注冊規模30億元，未來將涉及10-15個長租公寓項目，獲准在2年內分期完成發行，首期發行底標項目為旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

住房租賃的機構化和專業化未來將推動以房地產為基礎資產的ABS及REITs市場的進一步擴大。