Ⅰ 房地產代建項目整體移交怎麼進行結算
房產企業會計科目
一、房地產會計核算科目設計入門
本文適用於房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委託施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這裡面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細
1002.01 結算戶 下設明細
1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用於在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶
這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便於統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價准備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，並且結算以後），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不幹也罷。
1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如牆改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟體都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最後退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1141 壞賬准備，基本不用。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。
1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自製半成品、1244 商品進銷差價、1251 委託加工物資、1261 委託代銷商品、1271 受託代銷商品、1281 存貨跌價准備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值准備、1431 委託貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款裡面，房地產開發流動資金貸款取消以後，這個科目基本上不用了。
2111 應付票據 一般不用。
2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應採用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以後核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：
借：應付賬款
貸：銀行存款
借：開發成本
貸：應付賬款
不要簡化成
借：開發成本
貨：銀行存款[1][2]
這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目瞭然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想像。
2131 預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要採取往來客戶核算的模式。很多公司採用表代賬的模式，這一點並不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟體來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟體則不同，能夠告訴你形成最後結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至於出現你的老闆會找你要什麼數據，而你拿不出來的局面。也為你後期項目猜測回款提供一定的依據。
2141 代銷商品款不用
2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。
2171 應交稅金房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。
房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為准，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中佔有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。
賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業報表的具體需要而定。
有的企業把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計准則。
2176 其它應交款 與其它行業與異。
2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。
2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡朴的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。
2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。
2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。
2301 長期借款 核算銀行貸款。
3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。
4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。
房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。
二、房地產企業資產類會計科目核算
（1）現金
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供給單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（8）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
三、房地產企業負債類會計科目核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款
收回全部餘款 借：銀行存款 貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金 貸：銀行存款
借：應付工資 貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資 貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付福利費（醫務人員）[1][2]
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費 貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加[1][2]
四、房地產企業成本、費用類會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括： 土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備[1][2]
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款[1][2]
五、房地產企業損益類會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入。
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
房地產企業會計科目設置
時間:2010-5-14 6:54:07 來源:徽商會計網 作者:richkj 點擊次數:1718
關鍵詞：房地產 企業 開發成本 會計科目 設置
房地產企業的主要業務是進行房地產項目的開發及銷售。在會計科目設置上，房地產企業與其他企業相比主要是在房地產開發成本的核算上。下面將房地產企業主要會計科目設置介紹如下：
一、開發成本（一級科目）
開發成本的核算是房地產開發企業賬務處理的重中之重，主要用於歸集房地產開發過程中涉及的直接成本及開發間接費用。開發成本科目一般根據費用項目設置二級明細科目（見開發成本明細科目表，既考慮核算需要，同時兼顧土地增值稅等稅收規定），三級明細科目根據需要設置。此外，還必須對開發成本明細科目進行房地產單個開發項目的輔助核算（如果採用財務軟體核算做一下輔助核算設置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個開發項目的情況下，就麻煩了）。
二、開發產品（一級科目）
開發產品科目類似於工業企業的產成品科目，借方歸集完工的房地產開發項目的成本貸方反映銷售結轉的成本，一般根據單個樓盤或單個房地產開發項目設置二級明細科目。
三、預提費用
房地產開發項目的建設周期一般都在二年左右，開發成本相關發票的取得時間一般滯後。根據權責發生制原則，需要按照受益期限、對象，進行費用預提。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，下列預提費用可以稅前列支：
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
Ⅱ 營改增後，代建商品房，作為房地產開發企業，如何交稅
營改增後、代建商品房應該按照建築服務來繳納增值稅，工程服務，按照服務、修繕服務、裝飾服務都是屬於建築服務范疇，稅率是11%，如果是清包工程，甲供工程 或者是開工日期在2016年5月1日之前的建築服務，可以按照簡易計稅方法按照5%計稅，這就和營業稅一樣了，不能抵扣進項，按照一般計稅方法11%的稅率可以抵扣進項。
Ⅲ 求日前發布的北京市《關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》的全文。
北京市人民政府《關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
為貫徹落實全國保障性安居工程工作會議精神，大力發展公共租賃住房，優化住房供應結構，加快解決本市中低收入家庭住房困難，實現住有所居目標， 根據國務院辦公廳《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發［2011］45號）、住房城鄉建設部等部門《關於加快發展公共租賃住房的指導意 見》（建保［2010］87號），現就本市加強公共租賃住房建設和管理等有關問題通知如下：
一、加快公共租賃住房建設
市、區縣人民政府應當按照住房保障發展規劃和年度建設計劃加快推進公共租賃住房建設。產業園區管理機構應當組織建設、籌集公共租賃住房，鼓勵社會單位利用存量建設用地建設公共租賃住房，鼓勵投資機構和房地產開發企業建設、持有、運營公共租賃住房。
（一）市、區縣人民政府應當通過新建、收購、長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，並落實建設、收購資金。
1．新建方式。新建公共租賃住房採取集中建設和配建相結合的方式。市、區縣人民政府所屬機構集中建設的公共租賃住房項目用地，採用劃撥方式供 應，可採取委託代建、項目管理等多種方式組織建設。配建公共租賃住房項目，市、區縣人民政府有關部門應當確定配建比例、建設套型、回購價格、回購單位和開 竣工時間等具體要求，並在土地供應有關文件中予以明確。
2．收購方式。市、區縣人民政府在滿足配售房源需求時，可由指定機構收購在建但尚未配售的經濟適用住房、限價商品住房作為公共租賃住房。定向安 置住房用於安置後仍有剩餘的，由市、區縣人民政府指定機構按照市有關部門審定的價格收購後作為公共租賃住房。市、區縣人民政府指定機構也可收購新建普通商 品住房及社會存量房源作為公共租賃住房。
3．長期租賃方式。區縣人民政府有關部門或指定機構可從定向安置住房和商品住房等房屋中，長期租賃部分價位、區域適當的房源，配租給公共租賃住房申請家庭。
4．落實資金。廉租住房與公共租賃住房並軌建設、分配、運營和管理，資金統籌使用。市、區縣人民政府財政部門應當將從土地出讓凈收益中安排的廉 租住房保障資金、住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金和其他政府財政預算安排的資金統籌用於公共租賃住房建設、收購、運營和租金補貼。
市級統籌建設、收購公共租賃住房所需資金原則上由北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱「市投資中心」）負責籌集，市財政向市投資中心注資。 城六區人民政府持有的公共租賃住房，市財政根據公共租賃住房持有主體情況，通過市投資中心或直接撥付區財政的方式給予項目投資補助。其他區縣人民政府從各 自提取的專項資金中解決建設、收購公共租賃住房所需資金。通過長期租賃方式且為公開配租而籌集的公共租賃住房所需資金由區縣財政自籌解決。
（二）產業園區管理機構或者所屬企業應當按照統一規劃，採取集中建設和配建相結合的方式建設公共租賃住房，土地可採取協議租賃（出讓）方式供應。產業園區規劃的配套居住用地應當用於配建公共租賃住房。
（三）社會單位在符合規劃條件的基礎上，可以利用自用國有土地建設公共租賃住房並持有、運營，土地可採取協議租賃（出讓）方式供應。對實施產業結構調整後騰出的廠房、工業用房等房屋，可依照規劃按照公共租賃住房建設標准，改建為公共租賃住房。
依照上述規定新建、改建公共租賃住房的中央及市屬單位，向市住房保障工作領導小組辦公室提出建設申請並由其核准；其他社會單位，向區縣人民政府 提出申請，區縣人民政府核准後報送市住房保障工作領導小組辦公室備案。經過核準的項目，納入全市公共租賃住房建設計劃，發展改革、規劃、國土和住房城鄉建 設等部門應當依據建設計劃辦理相關審批手續。
（四）市國土部門可供應單獨的公共租賃住房建設用地，或在普通商品住房土地使用權招標拍賣掛牌合同中要求配建一定比例的公共租賃住房，由投資機 構和房地產開發企業投資建設、持有和運營，土地採取租賃或出讓方式供應，並按照政府規定的租金標准面向取得公共租賃住房備案資格的家庭配租。投資機構和房 地產開發企業建設、持有並運營的公共租賃住房出租一定年限後，可由市、區縣人民政府指定機構按照保障性住房標准回購或經市政府批准調整為其他性質的保障性 住房。
二、落實優惠政策和保障措施
（一）公共租賃住房建設用地依據本市公共租賃住房建設年度計劃以及發展規劃要求，納入年度土地供應計劃並單獨列出。市國土部門優先安排儲備土地 用於公共租賃住房建設。普通商品住房用地中配建保障性住房的比例一般不低於30%，軌道交通沿線、站點周邊以及商業、產業聚集區周邊的商品住房用地中配建 保障性住房比例還應適當提高，配建的保障性住房以公共租賃住房為主。
（二）完善公共租賃住房項目托幼、小學、社區醫療衛生等設施建設，適當增加配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。根據需要適當配置洗衣房、食堂和文化活動室等便民設施，適當安排殘疾人助力車、小型三輪車停車位。
（三）公共租賃住房項目的設計、施工、選材等應當按照國家和本市公共租賃住房建設技術導則執行，按照環保、耐用、經濟的原則，裝修一次到位。市規劃、住房城鄉建設主管部門應當制定適用於單身職工、引進人才、年輕家庭和老年家庭等不同社會需求的公共租賃住房設計規定。
（四）公共租賃住房實行「誰投資、誰所有」，由房屋登記部門在投資者房屋所有權證上註明「公共租賃住房」字樣及用地性質。
（五）除加大政府投入外，支持公共租賃住房建設運營單位通過公積金貸款、商業銀行貸款、信託資金和發行債券等多種方式融資，拓寬融資渠道。
（六）納入全市公共租賃住房建設、收購和長期租賃計劃的公共租賃住房項目，按照財政部、國家稅務總局《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收 優惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）和本市貫徹意見實行稅收優惠。公共租賃住房項目免收建設和經營中的行政事業性收費和政府基金。政府所屬機構持 有的公共租賃住房規劃紅線外市政基礎設施投資，通過市、區縣人民政府、市政專業公司等單位多渠道籌措解決。
三、加強申請、審核及配租管理
（一）符合下列條件之一的，可以申請公共租賃住房：
1．廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭。
2．申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。申請家庭應當推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。
市住房城鄉建設主管部門應當會同市相關部門根據本市人均可支配收入水平變化等對上述標准及時進行動態調整。
3.外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，有穩定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會保險證明，本人 及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際確定。
產業園區公共租賃住房主要用於解決引進人才和園區就業人員住房困難，具體申請條件由產業園區管理機構確定並報區縣人民政府批准後實施。
（二）廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭可持備案通知書到原申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）登記申請輪候公共租賃住房並優先配租。
公共租賃住房資格申請、審核按照本市現行的保障性住房「三級審核、兩次公示」制度執行。符合條件的本市城鎮戶籍家庭向申請人戶籍所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出申請。
（三）市、區縣人民政府所屬機構以及投資機構、房地產開發企業持有的公共租賃住房，配租採用公開搖號、順序選房的方式進行。公共租賃住房產權單 位應當在市、區縣住房保障管理部門監督指導下，在房屋具備入住條件60天前編制配租及運營管理方案，包括房源位置、套數、戶型、租金標准、配租條件、配租 程序和租賃管理等。
廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭優先配租；申請家庭成員中有60周歲（含）以上老人、患大病或做過大手術人員、重度殘疾人員、優撫對象及退役軍人、省部級以上勞動模範、成年孤兒優先配租。
（四）社會單位建設的公共租賃住房，優先解決本單位取得公共租賃住房備案資格的職工居住需求，剩餘房源按照上款規定程序向社會公開配租，或由 市、區縣人民政府指定機構按照規定價格收購，公開配租。社會單位應當在市、區縣住房保障管理部門的監督指導下，在房屋具備入住條件60天前編制配租及運營 管理方案，並組織配租。
市、區縣住房保障管理部門和公共租賃住房產權單位應當按照「保障性住房全程陽光工程」要求組織搖號選房活動，公開透明。搖號活動可邀請人大代表、政協委員、政風行風監督員以及新聞媒體參加，接受社會監督，搖號排序過程應由公證部門全程監督並出具公證證明。
（五）區縣人民政府所屬機構組織建設、籌集以及投資機構、房地產開發企業持有的公共租賃住房，優先向本區縣取得公共租賃住房資格的家庭配租；剩 余房源由市住房保障管理部門調配給其他區縣配租。市投資中心建設、收購的公共租賃住房用於全市統籌調配使用，優先滿足項目所在區縣配租需求。
（六）有原住房的家庭申請承租公共租賃住房時，原住房為承租公房（包括直管、自管）的應當騰退，原住房由公房原產權單位或房屋所在地區縣住房保 障管理部門收回；原住房為私房且已納入棚戶區等公益性項目房屋徵收范圍或位於首都功能核心區的，原住房由房屋所在地區縣住房保障管理部門收購。具體收回、 收購及補償辦法由各區縣人民政府制定，報市住房保障工作領導小組辦公室備案後實施。
四、規范租賃管理和後期管理
（一）公共租賃住房租金實行「市場定價、分檔補貼、租補分離」的原則。公共租賃住房租金考慮項目建設、運營和管理成本，按照略低於同地段、同類型住房的市場租金水平確定。
市住房城鄉建設主管部門應當委託具有相應資質的專業估價機構或市投資中心定期測定公共租賃住房項目所在區域的市場租金。公共租賃住房租金標准由 產權單位擬定，不得高於測定的項目所在區域市場租金，並實行動態調整。產權單位為中央及市屬單位的，公共租賃住房項目租金標准需經市住房保障管理部門、市 財政部門審核後實施；其他項目租金標准需經區縣住房保障部門、財政部門審核後實施，並報市住房保障管理部門、市財政部門備案。
（二）符合廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房申請條件家庭承租公共租賃住房的，市、區縣住房保障管理部門根據家庭提出的租金補貼申請給予補 貼。補貼對象、標准根據承租家庭收入水平、家庭人口及保障面積標准等因素確定。租金補貼資金在公共租賃住房專項資金中列支，所需資金由市、區縣財政部門按 照比例負擔。公共租賃住房承租家庭可提取住房公積金和住房補貼用於交納租金。
公共租賃住房租金和租金補貼單獨核算。承租家庭交納租金後，區縣住房保障管理部門再依照相關規定向承租家庭發放租金補貼。
（三）公共租賃住房產權單位與承租人應當簽訂租賃合同。《北京市公共租賃住房租賃合同》示範文本由市住房城鄉建設主管部門會同相關部門制定。租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。
公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年。產權單位可以委託銀行或其他機構代收租金。
（四）產權單位與承租人可以在租賃合同中約定，承租人拖欠租金或其他費用的，產權單位可以按照國家有關規定劃扣，並由公證機構辦理公證。
（五）區縣住房保障管理部門每年應當對公共租賃住房承租家庭住房情況進行復核，家庭成員購買、受贈、繼承或者租賃其他住房後，住房情況不再符合公共租賃住房申請條件的，應當退出公共租賃住房。
合同期滿後，承租人需要續租的，應在合同期滿前3個月向區縣住房保障管理部門提出申請，經復核仍符合申請條件的，產權單位辦理續租手續；不符合 公共租賃住房申請條件的，不再續租，承租人應當退出住房；承租家庭暫不能騰退承租住房的，在租賃合同期滿後給予2個月的過渡期，過渡期內按照測定的同區域 市場租金收取租金。過渡期屆滿後承租家庭仍不退出承租住房的，按照兩倍公共租賃住房租金標准收取租金，具體在租賃合同中約定，拒不退出行為記入信用檔案。
（六）退出的公共租賃住房由產權單位及時安排符合條件的輪候家庭選房入住，並報區縣住房保障管理部門備案。
（七）區縣住房保障管理部門應當加強對公共租賃住房使用情況的日常監督檢查，加強對運營管理機構的指導、監督和檢查，依照規定定期對公共租賃住房承租家庭資格進行復核。
公共租賃住房產權單位應當負責租賃管理、物業服務等工作，並配置專人協助住房保障管理部門加強承租家庭資格動態管理，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區管理部門等開展社區服務。
五、加強監督管理
（一）區縣人民政府應當加強住房保障工作組織領導，落實工作責任，健全管理機構，保障人員編制和工作經費；組建市場化的公共租賃住房建設、運營 機構，具體負責建設、收購、投融資以及運營管理等，確保公共租賃住房工作順利實施。市住房城鄉建設、發展改革、國土資源、規劃、財政、監察等有關部門應當 按照各自職責加快推進住房保障工作。
（二）公共租賃住房產權單位有下列情形之一的，由市、區縣住房保障管理部門責令限期改正，情節嚴重的，移交有關部門對相關單位和責任人進行處理：
1．出租給不符合公共租賃住房申請條件家庭。
2．未按照規定標准、期限收取租金。
3．變相出售公共租賃住房。
4．其他違反國家和本市規定的行為。
（三）對弄虛作假、不如實申報家庭收入、住房等情況及偽造相關證明的申請人，由區縣住房保障管理部門取消其申請資格，並通過媒體公示，記入信用 檔案，5年內不得再次申請保障性住房；已配租公共租賃住房的，由產權單位收回房屋，並按照兩倍公共租賃住房租金標准補交租金。其中屬於國家機關、事業單 位、國有企業工作人員的，通報其所在單位，移交相關監察部門處理，情節嚴重涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
（四）承租人有下列情形之一的，區縣住房保障管理部門應當責令其改正，5年內不予配租配售保障性住房；公共租賃住房產權單位可以依照合同約定解除合同，收回房屋：
1．擅自改變該房屋居住用途或房屋結構的。
2．將房屋轉租、轉借他人的。
3．連續3個月以上在承租住房內居住不滿30天的。
4．累計3個月未按照合同約定交納租金的。
5．其他違反相關規定及租賃合同行為的。
（五）市、區縣住房保障管理部門以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）工作人員利用職務上的便利收受他人財物或其他好處的，或有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
六、附則
（一）產業園區管理機構組織建設公共租賃住房，其建設計劃、准入標准、申請、審核、公示、輪候、配租和管理辦法由園區管理機構制定，報區縣人民政府批准後實施，並報市住房保障工作領導小組辦公室備案。
外省市來京工作人員申請公共租賃住房的，由區縣人民政府根據本地區實際制定審核、配租和管理辦法，報市住房保障工作領導小組辦公室備案。
（二）本通知自2011年12月1日起施行。本通知實施後，廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房逐步統一申請、審核和分配，具體辦法由市住房城鄉建設主管部門制定。
（府 印）
二〇一一年十月十八日
Ⅳ 代建制所管理項目使用的資金都是政府財政性投資項目資金，資金支付是採取「四直一達」的方式要求使用。
政府投資工程項目的概念
「政府投資工程項目的概念」 的概念是隨著我國經濟體制改革和政治體制改革而逐步發展形成的全新概念，到目前為止，不僅在學理上沒有準確的定義，而且在我國的法律法規中也鮮有規定。
在實踐中，「政府投資項目」又被稱為「公共財政投資項目」或者「國家建設項目」。所謂「公共財政投資項目」從廣義上說是「政府為實現其職能，將一部分集中性財政資金投入社會再生產過程各個環節」建設的項目；從狹義上說是「政府為保證社會再生產的順利進行，對固定資產再生產和流動資金按最低限額而投入資金」建設的項目 。「公共財政投資項目」一般又被稱為 「財政性基本建設資金投資項目」，是指「經政府職能部門批准立項，由各類財政性基本建設資金投資或部分投資的項目。 財政性基本建設資金包括： 一、財政預算內基本建設資金；二、財政預算內其他各項支出中用於基本建設項目的資金；三、納入財政預算管理專項基金中用於基本建設項目的資金；四、財政預算外資金中用於基本建設項目的資金；五、其他財政性基本建設資金。」 所謂「國家建設項目」是指「以國有資產投資或者融資為主（即占控股或者主導地位）的基本建設項目和技術改造項目。」
綜合以上幾個概念，一些學者和職能部門將「政府投資項目」定義為「政府為推動國民經濟或區域經濟發展，滿足社會公共需要，以政府為實際投資主體，以財政性資金為資金來源的固定資產投資項目」 ，或者「各級政府為建設主體的投資項目。主要包括：財政預算內外資金（含國債資金）投資項目；國家主權外債資金項目；使用各類專項建設資金項目；法律、法規和本級人民政府規定的其他政府投資項目。」
以上兩種定義雖然已經揭示了「政府投資項目」的主要內涵，但是還不夠系統和准確。
筆者認為：所謂政府投資項目是指以政府為主導，以滿足公共需求為目的，以公務公產和公有公共設施公產為內容，以國有資產投資或者融資方式興建的行政性、公用性、公有性項目。其要點如下：
第一，政府投資項目是以政府為主導的。所謂「主導」，《現代漢語詞典》中解釋為「主要的並且引導事物向某方面發展的」。也就是說，政府在政府投資項目的運作過程中起到決定性作用並引導項目發展方向。投資項目所涉及的主體很多，最主要的有建設主體、投資主體、設計主體、施工主體等，正是這一個個主體構成了投資項目建設的全過程，根據投資項目的管理方式不同，這些主體有時候是統一的，但更多的時候是相對獨立的。一般來說，政府大多是項目的建設主體和投資主體，這時政府對投資項目的主導作用是很明顯的，也是毋庸置疑的。但是，隨著政治經濟體制改革的深入，政府往往不再對項目進行直接投入資金或者投入較少的資金，而是以建設方的身份出現，在保證對項目所有權的情況下，出讓項目的經營管理權，以吸引建設資金，這樣政府投資項目的建設主體和投資主體就相互獨立起來。在這種情況下，對項目本身而言，作為建設主體的政府要比項目的投資主體更有主導作用，因為其決定了是否進行該項目建設，如何進行該項目建設，由誰具體組織該項目建設，是投資項目建設的原點，其左右著投資項目建設的全過程，沒有政府其他的項目主體都無從談起。
第二，政府投資項目的建設是以滿足公共需求為最終目的。政府之所以在政府投資項目中處於主導地位，是由政府的公共管理職能決定的。政府的公共管理職能來源於社會公共需要，從本質上講就是政府根據公眾的客觀需要提供相應的服務，最大限度地減弱社會負外部性，擴大社會正外部性，使每個社會成員的個人福利得到最大實現，社會整體福利得到最大提高的職能。從表現形式上看，政府履行公共管理職能的一個主要內容就是組織力量進行國防軍事建設，基礎設施建設和重大科學技術研發，這就是我們所說的政府投資項目建設，而這些項目建設就必然以滿足公共需求，增加公共福利為根本目的。
第三，政府投資項目是由政府以國有資產投資或者融資的方式建設的。上面談到的關於政府投資項目的定義中把「資」定義為「資金」，認為所謂的政府投「資」就是指政府直接投入財政性資金。筆者認為這是對投資的狹義理解。誠然，財政性資金的投入確實是政府投資的主要方式之一，而且在計劃經濟時代，一度還是政府投資的唯一方式。但是，隨著我國市場經濟的建立和完善，僅靠政府的財政性資金的投入已經遠遠無法滿足我國基礎性建設的客觀需要，為此，近年來很多政府紛紛通過融資的方式解決這一問題。雖然各地融資的方式多種多樣、各不相同，但是有一個共同的趨勢就是政府不再單純的依靠財政性資金的投入來解決基礎性建設的資金問題，而是大量的吸引社會資金， 目前比較流行的BOT融資模式和ABS融資模式是這種趨勢的典型代表。所謂「BOT模式」就是「由項目所在國政府或其所屬機構為項目的建設和經營提供一種特許權協議作為項目融資的基礎，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經營者，承擔風險，開發建設項目並在特許權協議期間經營項目獲取商業利潤。特許期滿後，根據協議將該項目轉讓給相應的政府機構」的融資方式 ，而「ABS模式」則是「以擬建項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產的未來收益作保證，通過在國際資本市場上發行債券籌集資金的一種項目融資方式。」 通過上述定義可以看出，在這兩種融資模式中，政府已經不再直接投入財政性資金，而是通過在一定條件下出讓建設項目的使用權和收益權來吸收社會資金，也就是說政府已經變投入有形資產為投入無形資產了。據此，筆者認為，「政府投資項目」的「資」應該做廣義理解，應該解釋為「國有資產」,即「政府以各種形式投資及其收益、撥款、接受饋贈、憑借國家權力取得、或者依據法律認定的各種類型的財產或者財產權利」 。
第四，政府投資項目是以公務公產和公有公共設施公產為建設內容的。《地方政府投資項目的公共財政管理——集中支付與核算》一書中將地方政府投資項目劃分為四類：政權設施項目，如黨政機關辦公用房、監獄等設施；社會公益性項目，如城市道路、城市綠化等；社會公眾福利項目，如圖書館、醫院、體育場館等；城市基礎設施項目，如發電廠、水利工程、道路交通等 。這種劃分比較確切地概括了政府投資項目的主要內容，根據這種劃分不難看出，政府投資項目建設的內容實際就是行政公產中的公務公產和公有公共設施公產。「行政公產」是一個行政法上的概念，具體是指「由行政主體為了提供公用而所有或管領的財產」 。公務公產和公有公共設施公產是行政公產具體表現形式之一，所謂公務公產是指「直接供行政主體本身執行其行政任務，並由行政公務人員自己利用的公產」 ；所謂公有公共設施公產是指「行政主體所有，並由行政主體本身或另設其他法人管理以實現公用目的的公產」 。
第五，政府投資項目是行政性、公用性、公有性項目。正如上文談到的，政府投資項目是由政府主導的，從項目的設立到建設，再到運營，都是由政府控制著的，而政府之所以要進行這些建設，是由其公共管理職能決定的，是履行行政職能的一種方式。同時，對投資項目最終產品的管理與運作，也是行政主體——政府的主要職責。鑒於此，無論是政府投資項目本身還是其最終產品都被蒙上了濃厚的行政性色彩。公用性是指政府投資項目的主要目的是滿足公共需求，增加社會福利，而其公用性的具體表現就是政府投資項目的最終產品可以直接或者間接的滿足公共需求，增加社會福利。之所以說是直接或者間接的，是因為諸如交通道路、醫院、水利設施等公有公共設施公產是可以直接滿足公共需求，增加社會福利的，而諸如黨政辦公設施、監獄等公務公產雖然不能直接達到這一目標，但是這些公產的運營卻可以間接保障或者促進社會福利的增加。公有性是指政府投資項目的最終產品是歸國家所有，由政府代行所有者權利。這是由政府投資項目的公用性決定的，因為項目的最終產品往往是關系國計民生的設施，處於公共安全的考慮，這種設施的所有權絕不能交給某一個個人或者組織，而必須將其置於公共權力的控制之下。當然，政府雖然代行所有者權利，但並不意味著其直接對其進行管理運營，也可以設立或者授權具備條件的組織進行管理和運營，政府只進行宏觀管理和監督。
希望採納
Ⅳ 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為
一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資
地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。
二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為
除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。
三、加強對融資平台公司注資行為管理
地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。
四、進一步規范融資平台公司融資行為
地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。
五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為
地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。
地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。
Ⅵ 政府投資如何進入到生產流通環節
為應對國際金融危機對我國經濟的嚴重沖擊，去年11月，中央開始實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出台了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，初步匡算，到2010年底全國約需投資４萬億元，中央財政將為此安排1.18萬億元，以帶動地方政府投資和社會投資。從浙江來看，編制實施2009-2010年政府主導性重大建設項目計劃，安排了81個項目，總投資8811億元，集中投入到保障性安居、農林水利、基礎設施、社會事業、生態環保和自主創新等領域；其中省本級財政投入260億元，各地政府需要投資4000多億元，另外4000多億元還需要社會資本投入。無論是中央還是地方，目的都是通過增加政府投資給社會以強烈的信號和信心，引導和推動社會資本，以政府投資之"四兩"撥動社會投資之"千斤"，從而確保經濟平穩較快增長。
然而，我國投資需求能否得到擴大並促進經濟增長，關鍵在於政府投資能否有效帶動社會投資。政府投資能否帶動社會投資主要取決於"三個方面、六個是否"：一是地方政府尤其是縣市政府的財力是否充裕，投資意願是否強烈；二是社會資本尤其是民營企業資本是否閑置，投資信心是否充足；三是社會資本進入政府性投資項目是否還有障礙，投資渠道是否暢通。據調查了解，目前地方政府的投資意願還是相當強的，但不少市縣政府財力薄弱，無"米"下鍋；社會資本還是相當多的，但投資信心受到諸多因素制約，有"米"難以下鍋。以浙江為例，去年四季度，浙江企業家信心指數為88.8，跌入不景氣區間；企業景氣指數為107.9，同比回落40.5點，均為1999年以來的最低點。在這樣的情況下，政府需要徹底清除投資障礙，疏通社會資本進入政府性投資項目的渠道。因此，讓社會資本積極參與政府性投資項目，必由之路是要大力推廣新型的項目投融資模式，運用市場機制，暢通投資渠道，實現社會資本和政府性項目的有效對接。
其實，讓社會資本積極參與政府性投資項目早已為政策所支持。2004年7月，《國務院關於投資體制改革的決定》頒布實施，第三條"完善政府投資體制，規范政府投資行為"中，有兩塊內容：一是"加強政府投資項目管理，改進建設實施方式。對非經營性政府投資項目加快推行'代建制'"。通過引入代建制，將項目建設職能從政府分離出來交由項目公司實施，簡化了政府管理機構，實現了建設管理的市場化與專業化，提高了政府投資效率。二是"引入市場機制，充分發揮政府投資的效益"。有三層含義：首先，"各級政府要創造條件，利用特許經營、投資補助等多種方式，吸引社會資本參與有合理回報和一定投資回收能力的公益事業和公共基礎設施項目建設"，旨在鼓勵利用BOT、BT等方式，參與基礎設施項目建設。其次，"對於具有壟斷性的項目，試行特許經營，通過業主招標制度，開展公平競爭，保護公眾利益"，意為BOT等模式必須通過招標選擇業主。第三，"已經建成的政府投資項目，具備條件的經過批准可以依法轉讓產權或經營權，以回收的資金滾動投資於社會公益等各類基礎設施建設"，旨在鼓勵以TOT等方式，回收資金再投資於基礎設施建設。可以預見，以利用社會資本為主的項目建設模式，將會逐步取代政府直接投資模式，從而成為基礎設施、公用事業等政府性項目投資的主要方式。
近年來，浙江充分發揮市場機制的優勢，在政府投資項目中積極引入社會資本，目前BOT、TOT等模式已經取得了較好的效果。
BOT模式是"建設-經營-移交"模式的簡稱，是指政府通過項目特許權的授予，賦予社會機構在一定期限內建設、運營並獲取項目收益的權利，期限屆滿時將項目設施移交給政府。同時，作為項目發起人的社會機構除投資自有資金外，項目建設所需資金的大部分來自銀行貸款等融資渠道，借款人還款來源限於項目收益，並以項目設施及其收益設定浮動抵押為債務擔保。它一般適用於可以向基礎設施消費者收取費用的項目，即政府經營性項目。實踐中，BOT已經衍生出許多新模式：①BOOT（建設-擁有-經營-移交）模式，投資者在特許期內暫時擁有比較完整的項目產權。②BOO（建設-擁有-經營）模式，投資者長期擁有完整的項目產權，近似於永久專營。③BTO（建設-移交-經營）模式，項目設施建成後，由政府先行償還所投入的全部建設費用，取得項目設施所有權，再按照事先約定由項目公司租賃經營一定年限。④ROT(重整-經營-移交) 模式，適用於已經建成但已陳舊過時的基礎設施改造項目，其差別在於"建設"變化為"重整"。⑤ BOOST（建設-擁有-經營-補貼-移交）模式，投資者在項目建成後，在授權期限內，既直接擁有項目資產又經營管理項目，但由於存在相當高的風險，或非經營管理原因的經濟效益不佳，須由政府提供一定補貼，授權期滿後將項目的資產轉讓給政府。⑥BLT（建設-租賃-移交）模式，投資者在項目建成後將項目以一定的租金出租給政府，由政府經營，授權期滿後，將項目資產轉讓給政府。從BOT及變異模式看，BOT模式的核心內容是項目公司對特定基礎設施項目特許專營權的獲得，以及特許專營權具體內容的確定。這樣既能解決政府財政不敷項目資金需求的困難，又能保證項目公司在經營期間的收益權和政府對基礎設施的最終所有權。
[案例] 2007年6月，浙大網新公司獲得杭州市慶春路過江隧道項目BOT投資主體資格，投資額為14.32億元，隧道將在三年半內建成。該工程移交後，杭州市政府給予浙大網新每年1.5億元的專營補貼；20年運營期滿後，浙大網新將工程無償移交給杭州市政府。
TOT模式是"轉讓-經營-移交"模式的簡稱，也稱POT(購買-經營-移交)模式，是指政府在與投資方簽訂特許經營協議後，把已經投產運行的基礎設施項目轉讓給投資經營方，憑借該設施在未來若干年內的收益，一次性地從投資方手中融得一筆資金，用於建設新的基礎設施項目；特許經營期滿後，投資者再把基礎設施無償移交給政府。
[案例] 杭州市城建資產經營公司為緩解城市建設資金緊張狀況，以每年提供穩定的補償費替代向社會車輛收費的方式，對復興大橋（錢江四橋）的經營權進行轉讓。2004年10月，騰達建設公司為受讓復興大橋經營權，組建杭州復興大橋經營有限公司；11月，《杭州市復興大橋經營權轉讓協議》正式簽署；12月，7.65億元經營權轉讓費進入杭州市財政局資產管理專戶。
復興大橋經營權的成功轉讓，是杭州市城市基礎設施非經營性項目吸引社會資本的有益嘗試。同時，杭州市對七格污水處理廠一期、二期工程作為整體資產，也通過TOT模式進行轉讓。但是，浙江其他投融資模式如BT、PPP模式，有的剛剛起步，有的尚未嘗試，有待進一步探索、實踐和推廣。
BT模式是"建設-移交"模式的簡稱，是政府利用社會資本建設非經營性基礎設施項目的融資模式，可以說實現了"政府按揭"，實際也是BOT模式的一種形式。一般來說，它僅適用於政府基礎設施非經營性項目建設，屬於無法直接向基礎設施消費者收取費用的項目。即政府為項目建設提供一種特許權協議作為項目的基礎，由政府選擇投資方，與投資方簽訂投資合同，投資方就地成立項目公司，採用項目融資的投融資方式進行代業主建設管理，對工程的質量、安全、工期、造價負責，並承擔相應風險，最終向政府提交一個滿足使用功能、具備使用條件的公共基礎設施，建成後由政府按協議分期回購。這種模式可以充分利用政府資源，開辟政府投資項目新的融資渠道，緩解政府的資金壓力，加快推進基礎設施建設。2008年，浙江實施的BT項目只有10餘項，總投資僅為10億元，尚處於起步階段。
[案例] 2008年1月成立的浙江省基礎建設投資股份有限公司，主要運用BT模式，重點對道路、橋梁、隧道、水利、衛生、教育、自來水、污水、垃圾、保障性住房等政府性項目進行投資。該公司已經簽約松陽縣松古平原供水工程、雲和縣人民醫院遷建工程、龍游縣第三中學遷建工程、遂昌縣烏溪江庫區移民安置工程等4個投資項目，總投資約4.5億元。其中，松陽縣松古平原供水項目是解決16萬老百姓飲水問題的民心工程。當地政府前期工作早已准備就緒，但資金籌措十分困難。通過BT模式，在松陽縣政府投入前期工作及政策處理費用不到500萬元的情況下，帶動該公司投入8000餘萬元。同時，到目前為止實際完成投資比概算投資節約10％左右，有效地節約政府投資；由於合理安排施工計劃，資金及時到位，建設工期也可縮短約6個月。
PPP模式即"公私合作制"，是一種以各參與方的"雙贏"或"多贏"為合作理念的現代融資模式。其典型的結構為：特許經營類項目需要私人參與部分投資，並通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。通過建立有效的監管機制，特許經營類項目能充分發揮雙方優勢，節約項目的建設成本和經營成本，提高公共服務的質量。1992年英國最早應用PPP模式，75%的英國政府管理者認為，PPP模式下完成的工程可節省17%的投資，80％的工程可按期完成，20％未按期完成的拖延時間最長沒有超過4個月，而常規招標項目按期完成的只有30％。同時，80％的工程耗資均在預算之內，一般傳統招標方式只能達到25%；20%超過預算的是因為政府提出調整工程方案。根據英國經驗，適用PPP模式的工程包括：交通（公路、鐵路、機場、港口）、衛生（醫院）、公共安全（監獄）、國防、教育（學校）、公共不動產管理。
[案例] 北京地鐵四號線長 28.65公里，總投資約153億元。可以有效緩解交通擁擠狀況，解決乘車難的問題。由於地鐵造價高，按目前北京地鐵的收費標准難以盈利，無法直接應用BOT模式。由於政府財政資金不足，也難以採用傳統的開發模式。北京市政府決定提供70％的項目資金，其餘30％通過項目融資方式籌集。將工程分為關聯的A、B兩部分，分別由政府資金和私人資本進行建設。A部分採用代建的方式，北京市基礎設施投資有限公司作為項目法人負責項目建設，通過組建北京地鐵四號線投資有限責任公司進行實施；B部分採用BOT合同策略，由香港地鐵公司(49％)、北京首都創業集團有限公司(49％)和北京市基礎設施投資有限公司(2％)三方共同出資組建的北京地鐵四號線特許經營公司承建。根據特許經營協議，項目運營公司通過資產租賃協議從項目建設公司獲得A部分的項目設施使用權，在30年的特許經營期內，通過客運業務和其他收益回收投資和賺取合理利潤。
下一步，我們要緊緊抓住國家擴大內需的重大機遇，順應國家深化投資體制改革、鼓勵支持社會資本進入基礎設施等領域的趨勢，創新並推廣新型的項目投融資模式，架起社會資本與政府性項目之間的"橋梁"。為此，提出以下建議：
一是推廣以利用社會資本為主的項目建設模式，加快取代政府直接投資建設模式。政府建設傳統的投資項目，既負責資金的提供，又要負責項目的建設、監督、管理、維護等職能，身兼資金提供者、項目建設者、管理維護者等多重角色。政府要組建專門建設管理機構，陷入繁雜的事務管理，事事躬親，精力分散，往往導致建設管理效率不高。這種傳統模式的弊端很多，已經不適應時代發展的要求，理應抓緊革新。革新的關鍵是，通過社會資本，將BT、BOT等投融資模式與代建制有機結合起來，讓社會資本有利可圖，加快推進政府投資項目建設。
二是積極試點BT融資代建制，及時總結教訓，大力推廣成功經驗。國際金融危機的影響持續加深，我國及浙江經濟下行趨勢嚴峻，地方政府財稅經濟運行將面臨較大的壓力，需要引導更多社會資金參與基礎設施和民生等領域的投資。浙江省基礎建設投資股份有限公司創新了BT模式，通過BT融資代建制實施政府投資項目。據資料，2008年重慶、雲南、廣東、上海等地，在省級層面推出了數十個BT項目，總投資高達400億元。其中，重慶朝天門兩江隧道項目、昆明主城東南二環快速系統改擴建工程、湛江鑒江供水樞紐工程、上海浦東國際機場北通道項目等都是高達數十億元的投資項目。目前，浙江BT項目投資規模還不到全國的1/40。為加快推進全省特別是欠發達地區的基礎設施建設步伐，建議浙江對正在實施的BT項目進行調研，在總結經驗的基礎上，選擇幾個大型重點建設項目，在省級層面開展試點和推廣BT融資代建制。借鑒重慶市《關於加強和規范政府投資項目BT融資建設管理的規定》，適時制定出台浙江政府投資項目BT融資的規范性文件，完善BT項目的運行和操作機制。
三是實現政府、投資方、金融機構等多方聯動，完善內外部治理機制，切實有效防範風險。內部風險控制方面，在項目公司內引入銀行、保險公司等金融機構，加大對政府性投資項目BT、BOT融資的支持，拓寬融資渠道，並對專用資金帳戶使用進行監管，監督項目的實施管理，同時監督政府進行回購擔保，共同規避投融資風險。外部風險控制方面，政府不僅要利用計劃、建設、財政和審計部門對整個項目實施全過程監督，還應引入獨立第三方的中介組織，在建設過程中對工程設計進行審查，對項目質量、進度、投資進行監督控制直至竣工驗收。
四是解決重復征稅問題，切實減輕企業負擔。基礎設施建設周期長、投資回收慢，BT、BOT項目企業承擔的風險大。所以，應當以合理的優惠政策來涵養BT、BOT項目投資，努力杜絕BT、BOT項目投資者以降低工程質量、加大建設費用等方式提前收回投資。項目竣工驗收或特許經營期過後移交給政府，實際上是一種資產轉讓行為，政府向建設方支付的項目回購款時，建設方需要繳納資產轉讓的營業稅金。而在施工環節，建設方早已繳納建築營業稅，如果再繳納轉讓資產的營業稅金，等於是雙重納稅，必將加大項目的運作成本。建議有關部門盡快明確稅收徵收體制，避免重復納稅。
Ⅶ 營改增後，代建商品房，作為房地產開發企業，如何交稅
營改增後、代建商品房應該按照建築服務來繳納增值稅，工程服務，按照服務、修繕服務、裝飾服務都是屬於建築服務范疇，稅率是11%，如果是清包工程，甲供工程
或者是開工日期在2016年5月1日之前的建築服務，可以按照簡易計稅方法按照5%計稅，這就和營業稅一樣了，不能抵扣進項，按照一般計稅方法11%的稅率可以抵扣進項。
1、房地產業主要涉及兩個稅目，一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目，二是房地產企業出租自己開發的房地產項目，包括如商鋪、寫字樓、公寓等，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務，不含不動產售後回租融資租賃。
2、財稅2016，36號文明確規定，納稅人提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%因此，建築業和房地產業即銷售建築服務和銷售不動產以及不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務的適用稅率為11%。
3、建築業小規模納稅人銷售建築服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售建築服務，徵收率為3%，房地產業小規模納稅人銷售出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售，出租不動產業務徵收率為5%。