房地產拿地後如何籌措資金

1. 房地產企業怎樣籌集資金請結合案例分析。

1. 成立投資公司，其實就是高利貸類似的，以高於銀行利率吸收民間資本，然後專將自有屬房產項目包裝成一個信託產品，為了降低投資人的風險，可以設置為股權型，當吸收資金過量後，根據自己業內經驗，可以投資業內更好的，或者比自己更缺錢的房產項目，利率可更高，賺取差價。找能變現快的項目，可適當降低利率，實現資金回籠，也讓投資者享受快速收益的快感，利於下次投資。
2. 找信託公司合作，包裝房產項目成信託產品。
（以上其實都要注意風險，相當於是利用高收益把許多投資人都綁在了一起）

2. 房地產拿地之前的做賬處理

房地產拿地之前的做賬處理？還沒拿地之前，付的那些總平面圖設計款、測繪費、項目設計版款，無論是否收到權發票了，掛在預付賬款里行嗎？
1.房地產企業在未拿到開發項目之前。發生的項目設計款、測繪費、項目設計款可以做到預付賬款中；等拿到開發項目後可將發生的項目設計款、測繪費計入
借：開發成本-前期開發費：項目設計費/圖紙費/測繪費；
貸：預付賬款
2.土地款應做入：開發成本-土地出讓與拆遷費科目核算；

3. 哪位高人告訴我房地產開發資金籌措方式中的相關法律法規

一、銀行與信託貸款方面主要是央行和銀監會的一些文件：
1.《中國人民銀行、中回國銀行業監督管理委員會答關於加強商業性房地產信貸管理的通知》
2.《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知 》
3.《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》
4.銀監會《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》

二、至於發行債券和股票等就主要是《公司法》的規定了。

三、成立合資公司主要涉及《合資企業法》、《合資企業法實施條例》、《合作企業法實施細則》等法律法規。

四、預售方面的規定主要是《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等。

不是很全，供你參考下。

4. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

5. 房地產開發商怎樣拿地拿地的程序要辦些什麼手續，准備什麼材料

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

3）初步設計及施工圖審查；

4）規劃報建圖審查；

5）施工報建；

6）建設工程竣工綜合驗收備案。

第三部分

房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

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房地產的開發條件：

1、開發主體合法

進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格

。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

2、使用權

房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產管理法》第28條規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」

3、在規定的期限內動工

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

6. 籌措資金的渠道是什麼

一旦確定了創業目標，創業者就會迫不及待地想採取行動，可是創業的資金在哪裡呢？從哪裡才能獲得創業資金呢？沒有資金再好的項目也只能望而卻步，即使已經運行的企業，一旦出現資金鏈斷裂，企業就很難逃脫壽終正寢的命運！曾經聞名遐邇的巨人集團之所以在市場大潮中銷聲匿跡就是由於這個原因。讓我們看一下巨人由盛到衰的過程就知道資金對企業來說有多麼重要了！

25年前，史玉柱靠僅有的4000元錢創辦了巨人集團。1982年8月2曰，史玉柱花8400元巨資在《計算機世界》做了半版廣告，一時掀起了軒然大波，當時M，6401的銷售出」現了歷史性的突破。第13天起，成本只有一二百元的M，6401漢卡售價竟達到3500元。4個月後，銷售額達100萬元，為歷史罕見。

1991年1月至8月，史玉柱相繼推出M-6402、M-6403漢卡，當年實現利稅1000萬元。

1992年，巨人集團總產值達1．6億元。

1993年4月，巨人集團准備籌建巨人大廈，設計18層，繼而改為64層、70層。

1994年8月18日，史玉柱推出了巨人腦黃金，10天訂貨4000多萬元。

1995年，巨人集團遭到媒體質疑剿殺，貨款難以追回，銀行拒絕放貸，資金鏈出現斷裂，巨人大廈轟然倒塌。

對創業者而言，創業之初最大的攔路虎就是資金問題。雖然依靠自有資金起步是最穩妥的辦法，但自有資金往往非常有限。如何尋求資金支持呢？只要創業者善於用心觀察，就會發現多條有效的融資渠道。對剛剛開始啟動的創業者，下面一些融資渠道可以成全你的未來事業。

7. 房地產開發資金籌措的渠道有哪些

房地產開發資金籌措的渠道
一、匯集自有資金
一項開發項目，只要利潤率高於銀行存款利率，開發商就可以投入自有資金。自有資金包括現金和其他速動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款等。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券(可以抵押、貼現而獲得現金的證券)，以及其他可立即售出的建成樓宇等。至於各種應收款，可包括已定合同的應收售樓款、
二、申請貸款
"杠桿效應"貸資金。利用信貸資金經營，實際就是"借雞生蛋"、"
(一)取得銀行等金融機構支持的條件
金融機構是不會輕易向開發商敞開大門的。甚至提供各種優惠和方便，取決於以下一些因素：
1. 除固定資產外，流動負債等，以便算出開發商的速動運營資本凈值。
2.因為開發商是靠開發項目完成後的租金融機構將無法收回其貸出的款項。
即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發商應向金融機構提供其所委託的房地產咨詢機構站在第三方的公正立場上，對開發項目經濟可行性所作的評估報告。該報告應就房地產市場情況、預期的租金和售價水平及總開發成本、項目本身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業性意見，以供金融機構參考。
4.房地產市場情況。辦理房地產抵押貸款的金融機構，還要通過自己的房地產市場研究人員，或委託另外的咨詢機構，就房地產市場發展的現狀與前景作出判斷，以決定是否提供抵押貸款及數額的大小。當房地產市場前景不明朗時，金融機構通常持慎重態度或嚴格貸款條件。
5.開發商在建工程情況。特別要了解開發商有多少在建工程，其工程進展狀況和租售狀況。如果開發商在建工程過多、規模過大，負擔嚴重地超過了其開發能力，則金融機構也會對貸款持慎重態度。
6.開發商的誠實可靠性。有的開發商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如，在列出的應收款項中，實際上由於存在爭議而可能無法收回；
(二)對金融機構的選擇
隨著我國金融體制的改革，辦信貸業務的非銀行金融機構、外資銀行、
1.有良好的服務質量和辦事效率；
2、便於資金調動和轉移。
開發工程量大、也是眾多金融機構爭奪的主顧，開根據金融機構特點和性質建立相應的業務往來。
(三)具有法人地位、實行獨立經濟核算的從事房地產開發活動的企業。一般來說申請該項貸款的房地產企業應具備以下貸款條件：
(1)具備開發企業資格。即具有開發企業資格證書和工商營業執照。
(2)在貸款金融機構開立賬戶，持有貸款證。
(3)擁有一定量的自有資金。
(4)具有開發計劃。即有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批准文件。
(5)具有健全的管理機構和財務管理制度。
(6)具有還本付息的能力等。

另外，貸款金融機構對企業的實有資本、信譽、擬開發項目的成本和效益情況、開發商在建工程情況(是否超能力開發)等也將進行審核。
房地產開發企業流動資金貸款一般要經過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸款額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，並辦妥有關手續，最後由金融機構按貸款合同規定發放貸款。

房地產開發項目貸款。
資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用於規定的開發項目，周期長的開發項目，如大型住宅小區等。債務承擔者。
開發項目貸款， 其一，貸款項目必須列入當年的開發計劃；

與房地產開發企業流動資金貸款不同，金融機構參與項目的選擇，參與項目可行性研究工作，金並根據項目有關情況參與銷售價格的制定。金融編制年度貸款計劃，核定貸款額度。

當借款人不履行債務時，銀行有權依法處理並優先受償。當處理抵押房地產後的資金不足以清償債務時，銀行有權繼續向借款人追償不足部分。
可以設定抵押權的房地產有:依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房產等。
以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押權的，依法處理該房地產後，應當先用處理所得的價款繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額，金融機構貸款方可優先受償。
房地產抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產的法人，也可以是具有可抵押的房地產、並具有完全民事行為能力的自然人。

房地產抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房地產。 房地產抵押是建立貸款關系的前提，也是取得貸款的條件。
房地產抵押貸款的程序與房地產開發企業流動資金貸款程序基本相同，不同之處在於:
其一，房地產抵押貸款的額度由貸款的金融機構根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現行作價的70%，並且抵押物的現行作價一般由具備專業資格條件的房地產評估機構評估確定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機構雙方共同簽訂，押貸款合同的不可分割的文件。
其三，定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經公證機關公證。

三、發行債券籌資
1、發行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，由於公司債券較政府債券風險大，1987年國務院發布的《企業債券管理暫行條例》規定"債券的票面利率、還本期限和納入國家控制的固定資產40%:企業債券的發售
2.企業財務會計制度符合國家規定；
3.具有償債能力；
4.企業經濟效益好，發行債券前連續三年贏利；
5.所籌集資金的用途符合國家產業政策；
6.債券利率不得高於國務院限定的水平F
7.國務院規定的其他條件。
對房地產企業而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規定。

8. 房地產企業獲得土地後會計報表如何處理

1、如果公司取得的土地使用權作房地產開發使用，則支付的土地出讓金應當計入所建造的房屋建築物成本。
借:開發成本
貸；銀行存款

2、如果是用來增值，就做投資性房地產處理
借:投資性房地
貸；銀行存款

9. 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地

現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個:

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司製作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在裡面，所以還是有暗箱操作的餘地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之後，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什麼都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那麼多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最後確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手裡有土地，但是沒有實力開發，或者乾脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手裡。這方式在市場上也不少見，不過裡面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。

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資質管理

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

因此，審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。