經營性物業貸款案例

❶ 收益性物業市場法中，在搜集交易實例時應盡可能搜集的內容包括（ ）

【答案】A、B、C、D
【答案解析】收益性物業市場法中，在搜集交易回實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：答(1)交易實例物業的狀況；(2)交易雙方；(3)成交日期；(4)成交價格，包括計價方式和價款；(5)付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；(6)交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費的負擔方式，有無利害關系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

❷ 物業案例分析

物業工程部的說法不對，根據物業管理條例、關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知，陽版台權裝修改變了陽台的使用功能，加大了陽台的承重負荷，如果施工不當還會造成樓下陽台滲漏水有不安全隱患，以上行為是法律、法規的禁止行為。

❸ 我想知道哪些上市公司是以承擔債務換取資產的，求案例，可以不分析

單純資產剝離方式
上市公司根據其經營目標或戰略需要對其資產進行簡單的剝離，如中遠增持眾城股票成為第一大股東之後在公告將眾城之全資子公司--上海眾城外高橋發展有限公司轉讓給中遠置業發展有限公司，轉讓價格4633萬元。該公司賬面資產總值4462萬元，負債1843萬元，賬面凈資產2619萬元，評估後，資產總值4933萬元，負債1844萬元，賬面凈資產3088萬元，重置成本法，該公司97年1-6月份稅後利潤為4.5萬元。
公司公告：
1、將上海眾城大酒家，上海眾城俱樂部轉讓給中遠酒店物業管理有限公司，協議轉讓價格分別擬定為1826萬元和2101萬元。
2、將上海眾城超市公司轉讓給上海遠洋船舶供應公司，協議價格為100萬元。這種單純的資產剝離形式其同西方市場經濟發達國家中的公司進行的資產剝離（公司出售）較為相似，可以稱之為較為正常的資產剝離。
而上市公司在其公告中的解釋也較為明確。如中遠在公告指出剝離外高橋發展公司的原因是："由於目前受經濟宏觀調控的影響，公司缺乏規模經濟，優勢無法進一步體現（通過轉讓），使其與中遠集團在外高橋保稅區的現有優勢得到重新組合和配置，發揮其應有的市場經濟作用"。剝離眾城大酒店原因"隨著餐飲業市場競爭的不斷加劇，該酒家經營發展已愈益受到限制，為了調整資產結構，提高資產的整體質量"。眾城超市轉讓原因"作為眾城大廈的商業配套設施，因其經營規模和服務范圍受到一定限制，經營業績一直不甚理想。為了盡快提高公司資產的整體質量"。
戰略性資產剝離
上市公司對其掌握的資產質量進行評估後，將一部分不良資產進行剝離（一般是剝離給其母公司），由母公司經過一定的資產整合和處理後，再由上市公司按一定的價格回購。這種方式進行的資產剝離是上市公司資產重組的一種較為特殊的形態。它一般有以下特點：
1、不良資產和負債一同剝離；
2、剝離時可以以零價格轉讓，也可以根據雙方的協議價格進行轉讓。一般都屬於關聯交易的范疇；
3、剝離後對剝離資產普遍進行破產、清算。然後上市公司再以一個相對較低的價格對被剝離資產的有效資產進行回購。
4、採用此種方式的上市公司財務報表容易被會計師事務所出示保留意見或說明段。
5、其實質是對上市公司的不良債務進行剝離。
採用此種方式進行資產剝離的上市公司以真空電子和廣電股份為代表。如真空電子在97年10月30日公告，將其所有的上海電子管廠的部分資產有償轉讓給廣電集團，出讓價為6956萬元。廣電股份1997年12月24日公告將上海錄音器材廠有償轉讓給上海廣電（集團）有限公司，出讓價為9414萬元（截止1997年9月30日，上海錄音器材廠賬面資產46333萬元，負債44878萬元，凈資產1454萬元，主營收入8220萬元，主營利潤-221萬元，凈利潤51.2萬元，有職工1064人，離退休職工574人。
採用此種方式進行的資產剝離對於上市公司的意義正如真空電子在98年4月20日的公告中指出的"通過了對上海電子管廠實行資產重組整體方案的預案，該資產重組的整體方案，即通過上海電子管廠被上海廣電（集團）有限公司收購再由真空電子兼並回來的整體行為達到了以下效果：
1、消化GE項目造成的巨額不良資產
2、享受國家對困難國有企業的兼並免息政策
3、使真空電子的資產結構得到明顯改善。
而廣電股份在其1997年12月24日公告中稱"以零價格轉讓後，實施破產、經審計評估、兩公司的有效資產為24000萬元，上無四廠15600萬元，上無十八廠8400萬元，公司（廣電股份）董事會決定出資2400萬元收購該兩企業，通過上述資產運作，公司共核銷債務108621萬元。"通過如上分析可以總結出此種資產剝離方式對上市公司的意義所在。

❹ 在線等跪求這道戰略管理案例分析作業答案

從不能收回的大額投資上做文章，從社會需求的高度選擇戰略目標，制定項目規劃，迅速招商。不了解具體情況，只能給你這些建議。將我對市場的判斷發給你，希望對你有幫助。
中國房地產企業發展戰略分析

在企業的發展過程中，戰術上出現問題一般情況下不會造成太大的損失，調整起來也相對容易。而戰略上出現問題，可能會導致企業錯過發展機遇，投資方向失誤等重大損失，所以企業一定要重視發展戰略問題。企業發展戰略簡單講就是站在社會的高度，綜合分析影響市場需求的因素後，制定的企業方向和發展目標。

下面我列舉幾個目前影響房地產市場的主要因素:

因素1：
2009年全國商品房總成交量66369萬平方米，按每套商品房八十平方米計算，約830萬套。其中，有多少是以投資和炒房為目的成交的，隨著國家打擊炒房政策的陸續出台，特別是即將出台的物業稅政策，如果這一部分購買力當水分擠掉，真正以居住為目的的購買力還能剩下多少。
因素2：
2010年國家推出政策房包括經適房，廉租房等580萬套，2011年將再投資1.5萬億，建設1000萬套，隨著中國國力的增強及國家擴大內需的需要，後期有沒有再加大開發力度的可能，對中國的房地產市場會造成多大影響。
因素3：
在中國百分之八十的城鎮人口買不起房子是個現實問題，中國作為社會主義國家政府絕對不會漠視這種現象的長期存在，政府一定會解決這個為題。我們要分析的是解決的速度和范圍，以及可能對房地產市場的影響。
因素4:
現行的房地產調控政策，已經對炒房和投資等市場需求產生影響。現在我們將物業稅政策也列入參考因素。參考發達國家的物業稅政策，例如：美國實行地區差額稅率，稅率是總房款的5--0.27% 。結合中國的實際國情，還要考慮到低收入人群的負擔能力，房產調控的作用，拉動內需等因素，綜合分析中國的物業稅政策，採用差額累進稅率的可能比較大，那麼最高稅率可能高於5% ，最低稅率可能大大低於0.27% 。
因素5：
2010年對660多個城市統計顯示，連續6個月電表讀數為零的空房率高達6540萬套，足夠兩億人居住。國家會不會讓一方面大批人買不起房子，另一方面大量住房閑置的局面長期存在，中國社科院出版的藍皮書中指出，中國房地產泡沫超過50%絕不是沒有依據的。

這些因素對中國的房地產市場走向會產生多大影響，何時產生影響，我們無法准確判斷，但是，我們必須分析這些因素，為企業制定發展戰略提供參考依據。
為了更客觀的分析這些因素，我們必須站在社會責任的高度來思考。中國是社會主義國家執政黨是共產黨，共產黨是人民的黨代表人民利益，雖然一些腐敗現象與共產黨全心全意為人民的宗旨相違背，但是，總的來說政府還是代表著人民的利益的，隨著共產黨員整體素質和修養的提高，全心全意為人服務的宗旨一定會體現得更加完美，在中國不能考驗共產黨的高尚特別是解決民生問題的決心。

一 政府一定會持續開發，甚至主導以安居 自住為需求的房地產市場，直至房價的理性回歸。
1 解決老百姓的住房問題，是當前中國政府面臨的主要民生問題之一，80%的城鎮人口買不起房子已經成為嚴重的現實問題，中央政府已經開始將這一問題的解決情況與地方政府的政績考核，用地政策等相掛鉤，所以各級地方政府會積極響應。
2 推行這一政策，對各級政府的財政收入影響不大。
首先，中國人在消費觀念上更傾向於購買經適房，將房租當月供，將來會留下自己的房子，經適房的需求量會遠遠大於廉租房，政府開發經適房的投入最終會由消費者買單，可以很快收回，同時還帶動了稅收收入。
其次，政府可以零利潤開發，在土地價格不變的情況下，在房價中擠出開發商的利潤就可以使房價大幅降低，對地方政府的財政收入不會有太大影響，後期隨著物業稅收入在地方財政收入中比例的加大，及土地出讓金用於市政工程的專款專用，地方政府在保證形象工程建設，保證財政收入的同時，將會不斷降低土地價格，拉動房價的理性回歸。

二 在中國推行物業稅勢在必行
1 是保證地方政府財政收入平穩充裕的重要稅收來源。例如：美國州以下地方政府曾經80%的稅收來源於物業稅稅收，雖然現在比例降到70%，但是20年來總稅額增加了五倍。而中國地方政府的財政收入主要來源是土地出讓金，占總稅收的比例也在70--80%，不但收入不穩定還帶來一系列社會問題。目前在中國已經具備了開征物業稅的條件，只要在稅率的制定上兼顧到低收入人群的應稅能力，推行物業稅是完全可行的。
2 是調控住房分配，抑制投資炒房的必要手段。
住房是生活必需品，不能成為投資炒作的賺錢工具，否則，就會向熱錢炒作蔥 姜 蒜一樣，會帶來民生問題。而稅收政策無疑是調控住房分配打擊投資炒房的最有效手段。
三 房地產市場未來的局面
1 現行的購房貸款政策，遺產稅政策，二手房交易稅政策等，已經開始影響個人投資資金向房地產市場的投入，國家正在醞釀實施的物業稅政策將會進一步產生影響。
2009年全國商品房總成交套數約830萬套，如果將投資炒房部分的成交量當成水分擠出，以自住為實際需求的成交量還能剩下多少我們無法准確判斷，但是我們知道2010年660多個城市的空房就高達6540萬套，是2009年總成交量的7.9倍。可以肯定投資炒房所佔的比例很大，投資是為了賺錢，在國家調控政策下如果投資房地產的錢不好賺，這部分資金必然流向其他方向，只能剩下真實的需求。根據國家統計顯示，近期商品房成交量已經比去年同期下降了46% 。
2 政府2011年將投資1.5億，建設1000萬套政策房，按城鎮人口6.4億，政策覆蓋范圍80% ，每個家庭3口人計算，將解決6%的城市人口居住為題，如果政府持續投資建設，一定會直接拉低住房價格，同時使大量購房人放棄購買商品房而轉向購買政策房。2011年政策房的建設量已經超過了2009年的商品房總成交量，在國家政策的內擠外壓下，與政府平行開發的房地產項目將會陷入滯銷的泥潭，房地產企業將會面臨巨大的經濟損失。
3 在住房降價和物業稅的沉重負擔下，現存的6540萬套空房會走向哪裡，如果30%選擇賣出就會有1962萬套商品房湧入市場，如果全部湧入市場可以解決2億人的居住為題，按2009年的商品房成交量，可以滿足8年的市場需求。

四 在這樣的市場背景下，房地產企業需要站在企業發展戰略的高度，合理制定應對方案，提前處置和擺脫危險項目。
任何商品的市場都是發展變化的 ，房地產市場也一樣，不會永遠是蓋了房子就能買的市場環境。目前78家央企已經開始有序退市，部分房地產企業開始兼並重組，高危險項目房地產公司開始退地。那麼房地產企業該如何應對呢。
1 建築企業要厲兵秣馬，盡可能與政府接軌，准備分享1,5萬億的政策房蛋糕。
2 房地產開發企業盡可能和政府開發方向脫軌，將與政府平行開發的待建，在建，待售項目的規模，控制在企業的安全紅線范圍以內。

五 房地產企業新的發展戰略方向
目標人群----政府開發的政策房覆蓋范圍以外的中高收入人群。市場需求是：
1 改善生活質量，提高住房標準的中高檔住宅小區。
2 旅遊，度假，養生地產。
3 政府支持的舊村改造項目。
六 在企業發展戰略轉型期，新機遇必然面臨新挑戰。
1 如果企業選擇與政府合作，共同開發政策房，過低的開發利潤會嚴重影響企業的發展速度。想保證企業的發展速度，就必須尋找新的開發方向。
1 面臨發展戰略轉型的不是幾個企業，而是整個中國房地產業，前期僧多粥少的局面一定會出現，競爭將會非常激烈，淘汰不可避免。
2 企業要在激烈的市場競爭中求生存求發展，對開發項目必須有準確的市場定位，根據目標人群的消費要求，選擇規劃建設出更符合中高收入人群消費要求的環境 配套 戶型，才能使企業在發展中處於優勢地位。

❺ 經營性物業貸款的案例

2009年8月上海某公司因資金緊張以華潤時代廣場790平米商務樓向紅楓借貸借款1500萬元內，該公司容在為該抵押物辦理房產證之前曾以公司全部股權向典當行質押860萬元。經盡職調查後，評估其房產價值2800萬且抵押物無任何債務糾紛，因此設計和實施了如下解決方案：先以860萬元幫助其從典當行解壓股權，再以該房產作為抵押物幫助其從銀行貸款1300萬元。

❻ 什麼是 個人經營性貸款擔保

業務介紹

個人經營性貸款擔保業務：是指擔保公司為自然人向銀行申請的、用於從事生產經營活動的融資提供擔保的業務。

案例：陳先生因公司經營需要400萬元流動資金周轉，計劃分2年按月歸還。而目前其個人和公司名下均沒有可以直接用於抵押貸款的房產，公司也達不到銀行直接貸款的要求。

解決方案：陳先生可通過中蘭德擔保，向銀行申請400萬元的流動資金貸款。陳先生以公司經營收入作為還款來源。藉助中蘭德擔保，陳先生如願以償地從銀行申請到400萬元貸款。

客戶所需提供資料

●擔保申請人(及配偶、共同借款人、共同還貸人、產權共有人)的居民身份證、戶口本(或回鄉證)原件及復印件;

●《客戶基本情況表》;

●《個人財產清單》;

●擔保申請人婚姻狀況證明原件;

●擔保申請人職務、職稱、專業資格、學歷證明原件及復印件;

●擔保申請人(及配偶、共同借款人、共同還貸人)的收入證明及財產狀況等還款能力證明文件原件(如：村民分紅憑證等);

●擔保申請人真實住址的水費、電費、電話費、物業管理費等費用單據;

●擔保申請人所涉及的營業執照及相關行業的經營許可證、納稅證明、財務報表、對帳單、融資用途中的相關協議、合同或其他資料;

●抵押或質押的權屬憑證和清單，有權處分人同意抵(質)押的證明等;

●根據我公司《客戶應提供資料清單》要求提供的其他個人、企業相關經營資料和反擔保資料。

❼ 物業管理案例分析

（1）你抄認為法院回如何判決？為什麼？這個問題無法給你百分百的解答。打官司是有風險。其次要講求證據。
王某與李某之間屬於侵權關系。如果李某天花板滲水的損害事實是由於王某的裝修而引起的，王某要在此承擔李某滲水帶來的損失責任。因該滲水確實是王某在裝修過程中破壞了地面的結構層和防水層而引起的，但是如果王某能證明開發商在開發該房屋的過程中存在房屋質量問題，則開發商也存在一定責任。如果是因房屋先前的質量問題，王某可以不承擔責任，或者承擔次要責任。
（2）你認為物業公司在管理服務過程中存在瑕疵嗎？根據你所描述的情況，我很難看出物業公司在管理服務過程中能存在什麼瑕疵問題。如果你有證據證明物業管理公司在這事件中存在過錯，當然物業公司也應承擔相應的賠償責任。
（3）王某應怎樣做才能既不違法，也能達到自己的裝修目的？ 根據上面兩點，王某隻能搜集證明該滲水不是自己引起的原因或者主要原因，才能避免承擔該糾紛的相應責任。

❽ 商業地產盈利變現模式

縱觀國內的商業地產盈利變現模式，不外乎三大類：整體持有、分割出售、資本運作。這三種盈利變現模式各有利弊，適用於不同類型的商業物業和開發商。

整體持有

商業物業最理想的盈利模式是長期持有，這符合商業地產的自身規律，一般來講，商業物業是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會隨著物業老化而貶值。商業物業的大部分價值是通過後期運營管理實現的，用通俗的話講，商業是養出來的，所謂養商無非就是指業主以比較低廉的租金來吸引好的商家，並幫助商家能更快保本、盈利，只有幫助這些好的商家、好的品牌盡快實現保本、盈利，才能讓他們有信心留下來，進而不斷吸引消費者前來消費，商業的人氣才越來越旺，其對商家的吸引力也就越大，所以我們一般看到新的商業物業的初始租金都比較低，度過幾年的養商期後，商業物業的租金才開始大幅上漲，商業物業的價值也就越來越大，長期持有通常是商業物業價值最大化的盈利方式。目前的市場上，商業物業長期持有能夠獲得的投資回報在10％-12％之間，當然一些好地段、運營良好的商業物業可以遠超過這一指標。

另外，以前開發商的住宅項目一個接一個，每年都有不錯的收益，在住宅項目拿地成本越來越高，好的住宅項目越來越難拿，房地產開發商就會出現項目斷檔的情況，這會造成開發商每年的收益波動率很嚴重，如果開發商是上市公司，尤其是土地儲備不足的開發商，其每年的報表會比較難看，而商業物業的穩定租金回報將是開發商穩定收益波動的良好補充，對這些開發商來講，長期持有商業物業是個良好的選擇。

商業物業的資金投入大，回收期長，決定了能夠持有商業物業的開發商必須具有很強的資金實力，在資金允許的情況下，建議開發商長期持有商業物業，從項目價值最大化的出發點考慮，這種盈利模式是一種最理想的方式，但這種方式不太適合於目前的大多數商業地產開發商，畢竟有著強大資金實力的開發商太少。

對國內的房地產開發商來講，資金如土地一樣是開發商渴求的資源，在長期持有的情況下，配合經營期融資可以解決部分資金變現問題。其一是開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款，2005年10月農行推出了《經營性物業抵押貸款管理辦法》，允許以商業設施租金作抵押發放長達十年的貸款，其它銀行也陸續推出此類服務，這將為把銀行的短期開發貸轉化為長期的經營貸款提供了可能。世紀金源集團以其金源購物中心、華遠地產以其盈都大廈商業物業，均向銀行獲得了7-10年不等的商業抵押貸款。

另外，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）的方式來融資，CMBS類似於住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1.45億美元的CMBS產品來取得融資，這是國內此類融資方式的首例，其本質是將銀行的短期貸款轉化為機構投資者的中長期債權，其融資成本應該要比銀行同期貸款高。

開發商持有優質商業物業資產，既能獲得長期收益，亦能通過銀行經營貸款/CMBS融資獲得新的開發資金，對開發商來講是個不錯的選擇，但這種方式存在的缺點是對物業質地要求較高，其投資回報率至少要高出銀行、或CMBS融資成本，開發商還必須與當地銀行或CMBS市場有良好的關系。

物業散售

到目前為止，商業物業的散售仍是市場上的大多數商業地產採取的盈利方式，這與傳統住宅開發商的思維模式慣性是一致的，把商業物業按照住宅那樣散售是開發商所擅長的。但這種變現方式只適合於小體量的社區底商、寫字樓底商等獨立臨街商鋪物業，分割銷售不會影響其使用功能，也不太需要考慮到業態配合、市場定位、後期管理等問題。

商業物業散售的另一種操作模式是產權式商鋪，即以「產權式商鋪全零售」模式或「主力店租賃+商鋪全零售」模式來實現項目的贏利，在商業物業體量越做越大的商業地產市場，獨立商鋪的比例較小，佔主流的仍然是產權式商鋪的變現方式。

產權式商鋪全零售在產業商鋪領域比較常見，如北京木樨園的批發市場、中關村的電子商城等都屬於產業商鋪類型。大部分產業市場商鋪經營同一類型商品，其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經營管理，而且其後期經營管理較容易，這些特點使得產業商鋪比較適合於做成產權式商鋪。

主力店租賃+商鋪全零售的變現方式被萬達集團演繹到極致，其前期的大部分商業物業都是按照這一思路來操作的，都是做一個沃爾瑪的主力店，然後其它的商鋪均以產權式商鋪散售，這種方式給萬達解決了融資的問題，也讓萬達很快膨脹起來，但不可避免地出現後期經營管理上的難題，甚至出現退鋪的現象。

為了給產權式商鋪一個好的售價，為了給投資者信心，也為了投資者不退鋪，開發商給產權式商鋪加入了回報承諾和退鋪期權，從此，產權式商鋪變成了金融產品，成了徹頭徹尾的融資產品。近年來北京出現的產權式商鋪基本是採用此種類型的產權式商鋪，如第三極文化中心、錦綉大地物流港等。

在北京我們親眼目睹了產權式商鋪的慘痛失敗經歷，至少從目前來看，除產業商鋪外，其它的產權式商鋪項目，我們還沒有看到持續經營成功的案例，尤其是大中型集中性商業更是如此。我想這裡面有兩個原因，一方面，開發商總是從自己的利益出發，想盡快銷售並以更高的價格出售，從而一開始就在產品規劃設計、價格定位上就出了偏差，為了利於銷售，把商業物業做成適合於快速分割銷售的商鋪單元，從而導致像商業物業適合經營的業態范圍窄，整體商業形成不了綜合競爭力；另一方面，因為售價高，小業主缺乏專業的知識，不會從一個較長期回報期來看商鋪的租金問題，前期要求的租金較高，招不來好的品牌商家，小業主是價高者得，招來的商家可能是較差的品牌，沒有好的經營商家，人氣養不起來，或者因前期租金過高，商家長期虧損，留不下來，從而提前撤離，起始租金高會導致商業物業的品牌混亂、品牌層次低、業態組合混亂等一系列問題。

對於大型集中性商業（非產業商鋪物業）來講，產權式商鋪的變現方式並不適合，其在目前之所以這么流行，均是融資困難所逼或是開發商嚮往產權式商鋪之一次性高額回籠的渴望所致，但其風險甚高，操作不好，甚至會波及到開發商的聲譽，影響下一個項目的運作。隨著建設部的關於限制固定回報產權式商鋪的意見的出台，陸續有城市已經叫停產權式商鋪，我這種盈利模式將會遭遇政策上的封殺。更重要的是，隨著商鋪投資市場上投資者從前期產權式商鋪的投資上得到了教訓，變得越來越成熟理性，投資者對產權式商鋪投資越來越謹慎，對商鋪的持續經營返租能力越來越關注，從而進一步導致了傳統的產權式商鋪盈利模式的窮途末路。