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『叄』 今年的金融危機對房地產行業的影響究竟是怎麼樣的

2008金融危機對中國房地產行業的影響
來源：www.rdccn.com

一、 金融危機前國內房地產市場狀況

2008年7月到10月，我在重慶房地產市場「一哥」—龍湖地產做置業顧問，有幸在一線見證了國內房地產市場的實際銷售狀況。我所在的項目是龍湖MOCO中心，一個佔地26畝的小戶型高層住宅，在毛坯房和延緩兩年交房的條件下，還賣到了7000左右的均價，且不論重慶地區的人均收入在全國的靠後排名，單看這個銷售價格已經超過了絕大部分老百姓的承受能力了，重慶地區的房市如此，就更不用討論北京、上海、深圳等一級城市的房市了，其火爆程度可見一斑。

金融危機在2008年逐漸向房地產等資金密集型行業產生影響，我們暫且先討論2008年前的房地產市場情況。總體來看，2007年全國房地產市場供求兩旺，房價漲幅比2006年有所增加，國房景氣指數逐月上升達到近三年來的新高水平。其市場運行狀況呈現以下三個特徵：

1、房地產開發企業購置土地面積出現近5年來首次大幅增加，土地價格快速上漲，漲幅達到5年來新高，高於同期房屋銷售價格漲幅

從全國數據來看， 2007年3月以來，房地產企業購置土地面積增幅逐月增加，1-10月同比增長16.9%，增幅增加了近20個百分點。此外，2007年全國70個大中型城市土地交易價格出現大幅上漲，前3季度平均同比上漲12.8%，高於同期房屋銷售價格6.7%的漲幅。其中，1-3季度各季度土地交易價格漲幅分別為9.8%、13.5%、15%，漲幅逐季增加達到2000年以來的最高漲幅。第四季度由於國家的調控交易價格略有下降。

2、商品住宅市場景氣旺盛帶動整個房地產市場供求兩旺，2007下半年房價漲幅逐月增加，創出近三年新高。

商品住宅投資占房地產開發投資的比重超過70%，2007年商品住宅市場景氣旺盛帶動整個房地產市場供求兩旺。1-10月，房地產開發完成投資19192.21億元，同比增長31.4%，增幅比去年同期增加7.3個百分點，前10個月，房地產開發投資增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅為39.22%，達到近三年來新高。1-10月，商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別同比增長22.6%、 22.8%和9.1%，增幅比去年同期分別增加4.5個、4個和0.6個百分點。1-10月，商品房銷售面積同比增長31.3%，增幅增加20.4個百分點。其中，現房銷售面積為同比增長14.2%，增幅增加21.3個百分點；期房銷售面積同比增長39.5%，增幅增加17.3個百分點。2007年前4個月，國房景氣指數持續下降，後7個月，國房景氣指數快速上升。10月，國房景氣指數為105.74，達到近三年來的最高水平。

3、住房保障體系進一步完善，商品住宅供給結構調整效果逐步顯現

在2007年，住房保障體系建設得到了中央政府前所未有的高度重視，各級地方政府的經濟適用房和廉租房建設也逐步付諸實施。

從商品住宅的供給結構來看，2007年以來，商品住宅市場結構調控的效果逐步顯現，經濟適用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投資比重分別由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投資比重每月增加1個百分點左右。據初步統計，全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發面積的55.8%。

二、 金融危機形成及影響

1、 什麼是次貸危機

次貸即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan），「次」的意思是指：與「高」、「優」相對應的，形容較差的一方，在「次貸危機」一詞中指的是信用低，還債能力低。

次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬，形成次貸危機。

2、 金融危機的形成

這次全球經融危機的源頭是由美國的次貸危機所引發的。而美國次貸危機是產生的原因是由於美國房地產業泡沫破裂所導致的。描述一下這次次貸危機的演變過程:美國次債危機--美國信貸危機--全球信貸危機和美國經融危機--全球經融危機，最後影響全球實體經濟。影響全球實體經濟的後果就是全球經濟增速放緩、人們消費慾望降低、企業盈利水平的下降、失業人口的增加、就這樣一直的惡性循環下去,直到信貸危機結束才會慢慢有所好轉!

3、 經融危機對我國經濟的影響

（1）次貸危機主要影響我國出口。

次貸危機引起美國經濟及全球經濟增長的放緩，對中國經濟的影響不容忽視，而這其中最主要是對出口的影響。2007年，由於美國和歐洲的進口需求疲軟，我國月度出口增長率已從2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美國次貸危機造成我國出口增長下降，一方面將引起我國經濟增長在一定程度上放緩，同時，由於我國經濟增長放緩，社會對勞動力的需求小於勞動力的供給，將使整個社會的就業壓力增加。

（2）我國將面臨通貨膨脹和經濟增長趨緩的雙重壓力。

由於國際大宗商品價格居高不下，以及我國冰雪地震等自然災害的影響，我國的農產品、生產資料、生活消費品等價格持續上漲，目前已形成成本推動型通貨膨脹。2008年1—5月份累計，全國居民消費價格總水平同比上漲8.1%，流通環節生產資料價格同比上漲16.7%。同時，人民幣升值又將進一步影響中國出口增長。

最後，次貸危機將加大我國的匯率風險和資本市場風險。

三、 經融危機對中國房地產市場的打擊

1、2008年1-11國內房地產市場的運行狀況

（1）房地產開發完成情況。1-11月，全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個百分點。1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；房屋竣工面積3.5億平方米，增長6.1%。其中，住宅竣工面積2.9億平方米，增長5%。1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發面積2.1億平方米，同比下降2.7%。

（2）商品房銷售和空置情況。1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。其中，商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個百分點。

（3）房地產開發企業資金來源情況。1-11月，房地產開發企業本年資金來源33404億元，同比增長4.2%。其中，國內貸款6416億元，增長5.2%；企業自籌資金13444億元，增長30.9%；其他資金12942億元，同比下降14.5%。其中,個人按揭貸款3046億元，下降25.6%。

（4）70個大中城市房屋銷售價格指數。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點；環比下降0.5%。新建住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.6個百分點；環比下降0.6%。

（5）全國房地產開發景氣指數。11月份，全國房地產開發景氣指數為98.46，比10月份回落1.22點，比去年同期回落8.13點。點評：從全國房地產開發景氣指數及各項分類指數延續回落的態勢來看，此輪房地產行業的調整仍在繼續，房價同比漲幅已經回落到0.2%，基本上與去年同期持平。在前段期間貨幣政策松動、地方政府及中央政府救市政策的不斷刺激下，只有部分地區的成交量呈現明顯回暖的趨勢，如上海市、重慶市、廣東省等11月商品房銷售面積較10月分別增加了29%、40%和9%，但從全國來看，11月商品房銷售面積較10月依然減少了3%。由此可以看出，盡管一系列政策的出台減少了購房者的支付成本，但短期來看對刺激消費需求釋放的作用是有限的，消費者對房價繼續下調的預期以及宏觀經濟的不確定性致使觀望氛圍依然濃郁。

2、預計中國今後的房地產市場趨勢

總體來看,目前全國市場呈現量價齊跌的形態。從去年年底開始,中國房地產市場開始調整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產價格也隨之開始回落。從區域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整,接著長三角、華北、中西部也開始調整。

今後兩年我國房地產市場走勢非常不樂觀。我們認為:2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑,估計萎縮3-4成,但由於全國房價拐點出現在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預計與2006年4.4%的漲幅相近）。至於2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大

四、 中國房地產市場應該採取的措施

從目前政府發布的救市政策來看，一是11月1日起首次購房契稅降至1%；二是個人買賣住房暫免徵印花稅；三是個人賣房暫免徵土地增值稅；四是首套房首付比例降低至20%；五是公積金貸款利率下調0.27%；六是商貸利率最高可享7折優惠；七是加大保障性住房建設規模。從近期政府出台的政策來看，主要是為了穩定樓市消費，減少消費者交易過程中的成本、稅費以及減緩其購房壓力。在當前市場環境下，住房需求無法得到釋放的主要原因是首付及月供問題，房產新政則解決了剛性需求購房者的成本、壓力等問題。各地地方政府已陸續落實政策實施，但市場信心較為不足，消費者對新政出台後反映較為冷淡。預計下階段政府對房地產市場調控的主要方向可能是提升市場信心問題。提升房產市場信心可採取「組合拳形式」的政策來調控。
新政以降低購房者置業成本為主要導向，雖然政府鼓勵居民購房，但在全球經濟形勢不景氣的局面下，購房者信心嚴重受挫。購房者信心不足反映到市場中，就是除了剛性需求少量釋放外，改善型需求、多次置業需求及投資需求因其自身不缺乏住房而持幣觀望。多次置業者積聚著最多的社會財富，是城市經濟發展的主要購買力，他們的觀望必將影響整個房地產市場的發展。預計當前市場環境下，提升房產市場信心可能需要採取「組合拳形式」政策來調控。
1、後期或將連續降息。貸款利率下調降低了企業貸款成本，但貸款利率微調對挽救低迷樓市的作用有限，國內房地產投資約占總投資額的1/4，僅次於製造業。在全球經濟發展放慢的環境下，如果政府要保證經濟平穩發展，對房地產信貸資金捆綁將有可能放鬆，從而刺激資本市場信心。
2、二套住房限制的松綁。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。改善型普通自住房暗含了二套房，這等於是給二套房貸的即將松動埋下了伏筆。同時，多次置業者擁有城市最多的財富和資源，其對房地產市場的信心必將影響整體市場的信心提升問題。
3、降低房產交易營業稅。減免二手交易稅是最直接受益的政策，交易成本可以大幅度降低，減稅立竿見影的效果會出現在二手房市場，對於房地產市場的未來預期也會起到很大的穩定作用。
4、購房落戶政策。在當前市場環境下，部分地方政府出台購房落戶政策似乎成為一種趨勢，尤其在上海等一線城市將會刺激外地需求的釋放。目前市場消費群體關注點集中在總價和首付上，所以購房落戶政策要和首付、銀行利率等下調政策配合或將發揮更好的效果。

綜上所述，中國房地產業發展走向將影響整體國民經濟的發展，在全球經濟陷入困境之時，市場信心的提升，樓市消費的穩定，並不是短時間內就可改變的。現階段主要問題集中在如何恢復市場信心，從政策的出發點來看，政策的出台並不是為了刺激房價的上漲，而是為了促進消費，提升成交量，從而恢復消費者的購房信心。從政策對樓市的影響力度來看，目前的政策更多的是導向性的，表明原則性態度的，主要是因為房地產市場區域明顯的差異化，決定了政策的出台必需結合當地實際情況，有針對性才能達到預期目標。