『壹』 內蒙古自治區土地收儲制度建設與資金運作
內蒙古自治區國土資源廳副廳長元重舉
土地儲備是隨著全國土地使用制度改革和城市土地市場發展過程中應運而生的一項新型管理制度，是政府對土地集約化統一管理的重要手段，保障了國家作為城市土地所有者的權益，也為國有企業脫困及凈化土地市場創造了良好條件。土地儲備經過幾年的長足發展，全國各地從儲備機構的隸屬、融資渠道、收購儲備方式等方面已經形成了風格迥異的收儲模式。現結合內蒙古自治區土地儲備制度建設和省級收儲模式的資金運作流程與各位同仁共同探討。
一、內蒙古土地儲備制度的建立
自《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）下發之後，全國各地土地儲備機構在制度的保障下如雨後春筍般建立，其中包括隸屬於人民政府和隸屬於國土資源管理部門的土地儲備機構。在2001年下發了《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於建立國有土地儲備制度的通知》（內政辦字〔2001〕167號），內蒙古自治區人民政府又於2003年出台了《內蒙古自治區國有土地儲備管理辦法》，自治區建立了自治區、盟（市）、旗（縣、區）三級土地儲備機構共73個，有80%隸屬於國土資源管理部門，其中自治區1個，盟（市）9個，市轄區6個，旗（縣）57個。
省一級成立了內蒙古自治區土地儲備登記中心，隸屬於自治區國土資源廳，面向全自治區開展土地儲備工作。主要職責是：應地方政府的要求，根據土地利用整體規劃、城市規劃和土地市場需求，制定收購儲備計劃，通過徵收、收購、置換、轉制、收回等方式，經人員安置、房屋拆遷、土地平整、基礎設施建設等工作後，將土地儲備並出讓。主要目標是：通過政府壟斷土地一級市場供應，增強政府對土地市場的調控能力，防止土地收益流失，為地方經濟建設作貢獻。
經過一段時間的運行，融資渠道狹窄、授信額度有限、貸款申請審批周期長等問題擺在各級機構面前，成為土地儲備工作開展的「瓶頸」。針對這一實際情況，內蒙古自治區積極探索土地儲備的新模式，搭建土地儲備新的融資平台，規避風險，解決矛盾，「省級土地收購儲備模式」應運而生。截至2008年9月底，省級機構收儲土地4000多公頃，已出讓土地的收益率均達到50%以上，走出了一條具有自身特色的道路，取得了較大的經濟效益和社會效益。
（一）工作模式
以自治區土地儲備登記中心為主體，對擬儲備地塊進行可行性論證並形成可行性研究報告，報告提交自治區收儲專家組審核，通過後向金融機構遞交信貸申請。儲備資金到位後，委託項目地收儲中心具體實施收購補償方案，並負責土地出讓前的管理維護工作。土地出讓後，在收益中扣除貸款本金、利息及融資成本費用後，余額全部留與地方財政。
（二）工作經驗
1.把握導向，嚴格運用國家政策指導具體工作
自治區土地收儲嚴格執行土地宏觀政策，把壟斷土地一級市場作為對項目地政府的首要要求，在集約節約利用土地、土地使用權轉讓兩大業務關鍵點上率先垂範，將工作重點放在閑置、存量和舊城用地的儲備上，認真落實土地利用總體規劃和城市規劃的要求，新增建設用地一分不收，積極培育土地市場，所有儲備土地只能以招標、拍賣、掛牌形式出讓，有效避免了土地資產流失和腐敗行為的發生，在為政府取得土地收益的同時，也為土地管理部門樹立了良好的行政形象。
烏蘭浩特項目區動用收儲資金2500萬元，拆遷棚戶危房居民60餘戶，合理處置兩家破產企業，收回土地7.6公頃，經整理達到「五通一平」後以3700萬元掛牌出讓，既改造了舊城區，又安置了下崗職工，受到地方政府和群眾的歡迎。
烏海市濱河新區項目的實施，使400多戶農民喜遷新居，通過發展「訂單農業」和「公司加農戶」搞起了塑料大棚種植和奶牛飼養，生活水平大幅度提高。該項目既改變了城市危舊房面貌，又解決了失地農民的生活問題，提高了農民的生活質量，被中美可持續發展中心評為「西部社會主義新農村建設示範點」。為了推廣這種模式，中美可持續發展中心於2007年6月和2008年10月兩次派員來內蒙古自治區進行了實地考察，同意對烏海濱河區新村建設給予規劃設計、環保建築及附屬設施等方面的支持。濱河新區二期項目自治區擬再投入3億元土地收儲資金，大力支持烏海市政府的新農村建設。
2.有效利用，確保有限的資金發揮最大效用
自治區土地收儲可以在全自治區范圍內實施，在項目的選擇上能夠充分權衡利弊，同時充足的項目源也可以確保有限資金的充分利用，避免資金、人員的閑置。2005～2007年，自治區對全區30多個擬收儲項目進行了可行性研究，經過細致、深入、全方位的分析，首批選定烏海市、烏蘭浩特市、滿洲里市、阿爾山市作為收儲項目區，具體實施土地收儲，其他地區作為備選放入項目庫，待時機成熟進行運作。實踐證明，「貨」源充足，優中選優的項目可以確保儲備資金的有效利用，實現效益最大化。
3.防範風險，保障資金運作的安全
實施自治區土地收儲，在項目選擇上和資金使用上不會受地方政府左右，能有效避免一些地方政府急功近利或追求局部利益而置大局於不顧的現象，有利於規范土地市場、保障資金的安全回籠。同時，自治區土地儲備機構作為承擔貸款而收益不歸己的主體，必然會運用業務理論對抵押資產的合法性和可執行性進行審核，防止擔保虛設，最大程度地降低還貸風險，保障資金運作的安全。在項目可行性論證過程中，土地儲備機構把抵押資產的權源、權屬審核作為重要論證內容，從使用權設定登記到貸款後的他項權利登記，認真把關，從源頭上為資金安全設立保護網。
4.立足基層，全面開展全區儲備業務
土地儲備也是資金儲備，在開展業務時需要大量資金支撐。當前，土地儲備資金主要來源於金融機構的信貸支持，在全國范圍的資金緊缺情況下，一些邊遠、經濟欠發達地區土地收儲機構很難取得收儲資金，直接導致工作無法開展。自治區土地儲備機構可以利用自己在融資方面的便利性，幫助這些地區開展工作，進而促進全區儲備業務的順利進行。已開展業務的阿爾山市地處邊遠的林區，多年來一直未得到過國家的信貸支持，基礎設施建設嚴重滯後，城市面貌與國家級旅遊城市的稱號相去甚遠。儲備項目落地後，阿爾山市對阿爾善河西岸舊居民區進行拆遷，收回土地30公頃，使這一地區臟、亂、差的環境得到根本改觀，同時也帶動了當地土地管理工作的全面開展，將阿爾山建設成為旅遊推薦不可不去的地方。
5.充分利用業務信息優勢，多方探討融資方式
土地儲備資金不足是各級收儲機構都面臨的難題。為了拓寬融資渠道，自治區土地儲備機構發揮省級收儲的優勢，多方搜集各種政策、業務、金融信息，與各金融機構多方聯絡，積極籌措資金。除銀行貸款外，又於2008年年初發行了「利得盈」信託理財產品，由銀行擔保通過信託公司向社會募集資金，指定投向內蒙古自治區用於土地收儲，一次就募集資金10億元。在當前各金融機構緊縮貸款規模的不利情況下，獨辟蹊徑，找到了一條融資新路，有效緩解了資金不足給各級收儲工作帶來的壓力。
二、「陽光」下監管土地儲備資金
（一）規范土地儲備資金的運作流程
嚴格、規范的資金運作流程是資金監管的前提，內蒙古自治區在土地儲備項目的實際操作過程中，摸索出了一套與銀行系統合作進行項目管理的規范流程，具體步驟如下：
（1）貸款行將貸款資金劃入自治區土地儲備中心在貸款行的賬戶，並共同對該賬戶進行監管。
（2）在項目地開設土地儲備資金專用賬戶，專項用於土地收購儲備資金的撥付和土地出讓後資金的回籠。
（3）同項目地土地儲備中心簽訂《授權委託書》，同項目地銀行簽訂《儲備資金撥付協議書》，約定雙方的權利、義務。
（4）由項目地提交《土地儲備資金年度用款計劃》，實行土地儲備資金的計劃管理，在實際過程中如遇計劃調整，需提前告知，計劃調整方案獲得批准後方可繼續用款。
（5）項目地根據《土地儲備資金年度用款計劃》制定《分項資金使用計劃》，《分項資金使用計劃》的內容審核無誤後，報貸款行進行審批，貸款行確認後撥付資金。
（6）資金封閉運行，通過銀行直接撥往被補償人或承擔工程建設單位的銀行賬戶，不與項目地政府發生資金往來，避免了資金被挪用的風險，保證了收儲項目的如期運作。
（7）項目進行過程中，凡是在項目地中發生的各項收入，包括租金收入和其他收入，均要劃入專用賬戶，充實項目地土地儲備資金。撥付資金對應的儲備土地將隨時增補到貸款行的抵押物中。
（8）項目結束後，對土地進行出讓，土地出讓金直接劃入專用賬戶，暫時進行專戶管理，償還貸款本金、利息和支付必要的中介費用後，將所有收益全部劃歸當地財政，保證了地方政府土地收益的最大化，為地方經濟建設作出積極貢獻。
在實際運用中，這套流程最大限度地發揮了貸款發放各方的監督作用，充分運用了多種手段以達到防範資金使用風險的目的，保證了項目的順利實施。
（二）確保資金使用安全
1.實行封閉管理
土地儲備資金遵循「開設專戶、設立專賬、設置專人、封閉運行」的使用原則。每個項目實行單獨核算，各個項目所發生的收入、成本、費用等設專賬管理。實行專項資金專戶管理，專戶核算，封閉運行。
2.避免資金使用中間環節出現現金
資金撥付過程中，使用安全、准確、快速的網上銀行系統進行操作。資金撥付到項目地的土地儲備專戶後，項目地銀行根據自治區《儲備資金撥付計劃書》、補償協議原件和支票領款金額核對具體領款人的身份，確認無誤後方可發放補償款，自然人領款只能以存摺方式，法人只能以轉賬方式進行，避免了現金交易可能出現的風險。
（三）規避潛在風險
1.預留貸款利息，規避財務風險
在運作過程中，嚴格控制賬戶資金數量，綜合考慮金融動態和央行有關政策，提前預留銀行貸款利息，確保銀行按期足額提取土地儲備貸款利息。
2.資金發放後及時審計
資金撥付後，及時派出資金管理人員和專業審計人員對項目地資金使用情況進行審計，實地監督、檢查，並對資金發放材料進行取證。
3.同銀行共同掌控項目進度
派專人與每一個項目地的有關人員隨時溝通，並同貸款行一起到項目地實地檢查，掌握項目進度，掌控土地交易、資金回籠的時間。
4.接受銀行監督，定期向貸款行報送財務報告
按月編制和報送財務會計報表及財務分析報告到貸款行，做到內容完整，數字准確，編報及時。
通過以上措施，以規范的操作流程為基礎，多種有效手段為保障，對土地儲備資金的監管真正做到了「陽光」化，銀行對項目資金的使用安全放心，對及時回籠資金放心，地方土地儲備機構也對資金高效、及時、准確地撥付感到滿意。
三、土地儲備的市場前景
（一）主管部門的支持
2007年，國土資源部肯定了內蒙古省級收儲模式，提出將支持和關注省級收儲模式的發展。內蒙古自治區國土資源廳聯合財政廳下發了《內蒙古自治區土地儲備項目銀行貸款財政貼息資金管理辦法》。2006年4000萬元和2007年5000萬元財政貼息專項資金已撥付到位，為全區土地儲備事業的發展注入了催化劑。
（二）金融機構的信任
隨著省級土地儲備工作的全面開展，省級收儲模式也漸漸灌輸到金融系統的理財觀念中。土地儲備貸款一批批地下撥、運作、如期還款，自治區的土地收儲管理體製得到了金融系統的認可，信用等級已提升為「AA」級。金融機構與我們建立了長久的合作關系，2008年1月發行了10億元的「利得盈」理財產品，所募資金全部用於自治區的土地收儲，截至9月底，10億信託貸款已有7億陸續撥入鄂爾多斯市、滿洲里市、霍林河市、扎蘭屯市、烏海市、包頭市、錫林浩特市等18個項目區使用。
四、土地儲備工作的一些思考
（一）工作超前，理論滯後
土地儲備工作剛剛興起，沒有形成系統的理論體系，目前的土地儲備制度也只是從宏觀方面作了規定，因而很多具體工作缺少制度支持，困難重重，只能用一些創新的做法開展工作。在和諧社會的大背景下，基層土地儲備機構在為土地儲備事業和城市經濟建設作貢獻的同時，也承擔了不必要的人身和法律風險，付出了沉重的代價，亟待得到法律法規方面的保駕護航。
（二）資金缺口較大
內蒙古地區屬於我國北部落後偏遠地區，經濟發展相對滯後，嚴重影響了土地儲備的融資問題，收儲資金的短缺嚴重製約土地收購儲備工作的開展，因而，建立土地收購儲備基金、統籌安排儲備項目成為迫在眉睫的大事，這將直接關繫到土地儲備事業的存亡。
（三）抵押資產轉移缺少依據
目前我們貸款使用的抵押資產是由項目地政府提供的，這部分資產的調撥已受到稅務部門的密切關注，盡快出台這方面的操作辦法是國土管理部門的當務之急。
土地收儲要本著平等、互利、守信的原則，加強聯系與溝通，與金融機構建立一種長期穩定、優勢互補的戰略合作關系。我們相信，借著自治區經濟發展的強勁東風，更好地發揮市場配置土地資產的基礎性作用，盤活國有土地資產，就能走上儲備業務發展的快車道，進而推動全區土地收儲工作的健康發展。
『貳』 土地儲備中心（事業單位）會計報表,請問土地儲備成本在年終如何結轉
土地儲備中心（事業單位）會計報表，土地儲備成本在年終結轉時，已經出讓的土地成本可以結轉到事業支出中，未出讓的土地成本，余額繼續結轉到次年。
供參考。
『叄』 財務報表中應該重點看什麼啊
要讀懂財務報表，除了要有基本的財務會計知識外，還應掌握以下方面以看清隱藏在財務報表背後的企業玄機：
● 瀏覽報表，探測企業是否有重大的財務方面的問題
拿到企業的報表，首先不是做一些復雜的比率計算或統計分析，而是通讀三張報表，即利潤表、資產負債表和現金流量表，看看是否有異常科目或異常金額的科目，或從表中不同科目金額的分布來看是否異常。比如，在國內會計實務中，「應收、應付是個筐，什麼東西都可以往裡裝」。其他應收款過大往往意味著本企業的資金被其他企業或人佔用、甚至長期佔用，這種佔用要麼可能不計利息，要麼可能變為壞賬。在分析和評價中應剔除應收款可能變為壞賬的部分並將其反映為當期的壞賬費用以調低利潤。
● 研究企業財務指標的歷史長期趨勢，以辨別有無問題
一家連續贏利的公司業績一般來講要比一家前3年虧損，本期卻贏利豐厚的企業業績來得可靠。我們對國內上市公司的研究表明：一家上市公司的業績必須看滿5年以上才基本上能看清楚，如果以股東權益報酬率作為績效指標來考核上市公司，那麼會出現一個規律，即上市公司上市當年的該項指標相對於其上市前3年的平均水平下跌50%以上，以後的年份再也不可能恢復到上市前的水平。解釋只有一個：企業上市前的報表「包裝」得太厲害。
● 比較企業的利潤水平是否與其現金流量水平一致
有些企業在利潤表上反映了很高的經營利潤水平，而在其經營活動產生的現金流量方面卻表現貧乏，那麼我們就應提出這樣的問題：「利潤為什麼沒有轉化為現金？利潤的質量是否有問題？」銀廣夏在其被暴光前一年的贏利能力遠遠超過同業的平均水平，但是其經營活動產生的現金流量凈額卻相對於經營利潤水平貧乏，事後證明該公司系以其在天津的全資進出口子公司虛做海關報關單，然後在會計上虛增應收賬款和銷售收入的方式吹起利潤的「氣球」。而這些子虛烏有的所謂應收賬款是永遠不可能轉化為經營的現金的，這也就難怪其經營活動產生的現金流量如此貧乏。
● 將企業與同業比較
將企業的業績與同行業指標的標准進行比較也許會給我們帶來更深闊的企業畫面：一家企業與自己比較也許進步已經相當快了，比如銷售增長了20%，但是放在整個行業的水平上來看，可能就會得出不同的結論：如果行業平均的銷售增長水平是50%，那麼低於此速度的、跑得慢的企業最終將敗給自己的競爭對手。
小心報表中的「粉飾」
財務報表中粉飾報表、製造泡沫的一些手法，對企業決策績效的評估容易產生偏差甚至完全出錯現象。
● 以非經常性業務利潤來掩飾主營業務利潤的不足或虧損狀況
非經常性業務利潤是指企業不經常發生或偶然發生的業務活動產生的利潤，通常出現於投資收益、補貼收入和營業外收入等科目中。如果我們分析中發現企業扣除非經常性業務損益後的凈利潤遠低於企業凈利潤的總額，比如不到50%，那麼我們可以肯定企業的利潤主要不是來源於其主營的產品或服務，而是來源於不經常發生或偶然發生的業務，這樣的利潤水平是無法持續的，也並不反映企業經理人在經營和管理方面提高的結果。
● 將收益性支出或期間費用資本化以高估利潤
這是中外企業「粉飾」利潤的慣用手法，比如將本應列支為本期費用的利潤表項目反映為待攤費用或長期待攤費用的資產負債表項目。在國內房地產開發行業中，我們可以經常地看到企業將房地產項目開發期間發生的銷售費用、管理費用和利息支出任意地和長時間地「掛賬」於長期待攤費用科目，這樣這些企業的利潤便被嚴重地高估。
● 以關聯交易方式「改善」經營業績
採用這一手法的經典例子是目前已經不存在的「瓊民源」公司。為了掩蓋虧損的局面不惜採用向其子公司出售土地以實現當期利潤，而下一年再從該子公司買回土地的伎倆，後來「東窗事發」，遭到財政部和證監會的嚴厲懲處。所以，我們在分析中應關注企業關聯方交易的情況，研究其占企業總的銷售、采購、借款以及利潤的比例，並應審查這些交易的價格是否有失公允。
● 通過企業兼並「增加」利潤
某些企業在產品或服務已經尚失贏利能力的情況下，採用兼並其他贏利企業的手段來「增加」其合並報表的利潤。這些企業的會計高手利用國內尚未有合並會計報表的會計准則和目前合並報表暫行規定中的「漏洞」，將被兼並企業全年的利潤不合適地並入合並報表中。在分析中應特別注意企業的收購日期，收購前被兼並企業的利潤水平，在合並利潤表的利潤總額和凈利潤之間有無除所得稅和少數股東收益以外的異常科目出現。
● 通過內部往來資金粉飾現金流量
有的企業在供、產、銷經營活動產生的現金流量不足，便採用向關聯企業內部融通資金，並把這些資金的流入列為「收到的其他與經營活動有關的現金」的手法使現金流量表中經營活動產生的現金流量看起來更好。
不誇大財務報表的作用
對財務報表進行分析，有助於我們全面地把握公司的財務情況和評估決策績效，但是也應清醒地認識到財務報表分析的局限性：
首先，企業的資產以及利潤表中的產品銷售成本是按資產或存貨獲得時所支付的金額記錄的，因此資產和銷售成本不是按資產或存貨現行價值反映的。在通貨膨脹的情況下，有可能引起資產報酬率或權益報酬率的高估。另外，歷史成本的原則還導致同業新老企業比較的困難。比如，假設甲、乙兩家企業生產完全同樣的產品，生產能力一樣，本年銷售收入也完全一樣，都是1億元，甲企業是10年前成立的企業，由於固定資產購建比較早，因此當初的成本比較便宜，再由於使用中折舊的緣故，故其固定資產的賬面值較低，僅為2000萬元；而乙企業是剛成立3年的企業，固定資產的購建成本較高，累計提取的折舊較少，所以其賬面值較高，為6000萬元。我們計算甲、乙兩家企業的固定資產周轉率可得：甲企業為10000/2000=5（次），而乙企業為10000/6000=1.67（次）。若我們將兩家企業的周轉率相比，則會得到乙企業的周轉率僅僅為甲企業的1/3，乙企業的資產管理效率似乎遠遠不如甲企業的結論。但是，這樣的結論顯然是有失公允的。解決這一局限性的方法是在企業內部考核中採用資產的現行價值來計量資產的價值，比如甲乙企業的對比中，我們可以按固定資產重新購建的成本——重置成本來替換其賬面值。
其次，會計方法選擇和會計估計的普遍存在。財務會計准則和制度中常常允許對相同的業務採取多個可選擇的方法之一，即使對同類固定資產都採用直線法折舊，不同企業對資產的使用年限、使用年限未能夠在市場上可變賣的價值（殘值）的估計也可能是不一樣的。克服這些問題的方法有：其一，在企業集團內部的績效考核之前，應該按行業統一企業會計制度，盡可能地減少或甚至禁止對同一類經濟業務的不同會計處理方法。其二，作為分析人員，應採用一些剔除由於會計政策不一致對財務指標的影響。
另外，財務指標也具有局限性。企業的內部控製程序是否有效以及企業作為組織的創新和學習能力怎樣等是財務指標所不能反映或不能完全反映的，必須藉助於其他的非財務指標，甚至是難以量化的指標來考核