北京二手房價格走勢

A. 北京二手房價連降6個月是真的嗎

剛需房、學區房、改善豪宅均出現超百萬元降價 全款買房比例超過商業貸款比例

北京二手房連降6個月最高降幅超過20%

本月7日開始，不少小區已經率先開始了供暖，然而，冬日裡的暖意明顯沒有傳達到冰冷的樓市裡。二手房方面，調控政策經過大半年的發酵，作用愈加明顯，無論是西城、海淀的學區房還是朝陽、豐台的改善盤，甚至昌平、大興的剛需二手房，都出現了明顯的降價。

根據我愛我家市場研究院的數據顯示，從今年4月份開始，一直到10月末，北京二手房成交價格連續下跌，從未上漲。北京青年報記者在走訪中也發現，尤其是一些核心區內的房齡較大、戶型較小的老舊房源，降價幅度相比今年的成交高點，都超過了20%。

二手房最高降幅超過20%

在王府井某家基金公司上班的孫小姐，嚴格意義上並不是急切需要用房的剛需，父母名下有兩套大三居的房子，讓她從來沒有為住房感到憂愁過。但隨著工作越來越辛苦，每天從五環外的家裡到王府井上班，往返差不多需要兩個半小時耗在路上，這讓孫小姐每天都感到很疲憊，於是買房，離公司近一點就成了她最迫切的需求。

不想距離父母太遠，又想有地鐵直達公司，於是5號線周邊的北三環、北四環一帶就成了孫小姐重點關注的區域。

「剛考慮買房的時候，正好趕上調控，於是買房計劃放緩，如今重新開始看房，發現原來關注的小區都降了好多。」孫小姐告訴北青報記者，她每天都會在網上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的兩居室二手房。到了年底，房源相對來說增多了不說，價格也下降了不少。

「惠新里小區是我最心儀的，距離惠新西街南口步行幾百米的距離，上班很方便。」孫小姐透露，3月底的時候，經紀人催促她盡快下手，原因是南北通透的兩居室成交價格已經到了9.5萬元左右，當時一套80平方米的兩居室報價780萬，成交價也得至少760萬。可如今，孫小姐再去看房時，整個小區房源的報價也普遍在7.5萬元/平方米上下。仔細一算，價格降幅都達到了20%。

以該小區的三居戶型為例，9月至今掛牌的五套房源，僅有一套售出，三套房源的業主選擇了停售。負責跟蹤該小區業務的一名中介人員表示，成交的那套房源是因為價格相較之前類似房源價格下跌了近100萬元，加上買家是為了結婚購房，也比較著急，雙方很快就實現了成交。

上述中介人員表示，從他從業的歷史和接觸的業主看，一般房源上線幾周即選擇停售的業主，很多都不急於出售，掛牌的主要目的就是試探一下市場，看看能不能遇上合適的買家。當市場行情好的時候，有的業主會將房源價格定得很高，碰碰運氣，而市場冷清的時候，房主一般會按照自己的預期進行掛牌，沒人買單後，不急著出手的房主就會選擇停售。

他最近接觸業主感覺下來，預期明顯出現松動，如果碰上真的很有誠意的購房人，業主都比較願意坐下來和買家認真談，一般多多少少都會給出一定價格上的讓步。而一些不願意在價格上作出讓步的業主，直接就選擇停售。

鏈家研究院研究員魏艷霞分析稱，市場成交及新增供需似有恢復到9月中上旬穩中微升態勢的跡象，但回溫乏力。成交節奏依舊緩慢。二手房業主預期有實質性松動，月度掛牌價數據顯示，與4月相比，10月新增掛牌價下跌12.6%，隨著預期的松動，態度也有所緩和，客戶在交易中話語權增強。

交易量降至日均300套以內

價格雖然下降明顯，但成交情況依舊不樂觀，據偉業我愛我家集團市場研究院統計， 10月份北京全市二手住宅共網簽5500餘套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均網簽只有270套。

數據統計，上周北京全市二手住宅共網簽1898套，環比前一周下降了5.6%。日均網簽約271套。

結合周網簽量走勢、每日網簽量走勢可以看出，北京二手房交易目前仍然穩定在一個較低的水平。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，經歷新一輪調控帶來的直線下滑和快速觸底後，北京二手房市場已經開始向正常交易水平恢復，但回升的幅度小，速度慢，走勢顯得理性而穩定。

胡景暉表示，今年「317新政」及一系列後續政策出台後，市場上的投機投資得到了很好的遏制，許多正常的、剛性的需求也因市場下行預期的增強而進入了觀望和等待期。在此期間，北京二手房交易迅速低位企穩，房價也持續小幅下跌，經過幾個月的觀望後，部分需求開始重新考慮入市。

全款買房成為最主要的支付方式

值得注意的是，由於調控政策關於首套房認定的變化，使得二手房市場的交易方式發生了明顯變化，對於大部分購房人來說，首付提高至八成以上，進一步促使全款買房的增多。

市場研究院統計顯示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為33.3%，商貸支付的比例為23.9%，市管公積金支付的比例為26.9%，其它支付方式的比例為15.9%，這也是北京二手房交易中少有的全款買房比例超過商業貸款的現象。

總的來看，前10個月，商貸支付購房的比例曾經超過一半，但3月調控開始，商貸支付佔比不斷縮小，從過半下降到了四分之一；全款支付佔比不斷擴大，一度從四分之一增加到近半；市管公積金支付佔比及其它方式的佔比也一直穩步擴大。到8月、9月、10月時，全款佔比穩定在33%左右，商貸佔比穩定在24%左右，市管公積金佔比穩定在將近27%，其它方式穩定在15%左右。可見，在政策、交易量開始穩定的情況下，北京二手住宅交易的支付結構也逐步穩定了下來。

業內人士表示，貸款仍是當前絕大部分人購房所必須採用的方式，尤其是在北京這樣的高房價城市，由於公積金貸款額度較小，使用商業貸款購房曾是大部分人的選擇。「317新政」後，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率也不斷提高，批貸門檻嚴格，一系列政策讓商貸購房的比例大幅縮小，全款購房及其它方式的比例大幅增加。

90平方米以下戶型為二手房交易主力

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，北京二手住宅10月的交易中，一居室佔22.1%，兩居室佔55.3%，三居及以上佔22.6%，各戶型佔比與9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整體結構保持穩定。

10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各佔36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米環比9月增加了1.1個百分點外，其它各面積段佔比與9月的差距都在1個百分點以內，整體結構同樣保持穩定。

胡景暉表示，兩居室符合大部分家庭的居住空間要求，價格也更為合適，所以一直是北京二手房市場的房源供應主力和市場需求主力，佔北京二手房交易過一半以上。從面積上看，非普通住宅總價高，首付比例高，交易困難，所以絕大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。

而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空間需求，所以交易佔比最高；60平方米以下由於總價較低，有更多的人能夠承受，所以交易佔比基本與60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的總價對家庭經濟實力也有一定需求，所以交易佔比最小。整體來看，90平方米以下的二手房仍會是市場的主力，也是成交周期相對較短的熱門房源。

B. 請問北京目前的房價走勢是怎麼樣的

北京整體房價的抄問題，未來是怎麼樣的趨勢？

長期來說，從16-17年暴漲以後，房地產市場進入了白銀時代，未來10-20年，房產進入平穩增長時期，在這段時間，房價保持穩定上漲10年，但是增幅較慢。

短期來說，2018年3月份後預計整體穩中有升。首先必須貫徹房住不炒的大政方針，故而房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。

從一線業務角度做預測明顯感覺新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盤（指集中開盤，優惠較多大開發商的樓盤）。且許多限價地商品房也在相繼入市（總結有12個限價地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），這些限價地商品房也會在上半年5-6月份也將有很好的成交表現，並且在北京新房均價上做出均勻高價盤的作用，即成交均價穩中有降。8月份後進入金九銀十，剛需需求在限價地商品房上大部分得到去化，改善需求凸顯，高品質好位置的新房價格穩中有所攀升。

C. 北京二手房價下跌是怎麼回事

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑。年5月份，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

與此相反，商貸支付比例在4月時為40.59%，環比3月份下降10.79個百分點，到5月時再次下降6.17個百分點，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的占相對穩定，變化不大。

胡景暉表示，使用商業貸款購買二手房本就是市場主流，如今，北京商業貸款首付比例高企，5月起商貸利率優惠也完全消失，首套房最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，商業貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買房的客戶驟降，下降幅度遠大於全款購房的降幅，此消彼長下，全款支付的佔比連續提高，商貸支付的佔比則連續下降。

胡景暉進一步稱，經過一系列的調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經徹底降溫。

有業內人士也稱，北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

D. 現在北京房價的走勢

以下是給您推薦的北京城建琨廷的一些寫的一些樓盤測評和樓盤基本信息：

產權年限

70年

拿地時間

2013年

所在位置

房山區竇店京港澳高速公路提香草堂出口西側1.4公里

交通（陸路，軌道）

小區早上6公交835路（10min一趟，到六里橋 45min，下車即到地鐵站，那邊即是北京西客站）；地鐵無人駕駛燕房線星城站（2019年通車，6公里左右）；自駕京港澳高速

在售戶型

115-135平米 3居 （118、128、138）7-8層洋房

物業費、梯戶比、車位比、物業公司、開發商、供暖方式、採暖費、燃氣、學校、綠化率、容積率、得房率

物業費：2.96

梯戶比：1梯2戶

車位比：1:0.8

綠化率：35%

物業公司：城建物業

開發商：北京城建（鳥巢、水立方）

供暖方式：市政集中供暖

採暖費：有（民水民電）

燃氣：有

容積率：1.5

得房率：85%（贈送大飄窗和大陽台）

學校：竇店小學、中學

招商、中國、光大、農業

項目賣點

1、項目本身是大開發商，住宅品質有很高的保障，城建修築過鳥巢、水立方等大型項目，同時物業也是城建本身，

打造了「雀兒喜」式的藝術生活圈，讓藝術走進生活。通過整合自身配套資源，以藝術、文化、活動、交流為媒介

組織社區藝術交流與活動，並與藝術機構、滿足食、注行、教、購、娛需求，營造適宜的藝術

生活體驗。北京城建·琨廷攜手吳作人國際美術基金會，聚集央美藝術創作資源，將藝術展、藝術課堂、藝術沙龍引

進社區，為業主構建藝術生態圈。約300米歐式風情獨立商街，借鑒紐約切爾西藝術區的設計，薈萃休閑、娛樂、

餐飲等功能；5000平米陽光泳池會館，配備4道25*12米泳池，集合了健身房、操房、檯球室、高爾夫推桿區等

健身功能空間，同時，北區法式建築風格，自帶湖；南區是兒童活動區；東區是美式風格，有環形跑道，業主在三

個區域內出入自如；小區內部人車分流。小區內種有果樹，每到結果的季節物業就會給業主送果子。

2、項目所處的6環位置，比起北京其他區域的6環，擁有絕對的價格優勢，比如大興的6環（一品嘉園，47000元單價）；昌平的6環（花雨汀，45000元單價）;因為北京政府先發展了北京，昌平，順義，包括通州城市副中心；南城計劃開始發展房山大興，現在也在修建燕房線西延線，現在的配套一般，不代表以後不能發展，北京都是分區域發展的，現在輪到房山了，十二五計劃實施，對房山實行兩軸三帶五園區，京石高速發展軸貫穿長陽、拱辰、西潞閻村、竇店等地，很適合低預算剛需和投資、養老的人群3、武警總醫院總址將從昌平遷至房山，計劃與北京航空航天大學聯合建設航天小鎮，打造高端現代製造業基地；項目400米處有4層華冠超市，滿足基本生活需求

E. 北京的二手房價格多少

這個不同區域、戶型、裝修都不一樣，房價也不一樣，想知道的具體的二手房的專價格直接咨詢北京當屬地的中介不就好了，像中原地產、麥田這種比較正規一點的，二手房市場佔有一定比例的都可以咨詢，提供的數據也比較准確一點。

F. 北京現在的房價走勢如何

北京的目前的抄房價走勢趨於平穩，上下浮動不大。房價是基本穩定的，二手房略有下降；同時因為北京房產市場的調控處於較高水平，進一步收緊的可能性相對較小，在政策在不出現大的調整的背景下，壓抑市場需求會得到部分釋放，使得市場出現一定程度的回升。政府在原本的遏制過快上漲基礎上加大一些調控力度，所以市場在短期之內是非常平穩，新房沒有像過去一樣漲幅，二手房的增長也冷靜了，但是平穩不意味著降價，只有小部分非常著急賣房用錢和騰資質的才會降價可以理解為政府幫忙老百姓讓市場逐漸回歸理性和買方角度，所以現在是一個很好的出手時間至於明年的情況，預測會穩中上升，畢竟政府的本意不是打壓，而遏制過快上漲，其實房產行業本身就是有周期性的。

G. 十年北京二手房價格具體走勢（數據），以及普通房價走勢

這個估計沒人給復你一個准確的答制案，因為房產中介公司的數據和國家統計部門的數據都是差距很大的，而且統計的口徑已經變更過幾次了，比如有的數據含有保障房的價格，有的則不包括高檔別墅的價格。所以，即使有人給你數據了，也不見得是真實的。

H. 最近房價走勢如何北京房價

現在的房產市場價格是穩定上漲的階段，原因如下：
1、市場緩慢回暖 --- 政策止步，利率高漲
首先現在市場在開完十九大以後有個明顯的回暖了，因為之前很多客戶都想等十九大，看看還會不會有什麼政策出台。十九大沒有發布關於房地產的一些政策。現在市場相比去年確實不好，而這個不好也不是房價不降了，只是成交量下來了，因為大批的人首套變成二套付不起首付買不了，導致了很多像您一樣的人由要買房變為觀望，目前從317政策出台到現在也有半年多了，北京的新房成交均價並沒有下降，反而略有上浮。二手房確實有一些降了，但降的這部分二手房基本都是老社區，沒什麼環境物業的，在您看到這部分房子的價格降的時候，您要先了解一下去年它漲了多少，只不過去年市場太好，這部分二手房漲到了一個虛高價，今年回到了它的真實價格而已，相比前年，它還是漲的。
其次是現在銀行迫於國家政策都已經普遍調高了，貸款利率，無論在首套還是二套，貸款利率都明顯上浮，首套上浮到基準利率的1.05倍，二套上浮到1.2倍。現在銀行很多都已經開始停止貸款了，很大部分原因並不是我由國家調控直接導致的，而是因為銀行本身到年末也沒有太多貸款額度了，17年整個年頭，特別是年初的時候，房地產是發展的非常的快速的，銀行接了大量的房地產貸款，銀行同業拆借率達到4.7%，而帶給買房人的利率基準利率只有4.9%，即使上浮也只有5.16%，其他銀行尋求中國銀行拆借，差額只有0.2%到0.3%點多。這樣的話，在銀行手裡沒有貸款額度的情況下，他們不會去找銀行同行拆借，更多的是直接關閉貸款渠道。也就是目前二手房的放款周期基本都到了明年三月的原因。對於您而言，年初您購房和現在您相比，價格沒有很大的降幅，單單是月供都已經多出不少，。您的觀望成本只會越來越高。

2、房價上漲的原動力
---需求始終存在
為什麼黃河，尼羅河是母親河？究其原因，因為有資源。要知道全球50%的人口住在1%的土地上，這就是馬太效應，優勢的資源會不斷吸入更多優勢的資源。所以任何人口均勻分布的想法都是不切實際的。日本有三分之一的人口生活在東京，而倫敦聚集了英國近50%的人口，為什麼，因為這些城市的醫療，教育，交通，設施配套，產業，就業機會，發展前景的資源都是超一流的，人們為了共享這些優質資源，會不斷擠入這樣的城市。顯然，北京就是這樣的城市。
如果認識到這個邏輯，那接下來就容易理解了。北京作為全國的政治，文化，經濟，互聯網綜合中心的核心城市是不可復制的，全國想要享受優質資源的人依舊會不斷湧入京城，所以從需求側說，需求是永遠滿足不完的，150萬套，稀釋在目前就有超過2300人口的北京，無異於杯水車薪。說到依託雄安，和企業外遷梳理人口，我承認會有很多人因此離開北京，這就引出了一個背後的邏輯，能被疏解出去的一定是在北京無法生存下去的，因為不能享受北京的資源，才退而求其次。因為核心的資源是不會外遷的，所以但凡能留下來的還是會留下來，想進來的還會不斷涌進，撥開說，政策只是為北京的常駐人口做了一次流動優化，優化的結果就是更多優秀的人留在北京，而對於房產市場無疑是一次購買力的優化，擁有購買力的人佔比更高了。如果這一層您也認可了，我們就又回到了最基礎的邏輯，供需關系，需求端並沒有減少而且還會不斷增加，且被政策優化，而目前我們能看到的就是一個目前城市化率還不足50%就以有2300萬常住人口的北京拿出的150萬套房源的規劃，平衡是不切實際的。所以長期來看，住宅市場不會持續走低甚至崩盤。如果以上您都認可，接下來的上半年住宅橫盤，二手市場波動就好解釋了，無非就是政策剛剛出台的短期效應，去年930出台，市場成交量下降30%，然而，房價上漲了4%。一個月前的數據顯示，新房入市的速度和去化的速度是1;2.2，按照這個比例，北京的新房市場在接下來的8到10個月就很可能面臨無房可買，而需求並不會隨之減少。買房是大事兒，還是應該從事實出發，大家都幻想現在的售樓處應該是門可羅雀，可實際出來看的人都知道，有點兒產品力的房子都已是門庭若市。政策只能把需求短暫壓制，並不能解決需求，等所有人都反應過來，需求再次爆發，必然會推動房價再次上漲。

I. 北京二手房房價下降了近20%嗎

據報復道，經過2016年樓市的火熱制，隨著政策調控不斷加碼，北京2017年房地產市場趨於穩定，國家統計局發布的數據顯示，11月70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。

豐台區鏈家一網點中介表示，目前北京地區房價已跌到2015年後半年的水平，年初方庄地區房價為每平7萬到7.2萬，目前每平6萬左右，此前其負責的芳群園小區的一房子去年年底價格為378萬，近日該房子以322萬的價位出手。

希望房價可以早日穩定！

J. 北京的房價走勢

三年以前政府提前結構性改革，三年去存貨，很重要的是去房地產領域的存貨。
我們如果使用自己的計算方法，全國范圍內的房地產庫存水平是異常低的，我們也看到存貨水平的大幅度下降，確實出現在過去幾年，發生在政府去存貨的強力政策之下，聚焦在三四線城市，因為過去兩年去存貨集中在三四線城市，他們的房地產存貨也處於一個較低水平。發布去存貨任務的時候，房地產領域的存貨異常高，的確給經濟帶來一定風險，現在這個去存貨政策取得了圓滿完成。

經過3年的去存貨，政策取得了成功，同時也開始面對新的調整，我並不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現大調整。我認為需求一旦恢復，價格反映太強，給政府帶來很大困擾（輿論），如果房地產在需求方面沒有問題，那麼去存貨政策會轉向擴大房地產市場的供應，要引導適當地積極地擴大房地產市場的供應，特別是要考慮到，結合房地產長效機制的考慮，在庫存低的情況下，去增加供應是政策要考慮的一個方面。但是我認為，另外一個需要提出來考慮的領域是擴大保障性住房的供給，所以北京在近的一年內，已經拍了70塊左右的限競地塊。


下來我們分享一下我們看到的數據：

（1）城市化率，中國接近還不到60%。中國的城市化率還有比較大的提升空間，提升到75%以上應該說都是可能的。
（2）產業的就業人口/全部勞動力的比較重，我們相對於亞洲近鄰應該是非常低的，它也顯示了大量的人口遷入城市的空間是比較大的。
（3）如果考慮到產業的統計不夠准確，我們看非農就業人口/適齡人口的比重也有比較大的向上空間。

城市化對於房地產的提振作用是比較大的，從這個指標來看，我們還沒有結束，除非我們自己出了很多問題。另外一個問題是居民戶口的杠桿率是不是非常的高，從而使得在金融層面上支持房地產上漲的力量受到了抑制。


總結：從城市化率和住戶部門的杠桿來看，維持杠桿率甚至杠桿率上升都是可以忍受的，甚至隨著城市化率的深入是不可避免的。短期內房價基本不會發生變化，但是新的限競房的位置會相對較遠，城區的限競房的限制價格也是比較高的。