剩餘法重置價格

① 什麼是剩餘法

剩餘法又稱假設開發法、倒演算法、殘余法或余值法等。剩餘法是在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用後，以價格余額來確定土地價格的一種方法。
剩餘法是一種科學實用的估價方法。剩餘法更深的理論依據完全類似於地租原理，只不過地租是每年租金的剩餘，剩餘法是一次性的價格剩餘。
計算公式：
地價＝樓價－建築費用－專業費用－利息－發展商利潤
根據剩餘法估價的原理和特點，剩餘法估價的程序為：（1）調查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開發利用方式；（3）估計開發完成後的不動產總價；（4）估計建築費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得的利潤等；（5）測算土地價格。
剩餘法主要適用於下列幾種類型的土地估價：（1）待開發土地的估價；（2）待拆遷改造的再開發房地產的估價；（3）僅將土地或房產整理成供直接利用的土地或房地產的估價，此時公式中的樓價為整理後的土地或房產價格，建築費用為整理費用；（4）現有新舊房地產中地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋現值，剩餘之數即為地價。

② 建築物殘余估價法的基本思路是什麼

思路：

建築物殘余估價法是指建築物與其基地合並計算收益，而以收益還原法以外的方法能求得土地使用權的價格時，從建築物及只基地所的純收益中，扣除歸屬於基地的部分，即可得到歸屬於建築物的純收益。將此殘余的純收益再用建築物的還原利率還原，使可求得建築物的收益價格。在計算歸屬於土地的純收益時，一般是用現行市價法或重置成本法等求得土地價格後，再乘上土地的還原利率即可求得。

α：建築物及其基地所產生的純收益；

L：土地價格r1:土地的還原利率B：建築物收益價格 r2：建築物還原率 d：建築物的折舊率 α2：建築物的純收益

建築物殘余估價法從評估原理的角度收益還原的一種，它尤其適用難以准確判斷土地或建築物的價格的情況。

建築物殘余法應用舉例：

某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建築面積120平方米，月租金2400元，土地還原率為8％，建築物還原利率為10％，建築物評估時剩餘使用年限為25年，用建築物負責任估價法評估該住宅建築物價格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元） 年總費用如下：

房租損失准備費（以半月租金計）＝1200（元）

土地使用稅（每年按2元／平方米計）＝200×2＝400（元） 房產稅（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

③ 土地估價，已建成房地產評估土地價格，剩餘法中求取房屋重置價時，利潤的計算基礎包括地價款嗎

你好！
現有不動產運用剩餘法評估地價時，房屋重置價里的利潤計算基數不包含土地價款。
如有疑問，請追問。

④ 什麼是土地剩餘技術,就是土地剩餘法

剩餘法又稱假設開發法、倒演算法、殘余法或余值法等。剩餘法是在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用後，以價格余額來確定土地價格的一種方法。
剩餘法是一種科學實用的估價方法。剩餘法更深的理論依據完全類似於地租原理，只不過地租是每年租金的剩餘，剩餘法是一次性的價格剩餘。
計算公式：
地價＝樓價－建築費用－專業費用－利息－發展商利潤

⑤ 剩餘法的基本公式

以剩餘法評估土地價格用下列公式：
V=A－B－C （21）
式中：V：待估土地價格
A：開發完成後的土地總價值或房地產總價值
B：整個開發項目的開發成本
C：開發商合理利潤

⑥ 土地剩餘價值評估

B、剩餘法

1、確定不動產總價

待估宗地為吉林市玖通農業開發有限公司所有的工業用地，建築物規劃用途為倉儲，結合土地估價目的，故根據委託方提供的資料，調查目前龍潭區同類地區、用途相近、結構相似的售價水平多在2500元/建築平方米，考慮到該建築物所處區位條件，故確定該建築物的開發完成後不動產總價為2500元/建築平方米。

具體根據委估宗地現狀，委估宗地不動產為綜合樓,建築總面積是13434.74平方米，根據調查委估宗地所處區域與其特徵相同或相似房地產不動產單價，測算過程如下：

不動產總價=2500元/建築平方米×建築面積

=2500元/建築平方米×13434.74平方米

=3358.69萬元

2、確定房屋現值

（1）確定房屋重置價格

房屋重置價格主要依據當地確定房屋重置價格的有關要求、該宗地的地上建築物建築結構及現場實際情況包括室內裝修情況等，來確定房屋重置價格。根據測算該房屋重置價格確定為1850元/平方米

房屋重置總價＝重置價格×總建築面積

=1850元/建築平方米×13434.74平方米

=2485.43萬元

（2）確定年折舊費

房屋年折舊費指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。

指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。

房屋為鋼結構，建築年代為2009年，土地剩餘年限為42.2年，房屋已使用4.6年，房屋剩餘使用年限為55.4年。

在土地出讓年期期滿前，房屋未到經濟耐用年限，則按下面公式計算折舊：

年折舊費＝房屋重置價格×（1－殘值率）÷經濟耐用年限年折舊費2485.43×1÷46.8=53.11萬元

（3）房屋現值＝房屋重置價格－折舊總額

=2485.43-53.11×4.6=2241.12萬元

3、確定交易稅費

（A）營業稅：依據稅法及吉林市稅務部門資料，房地產開發企業營業稅率為房地產售價的5%計算

（B）城市維護建設稅：依據 稅法及當地稅務部門有關資料，房地產開發企業城市維護建設稅為營業稅的7%計算

（C）教育費附加：依據稅法及當地稅務部門有關資料，房地產開發企業教育費附加為營業稅的3%計算

D、教育費附加：依據，吉林省地方教育附加徵收使用管理辦法，吉林省行政區域內繳納增值稅、消費稅、營業稅（以下簡稱「三稅」）的單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人），按照其實際繳納「三稅」稅額的2%徵收地方教育附加。

E、買賣手續費：按開發價值的1％支付；

H、廣告宣傳及代理費：按開發價值的1％計；

以上六項稅費合計為不動產的7.6%，即銷售稅費=3358.69×7.6%=255.26萬元

4、計算總地價

根據地價計算公式：

總地價=房地產交易價格-房屋現值-交易稅費

=3358.69-2241.12-255.26

=862.31萬元

5、計算單位面積地價

單位面積地價＝總地價÷總用地面積

＝862.31÷22138.32

=389.5（元/平方米）

⑦ 剩餘法動態是是不用考慮利息及利潤嗎

1、你的理解不對，剩餘法中並不單獨求取房屋重置價。2、剩餘法公式是：地價＝預期開發價值-開發成本-管理費用-不可預見費-投資利息-銷售費用及稅金–銷售利潤-買方購地應負擔的稅費3、上面的公式里並沒有把房屋的重置價求出來。現在你應當明白了，投資利息是應當含地價的。而利潤有兩種演算法，如果是成本利潤率，那麼基數應當是全部成本，含地價。如果是銷售利潤率，就不存在你講的問題，基數是預期開發價值。

⑧ 剩餘法的現有房地產項目的土地估價

運用剩餘法評估現有房地產項目的土地價格，其公式如下：
V=Vr-Ph-T (22)
式中：V：土地價格
Vr：房地產交易價格
Ph：房屋現值
T：交易稅費
房地產交易價格可用正常交易成交價格，或採用市場比較法確定，或結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

⑨ 土地估價，已建成房地產評估土地價格，剩餘法中求取房屋重置價時，利潤的計算基礎包括地價款嗎

現有不動產運用剩餘法評估地價時，房屋重置價里的利潤計算基數不包含土地價款。