房地產貸款放開

㈠ 為什麼我們不看好樓市後市，卻敢於大量放出購房貸款

事後剖析2016年房價背後的推手,主要有四: 一房地產政策的過度寬松。在「去庫存」的大政策下,房地產政策全面放鬆,並且在2016年「兩會」前提前搶跑,通過釋放一系列的組合拳,房地產政策基本回到了08年金融危機救市時的水平。房地產政策的全面寬松是導致熱點城市房價出現暴漲的第一重推手; 二是超乎預期的貨幣寬松政策。2016年貨幣政策名為穩健,實為寬松,在實體經濟乏力的情況下,大量的信貸流入了房地產,全年新增貸款12.65萬億元,其中以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元,以實體經濟貸款為主的非金融企業及機關團體貸款增加6.1萬億元,居民購房貸款佔新增貸款的比重幾乎達到了前所未有的一半。去年下半年,每個月新增貸款中,居民按揭貸款的比重幾乎每月超過了70%,全面皆玩房地產。三是經濟下行周期下,負利率、資產荒等導致的保值的壓力。全球最流行的詞是「資產荒」,幾乎每個人都在擔心自己的資產貶值,不管有沒有錢。在巨大的資產縮水的壓力下,一線和熱點城市的房地產成了最好的選擇,到了去年下半年,房地產市場投資投機的比例大幅度上升,大量的資金進入了這些城市的房地產,引發房價非理性大漲; 第四,最重要的,在房地產市場回暖的情況下,土地供應卻搞「飢餓營銷」,一方面是房價的飆升,另一方面是土地供應的下降,一些熱點城市土地供應不僅沒有完成當年的計劃,而且創下多年來的新低。

㈡ 房地產貸款再戴「緊箍」！央行、銀保監會出大招

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置了「兩道紅線」。
為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，昨日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」），分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
不過，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。通知自2021年1月1日起實施。
房地產貸款「兩個上限」
房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
這個「上限」設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。
第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。
第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。
第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。
第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。
同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，並設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。
根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
房地產貸款余額 平均佔比約29%
長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及「紅線」。
根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。
交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。
中國民生銀行首席研究員溫彬，從國際上看，房地產貸款佔比過高，或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高、遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於優化信貸結構，有利於房地產市場持續健康發展，有利於金融體系安全平穩運行。
文/廣州日報全媒體記者 林曉麗

㈢ 國家對房地產開發貸款的主要政策有哪些

1、央行已將2014年信來貸政策工作意見下自發給各分支機構及各銀行業金融機構。對於市場關注的房貸政策，央行明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務水平；
2、同時要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研。但另一方面，此次意見稿隻字未提二套房貸要求。

㈣ 全面放開金融機構貸款利率管制對於房地產市場有何影響

央行要求，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平。同時，個人住房貸款利率浮動區間不作調整，仍保持原區間不變，繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策。
那麼，筆者認為應該從開發企業的開發貸款與個人購房按揭貸款兩方面來說。開發貸向品牌開發商集中，加速房企之間分化
從開發企業的開發貸款的角度來說，銀行對於不同企業也是有傾向性的，對於大型品牌開發商來講，優先提供貸款額度，而對於中小開發企業，銀監會早就發文針對這些企業是有一定條件限制的。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平，大型品牌開發企業由於需求額度較大，具有和銀行議價的優勢，有可能爭取到利率較低的貸款。而對於中小開發企業來講，由於貸款審批環節復雜，貸款成本明顯高於大型品牌開發企業，導致中小開發企業生存環境步履維艱，尤其是在錢荒的市場背景下，銀行對於中小房企的開發貸款的限制會更加明顯。
例如去年以來，建設銀行已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定「分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款」，同時，「開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。」
此時，部分中小開發企業勢必會藉助民間資本設法過關，但這反而有可能使其負債累累，面臨被洗牌的境地。
無疑，利率市朝改革，一定程度上收緊了中小房企開發貸款的融資渠道，使得中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發難以為繼，也對於開發商自有資本金比率提出更高的要求。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，對於中小企業來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發展環境是越來越惡化。這時中小房企藉助民間資本有可能會使其更加負債累累，這有可能導致中小房企在整個房地產市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個行業或因銀行對於中小房企開發貸款的收緊而導致行業大洗牌加速。
對於資金面相對寬裕的央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的這些大型品牌企業來講，可能就受制於國內錢荒因素就較少，會受益於利率市朝改革給公司帶來的紅利，這些企業可能會面臨市場發展機會，也有可能會因此加劇土地市場優勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成「大魚吃小魚，小魚吃蝦米」的市場局面。
差別化的住房信貸政策難落地，首套房貸優惠落空
從個人按揭貸款的角度來講，個人住房貸款利率浮動區間不作調整，仍保持原區間不變，繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策。從政策面的角度來講，通過嚴格執行差別化的住房信貸政策，支持居民家庭首套自住購房仍然是調控政策唯一不變的話題，政策調整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市池歸居住屬性。
但是，近日錢荒導致貨幣市場利率上升，對一些銀行的利潤會產生影響，而這些銀行還對近期的貸款質量預期有所改變，在錢荒的市場背景下，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長等已成為部分銀行緩解錢荒的既定措施。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長似乎是與政策層面背道而馳。

㈤ 房地產信貸業務方面是收緊還是放鬆

1、2003年，人民銀行出台對「五大行業」限制投放信貸資金的政策，其中包含房地產行業，發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定對於個人購買高檔住房、兩套以上（含兩套）的按揭，要求各商業銀行調高首付比例和利率水平；2、2004年3月，監察部、國土資源部共同下發文件，要求從2004八月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓；2004年10月、2005年3月人民銀行在不到半年時間內連續兩次加息；4、2005年4月各銀行出台相關配套政策，對首付款比例、利率政策進行調整；2005年5月，國家稅務總局、財政部、建設部日前聯合下發《關於加強房地產稅收管理的通知》，房屋轉讓開征營業稅；2005年7月1日，商業銀行個人徵信系統開始聯網，個人購買第二套以上住房不再享受優惠利率，貸款成數同時降低；2005年7月，工行、民生開始在上海隊提前還款用戶收取違約金；審計署入住農行嚴查房貸；2005年9月，農業銀行總行下發《關於積極穩健發展二手房貸款業務的通知》，明確二手房貸款必須集中在個人住房貸款管理經驗豐富、風險控制能力較強的經機構；3、2006年4月28日，人民銀行將房貸利率在不到18個月的時間內第三次提高；2006年5月29日，九部委出台「國十五條」，對營業稅徵收期限重新界定，購房客戶觀望的氣氛濃厚，在一定程度上一直業主報價大幅走高的情況。4、2006年上調商業銀行貸款利率，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點；嚴格房地產開發信貸條件，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物；5、2007年，8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產；6、2008年央行百日內連續5次降息。在行業分析師看來，房地產行業可能是這一輪政策調整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產企業的財務成本，特別是對部分負債較高的房企；二是有助於減輕購房者負擔，間接提高市場購買力；三是存款准備金率的下調，銀行可支配資；金，使得企業貸款相對容易；7、2009年5月21日，為加強房地產開發企業的土地增值稅收管理，規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》；2009年5月25日，發改委提出今年將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征物業稅；2009年10月，營業稅免徵優惠政策終止；8、2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，1月10日,國務院出台"國十一條",嚴格二套房貸款管理,首付不得低於40%；4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策；9、2011年4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策；4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策；1月28日上海、重慶房產稅試點；10、2012年，住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市；四大行首套房貸利率降到基準線；11、2013年3月出台「國五條」及其細則，要求擴大房產稅試點；多個城市公積金貸款政策收緊。

㈥ 國家對房地產開發貸款有哪些限制

一、房地產開發貸款的條件
（一）在建設銀行開立基本結算帳戶或內一般存款帳容戶，經營收支全部或部分在建行結算；
（二）生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好；
（三）信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保；
（五）開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好；
（六）開發建設項目已經納入國家或地方住房建設開發計劃，其立項文件完整、真實、有效；
（七）已經取得開發建設項目的土地使用權；
（八）開發建設項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定；
（九）借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低於規定的比例～

㈦ 不能對房地產企業發放流動資金貸款出自什麼辦法

關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知

銀發[2003]121號

商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

(7)房地產貸款放開擴展閱讀

《通知》主要對以下政策進行了調整：一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。

二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，並提高了第二套（含）以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。

四是加強房地產信貸徵信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸後錄入相關信息等工作，充分利用信貸徵信系統防範信貸風險。

五是要求所有商業銀行（包括外資銀行）按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向監管部門報備。

㈧ 房地產相關貸款額度將會持續緊張嗎

近期廣州等一線城市的首套個人住房按揭貸款利率上浮，引發市場關注，盡管房地產開發企業往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但總行審批非常嚴。

不過，由於2017年的不少個人房貸可能已批貸但未放貸，預計2018年一季度個人房貸仍可能以一定的規模投放，並不會馬上萎縮，房地產領域一直是監管部門重點關注的風險領域，今年房地產相關貸款肯定持續收縮。