項目價格項目靜態比准均價指導

1. 物價局對房地產項目的指導價格有何作用

通過拍賣競拍取得的房產，以什麼價格銷售，是由市場決定的。
物價局的價格指導意見是指導性文件，不具行政約束力。房地產是個壟斷行業，壟斷價格仍然在起作用。政府出台了不少宏觀調控政策，至今價格狀況大家都有目共睹。

2. 項目靜態投資回收期如何計算

兩種方法：

1、列表法

該法的原理是：按照回收期的定義，包括建設期的投資回收期滿足以下關系式，即：

這表明在財務現金流量表的「累計凈現金流量」一欄中，包括建設期的投資回收期恰好是累計凈現金流量為零的年限。

無法在「累計凈現金流量」欄上找到零，必須按下式計算包括建設期的投資回收期：

包括建設期的投資回收期（PP）=最後一項為負值的累計凈現金流量對應的年數+最後一項為負值的累計凈現金流量絕對值÷下年凈現金流量

或：=累計凈現金流量第一次出現正值的年份-1+該年初尚未回收的投資÷該年凈現金流量

2、公式法

如果某一項目的投資均集中發生在建設期內，投產後一定期間內每年經營凈現金流量相等，且其合計大於或等於原始投資額，可按以下簡化公式直接求出不包括建設期的投資回收期：

不包括建設期的投資回收期（PP『）=原始投資合計/投產後前若干年每年相等的凈現金流量

包括建設期的投資回收期（PP ）=不包括建設期的投資回收期+建設期

(2)項目價格項目靜態比准均價指導擴展閱讀：

1、特點

靜態投資回收期的優點是能夠直觀地反映原始總投資的返本期限，便於理解，計算也比較簡單，可以直接利用回收期之前的凈現金流量信息。

缺點是沒有考慮資金時間價值因素和回收期滿後繼續發生的現金流量，不能正確反映投資方式不同對項目的影響。只有靜態投資回收期指標小於或等於基準投資回收期的投資項目才具有財務可行性。

2、缺點

靜態投資回收期的缺點：

①未考慮資金時間價值因素

②未考慮回收期滿後繼續發生的現金流量

③不能正確反映投資方式不同對項目的影響。

3、優點

靜態投資回收期的優點：

①能夠直觀地反映原始總投資的返本期限

②便於理解

③計算也比較簡單

④可以直接利用回收期之前的凈現金流量信息。

3. 房地產定價：市場比較法。比准均價怎麼算出來的，不是權重均價相加的結果嗎要具體、簡單的公式謝謝。

比准均價應該是實際調查的結果，而比准系數是比准均價除以實收均價計算來的。
最後的比准均價為各項目比准均價加權平均計算得來的。

5149.03*30%+4944.8*30%+4686*25%+4300*15%=4824.65

4. 什麼是 項目投資靜態分析

1. 項目投資靜態分析法，是根據既定的外生變數值求得內生變數的分析方法，開發生命周期的不同階段分析是對已發生的經濟活動成果，進行綜合性的對比分析的一種分析方法。

2. 靜態分析指標有總量指標、相對指標、平均指標、標志變異指標等。

3. 靜態分析流程

（1）投資回收期法 投資回收期法是以企業每年的凈收益來補償全部投資得以回收需要的時間。根據回收期的長短來評價項目的可行性及其效益的高低。計算投資回收期的公式為：Tp=Iv / E

(2) 投資報酬率法，投資報酬率的分析也被廣泛應用於評價各種投資方案，其計算公式如下：R=(E-D)/ Iv

5. 招標項目中對投標方報價進行評分有哪些計算方法

分值構成

(總分100分)
報價部分：50分
商務部分：24分
技術部分：26分

評標基準價計算方法
投標人的投標報價高於招標控制價的為廢標；
評標基準價=所有有效投標人投標報價的算術平均值*50%+招標控制價*50%。

投標報價的偏差率計算公式

偏差率=100% ×（投標人報價-評標基準價）/評標基準價
投標報價
50分
投標報價與評標基準價相等時得基本分45分；
投標報價高於評標基準價時，按每高1%在45分上扣1分的比例進行扣分，扣完為止；
投標報價低於評標基準價時，按每低1%在45分上加1分的比例進行加分，最多加5分；
當投標報價低於評標基準價5%時(不含5%)，按每再低1%在滿分50分上扣1分的比例，直到扣完為止；
註：分值計算採用內插值法，保留二位小數。

商務部分
企業實力、信譽、業績
14分
1.投標人信用被社會信用評級機構評定為AAA級,得3分，AA級，得2分，不滿足得0分；
2.產品應用案例：投標主要產品在省內政法系統中具有應用案例，得3分，沒有不得分。
3.公司業績：（0－8分）
投標人每提供一份2010年1月1日以來（以合同簽訂時間為准）的金額不少於100萬元的類似項目業績合同的得2分，最多得8分。
以上所要求的各種證明材料，必須在投標文件提供復印件（加蓋公章），所有原件評標時審驗。

承諾及售後服務保證
10分
1．投標人提出的招標范圍外的其他實質性優惠條款和承諾，包括質保期內服務方式、質保期外服務方式及維保服務費用等，依據投標人的承諾情況在1-4分范圍內打分；
2．投標人具有詳細、全面的培訓計劃，視情況得1－3分；
3．投標人有完善的售後服務機制，能提供7*24小時響應服務，接到故障通知4小時內到達現場，在1-3分范圍內打分。
技術部分
施工組織設計

18分
1.結合項目實際情況，根據所提供施工方案的合理性、實用性，在2-6分范圍內打分；
2.根據投標人項目管理組織結構及人員構成情況，在1-4分范圍內打分；
3.根據確保施工質量、安全的保證措施的可行性及合理性，施工進度計劃合理性，在2-5分范圍內打分；
4. 根據投標人的維護方案的合理、實用性，在1-3分范圍內打分。
若以上各項若缺項或漏項，按0分計。

產品質量及技術資料
8分
1.產品質量：所投產品在同類產品中檔次高，質量保證措施切實可行、合理、可靠；主要原材料、外協件來源清楚，由評委視情況在1-4分范圍內打分；
2.主要產品具有完整的相關機構出具的檢驗證明資料、產品說明書等中文資料的, 由評委視情況在1-4分范圍內打分。

四種工程常用的評標辦法介紹
合理低價法：

評標委員會對通過初步評審和詳細評審的投標文件，按其投標價得分由高到低的順序，依次推薦前3名投標人為中標候選人(當投標價得分相等時，以投標價較低者優先)，招標人可以設定投標控制價上限 (取消下限，取消技術評分)。

適用范圍：除技術特別復雜的特大橋和長大隧道工程外，採用合理低價法進行評標。

注意事項：招標人在出售招標文件時，應同時提供「工程量清單的數據應用軟體盤」，「工程量清單的數據應用軟體盤」中的格式、工程數量及運算定義等應保證投標人無法修改。

最低評價法

方法簡介：由評標委員會推薦通過初步評審和詳細評審且評標價最低的前三個投標人為中標候選人。出現低於正常報價15%以下時，需要證明，否則作廢標處理。如果中標，需要增加現金擔保。

適用范圍：使用世界銀行、亞洲開發銀行等國際金融組織貸款的項目和工程規模較小、技術含量較低的工程採用最低評標價法進行評標。

注意事項：建議招標人設立標底，嚴格控制低價搶標行為，標底應在開標時公布；在簽定合同時要特別明確施工人員、設備的進場要求、工程進度要求，以及違約責任和處理措施。

綜合評估法

方法簡介：評標委員會對所有通過初步評審和詳細評審的投標文件的評標價、財務能力、技術能力、管理水平以及業績與信譽進行綜合評分，按綜合評分由高到低排序，推薦綜合評分得分最高的三個投標人為中標候選人。分有標底方式(標底應在開標時公布，在評標過程中僅作為參考，不能作為決定廢標的直接依據)和無標底方式(與03範本相同)。

適用范圍：本辦法僅適用於技術特別復雜的特大橋梁和長大隧道工程。

注意事項：建議招標人設立標底，或設定投標控制價上限。

雙信封評標法
方法簡介：報價、清單與商務、技術標分別密封，分兩次開標，先開技術標和商務標，評出前三名，再開報價標(與03範本相同)。

適用范圍：適合規模較大、技術比較復雜或特別復雜的工程，但應按照本指導意見和項目的不同特點，採用合理低價法、最低評標價法或綜合評估法 。

6. 項目投資決策中靜態評價方法與動態評價方法有何區別

評價投資方案的決策指標有兩大類1、靜態評價指標 不考慮資金時間價值的經濟效益指標稱為靜態評價指標，主要包括靜態投資回收期和投資收益率。 優點有：經濟意義明確、直觀，計算簡便；在一定程度上反映了投資效果的優劣；可適用於各種投資規模。 缺點有：只考慮投資回收之前的效果，不能反映回收投資之後的情況，即無法准確衡量項目投資收益的大小；未考慮資金的時間價值，因此無法正確地辨識項目的優劣。2、動態評價指標 常用的一般有：凈現值（率）、內部收益率、凈年率、動態投資回收期等。 優點：考慮了資金的時間價值並全面考慮了項目在整個壽命周期內的經濟狀況；經濟意義明確直觀，能夠直接以貨幣額表示項目的凈收益；能直接說明項目投資額與資金成本之間的關系。 缺點：必須首先確定一個符合經濟現實的基準收益率，而基準收益率的確定往往是比較困難的；不能直接說明在項目運營期間各年的經營成果；不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。

7. 房地產項目定價的方法

房地產項目定價的方法

定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。

一、 成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。

（一）、成本加成定價方法

這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：

單位產品價格：單位產品成本X（1+加成率） 加成率=由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

列如，某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）

這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼於成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，採用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。

（二）目標收益定價法

這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：

1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

2、確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：

目標利潤=總投資額x目標投資利潤率

目標利潤=總成本x目標成本利潤率

目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率

目標利潤=資金平均佔用額x目標資金利潤率

3、計算售價

售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

例如：某房地產企業開發一總建築面積為20萬平方米的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發成本為4億元，企業的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區的售價為多少？

解：目標利潤=總成本x成本利潤率

= 4 x 15%

= 0.6（億元）

每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，該企業的定價應為每平方米2875元

目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用於在市場上具有一定影響力的企業，市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。

（三）、售價加成定價法

這是一種以產品的最後銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品售價。計算公式為：

單位產品售價=單位產品總成本/（1—加成率）

列如，某樓盤的開發成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為：

售價=2500/（1—20%）=3125（元）

這種定價方法的優點對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

二、需求導向定價

所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。

（一）理解值定價法

理解值也稱「感受價值」或「認識價值」，是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變數在消費者心目中建立起來的認識價值，然後按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由於理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認識價值；（2）、根據確定的認識價值，決定商品的初始價格；（3）、預測商品的銷售量；（4）、預測目標成本，（5）、決策。

理解值定價法的關鍵是准確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業，定的價格就可能低於他們能夠達到的價值。因此，為了建立起市場的認識價值，進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的「某花苑客戶開價銷售」就是理解值定價法運用的典範之一。

某實業集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑，坐落於上海市區，佔地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤於1994年12月底開工，1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發商經過精心策劃，推出「客戶開價」銷售活動。

該活動的具體操作方式是：開發商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元後，顧客可以以高於此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。該活動推出後，立即在社會上引起了一個「客戶開價」熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其餘客戶在認識到該花苑的優良品質後，願意出比「客戶開價」更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。

（二）區分需求定價法

區分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，採取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元，在一個小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高並非產品的成本所決定的，而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣，對於房地產來說，同一種標准、同一種規格、同一種外部環境的商品房，可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有：以消費群體的差異為基礎的差別定價，以數量差異為基礎的差別定價，以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價，以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。

三、競爭導向定價

競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而採取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場佔有率等目標的定價方法。對於房地產企業而言，當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜採用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領導者企業定價法兩種。

（一）隨行就市定價法

隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基於產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不願打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的餘地，只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業降價，從而引發價格戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。

（二）追隨領導者企業定價

使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的後備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標准，來制定本企業的商品房價格。

四、可比樓盤量化定價法

針對許多樓盤均傾向於定性描述的現狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、准現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。

我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業管理、建築質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高

8. 什麼叫做靜態投資

靜態投資指編制預期造價時以某一基準年、月的建設要素單位價為依據所計算出的造價時值。包括了因工程量誤差而可能引起的造價增加。不包括以後年月因價格上漲等風險因素而增加的投資，以及因時間遷移而發生的投資利息支出。

按照國家法律、條例、行業制度和市場行情，以規范的計價方法，採集某一時刻（一般以某年某月）價格水平所計算出的項目投資。靜態投資的概算工程量是根據國家、行業頒布的規程規范所制訂的工程質量、環境、安全標准，據以設計和計算的建築安裝工程數量，設備、工器具、備品備件配置數量。

靜態投資概算價格是計算點（計算時刻）的人工、材料、設備、稅費價格與單位工程量的人材機消耗量的乘積。概算費用是為完成上述工程量所需開支的建設、科研、設計、監理、咨詢、移民、征地、環保、稅費等費用。靜態投資計算中不考慮價格變動因素，也未計入建設資金的時間價值。

(8)項目價格項目靜態比准均價指導擴展閱讀：

靜態投資包括：建設工程項目前期工程費、建築安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、基本預備費（在概算編制階段難以包括的工程支出，如工程量差引起的造價變化）等組成。

靜態投資是有一定時間性的，應統一按某一確定的時間即估算基準期來計算，特別是遇到估算時間距開工時間較遠的項目，一定要以開工前一年為基準年，按照近年的價格指數將編制的靜態投資進行適當地調整，否則就會失去基準作用，影響投資估算的准確性。

在工程經濟分析中，把不考慮資金時間價值的經濟效益評價指標稱為靜態評價指標。此類指標的特點是簡單易算，主要包括靜態投資回收期和投資收益率。

採用靜態評價指標對投資方案進行評價時由於沒有考慮資金的時間價值，因此它主要適用於對方案的粗略評價，如應用於投資方案的機會鑒別和初步可行性研究階段，以及用於某些時間較短，投資規模與收益規模均比較小的投資項目的經濟評價等。

9. 房地產定價：市場比較法。比准均價怎麼算出來的，不是權重均價相加的結果嗎要具體、簡單的公式謝謝。

這個表格缺一個對比得分的導出，對比得分通過對各個參考項目的區位、產品、品牌、物業、配套等因素分別進行評分得出項目的最終對比得分，然後通過得分的百分比計算出比准均價，然後比准均價乘以權重，得到權重均價，最後把所有的權重均價相加就得到了項目市場比較法的均價了。

10. 項目投資中的靜態評價方法

房地產開發投資項目經濟評價方法 房地產投資風險大。投資者需要慎重做出投資決策，一旦決策失誤，投資者就會遭受重大損失。投資決策是開發投資過程中最重要的一項工作。在投資決策前，需要從財務角度對各個投資項目進行評價。經過長期實踐，投資者已經摸索出一套完整而科學的項目評價方法，本節將予以簡要介紹。 房地產投資項目評價方法大致分為確定性和不確定性兩種。確定性評價方法有靜態和動態之分，靜態方法是投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等；動態指標有凈現值，凈現值率，內部收益率、動態投資回收期等，不確定性評價方法主要是敏感性分析、概率分析等。 一、確定性評價方法 (一) 靜態方法 靜態分析方法是傳統評價方法，也稱作非折現法。對投資項目進行經濟評價時，不考慮資金的時間價值，即投資成本和收益等資金流量不需要進行折現。靜態分析方法簡便易行，但不能反映投資項目整個壽命期內真實的資金流量，不能客觀而全面地反映投資活動。這種方法常用於短期、小型投資項目評價。 1. 投資利潤率。 投資利潤率是指房地產投資項目的年均利潤總額與總投資之比。其計算公式為： 當項目投資利潤率大於預先設定的基準投資收益率或者行業平均利潤率時，項目可行；反之，項目不可行。 2. 自有資金(權益)投資收益率 這個指標反映投資者的實際獲利水平。其計算公式為 3. 投資回收期 投資回收期也稱還本期，是以項目的凈收益收回總投資所需要的時間，是反映房地產投資回收能力的重要指標。其計算公式為： 例如，某房地產投資項目現金流量表如下： 單位：萬元 階段 年份 現金流 土地開發 房屋建設 銷 售 0 1 2 3 4 5 現金流出 500 60 1400 1500 100 100 現金流入 0 0 0 50 3500 4000 凈現金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累計凈現金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投資回收期越短，說明投資成本回收越快。因此，利用這個指標篩選投資項目時，應選擇數值最小的項目。 (二) 動態分析指標(折現法) 動態分析方法是一種考慮資金時間因素的評價方法。這種方法較全面和客觀地反映投資項目整個壽命期的經濟效果，在中長期項目評估中得到廣泛應用。 1. 凈現值 在計算期內，將各年(期)的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率分別折算到項目實施開始時的現值之和，稱為財務凈現值，簡稱凈現值(NPV)。其計算公式為： 式中：CI為現金流入量 CO為現金流出量 (CI-CO)t表示第t年的凈現金流量 n為計算期數 i為基準投資收益率(貼現率) 凈現值是衡量一個或比較多個投資方案經濟效果的指標，當NPV≥0時，表明項目的動態投資收益率大於或等於基準收益率，在經濟上可行。若NPV<0，說明項目投資收益達不到預定要求，應當否定。在同一項目不同方案比較時，應當選擇凈現值大的方案。不過應當注意，當不同方案的投資規模不同時，不能用凈現值指標，應採取凈現值比率。 2. 凈現值率(NPVR) 凈現值率是項目凈現值與總投資現值的比率。它表示動態單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應採用凈現值率比選方案。計算公式為： 式中，NPVR為凈現值率，NPV的項目凈現值，PVI為項目投資總額現值。 在用NPVR進行項目財務評價時，數值越大說明其經濟效益越好。採用NPVR對不同投資方案進行比選時，所使用的折現率和計算期數應該相同，否則不可比。 凈現值率和凈現值的計算可通過下例說明。 例1：某房地產開發項目的投資和收益情況如下表所示，基準收益率(貼現率)為10%。試計算NPV和NPVR。 序號n 投資 生產成本 總收入 凈現金流量 現值系數 凈現值 (1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6) 1 3700 -3700 0.9091 -3364 2 4800 -4800 0.8264 -3967 3 1500 -1500 0.7513 -1127 4 3000 3500 500 0.6830 342 5 5500 7000 1500 0.6209 931 6 4500 7000 2500 0.5645 1411 7 4500 7000 2500 0.5132 1283 8 4500 7000 2500 0.4665 1166 9 4850 7000 2150 0.4241 912 10 4850 7000 2150 0.3855 829 11 4850 7000 2150 0.3505 754 12 4850 7000 2150 0.3186 685 13 4350 10000 5650 0.2897 1637 凈現值 1492 凈現值率 1492÷(3364+3967+1127)=17.64% 3. 內部收益率(IRR) 內部收益率是在投資活動有效期內，開發項目的逐年現金流入的現值之和等於現金流出現值總額，即凈現值等於零的折現率。其意義在於它是一個項目所能接受的最大貼現率。它實際是預期投資收益率。計算公式為： 或NPV=0 式中，IRR為內部收益率，其它符號代表涵義同前述。 計算IRR，要解上述方程，比較復雜。在實踐中，一般採用線性插值法(又叫試錯法)或圖解法求解。 線性插入公式： 式中，i1為試算用的較低的i值；i2為較高的i值；NPV1為用較低的i值算出的凈現值(正值)；NPV2為用較高的i值算出的凈現值(負值)。i1和i2之差不應超過1%-2%，否則，貼現率i1和i2與財務凈現值NPV之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。 試算方法是假設幾個不同的i值，求凈現值。如果凈現值大於零，則i值嫌小；如果凈現值小於零，則i值嫌大。反復計算，求得凈現值等於零時的i值，即為內部收益率。 下面舉例說明IRR的計算。 例2：某項目在試算過程中，其凈現值由正變負只出現一次。當i等於14%時，凈現值為86.45萬元；當i取值16%時，凈現值變為-66.71萬元，因此，該投資項目的內部收益率應在14%-16%之間，通過線性插值公式計算得到： 用圖解法求內部收益率： 採用上例數據，以凈現值為縱坐標，貼現率為橫坐標，繪圖如下： 連接正負轉換時的NPV的直線與橫坐標的交點，即凈現值為零的折現率15.13%為所求的內部收益率。 用內部收益率評選方案的基本原則是：內部收益率大於或等於基準投資收益率，說明項目可行，否則，應予以否定。在沒有規定基準投資收益率的情況中，內部收益率應大於長期貸款利率，這是因為，如果不是這樣，那麼到項目壽命終止時，收益現金流將只能剛好支付貸款利息(或補足資金機會成本)，不產生利潤。 不同的投資方案比較，應結合凈現值考慮，選擇凈現值與內部收益率都大的項目，因為不同投資的項目，內部收益率大時，凈現值不一定大。另外，當投資項目的凈現金流量的正負號改變兩次或兩次以上時，有可能出現多個內部收益率，此時不宜再用這個指標來判斷項目優劣，但可用凈現值作為評價指標。 4. 動態投資回收期 累計凈現金流量現值等於零的時間，即為動態投資回收期。計算公式為： 例3：某房地產投資方案現金流量表如下： 單位：萬元 貼現率=15% 階段 現金流 土地開發 房屋建設 銷售 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 現金流入 0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500 現金流出 500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50 累計凈現金流 -500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050 凈現金流量現值 -500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128 累計 -500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101 與靜態投資回收期相比，動態投資回收期考慮了資金的時間價值，能准確反映真實的投資回收期，缺點是計算較繁。在項目壽命期短，或折現率小的情況中，兩種投資回收期差別不大，可相互替代。但是，當投資期比較長，折現率較高時，應該採用動態投資回收期。 二、不確定性評價方法 房地產開發投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建築成本、開發周期等，這些因素會影響到房地產投資利潤。所以，評價不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內容。 (一) 房地產投資中不確定因素分析 所謂不確定因素是指那些會發生預料不到變化的因素。房地產開發中的不確定因素主要有以下幾個。 1. 建設成本。原材料價格和人工費用變動會導致建築成本改變。不過，這還要看承包合同的形式。如果承包合同是固定總價形式，那麼承包商承擔建築成本變化造成的後果，投資者基本不受影響。如果是其他形式的承包合同，那麼投資者就要受到來自建築成本變動的影響。 2. 租金和售價。價格變動會直接影響投資收益。價格是易變的一個因素。引起租售價格變動的因素很多，比如，消費者偏好的改變、競爭的加劇，生產成本的變動預期投資收益率的調整等。 3. 開始周期。項目開發周期的變動對投資收益有較大影響。這種影響主要是通過利息費用、租售價格等因素發生作用。開發周期延長會導致貸款利息費用上升，或者建築成本上漲，或者市場條件以及政策環境改變，租售價格下降，或者遭受自然災害損失。這些情況的發生都會給投資者造成虧損。 導致開發周期變動的原因集中在三個階段。第一個階段是准備期，在這個階段，投資者要進行征地、折遷、安置、補償工作，委託設計師制定規劃設計方案並向行政管理部門報批等。每一個環節發生延誤，都會造成開發周期被迫延長。第二個階段是建築施工期。這個階段可能會由於惡劣氣侯、建築設計失誤、未預料到的特殊地質條件或者發現地下文物等原因而延長。第三個階段是租售期。這個時期的長短與宏觀經濟狀況、市場供求狀態等相關。如果宏觀經濟不景氣，或者居民購買力不足，亦或者社會不穩定，那麼房地產租售就比較困難，租售期就會延長。 4. 利率。向銀行借款是房地產投資的重要資金來源。利潤變動要影響借款成本，進而影響投資收益。 (二) 房地產投資項目敏感性分析 房地產投資項目評估的敏感性分析，是分析和預測房地產投資效益評價指標對若干不確定因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經濟效益造成較大影響，那麼就說明該項目對這個因素敏感；反之，如果某個因素變動幅度很大卻對評價指標沒有多大影響，那麼就說明投資項目對它不敏感。敏感性強的因素的變動會給項目投資帶來更大的風險。敏感性分析的任務是預測各個因素發生變化時，投資效益受影響的程度，以便確定風險的大小和該項投資承受風險的能力，從而為投資決策提供依據。 進行敏感性分析，首先要確定分析指標，敏感性分析一般圍繞確定性經濟評價指標進行如凈現值、內部收益率或投資回收期等。 其次，從影響項目投資效益的不確定因素中選取對經濟評價指標有重大影響並在開發周期內有可能發生變動的因素作為敏感性分析因素。 第三，設定不確定因素的變化范圍。 第四，根據設定的不確定因素變化值，重新計算投資項目的經濟評價指標，找出敏感性因素。 敏感性分析有單變數敏感性分析和多變數敏感性分析兩種。單變數敏感性分析是基本方法。在進行單變數分析時，要假定各變數之間相互獨立，然後每次只考察一個變數的變化，同時，讓其它變數保持不變，觀察所選定的經濟評價指標的變化情況。多變數敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變數同時發生變動時，選定的經濟評價指標如何變動的一種方法。在實踐中，多個變數同時發生變化的情況非常普遍，所以，多變數敏感性分析方法有很強的實用性。 下面通過一個例子來說明敏感性分析方法的原理。 例4：一個投資者准備投資一個工業廠房項目，規劃建築面積2000m2，建造成本為200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率為7.38%，物業總開發價值為880458元，建設期為12個月，現金流量表如下： 月 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地 價 207000 建築成本 14440 17860 22040 26220 32680 39140 專業人員費用 &

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