㈠ 政府出台各項房地產政策,目的是什麼
加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標准。要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地產市場，防止境外「熱錢」沖擊我國市場。
㈡ 銀監會對典當行名下的房產可以向銀行貸款嗎
2020年5月8日銀保監會發布了《中國銀保監會辦公廳關於加強典當行監督管理的通知》（銀保監辦發〔2020〕38號）（下文簡稱《通知》），該《通知》系銀保監會自2018年取得典當行業監管權後，發布的涉及典當業務內容的重要文件，對典當行的管理、運營以及典當業務，都將有深遠的影響，作者就《通知》的部分內容進行簡要解讀。
一、典當行行政審批的變更
為全面落實《國務院關於「先照後證」改革後加強事中事後監管的意見》（國發〔2015〕62號）和《關於進一步削減工商登記前置審批事項的決定》（國發〔2017〕32號），關於將典當行行政審批調整為後置審批。
《通知》規定，典當行可以先領取營業執照，即在市場監督管理局處辦理完成營業執照後30日內，向地方金融監管部門申請《典當經營許可證》。
按照《典當管理辦法》第二章第七條至第十七條規定，申請人應當先取得《典當經營許可證》和《特種行業許可證》後，方才能申請辦理營業執照，即採取行政審批前置程序。
筆者認為，《通知》規定將典當行業的行政審批變更為後置審批，在行政辦事效率上確有提高，但也存在小部分違規機構，在尚未辦理《典當經營許可證》和《特種行業許可證》前，以營業執照為依據，進行違規經營可能性，需要對此加大懲處力度，以防止出現金融亂象。
二、突出強調依法合規經營
在當前進行的「掃黑除惡」專項斗爭中，司法機關對「套路貸」、「砍頭息」、非法放貸以及違法催收行為進行嚴厲打擊，並發布了專項司法文件予以規范。
《通知》在此著重強調，是因為在已有的案件中，小部分典當行涉及這些違法違規行為，作為典當行業新的監管機關，有必要著重強調此紅線與底限，讓從業者存有敬畏之心。
三、強調典當行業回歸本源
《通知》直接指出「典當行應當回歸民品典當業務本源，逐步壓縮房地產典當業務比重，專注細分領域，提升鑒定評估能力，培育差異化、特色化競爭優勢。」
典當行業自中國南北朝出現以來，是當下最有中國特色的金融形態，其主要表現為以土地、房產為典權標的和以民品為當權標的的金融機構。
新中國成立後，典權沒有被我國立法界予以認可，僅僅在少部分司法文件中出現，但以民品為標的的當權，卻得到充分的發揮，特別是《擔保法》施行後，典當行具體以抵押權和質押權的形式，作為權利保障。
在當下中國的金融和類金融體系中，典當行應當是最具有民品優勢的金融機構，其對古玩字畫、民用商品的融資，提供了重要渠道。
同時，在中央堅持「房住不炒」的政策方針下，傳統的意義上的房產抵押典當業務，也應當受到限制與規范，《通知》即用「逐步壓縮房地產典當業務比重」的方式，表明了銀保監對房產抵押典當的態度。
四、合理確定息費
1、將當金利率與貸款市場報價利率（LPR）進行捆綁
《典當管理辦法》第三十七條規定，「典當當金利率，按中國人民銀行公布的銀行機構6個月期法定貸款利率及典當期限折算後執行。」《通知》規定，將當金利率與貸款市場報價利率（LPR）進行捆綁折算。
2、綜合費強調應當根據實際提供的服務收取
《通知》規定，綜合費應當是根據實際提供的服務收取，即沒有提供相應的實際服務，就不能收取綜合費。同時《通知》規定，綜合費不能超過《典當管理辦法》規定的收費標准。
《典當管理辦法》第三十八條規定，「動產質押典當的月綜合費率不得超過當金的42‰。房地產抵押典當的月綜合費率不得超過當金的27‰。財產權利質押典當的月綜合費率不得超過當金的24‰。」
五、對絕當物的處置上有調整
依據《典當管理辦法》第四十三條規定，以往絕當物的處置分為五種情形：
（一）當物估價金額在3萬元以上的，可以按照《中華人民共和國擔保法》的有關規定處理，也可以雙方事先約定絕當後由典當行委託拍賣行公開拍賣。拍賣收入在扣除拍賣費用及當金本息後，剩餘部分應當退還當戶，不足部分向當戶追索。
（二）絕當物估價金額不足3萬元的，典當行可以自行變賣或者折價處理，損溢自負。
（三）對國家限制流通的絕當物，應當根據有關法律、法規，報有關管理部門批准後處理或者交售指定單位。
（四）典當行在營業場所以外設立絕當物品銷售點應當報省級商務主管部門備案，並自覺接受當地商務主管部門監督檢查。
（五）典當行處分絕當物品中的上市公司股份應當取得當戶的同意和配合，典當行不得自行變賣、折價處理或者委託拍賣行公開拍賣絕當物品中的上市公司股份。
如今《通知》規定，「典當行應當採用協議折價或者協議拍賣、變賣的方式及時處理絕當物，並就所得價款優先受償。拍賣、變賣收入在扣除拍賣、變賣費用及當金本息後，剩餘部分應當退還當戶，不足部分應當繼續向當戶追償。」
即往後在絕當物的處置上，不再區分絕當物估價金額大小要求，統一要求典當行對絕當物採取協議折價或協議拍賣、變賣的處理方式，並就拍賣、變賣所得價款優先受償，「多退少補」。即拍賣、變賣收入在扣除拍賣、變賣費用及當金本息後，剩餘部分應當退還當戶，不足部分應當繼續向當戶追償。
筆者對此，有些異議。
《典當管理辦法》中規定的，典當行可以自行變賣或者折價處理絕當物，損溢自負。系我國歷史上當權的具體行使表現，即《物權法》中明確禁止的流質行為，即當物絕當後，當物所有權歸典當行，以物抵債方式實現債權回收。
當權是極其具有中國特色的權利形式，也是典當行賴以存在的兩大權利基礎之一。誠然，如果將當權的適用范圍無限擴大，可能有損權利人的合法權益，因此在《典當管理辦法》制定時，對其范圍規定為估值3萬元的標准，防止典當行的權利濫用，同時也是保留中國傳統典當存續的傳統權利。某種程度上，筆者認為，這種當權應當屬於中國的非遺之一。
因此，筆者認為，可以規范當權，但不能否定當權存在的合理性。
㈢ 現在很多銀行說房地產開發企業不能申請經營性物業貸款（固定資產支持融資），想請問銀監會哪好文的規定。
中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知2003年要求，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形勢貸款科目發放。
㈣ 簡述2007年9月中國人民銀行，中國銀監會聯合下發的關於加強商業性房地產信貸管理有關部門規定的主要內容
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
關於加強商業性房地產信貸管理的通知
根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發
〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）等政策規定，現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下：
一、嚴格房地產開發貸款管理
對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。
商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用於本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用於異地房地產開發項目並已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。
二、嚴格規范土地儲備貸款管理
商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
三、嚴格住房消費貸款管理
商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。
四、嚴格商業用房購房貸款管理
利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以「商住兩用房」名義申請貸款的，首付款比例不得低於45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
五、加強房地產信貸徵信管理
商業銀行接受房地產開發企業貸款申請後，應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎資料庫對借款企業信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息錄入企業信用信息基礎資料庫，詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。
商業銀行接受個人住房貸款申請後，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎資料庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批准後，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎資料庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。
六、加強房地產貸款監測和風險防範工作
商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況，切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設，積極防範房地產信貸風險。
中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的「窗口指導」，加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題，並及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。
各商業銀行（包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等）要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，切實加強房地產信貸風險管理，要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。
各政策性銀行未經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會批准，不得發放商業性房地產貸款。
請中國人民銀行各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。
中國人民銀行
中國銀行業監督管理委員會
二〇〇七年九月二十七日
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知
銀發〔2007〕452號
中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各國有
商業銀行、股份制商業銀行：
為進一步貫徹落實《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號，以下簡稱《通知》)，依據國家住房消費政策和相關規定，現就執行《通知》第三部分「嚴格住房消費貸款管理」中的有關問題補充通知如下：
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。
二、對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為准。其他均按第二套房貸執行。
三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。
四、商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對於出具虛假收入證明並已被查實的單位，所有商業銀行不得再採信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息並予以通報，監管部門列入重點檢查內容。
各商業銀行應根據《通知》及本補充通知精神，制定具體實施細則，並向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。
請中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
二〇〇七年十二月五日
㈤ 房地產開發貸款開發商要有二級資質是銀監哪條規定的
銀監局沒有這個硬性規定，只規定了一個貸款風險指引。由各銀行自己制定實施細內則。從目前的銀容行規定來看，幾乎都要求是二級資質以上，這個是從風險控制上考慮。
《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三條 商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准，明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等內容。
第十八條 商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對於依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。
㈥ 銀監會對個人按揭房地產貸款需要封頂嗎
需要
㈦ 房地產開發貸停了么，我公司想要辦理房地產開發貸，銀行同意放款，但不知道是否違反銀監會或相關法規規定
銀監會最近明確要求限制用於房地產開發貸款，目的是宏觀控制房地產過熱引起的經濟版泡沫及其他連鎖反應權，但並不是徹底杜絕貸款發放，比如可以用在建工程作為抵押辦理房產開發貸款，贊不允許用土地使用權抵押貸款，你可以和貸款協商，只要抵押方面合規，應該沒有問題的！