二手房貸款貓膩

㈠ 二手房貸款，銀行審批通過，一直不放款怎麼辦

放寬心慢慢等，銀行特定時間沒額度是正常的，如果能找到銀行關系多催催，看能否通融下盡快放款。一般國有銀行問題不大，如果各種理由拖著不放款，可以通過媒體曝光甚至起訴。

二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。

貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展;同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。

㈡ 二手房中介在沒有辦好銀行貸款之前讓我們交首付去辦過過戶，是不是有貓膩！急求，就50分了！

二手房是先過戶還是先貸款

一、二手房是先過戶還是先貸款

在辦理二手房買賣手續的過程中一般都是先辦理貸款在辦理過戶手續的，如果是一次性付款，就需要注意資金的安全問題，盡量將房款的給付放在產權過戶之後再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風險。買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方能一手交錢一手交房。

二、二手房買賣具體流程

1、二手房買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款並約定首付款及貸款的比例。

2、二手房買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場列印《房產買賣協議》，並且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協議》用以明確交易資金代收代付的委託關系；

3、由於二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據；這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

4、為了保證該二手房貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人也可以是專業的擔保公司；

5、二手房買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存首付款，並取得交存首付款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款並提交全部貸款申請資料；

6、銀行審核通過後買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付；

7、最後辦理過戶，辦理二手房過戶時，買賣雙方帶房產證原件及復印件、買賣契約及復印件、買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續並帶舊土地證到土地局辦理換證手續。過戶當天便可完成，但是需要再等待20個工作日左右才可以領取房產證。

㈢ 買二手房原業主有銀行的貸款我們要幫他還嗎

買二手房，原房東的產權在銀行辦理了貸款，那麼不把貸款結清是不能辦理過戶手續的。

辦理銀行有貸款的房子買賣流程如下：

1. 簽訂買賣合同並約定由誰來還清貸款，如果買賣雙方都沒錢還貸款的話可以要求中介方墊資後辦理過戶手續

2. 辦理原房東貸款注銷後辦理過戶手續

3. 先網簽、然後核稅、遞件、繳稅、取件就可以了

4. 稅費如下：

1.個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免徵）；
2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；
3.營業稅：5.6%（賣方出，滿兩年免徵）；
4.交易手續費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；
5.工本費：80元（買方出）；

㈣ 我通過中介買了一套二手房 首付已經給房主了 貸款的時候中介告訴我房產證丟了 我想知道其中有什麼貓膩

商品房的價格是一路飆升，現在的商品房一般都是高層，大家都喜歡中間的樓層。買房的時候，低層和頂層的房子大家都不喜歡，這類房子的價格相對還比較低，下面看看小編給大家分析的原因。

一、潮濕
低層的房子由於離地面是最近的，尤其是在陰雨天的時候，很潮濕，久而久之，會得風濕病。一樓一直是大家比較排斥的樓層，如果已經買了一樓的業主，可以設計架空層，這樣可以避免以上的問題。

開發商在建樓房的時候，為了更好的出售，在設計的時候，一般是在底層做一米五左右的地下室，這樣可以避免一樓受潮。開發商的營銷策略是，買一樓的業主給贈送地下室。

二、安全
除了潮濕以外，之所以不考慮一樓，主要是安全性考慮。一樓的房子，在裝修的時候要安裝防盜窗，否則真會被小偷光顧。一樓的房子隱私性不好。一樓的房子白天不拉窗簾的話，感覺很不安全，拉上的話，又感覺很壓抑。不過有些房子的一樓前面沒有遮擋物的話，採光可以的情況下，拉上窗簾不影響。

一樓最大的優勢是不用等電梯，即使停電的話，對生活的影響不大，除此之外，當小區停水時，一樓有水的可能性大。房子是要住的舒服才是，盡管一樓有很多的弊端，在選擇上面還是根據自己的實際需求。

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㈤ 二手房買賣貓膩多 這六大隱患需要警惕

二手房的交易持續時間相對較長，從簽訂買賣合同到拿到新的房產證，大約需要一個多月。同時，二手房交易涉及環節多，隱含著各種交易風險。業內人士表示，二手房交易環節大概存在以下六個方面的風險隱患，買賣雙方需加強警惕，交易風險才可防可控。

隱患一：房屋產權不明晰

業主是誰，房屋是否有抵押，這完全可以通過交易中心進行產權調查。調查產權時要了解細節信息，比如房齡，網路信息未必准確，而房齡對一些老公房尤為重要，如果房齡太大那麼貸款時會遇到些問題，銀行為了控制風險可能只貸6成甚至更低，而且最高貸款年限也會縮短，考驗買家的首付能力和還款能力。再比如動遷房，3年內是不能上市交易的。即便先簽訂合同到期，過戶也有風險。如果遇到賣家毀合同，買家走司法途徑也是勞民傷財，值得警惕。

隱患二：賣方資質有問題

一定要對賣家的信息進行核實，賣家是不是權利人，這套房屋一共有多少權利人.是否都同意賣房了.沒有得到所有權利人同意，房屋不可能過戶。

隱患三：買房者資質有問題

上海房屋交易仍實行「限購」政策，因此在房屋交易前，買家是否具備購房資格需要查詢清楚，避免「空歡喜一場」。

隱患四：不良中介騙術多

個別不良房產中介人員不規范操作，包括暗地裡動手腳「吃差價」，不讓上下家見面。因此，簽訂房屋合同時，買賣雙方見面是很重要的環節。此外，個別不良中介會用低價房源吸引買家關注，所以明顯低於市場價的房源多數是假房源或者房屋本身有瑕疵。

隱患五：房屋價格未標清

關於房屋價格的風險，這也是容易出糾紛的地方。當前很多房東都是說「到手價」，應該原本房東支付的稅費轉到下家承擔。哪些房子是可以免稅費的房東可能自己也搞不清。比如房東承諾是「滿5唯一」住房，但審核下來不是唯一的，那就要收所得稅，對下家而言可能要多一筆費用，如果不能協商就會引起糾紛。

隱患六：「做低房價」糾紛多

「做低房價」，已成為二手房交易的一個「潛規則」。「做低房價」實際上是一種逃稅、避稅行為，觸犯相關法律法規的。賣房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風險，難維權;對於購房者而言，只能按照做低後的網簽價格進行申請，可能會降低購房者貸款的可貸額度，加大購房者的的風險;未來，這套房源再次出售時，如按照差額進行計稅，會加大差額並增加相應的稅費。

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（以上回答發布於2016-11-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈥ 怎麼買二手房，二手房貓膩注意事項，二手房圈

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

㈦ 銀行二手房貸款利率,中介是不是有貓膩

中介沒有貓膩，銀行又不是中介能操控的！

㈧ 便宜的二手房會有什麼貓膩嗎

天底下沒有免費的午餐，貴有貴的理由。二手房在房產中存在的問題是比較多的。

便宜的二手房會有以下問題：

1. 房子本身有質量問題。房子本身存在建築質量、漏水等問題。

2. 房子是凶宅。對於二手房來講發生凶宅的概率雖然不大，但是這種情況真實存在。必須弄清楚房屋是否存在凶宅風險。

3. 周圍有厭惡設施。買二手房一定注意周圍會存在的厭惡設施，包括但不限於垃圾場、墓地、火葬場、變電站、輻射源。

4. 房子權屬存在問題。二手房在交易過程中權屬是重要問題之一，權屬不清的房子不管多便宜千萬不要碰。

5. 特殊樓層。特殊樓層的房子相對便宜一些，各地對於特殊樓層以及忌諱不一樣。包括但不限於沒有小院的一樓、頂樓、18樓，8樓。

   購買二手房睜大眼睛認真挑選，不要一時貪小便宜吃大虧，到最後得不償失。

㈨ 厲害啊，房產中介貓膩為什麼這么多

一．基礎：買房是大事: 工欲善其事必先利其器1：購房資格：廣州戶口可購買兩套外地戶口須5年內滿3年以上的社保或者稅單2：購房方式： 一次性付款（分期付款）和按揭付款3:購房流程：一次性:網簽—問稅—交稅—遞件—過戶—拿新的房產證按揭流程：網簽—准備資料簽按揭—出同意貸款書---問稅—交稅—遞件—過戶—拿新的房產證----歸檔---抵押---出抵押---放款---交樓4：按揭資料：買方：身份證，戶口薄，婚姻證明，收入證明，供款卡，流水賬，公積金繳存明細，3年以上社保或稅單賣方：身份證，戶口本，婚姻證明，房產證，收款卡買賣雙方應該對房產交易有個大致的了解，知己知彼。二:看房：1：首先明確自己想找的區域，板塊，小區。並在網上了解大致樓盤的價格。目前大的搜X網，安X網，在這些價格基礎上上浮7-15%,估計就是真實業主的放價（題外話，為什麼網路上虛假房源這么多，因為某網都是以出售經紀人埠盈利，一個經紀人有60-120套發布房源的埠，所以為什麼之前有樓盤總戶數1500戶，而某網二手房出售套數有2000套的原因了）了解價格，不要迷戀房子。這個功課一定要提前做。2：現在地產主要客源分為wake in和call in 簡單來說就是上門店和通過網路打電話。1）所以此時建議預備個買房專用電話（不怕騷擾忽略）2）針對初期看房者，一定要有計劃。次看房，時間上建議兩天，對一個板塊的大部分樓盤有一定了解。看房過程中你不止要觀察房子還要觀察經紀人（專業能力，溝通能力，是否靠譜）。看房過程中一定要有主見，情緒上不要表現的大喜大悲，因為你很喜歡某套房子，可能那套房子只是出租的。可以嘗試砍價，了解下中介的反應開價幅度。3）辛苦了兩天你對板塊的樓盤有一定的了解。接下來會收到很多中介的電話，約你看房子，此時就必須有針對性的看房，如果某個中介對你推薦的房子比較和你意，建議此時先在網路上查找那個房子是否有相似的面積樓層的房子了解。一般問經紀就說這套房子是否真實？什麼時候看房，多少，然後跟他說其他地產報的價格比你來試探出這套房子究竟是一個什麼樣的市場價格。打個比喻一套房子A中介說100萬，B中介說97萬，C中介說95萬。 那幅度應該在95-96區間，自己要有一個估算。但看房只確認跟自認為覺得靠譜一個中介看，其他中介只是了解之用。4）此時，很多人可能會說，哇靠，看個房子這么麻煩，買個房子這么麻煩！沒辦法，中介的氛圍就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕誠實的人，也會在這種氛圍下變成忽悠，狡猾的人，不然就等著餓死，這就是中介文化。至於忽悠的手段手法，實在太多了，不勝枚舉，我也不好怎麼說。目的性就只有一個，讓你跟著他走，讓你被他牽著走，所以這也是我一直提主見的原因。當然，土豪可以忽略此點。