❶ 我國商業銀行房地產信貸風險有哪些
我國房地產企業資金來源中，企業自籌資金佔比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬於住房消費者的預交房款，在這部分預交款中有50%-60%來源於商業銀行的個人住房抵押貸款。總體估算下來，房地產企業的資金來源中大約有40%-50%來自於商業銀行，佔比較大。信貸風險如下：
1、業務調查環節流程
該環節存在外部欺詐和內部欺詐風險，同時在業務操作中也蘊藏著風險。對於客戶提供的虛假資料，應當提高信貸人員的審核標准。銀行客戶經理為了牟取利益，參與資料的造假，對於這種內部欺詐的行為，應當實行客戶經理崗位責任制，改進激勵制度，加強後續環節的檢查和內部審計，明確各級責任。對於業務操作中的風險，採取雙人核保核押，加強崗位培訓。
2、項目審查環節流程
該環節的風險類別主要為內部欺詐及業務操作風險，風險點及控制。措施審查人結合評估報告提出審查意見；對不需要進行評估的項目貸款，審查人直接根據前台業務部門提供的調查報告提出審查意見（必要時進行押品價值評估）。審查完成後按規定提交集體審議，審議（審查）後交部門負責人，部門負責人核查後報一級（直屬）分行行長按照業務雙簽的原則進行簽批。
3、項目評估流程
授信審批部受理信貸業務後，由審查人對其進行初審，需要對於抵押物要進行價值評估；出具評估報告，為信貸決策提供參考與依據。該環節主要風險類別為業務操作，控制措施為制定項目貸款評估細則，考核評估質量，多層核查與復核。
4、貸款發放環節流程
商業銀行的業務操作中，要明確貸款擔保辦理手續，強調人員責任；嚴格放貸流程。提高法律人員從業水平，專業人員簽訂合同；加強培訓，完善系統剛性控制；增強各環節審查強度，擴大審查標准和范圍。
商業銀行信貸風險主要體現如下3點：
1、地方政府融資平台債務；
2、房地產領域信貸；
3、非標債權業務。
❷ 給房地產貸款拿利息有風險嗎
應計入「財務費用」和「應付利息」科目。
《企業所得稅稅前扣除辦法》第三十內五條規定，從容事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條也規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。
可見，房地產開發企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，只要是房地產項目完工前發生的，就可以計入開發成本。
❸ 房地產企業銀行貸款占負債的比率達到30%風險大不
資產負債率：必須小於70%，最好低於55%。資產負債率是負債總額除以資產總額的百分比，也就是負版債總額權與資產總額的比例關系。資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。
計算公式為：資產負債率=（負債總額/資產總額）*100％。
❹ 房地產開發貸款存在哪些風險
房地產開發貸款目前在各家銀行業務中占的比例不是很高，尤其是大的銀行內業務佔比還相對較低，普遍都在容8%以下，低一點的在6%—7%，可能有些中小商業銀行稍微高一點，大概達到10%多一點。如果說整個房地產市場總體上比較平穩，沒有出現大的系統性風險，房地產開發貸款的風險還不會很大。對商業銀行來說，房地產開發貸款有不錯的回報，而且還比較穩定，因此商業銀行肯定還是要做的。
房地產行業是中國所有行業中最重要的行業之一，隨著城鎮化的發展，中國二三線城市房地產行業的發展還有很好的發展空間，它肯定還將是商業銀行非常重要的一塊業務。可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機的沖擊，房地產市場價格有所下跌的情況下，房地產行業的信貸還是保持了相對穩定的態勢。而2009年二季度之後，經濟開始回暖，房地產市場價格也開始上漲，各家銀行也相應增加了房地產貸款的比重，但並未有大幅度提升。總的來說，這樣的比重反應了商業銀行對這塊業務還是比較關注的。
❺ 房地產開發貸款-風險審查要點
❻ 形成房地產信貸風險的內因是什麼
房地產企業財務風險形成原因：
1、房地產企業資本結構不合理
資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高於世界公認的50％舉債的警戒線，多數企業達到75．8％，個別地產超過80％。這意味著房地產企業債務資本所佔比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。
2、 財務預算控制管理不到位
房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，後期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。目前由於形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、 管理者內部控制意識淡薄
當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。他們大多數從安裝、建築行業起家，對於企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。
4、 成本控制體系不完善
房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地徵用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。
房地產企業財務風險的防範對策
鑒於房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控政策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極採取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理
房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用「有章可循」，控制落實「有章必依」，管理「執章必嚴」，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防範。強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制
成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。其成本管理和控制的措施有：
實行全過程的成本管理。房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事後成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
加強各環節的成本控制。第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關於征地、拆遷的一系列法規、政策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，採取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。
3、 優化資本結構
房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成本上升。目前房地產企業處於成交量萎縮、空置率上升、緊縮政策資金壓力較大、房地產財務風險加大、供需失衡的狀況下，這就要求加強資金的管理，制定科學合理的資本結構，並通過嚴格執行企業收款責任制度，延遲資金的流出，加快資金的迴流，使企業能夠保持最佳資本結構狀況。目前我國房地產企業財務風險主要來源於自身負債率過高，資本結構不合理，為此企業應調整自身的發展戰略，理性貸款，優化自身資本結構。同時還要做好資金流量預測，規范財務核算和取得銀行授信額度等方式來化解資金壓力和財務的風險，並且要加強在投資初期的預先控制，對項目投資進行科學化、專業化調查論證，將資金的風險降到最低。其方法有：創新融資模式，實現多元化融資；降低籌資風險和縮短預售時間，加快銷售資金回籠速度等方法優化資本結構。
4、加強內部控制管理，提高財務管理水平
房地產企業因其自身特點決定了房地產投資極易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響，因此房地產企業首先應建立完善的內部控制制度。制定和有效實施各種業務操作程序的內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動正常進行的保障。其次房地產企業項目管理者在執行過程中要避免新官上任三把火的做法，必須持之以恆、避免虎頭蛇尾，因為對於房地產企業項目管理來說，如果對計劃完成情況不引起高度重視，對制定好的各項管理制度不嚴格執行，在思想上存在麻痹輕敵的思想，那在後面的工作就會處處被動，嚴重影響企業的信譽，最後造成企業的生存危機。最後在管理過程中財務管理人員還應根據房地產企業自身的經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，加強基本決策能力，積極探索從征地動遷到工程建設，再到商品房營銷，最後到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標准化、規范化、制度化的企業財務管理機制。以增加企業的財務效益作為出發點，積極開拓融資渠道，加強企業資金投資營運管理，達到降低資金成本和財務風險的根本目的。
❼ 房地產企業債務風險管控具體有哪些
1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由於開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
2、購買力風險。在房地產投資的風險主要有哪些thldl.org.cn的分析中，是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、佔用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果採用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、經營性風險。在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由於經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到准確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。
6、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
7、社會風險。是指由於國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處於高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處於衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
8、自然風險。是指由於人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
❽ 中國銀行房地產企業貸款風險管理
（一）市抄場風險：受國家利率襲、匯率政策及銀行費率政策變動影響，導致融資成本上升。
（二）操作風險：未按約定提前或逾期歸還貸款將支付違約金。
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