2019年房地產貸款余額

㈠ 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變

關乎樓市的又一大事來了！

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。

《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

新增房貸增速將受影響

實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。

曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。

央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。

「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。

銀行需制定過渡期業務調整方案

當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。

北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約

證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。

針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。

在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。

據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。

㈡ 央行重磅！2021年第一季度中國貨幣政策執行報告公布，涉及房地產等

5月11日，央行發布2021年第一季度中國貨幣政策執行報告。

報告中值得關注的有以下要點：

銀行體系流動性合理充裕

2021 年第一季度，人民銀行堅持穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，綜合運用再貸款、再貼現、中期借貸便利（MLF）、公開市場操作等多種貨幣政策工具投放流動性，及時熨平春節前後現金投放、財政稅收、季末等多種短期波動因素，保持流動性合理充裕，春節前不緊，春節後不松，維護市場預期穩定和貨幣市場利率平穩運行。

同時，通過多種方式加強與公眾溝通，進一步提高貨幣政策操作的精準性和有效性，引導貨幣市場短期利率圍繞公開市場 7 天期逆回購操作利率在合理區間波動，政策利率的中樞作用進一步增強。3月末，金融機構超額准備金率為1.5%，比上年同期低0.6個百分點。

貨幣信貸合理增長

隨著貸款市場報價利率（LPR）改革深入推進，貨幣政策傳導效率顯著提升，信貸投放保持較快增長，有力支持了經濟恢復、穩中加固、穩中向好。3月末，金融機構本外幣貸款余額為186.4萬億元，同比增長12.3%，比年初增加8.0萬億元，同多增 6734 億元。人民幣貸款余額為180.4萬億元，同比增長12.6%，比年初增加7.7萬億元，同比多增5741億元。金融機構信貸投放節奏把握適度，保持了支持實體經濟的連續性、穩定性、可持續性，增強了服務高質量發展的後勁。

推動房地產貸款集中度管理制度有序落地

2020 年末房地產貸款集中度管理制度出台後，人民銀行會同銀保監會指導省級分支機構合理確定地方法人銀行房地產貸款集中度管理要求，督促集中度超出上限的商業銀行制定過渡期調整方案。目前，信貸結構優化有序推進，房地產貸款集中度管理制度進入常態化政策執行和實施階段。

房地產行業數據

2021年第一季度，全國房價總體穩定。受上年低基數影響，商品房銷售和房地產開發投資同比出現明顯增長。3月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比分別上漲4.4%和3.3%，漲幅較上年末分別高0.7個和1.2個百分點。一季度，商品房銷售面積同比增長63.8%，兩年平均增長9.9%；銷售額同比增長88.5%，兩年平均增長19.1%。一季度，房地產開發投資同比增長25.6%，兩年平均增長7.6%；其中，住宅開發投資同比增長28.8%，兩年平均增長9.3%，占房地產開發投資的比重為74.8%。

房地產貸款增速總體保持平穩。3月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額 50.0萬億元，同比增長10.9%，增速較上年末低 0.6個百分點。其中，個人住房貸款余額 35.7萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低0.1個百分點；住房開發貸款余額 9.5萬億元，同比增長5.8%，增速較上年末低2.4個百分點。

完善系統重要性金融機構監管框架

人民銀行會同銀保監會起草《系統重要性銀行附加監管規定（試行）（徵求意見稿）》，於4月2日向社會公開徵求意見。《附加監管規定》從附加監管指標體系、恢復與處置計劃、審慎監管措施等方面對系統重要性銀行提出附加監管要求，是系統重要性銀行附加監管的一般性框架。

完善金融控股公司監管制度

2021 年以來，人民銀行積極做好金融控股公司行政許可相關工作，於3月31日發布《金融控股公司董事、監事、高級管理人員任職備案管理暫行規定》（中國人民銀行令〔2021〕第2號），明確由人民銀行對金融控股公司董監高實行備案管理，規定人員任職條件和備案程序，並加強任職管理，防控關鍵崗位人員風險，規范兼職、代為履職、公示人員信息等行為。

深入推進金融支持穩企業保就業

召開全國主要銀行信貸結構調整座談會，加強政策指導，推動銀行持續改善小微企業金融服務，促進小微企業融資「增量、降價、提質、擴面」。加大製造業中長期貸款投放力度，助力製造業高質量發展。

切實支持鞏固拓展脫貧攻堅成果

嚴格落實「四個不摘」要求，保持主要金融幫扶政策總體穩定，繼續發揮再貸款的精準滴灌和正向激勵作用，降低「三農」融資成本。做好脫貧人口小額信貸工作。繼續落實好創業擔保貸款、助學貸款等政策。做好易地搬遷後續金融服務，研究加大對國家鄉村振興重點幫扶縣的金融資源傾斜。

著力加大對鄉村振興領域資源投入

做好春耕備耕、糧食安全、種業發展、高標准農田建設等重點領域的金融服務，支持開展農機具、大棚設施、農村承包土地經營權等抵質押貸款業務。鼓勵金融機構發行「三農」專項金融債券，拓寬低成本資金來源。

有序推進中小金融機構風險處置和改革重組

努力克服疫情影響，推動高風險中小金融機構處置取得關鍵進展和重要階段性成果。恆豐銀行改革重組方案順利實施，錦州銀行風險處置和改革重組工作基本完成，確保了關鍵敏感時期金融體系的平穩運行，守住了不發生系統性金融風險的底線。

加強外匯市場管理

加強非現場監督能力建設，繼續嚴厲打擊地下錢庄、跨境賭博等非法金融活動，重點查處虛假欺騙性交易，有力維護外匯市場良性秩序。第一季度，共查處外匯違規案件661起，罰沒款2.16億元。

主要經濟體超寬松宏觀政策的後續影響和貨幣政策轉向的風險需密切關注

2021年一季度末，美聯儲、歐央行、日本央行資產負債表分別較 2019年末擴張85%、60%、25%，主要是購買政府債券，2020年美國新增國債中超過一半由美聯儲購買。發達經濟體財政政策和貨幣政策緊密結合，規模巨大，推動全球資產價格上漲，與實體經濟相脫離，金融風險隱患不斷增加，未來是否會通過主權債務風險、高通脹、匯率利率波動、股市債市估值調整等造成風險轉移，需要密切關注。一季度美國長端利率上行引發全球金融市場震盪加劇，一些基本面脆弱的新興經濟體資本外流和匯率貶值壓力上升。加拿大央行已在4月削減資產購買規模，未來若主要發達經濟體釋放明確的貨幣政策轉向信號，可能產生外溢效應，進一步放大全球跨境資本流動的波動。

全球通脹水平可能繼續升溫

全球經濟回暖拉動大宗商品和原材料需求走高，加上流動性環境極度寬裕，國際大宗商品如鐵礦石、銅、原油、大豆等產品價格上漲較快。疊加去年低基數效應，未來一段時間全球通脹指標的同比讀數可能會普遍趨於抬升，進一步推升通脹預期。

中國宏觀經濟展望

今年以來，我國經濟呈現穩定恢復態勢，穩中加固、穩中向好。第一季度我國GDP同比增長18.3%，兩年平均增長5.0%，經濟運行開局良好，高質量發展取得新成效。「十四五」時期是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的第一個五年，我國發展仍然處於重要戰略機遇期，經濟長期向好的基本面沒有改變。

我國經濟發展動力不斷增強，經濟運行中的積極因素增多。

也要看到，外部環境依然復雜嚴峻，我國經濟恢復不均衡、基礎不穩固，經濟社會發展仍面臨不少風險挑戰。

物價走勢總體穩定，不存在長期通脹或通縮的基礎。

下一階段主要政策思路

一是保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。

二是落實和發揮好再貸款、再貼現和直達實體經濟貨幣政策工具的牽引帶動作用。

三是構建金融有效支持實體經濟的體制機制。

四是深化利率、匯率市場化改革，暢通貨幣政策傳導渠道。

五是加強金融市場基礎制度建設，服務實體經濟，防範市場風險。

六是進一步推進金融機構改革，不斷完善公司治理，優化金融供給。

七是健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系，構建防範化解金融風險長效機制。

㈢ 2019年國內貸款業務發展如何

原標題：2019年中國小額貸款行業市場分析：正經歷著「生死劫」，監管政策鼓勵並購重組

2019年小貸公司正經歷著「生死劫」

延續2018年的頹勢，2019年小額貸款公司(以下簡稱「小貸公司」)行業仍處於「低沉期」。7月15日，據北京商報記者不完全統計，開年至今僅有55家小貸公司成立，這一數量較2018年同期新增的64家再次縮減，不足2017年同期新增數量的一半。隨著潛在風險的加速暴露，監管機構也在逐步加大對此類企業的管理力度，小貸公司正經歷著「生死劫」。

小貸公司正迎來優勝劣汰高峰期：開年以來僅10家公司「開店營業」

小貸公司正迎來優勝劣汰的高峰期，7月15日，北京商報記者根據天眼查披露的信息不完全統計後發現，排除已注銷和正在注冊的公司，2019年開年以來新成立的小貸公司數量急速縮減，僅有55家公司成立，其中10家公司經營狀態為「在業」，45家公司經營狀態為「存續」。這一數量相較2018年同期有所下滑，不足2017年同期新增數量的一半。

時間線拉長來看，2018年同期，新成立的小貸公司共有64家，其中經營狀態為「在業」的公司有13家，經營狀態為「存續」的小貸公司有51家。2017年新成立的小貸公司共有123家，其中經營狀態為「在業」的公司有24家，經營狀態為「存續」的小貸公司有99家。

激活民間資本、扶助「三農」和小微——曾被寄予厚望的小貸公司每況愈下，除了新增小貸公司數量急速縮減外，新三板掛牌的33家小貸公司日子也並不好過，據麻袋研究院統計數據顯示，截至2018年末，33家小貸公司發放貸款及墊款余額合計108.1億元，同比下降2.7%。發放貸款及墊款平均值為3.28億元，2017年該值為3.37億元。從近五年的財務數據看，33家小貸公司中，2017年實現盈利的有32家，2018年下降到28家。

根據前瞻產業研究院發布的《中國小額貸款行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2013至2015年，中國小額貸款公司數量快速增長，進入快速發展時期。截至2015年末，全國小額貸款公司達到了最高峰8910家，從業人數達到11.73萬人，貸款余額達到9411.51億元。2015-2018年，小額貸款公司行業風險頻發，虧損面加劇，發展日益艱難，機構數量逐年下滑。截至2018年底，全國小貸公司共有8133家，較2017年底的8551家減少418家，降幅達4.89%;從業人員90839人，較2017年的103988人減少13149人，下降12.64%;貸款余額9550.44億元，較2017年的9799.49億元減少249.05億元，下降了2.54%。

2013-2018年全國小額貸款公司貸款余額統計及增長情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

在麻袋研究院高級研究員王詩強看來，影響小貸公司發展的主因，是其法律地位不明確，導致其資金來源及融資額度等面臨諸多限制，進而導致經營過程存在規模不經濟的問題;其次是小貸公司客群以「三農」和小微企業為主，在經濟下行壓力較大時，逾期上升，計提的資產損失准備相應大幅上升，嚴重侵蝕了小貸公司的營業利潤。

多地小貸公司迎整治「風暴」

隨著小貸公司風險加速暴露，監管機構也在逐步加大對此類企業的管理力度。今年以來，包括吉林省、河南省、四川省、山西省在內的多地都開啟針對小貸公司的整治「風暴」。

7月12日，江蘇省金融辦發布《關於進一步加強小額貸款公司監管工作的通知》，從審批管理、股東資質、外部融資、實際利率、貸款管理、不良資產清收、業務合作、涉案涉訴多個方面重點排查小貸公司的違規內容。

這也是繼2018年12月，江蘇省地方金融監督管理局宣布終止全省89家小貸公司相關經營資格後，該地區針對小貸公司專項整治的又一舉措。除了江蘇省外，多地小貸公司也出現被限期整改、取消業務資格的現象。4月吉林省地方金融監督管理局透露，將省內110家小貸公司列入限期整改，304家小貸公司列入清理整頓，預計到2019年底前，吉林省小貸公司數量將壓降至420家左右。根據央行此前公布的數據，吉林省2018年末小貸公司數量為488家，這意味著2019年將關閉68家左右。1月8日，河南省地方金融監督管理局融資擔保處連續發布13則公告，取消18家小貸公司的試點資格。

在經濟增速下行和金融科技行業發展勢頭不減的沖擊下，小貸公司發展明顯後勁不足，在蘇寧金融研究院院長助理薛洪言看來，經濟增速下行帶來的影響是小貸公司不良率攀升，利率下降;金融科技的影響是巨頭下沉，模式變革。雙重影響交織下，龍頭尚可勉強應付，中、小貸公司則漸漸跟不上節奏。

監管政策鼓勵並購重組

在數量縮水、貸款余額負增長的狀況下，小貸公司的轉型發展迫在眉睫。在王詩強看來：

首先，在對小貸行業進行清理整頓和風險出清後，監管部門應對傳統小貸公司的法律地位予以「扶正」，在中央統一政策加強監督的前提下按屬地原則進行監管。

其次，給予小貸公司的涉農、涉微貸款收入更大稅收優惠和政策補助，鼓勵小貸公司在「三農」和小微貸款領域與其他金融機構錯位競爭。他進一步指出，當前，小微企業和個人融資依然面臨著融資難、融資貴的問題，特別是三四線城市，建議監管出台政策時，不要一刀切。對於部分欠發達地區，對合規經營的小貸公司給予更多的融資支持。

「小貸公司大型化，是時代變遷的結果。再深一層看，小貸公司大型化也是科技重塑金融的必然要求。科技打通了時空界限，消解了小貸公司『小而美』模式的生存空間，大型化疊加科技化，是小貸公司的一條可行出路。」薛洪言強調，「站在監管機構的角度，可出台鼓勵小貸公司並購重組的政策指引，疏通小貸公司的退出渠道。」

㈣ 房地產金融監管不斷加碼 圍剿違規流向樓市經營貸

在「房住不炒」基調下，監管部門抑制房地產過熱的努力不僅體現在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉向加強流向房地產的資金監管。
銀保監會主席郭樹清近日的發言再次對此予以強調。在國務院新聞辦日前召開的新聞發布會上，郭樹清表示，房地產目前金融化傾向較強，如果未來房地產熱度消散，持有眾多房產的炒房者個人財產會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經濟生活將發生極大混亂。因此，必須積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，自去年下半年以來，監管層已經在金融端對房地產領域泡沫化打出一套相互配合的「組合拳」，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
2020年底，央行等有關部門對銀行進行房地產貸款集中度管理，從資金佔比上嚴控流入房地產領域的資金。而在近期，各地銀保監局更是加強「經營貸」流向監管，嚴打其流向房地產市場。
集中度管理「張弛有度」
2020年的最後一天，房地產行業在「三條紅線」之後再次迎來金融端的強力監管。央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），對房地產行業貸款集中管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機製作出明確規定。
某房地產企業資深管理人士對《中國經營報》記者稱，新規對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對於近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現金流壓力也會提高。
《通知》提及，此次房地產貸款集中度管理要求，根據銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。這也意味著，銀行規模越大，房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比上限越高。
據業內人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸「劃算」。而地方小銀行則相反，若非與房地產開發商建立一定程度的合作，基本不會大力發展個人住房貸款業務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規模的不同制定出不同房地產業務佔比上限。
Wind數據顯示，2013~2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。
增速方面，2013~2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨後逐年回落至15%。央行每年發布的金融機構貸款投向統計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。
郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發布會中就明確提及：「房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」他同時表示，目前房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
2020年金融機構貸款投向統計報告數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；同時，房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
此次央行及銀保監會對於房地產貸款的集中度管理同時堅定「一城一策」的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監管可以結合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。
《通知》下發後，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區房地產貸款集中度下發相應通知，其中對區域內部房地產貸款考核部分指標上限進行調整。
例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款佔比上限調整為18.5%，較央行數據上調1個百分點；第四檔個人住房貸款佔比上限調整為14.5%，較央行數據上調兩個百分點；第五檔個人住房貸款佔比上限調整為8.5%，較央行數據上調1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度佔比上限上調1.5個百分點至14%。
山東銀保監局則將轄內城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監局對外表示，該安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域，但短期內無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出台的細則則表示，對於調整確有困難的超標機構業務調整過渡期，經申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構平穩過渡。
值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調整，或將會對某些城市個人住房貸款比例產生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發《關於徵求住房公積金個人住房貸款政策調整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例（貸款金額占房產總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調。
鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由於目前不少銀行已經縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對於非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。
嚴打經營貸流向樓市
除對房地產開發貸款和住房貸款的調整外，監管層遏制房地產泡沫化的決心體現在金融端，還包括對「經營貸」的嚴格監管。
有銀行業內人士對記者分析稱，經營貸流向樓市有兩大原因：首先，經營貸流向監管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構成難以確認，這種情況下，如果資金空轉幾手流入樓市，監管難度也會隨之加大，對於購房者而言可操作空間很大。其次，經營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對於炒房者來說誘惑更大。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則提及，由於政策面支持中小企業發展，目前經營貸利率普遍低於消費貸，或也成為經營貸流入樓市的一大原因。
上述銀行業內人士同時表示，出於對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上並不想擴大中小企業貸款發放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。
2021年3月10日，在全國政協十三屆四次會議最後一場「委員通道」上，全國政協委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業的扶植落向實處，而非流向房地產領域，助長其泡沫化程度？ 對「經營貸」流向的嚴格監管顯得尤為重要。
1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經營貸流入樓市。北京房地產中介行業協會發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構，要求不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調經營貸利率。
某國有四大行北京地區從業人士對記者表示，目前該行並未上調經營貸利率，在資金去向監管方面，大行始終相對嚴格。
2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區相關人士對記者表示，目前該行經營貸利率還未上調，但對貸款去向審核的確更加嚴格。
除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監局皆對當地銀行經營貸款資金流向房地產領域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態勢和2015~2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經營貸的流向將可能助推新一輪泡沫。對這一點監管層認識是很清楚的，所以嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。

㈤ 我想查詢貸款余額

若在招行申請的貸款，可進入招行主頁，點擊右側「個人銀行大眾版」選項，登錄後點擊橫排菜單「貸款管理-個人貸款查詢-貸款查詢」查到貸款剩餘本金。
（應答時間：2019年9月3日，最新業務變動請以招行官網公布為准。）

㈥ 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

㈦ 2019年年末居民貸款買房余額是多少

2019年年末居民貸款買房的余額，是53個億。

㈧ 個人住房貸款余額增速連續兩年回落

個人住房貸款余額增速連續兩年回落
2018年全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比低1.2個百分點

在房地產市場「嚴控」的背景下，房地產信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調查統計司司長阮健弘在15日的2018年金融統計數據發布會上回應新京報記者提問時指出，2018年房地產貸款增速出現平穩回落。
個人住房貸款增速回落
阮健弘介紹，截至2018年末，人民幣房地產貸款余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年回落0.9個百分點；全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比水平低1.2個百分點，比2016年低4.9個百分點。
她表示，從結構上看，一是個人住房貸款增速比2017年低。2018年末，個人住房貸款余額為25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比2017年回落4.4個百分點。二是房地產開發貸款增速比2017年高。2018年末，房地產開發貸款余額為10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2017年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比2017年低3.1個百分點。
此前公布的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比2016年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額為21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比2016年末回落14.5個百分點。
新年首次降准實施，樓市影響幾何？
1月4日，央行宣布決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
對於昨日實施的新年首次降准，此前有多位市場人士提及，降准或有利於引導房貸利率下行。但在「房住不炒、因城施策、分類指導」這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市老路的可能性不大。
此前，國內部分地區房貸利率松動的新聞已受到市場普遍關注。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者指出，房地產市場核心是看杠桿，也就是首套房資格的認定和首套、二套房貸款的額度，這些現在都沒有變化，所以市場利率的輕微波動對於市場影響很小。
展望未來，在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期「上漲」，49.6%的居民預期「基本不變」，11.8%的居民預期「下降」，11.1%的居民「看不準」。
將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期「上漲」的下降了（上季度為33.7%），預計下降的有所提高（上季度為9.6%）。
據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」（記者宓迪）

㈨ 銀行房地產貸款「紅線」劃定，房地產貸款佔比最高不能超40%

涉房類貸款佔比有了明確限制。

12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置「安全邊界」，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。

具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

五檔兩上限，最高上限為40%

所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從佔比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款佔比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款佔比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億。

差異化管理，設置2至4年過渡期

值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層並未採取「一刀切」方式，而是差異化管理。《通知》表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情，市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。

另至於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

據了解，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。」央行、銀保監會相關負責人稱。

對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

此外，對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，《通知》稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度。

同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。