個人住房貸款案例

『壹』 商業銀行貸款案例分析

1 ：固定資產沒有。負債過高，資不抵債 ，擔保人沒有足夠的償還能力。不會給他貸款

2：王某雖沒有房子，但收入較為穩定，雖然負債頗高，但是擔保人有足夠的能力償還 ，可以貸款

『貳』 急需一篇關於個人房貸的文獻綜述

如果說，放貸按揭還算一種觀念的開放，給人以更多選擇的話，這次調查的另一個結果無疑讓人擔憂。調查顯示，在貸款買房的人當中，54.1％的人月供占其收入的20％~50％，甚至有31.8％的人，月供佔到了其收入的50％以上。

按照國際通行的看法，月收入的1／3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，並可能影響生活質量。美國的銀行就明確規定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費，不得超過貸款人稅前收入的28％。而中國銀監會在2004年9月發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中指出：「應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55％）。」

也就是說，即便是按照中國銀監會更為寬泛的標准，也有31.8％的人，其房貸月供超過了50％這一警戒線。

與此相對照的是，2003年，美國人把約1／3的收入用來支付跟住房相關的一切費用，另外1／3花在交通和食物方面，約10％花在個人保險上，5％用於娛樂和外出旅遊。

過高的房貸月供正在影響著人們的生活。這次調查發現，77.9％的人認為房貸還款負擔太重，使他們的生活質量下降。

很多按揭買房的人自稱為「蝸牛」一族。他們身上背著房子，在享受著高薪、白領、有房一族等諸多心理安慰的同時，也承受著「一天不工作，就會被世界拋棄」的精神重壓，生活質量大為下降：不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅遊，害怕銀行漲息，擔心生病、失業，更沒時間好好享受生活。他們常常戲稱自己正在堅定地叩響「憂鬱症」的大門，甚至一隻腳已經邁了進去。

在影響生活質量之外，月供占收入比例過高的另一個隱憂是，這必然導致儲蓄的下降。對很多人來說，購房已不是個人行為，甚至是一個家庭、一個家族在供房。有人用「六一模式」概括全家供房的情景：六個人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資，在城市裡買一套房。

一項來自中國社科院的統計顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負債比例分別達到155％和122％，已經超過美國同期的115％。而在目前社會保障體系尚不健全、我國開始逐漸步入老齡社會的大背景下，人們又必須留出部分積蓄以備失業、養老、醫療、教育等方面的不時之需。

「我們養房，誰養父母？」對於未來，王俊顯得有一些憂慮。
越來越多的人發現，自己未來十幾、二十年的負債生活，將比預想的還要艱難。

從今年年初開始，凡在去年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，都要按新利率來執行還款計劃，這意味著所有「按揭」的人都被動進入了銀行的加息通道。同時，銀行貸款罰息利率也有所提高，由原先的每日0.21%調整為貸款執行利率水平上加收30%-50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款，將無可避免地接受銀行「利滾利「的懲罰。

銀行加息到底什麼時候是個頭？貸款者如何才能避開銀行的「無情劍」呢？這兩個問題成為了「按揭者」最關心的話題。理財(相關:證券 財經)師認為，政府宣布今年暫不加息的消息，在一定程度上減輕了「按揭者」的還款壓力，但要根治目前流行的「房貸抑鬱症」，還需要從首付、月供和提前還貸三個方面做好還款的規劃。

月供應低於月收入的40%

目前，不少人在貸款購房後感覺到生活壓力很大，每天努力工作的念頭緊綳，生怕發生差錯導致無法按時還貸，實際上，這是月供占月收入的比例過大所導致的結果。那麼，每個月還多少才不至於狼狽呢？按照國際慣例，月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內，原有的生活品質不會受到太大影響，個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了，尤其是單一收入的家庭來會很明顯地感受到壓力。有一個理財客戶，他本人月收入8000元，他的妻子無業，每個月他們家庭的按揭是5000元，只剩下3000元，他們還要生活、還要為未來儲蓄，壓力自然很大。

借親戚朋友的錢付首付

收入水平有限，又想把「月供」控制在家庭月收入的40%以內，那麼應該在首付款上下工夫。首付越多、貸款越少，在相同的貸款時間內，還款額就越少。比如：5年期貸款，給銀行的利息也會更少。所以，盡量多的首付應重點考慮。

如何多付首付呢？借親戚朋友的錢付首付，不失為一種好方法。現在的年輕人由於住房需求旺，存款少，很多人選擇交20%的首付，選擇20年的還款期，這樣下來交給銀行的利息不是個小數目。不如借親戚朋友的錢來多支付些首付，這樣利息支出就會大大減少。

另外，在貸款購房前，務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以准備2張信用卡，以備不時之需。同樣，在決定到底付多少首付的時候，也要考慮在購房後的一年到兩年內家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費用等考慮進去。

投資收益少於5.508%應提前還貸

收入頗豐的人應該提前還貸。提前還貸是一種非常好的理財方法，少給銀行打工，就是為自己獲得收益。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式，這裡面大致分為三種情況。

1、全部提前還貸，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。

2、部分提前還貸，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

3、部分提前還貸，剩餘貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

案例（為了方便計算比較，住房貸款利率用加息後的5.508%計算）

李小姐的房子是去年1月份買的，首付20萬元，等額本息商業住房貸款25萬，10年期。由於去年年底拿到一筆8萬元的年終獎，李小姐考慮部分提前還貸。去年，李小姐每月還給銀行2714.5元，已經還了12個月，歸還本金19281.71元，歸還利息13288.08元。根據自己的情況考慮，李小姐決定提前還80718.29元本金。

按第一種情況考慮

如果李小姐能夠全部提前還貸，則節省利息支出約62409.69元。

按第二種情況考慮

每月還款額基本不變，縮短還款時間到六年期。則，月還款2451.24元。最後一共節省利息支出49208.15元。

按第三種情況考慮

每月還款額減少，保持還款期限不變。則，月還款額1764.59。最後一共節省利息支出35122.5元。

但是，對於一些投資型「按揭者」，當投資收益高於目前房貸利率（普通住宅利率5.508%）的時候，可以不考慮提前還貸。雖然理財師，不建議在負債的情況下進行風險投資。但是對於投資經驗非常豐富且風險承受能力強的家庭來說，他們能通過投資使家庭的資產年收益超過了住房貸款利率，這樣的家庭，在有充足的保險規劃和緊急備用金後，建立好投資組合分散風險以後，可以大膽地去投資，讓錢更有效率。
越來越多的人發現，自己未來十幾、二十年的負債生活，將比預想的還要艱難。

從今年年初開始，凡在去年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，都要按新利率來執行還款計劃，這意味著所有「按揭」的人都被動進入了銀行的加息通道。同時，銀行貸款罰息利率也有所提高，由原先的每日0.21%調整為貸款執行利率水平上加收30%-50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款，將無可避免地接受銀行「利滾利「的懲罰。

銀行加息到底什麼時候是個頭？貸款者如何才能避開銀行的「無情劍」呢？這兩個問題成為了「按揭者」最關心的話題。理財(相關:證券 財經)師認為，政府宣布今年暫不加息的消息，在一定程度上減輕了「按揭者」的還款壓力，但要根治目前流行的「房貸抑鬱症」，還需要從首付、月供和提前還貸三個方面做好還款的規劃。

月供應低於月收入的40%

目前，不少人在貸款購房後感覺到生活壓力很大，每天努力工作的念頭緊綳，生怕發生差錯導致無法按時還貸，實際上，這是月供占月收入的比例過大所導致的結果。那麼，每個月還多少才不至於狼狽呢？按照國際慣例，月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內，原有的生活品質不會受到太大影響，個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了，尤其是單一收入的家庭來會很明顯地感受到壓力。有一個理財客戶，他本人月收入8000元，他的妻子無業，每個月他們家庭的按揭是5000元，只剩下3000元，他們還要生活、還要為未來儲蓄，壓力自然很大。

借親戚朋友的錢付首付

收入水平有限，又想把「月供」控制在家庭月收入的40%以內，那麼應該在首付款上下工夫。首付越多、貸款越少，在相同的貸款時間內，還款額就越少。比如：5年期貸款，給銀行的利息也會更少。所以，盡量多的首付應重點考慮。

如何多付首付呢？借親戚朋友的錢付首付，不失為一種好方法。現在的年輕人由於住房需求旺，存款少，很多人選擇交20%的首付，選擇20年的還款期，這樣下來交給銀行的利息不是個小數目。不如借親戚朋友的錢來多支付些首付，這樣利息支出就會大大減少。

另外，在貸款購房前，務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以准備2張信用卡，以備不時之需。同樣，在決定到底付多少首付的時候，也要考慮在購房後的一年到兩年內家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費用等考慮進去。

投資收益少於5.508%應提前還貸

收入頗豐的人應該提前還貸。提前還貸是一種非常好的理財方法，少給銀行打工，就是為自己獲得收益。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式，這裡面大致分為三種情況。

1、全部提前還貸，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。

2、部分提前還貸，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

3、部分提前還貸，剩餘貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

『叄』 房貸的案例分析

銀行房貸產品一覽

固定利率房貸
推出銀行：光大銀行、建設銀行、招商銀行
適合人群：對利率未來預期處於上漲周期的客戶，可以規避利率上漲帶來的風險。
這是近期最受關注的房貸產品之一。在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同約定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。在此基礎上，光大銀行、招商銀行、建設銀行三家產品略有不同。

房貸雙周供
推出銀行：深圳發展銀行
適合人群：收入相對穩定且希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的客戶。適用於期限較長的期供類房屋按揭、抵押貸款，如一二手樓的房屋按揭貸款及按月還款的房屋抵押貸款。
個人按揭貸款由傳統的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供還款額的一半。相比傳統的按月還款方式，「雙周供」提高了還款頻率，可以加快歸還本金的速度，從而在基本不增加借款人每月還款負擔的情況下降低所還利息額和還款總額，縮短還款期限。

直客式貸款
推出銀行：中國銀行、建設銀行、光大銀行等
適合人群：所有購房人群。但這類貸款品種對客戶設定了較為嚴格的審核條件，門檻較高。
銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發商的貸款模式。購房者可以自由選擇有該業務的銀行；可享購房一次性付款折扣(視不同項目而定)；免除開發商所指定的律師審核購房者貸款資格等手續的律師費；免除保險費支出(視不同銀行、項目而定)；放款速度快。

移動組合房貸
推出銀行：民生銀行等
適合人群：剛剛工作，收入並不穩定的「年輕一族」。
這是新出現的更為靈活的一種住房按揭方式。該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，定製個性化的還款方案。在還款期內，還款方式還可以隨時調整。便於貸款人根據自己的收入預期，靈活調整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節省一部分利息支出。由於還款總期限是固定的，因此還款數額較低的月份越多，後期還款壓力就會越大。

入住還款法
推出銀行：招商銀行等
適合人群：經濟較為緊張的「工薪一族」。
客戶在招行辦理一手樓住房貸款業務時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿後再開始採用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

接力貸
推出銀行：農業銀行等
適合人群：一類是父母作為借款人年齡偏大，按現行規定(借款人年齡＋貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限；另一類是作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現行規定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。
當借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時，可以以借款人的親屬(父母、子女及其配偶)作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買住房，所購住房歸一方或者各方共同所有。這意味著原住房按揭貸款條件的年齡限制放寬了，即父母可與子女一起接力償還住房貸款。

循環貸
推出銀行：深發展、建設銀行、招商銀行等
適合人群：急需資金周轉的人群
用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價值80%的貸款額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用。「循環貸」是針對住房變現難的特點，而用戶在生活中常常會出現投資理財、應急支出、經營周轉的需要，而向銀行貸款需要時間較長，難以應急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。然而用途較為局限，要想獲得授信，不能用於炒股買期貨。

住房再按揭
推出銀行：中國銀行、招商銀行、光大銀行
適合人群：已辦理住房按揭後又有融資需求或希望盤活按揭房資產的客戶。
用已抵押給銀行的物業到銀行辦理再次按揭，銀行將根據市場現狀對其已按揭的住房進行評估，從而為客戶增加一定的貸款額度。貸款用於其支付購買住房及車位(庫)、家庭大額耐用消費品、汽車和住房裝修等一攬子資金需求的人民幣個人組合貸款。

『肆』 有關住房貸款的信用風險的案例

申請信用貸款的條件：
1、年齡在18-65周歲的自然人；
2、借款人的實際年齡加貸款申請內期限不應超過容70歲；
3、具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力；
4、徵信良好，無不良記錄；
5、銀行規定的其他條件。

『伍』 住房貸款怎麼計算最好舉個實際的例子

雲科技一體機幫您解答：
住房貸款有兩種，一是公積金貸款，相對利息要低些內，現在好像容是0.003675。二是普通的住房貸款。我去年買房貸款24萬，分20年還清，每個月是1506元。
如果要貸款，買房時會要評估，費用大約2000-3000，根據你的房子大小和所在地不同而定。貸款時還要交保險金，我的好像是2000元。

『陸』 想要銀行個人住房貸款風險防範的案例

案例 目前手頭沒文檔找不出。
自己編個吧
防止風險 主要就是開發商與借款人是否相識
是否是員工貸款
是否是零首付

借款人婚姻狀態
借款人配偶是否本人面簽

『柒』 我們可以舉目前正在流行的「個人住房擔保貸款」為例子（以下簡稱「個貸」）是什麼一個情況

同學你好，很高興為您解答！

這是政府宏觀調控的一個手段。從1998年開版始權，我國商業銀行開始舉辦「個人住房擔保貸款」。到2000年底，全國商業銀行發放的城鎮居民住房貸款達3991億元人民幣，占今年新增貸款的40%。
上述表面看，「個貸」是借款人與銀行之間的借貸合同關系。但是，這種借貸關系從產生、發展到最終結束，都將受到政府的宏觀調控。這種調控在金融法及有關法規中都有規定。
對「個貸」宏觀調控開始於1997年，首先是政府轉變觀念，城市居民住房從非商品化轉變為商品化。然後，政府金融主管機關批准商業銀行在個別城市，進行「個貸」業務試點。接著，在全國范圍內推廣這項貸款業務，整個房地產市場與金融貸款市場開始被調理好轉。全國城市空置5000多萬平米房產，以及被房產占壓銀行大約幾千億元貸款資金，重新流動起來。又間接帶動了大約40多個相關行業發展，解決了一批城市下崗職工再就業，還為部分農村剩餘勞動力提供新的就業機會。從「個貸」例子中，可以看到政府宏觀調控對金融業和與金融有關的其他行業的影響之大。

高頓祝您生活愉快！

『捌』 個人購房按揭貸款，案例分析（中行和光大的進）懂行人回答好了，追加全部積分

1、貸款緊縮沒錯，但你這房子按揭貸款金額就幾十萬，還沒緊縮到這個程度，而且版首套房按揭是權符合國家信貸政策的；你的年薪辦這貸款，銀行完全放心。
2、工資清單只是一個形式，你叫你們單位開工資證明蓋公司公章就行，銀行如果要核實，根據他們的要求來就行，你既然能拿工資，銀行會幫你想辦法找到證明文件的：）
3、說實話，你這條件，銀行放貸款給你放心的很，不批準的可能性基本沒有。
風險？除非銀行跟你有仇，或者你自己有什麼其他的信用污點，貌似從你的介紹中看不出來有這種可能性。
說明，我雖然不是中行和光大的，但也在其他銀行辦過幾年個人信貸業務，熟悉按揭貸款的辦理流程。

『玖』 住房商業貸款利率的實際案例

主動積極維護個人信用度
一旦發生個人信用交易，比如房貸、信用卡透支等，回應留意還款日期，按答時歸還貸款本息信用卡透支額，在信用卡停用或信用交易終止時，應及時到相關部門辦理停用或注銷手續。特別要注意容易出現負面記錄的情況：
一是信用卡透支消費沒有按時還款而產生逾期記錄；
二是按揭貸款沒有按期還款而產生逾期記錄；
三是按揭貸款、消費貸款等貸款的利率上調後，仍按原金額支付「月供」而產生的欠息逾期。
值得注意的是，有搬家的情況，最好能及時通知銀行、電信公司等，更改賬單郵寄的地址。遇到長期出差、出國等情況，最好能提前辦理賬單自動扣款手續。
整合家庭金融資產積累優質信用
成為銀行優質客戶往往要求客戶在銀行有大額存款，或是擁有一定數額的理財產品。因此，有貸款買房計劃的市民，可以集中家庭金融資產到一家銀行，並在該銀行辦理信用卡，或者主動購買該銀行的理財產品。購房者的資金大多比較緊張，往往沒有餘錢購買理財產品，借用父母的資產為自己獲取優質客戶資格不失為一個好辦法。