南通工業用地價格指數

❶ 如何運用市場比較法評估工業用地地價

土地價格取決於市場供需關系，評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後，在經濟發達的地區有充足的土地交易實例，應盡量採用市場比較法評估工業地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。 市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較，並對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為： 待估工業用地價格(比准價格)＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數 收集和選擇比較交易實例 評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息； 比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處於同一地區的案例，如果近期沒有發生交易案例，可選擇處於臨近地區或類似地區的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。 建立價格可比基礎 選取比較實例後，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一採用單位面積地價，並統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 評估師信息網交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急於出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合並交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。

❷ 南通：地價房價精準化「雙控」，完善以成本為基礎的房價備案

在住房和城鄉建設部約談後不久，4月22日晚間，江蘇省南通市委辦公室、市政府辦公室發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》自發布之日起施行。

《通知》提出實行覆蓋全市域的地價房價精準化「雙控」制度，南通全市普通商品住房用地均採取「控房價、控地價」方式供應, 嚴格控制土地溢價率。對居住與商業、辦公等混合類用地，可採取「控房價、競地價」方式。全面實行商品住房最高備案價及片區指導價制度，抓緊完善以成本為基礎的價格備案指導工作細則，2021年1月1日後取得銷售許可的項目統一按照調整後的備案規則重新測算核定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這里實際上提到了限價和備案價重新調整的內容。尤其是對於新取得預售證的項目，近期將面臨調價，一些價格虛高的項目近期需要積極進行調整。

嚴禁房企使用非自有資金購地

《通知》同時提到，要構建全市房地產市場監測一體化平台，以住宅用地價格、新建商品住宅價格、二手住宅價格、住宅租賃價格為核心指標，綜合土地、信貸、住房供應等指標，對房地產市場運行情況實施日常監測。

加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查；嚴肅查處經營貸、消費貸、抵押貸流入房地產市場行為；加強住房用地購地資金來源審查，嚴禁房地產企業使用非自有資金購地，嚴控購地加杠桿行為。

進一步擴大住房保障覆蓋面，努力滿足中低收入住房困難家庭和新市民的基本住房需求；大力推進城鎮老舊小區、棚戶區改造和城市破舊片區更新，著力改善困難群體和原住戶居住條件；擴大人才公寓建設規模，培育發展住房租賃市場，滿足多層次的居住需求。

強化房地聯動，根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。加大住宅用地供應力度，實行相對集中公告和出讓，對確定的保障性安居工程建設用地進行「計劃單列、快速審批」，做到應保盡保。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定市場預期。

南通調整了住房貸款政策。要求進一步發揮住房公積金的政策引導作用，按照「保一限二禁三」的原則對現有貸款額度進行調整，引導合理住房消費，抑制投資投機購房。

嚴躍進表示，此前南通公積金個貸率的問題受到了社會的關注。從這里可以看出，南通公積金貸款的額度有望收緊，既緩解了流動性的壓力，也有助於打擊一些炒房需求。

根據上海易居房地產研究院發布的《10城公積金個貸率觸碰紅線》，城市個貸率在95%（含）以上為三級響應，應實施適度收緊住房公積金使用政策，南通以127%高居榜首。報告稱，疫情期間，全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處於高位運行狀態。在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進而出現無錢可提可貸的風險。

把「房價指數調控目標」作為地區主要負責人考核依據

此外，南通強化屬地主體責任。各縣（市）、通州區、海門區要編制本地區「一城一策」工作方案，並報市政府備案。建立房地產調控考核問責機制，把「房價指數調控目標」納入縣（市、區）高質量發展考核體系，考核結果作為對各縣（市、區）黨政主要負責人綜合評價考核的重要依據。對房地產市場調控工作不力、土地和商品住房價格波動大、未能實現目標任務的縣（市、區），嚴格按照相關規定進行問責。要加大督促檢查力度。成立房地產調控工作督察組，加大對各級各部門貫徹落實情況的督促檢查力度，對徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的，依法依紀追究責任。

4月20日，南通市召開全市房地產工作會議，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。會議要求，按照全市一盤棋的理念，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的城市主體責任，科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。

會議強調，要按照「全市域、分類別、控地價、限房價、保品質」的要求，堅決落實「一城一策」常態長效機制，建立房地聯動機制，持續加大商品住宅用地供應，全市域推廣主城區精準化「雙控」做法，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行，持續提升市民群眾的滿意度和獲得感。

去年以來，南通熱度不減。南通西站通車、上海第三機場確認落戶南通等利好激發出南通樓市潛力。除了房價不斷上漲，土地市場也引來多家房企競相角逐。

以今年2月一次土拍為例，2月22日，兩宗位於江蘇省南通市通州區的普通商品房用地進入現場競買環節，一宗地經過99輪競價以70.77%的溢價成交，另一宗則經過149輪報價，達到最高限，後續通過搖號決定宗地歸屬。

3月15日，編號為R2021-004的鍾秀東路北側、金安路西側宗地耗時5小時40分、經過470輪競價成交。

從過去一年的表現看，南通市房地產市場多項數據均呈現上漲態勢。南通市統計局發布的南通固定資產投資數據顯示，2020年南通市房地產開發投資增長37.5%，商品房銷售面積增長14.6%，商品房銷售額增長16.6%。

❸ 南通實行覆蓋全市域的地價房價精準化「雙控」制度

20日，南通市委辦公室、市政府辦公室印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱「通知」），宣布我市實行覆蓋全市域的地價房價精準化「雙控」制度。

什麼是精準化「雙控」制度？如何科學精準調控，加強對房地產市場預期的合理引導？新政出台後，記者采訪了相關部門的負責人。

市區做法獲推廣 全市域實施「雙控」制度

2020年4月，我市落實「房住不炒」政策，在南通市區首度實施地價、房價「雙控」的做法，即在土地掛牌出讓時明確「土地最高限價」和「房屋最高備案均價」。一年來，「雙控」做法收效顯著，反響良好。南通市房協負責人和萬科、中海等品牌開發商表示，在土地出讓環節「限地價 限房價」，堅持「房住不炒」政策不動搖，有益於南通市區房地產市場平穩健康發展。

此次出台的南通房產新政，是對2020年市區「雙控」成功做法的肯定和推廣。根據此次「兩辦」通知要求，我市在全市范圍內調整用地出讓方式，將房價地價精準化「雙控」制度的施行范圍擴大至全市域：全市普通商品住房用地均採取「控房價、控地價」 方式供應, 嚴格控制土地溢價率。對居住與商業、辦公等混合類用地，可採取「控房價、競地價」方式。

「在土地出讓環節上『控地價 控房價』，再疊加《南通市市區人才優先購買普通商品住房實施辦法》《南通市居民優先購買市區首套普通商品住房實施辦法》，為南通無房居民特別是選擇南通的無房人才增加優先購房機會、減輕購房壓力，讓新老市民安居樂業。」市住建局房地產市場監管處負責人介紹，去年這兩項制度施行以來收效明顯，首次購房尤其是符合人才身份的居民， 「買不到房」情形基本消除。

加大土地供應 強化金融監管

加強對房地產市場預期的合理引導，促進房地產市場健康平穩發展，需要多個部門聯動，建立科學監控體系，及時回應社會關切。

此次「兩辦」通知要求：要加強土地市場調控，根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。市自然資源和規劃局相關負責人表示，市、縣兩級自然資源和規劃部門，今年將加大住宅用地供應力度，實行相對集中公告和出讓，對確定的保障性安居工程建設用地進行「計劃單列、快速審批」，做到應保盡保，並及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。

調整住房貸款政策，當屬此次新政的「劃重點」部分。通知要求，進一步發揮住房公積金的政策引導作用，按照「保一限二禁三」的原則對現有貸款額度進行調整，引導合理住房消費，抑制投資投機購房。監管部門將加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查；嚴肅查處經營貸、消費貸、抵押貸流入房地產市場行為。

落實屬地主體責任 滿足多層次的居住需求

此次「兩辦」通知還明確要求，各縣（市）、通州區、海門區要編制本地區「一城一策」工作方案，並報市政府備案。建立房地產調控考核問責機制，把「房價指數調控目標」納入縣（市、區）高質量發展考核體系，考核結果作為對各縣（市、區）黨政主要負責人綜合評價考核的重要依據。對房地產市場調控工作不力、土地和商品住房價格波動大、未能實現目標任務的縣（市、區），嚴格按照相關規定進行問責。我市還將成立房地產調控工作督察組，加大對各級各部門貫徹落實情況的督促檢查力度。

「全市域的土地出讓實行『雙控』，限定地價、房價，兼顧的是三方利益，即百姓的購房剛需、企業的合理利潤和城市的長遠發展。今後，南通在加速建設更高水平創新型城市的過程中，會越來越強化房地產業的民生保障功能，努力吸引優質項目和優秀人才，讓落戶南通的人才『居者有其屋』，讓老市民、新市民有更多獲得感、幸福感。」市住建局負責人向記者介紹，今年我市將進一步擴大住房保障覆蓋面，努力滿足中低收入住房困難家庭和新市民的基本住房需求；大力推進城鎮老舊小區、棚戶區改造和城市破舊片區更新，著力改善困難群體和原住戶居住條件；擴大人才公寓建設規模，培育發展住房租賃市場，滿足多層次的居住需求。

❹ 上海工業地價走勢趨勢

您好
上海乃至全國土地價格，取決於市場供需關系，評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後，在經濟發達的地區有充足的土地交易實例，應盡量採用市場比較法評估工業地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。 市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較，並對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為： 待估工業用地價格(比准價格)＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數 收集和選擇比較交易實例 評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息； 比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處於同一地區的案例，如果近期沒有發生交易案例，可選擇處於臨近地區或類似地區的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。 建立價格可比基礎 選取比較實例後，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一採用單位面積地價，並統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 評估師信息網交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急於出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合並交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。

❺ 獨家解讀 | 南通實行覆蓋全市域的地價房價精準化「雙控」制度

4月20日，南通市委辦公室、市政府辦公室印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱「通知」），宣布我市實行覆蓋全市域的地價房價精準化「雙控」制度。

什麼是精準化「雙控」制度？如何科學精準調控，加強對房地產市場預期的合理引導？新政出台後，記者采訪了相關部門的負責人。

市區做法獲推廣，全市域實施「雙控」制度

2020年4月，我市落實「房住不炒」政策，在南通市區首度實施地價、房價「雙控」的做法，即在土地掛牌出讓時明確「土地最高限價」和「房屋最高備案均價」。一年來，「雙控」做法收效顯著，反響良好。南通市房協負責人和萬科、中海等品牌開發商表示，在土地出讓環節「限地價 限房價」，堅持「房住不炒」政策不動搖，有益於南通市區房地產市場平穩健康發展。

此次出台的南通房產新政，是對2020年市區「雙控」成功做法的肯定和推廣。根據此次「兩辦」通知要求，我市在全市范圍內調整用地出讓方式，將房價地價精準化「雙控」制度的施行范圍擴大至全市域：全市普通商品住房用地均採取「控房價、控地價」 方式供應, 嚴格控制土地溢價率。對居住與商業、辦公等混合類用地，可採取「控房價、競地價」方式。

「在土地出讓環節上『控地價 控房價』，再疊加《南通市市區人才優先購買普通商品住房實施辦法》《南通市居民優先購買市區首套普通商品住房實施辦法》，為南通無房居民特別是選擇南通的無房人才增加優先購房機會、減輕購房壓力，讓新老市民安居樂業。」市住建局房地產市場監管處負責人介紹，去年這兩項制度施行以來收效明顯，首次購房尤其是符合人才身份的居民， 「買不到房」情形基本消除。

落實屬地主體責任，滿足多層次的居住需求

此次「兩辦」通知還明確要求，各縣（市）、通州區、海門區要編制本地區「一城一策」工作方案，並報市政府備案。建立房地產調控考核問責機制，把「房價指數調控目標」納入縣（市、區）高質量發展考核體系，考核結果作為對各縣（市、區）黨政主要負責人綜合評價考核的重要依據。對房地產市場調控工作不力、土地和商品住房價格波動大、未能實現目標任務的縣（市、區），嚴格按照相關規定進行問責。我市還將成立房地產調控工作督察組，加大對各級各部門貫徹落實情況的督促檢查力度。

「全市域的土地出讓實行『雙控』，限定地價、房價，兼顧的是三方利益，即百姓的購房剛需、企業的合理利潤和城市的長遠發展。今後，南通在加速建設更高水平創新型城市的過程中，會越來越強化房地產業的民生保障功能，努力吸引優質項目和優秀人才，讓落戶南通的人才『居者有其屋』，讓老市民、新市民有更多獲得感、幸福感。」市住建局負責人向記者介紹，今年我市將進一步擴大住房保障覆蓋面，努力滿足中低收入住房困難家庭和新市民的基本住房需求；大力推進城鎮老舊小區、棚戶區改造和城市破舊片區更新，著力改善困難群體和原住戶居住條件；擴大人才公寓建設規模，培育發展住房租賃市場，滿足多層次的居住需求。

來源：南通發布

❻ 我在江蘇南通拿下1000多畝工業用地，蘇通大橋通車在即，希望找經驗豐富的專業工業地產開發合作。

你總得說個價吧？有什麼優勢啊！

❼ 南通工業用地一畝多少價

十多萬到二三十萬不等，主要看你的項目，如果項目比較大，估計白送都有可能。如果項目很小，基本上拿不到地！

❽ 我江蘇南通的現想購買一處工業用地，該房產為一抵壓給銀行的，銀行將債權轉移給一資產公司，資產公司於幾

這個不是一下能解決的問題