6月全國百城價格指數

A. 6月的百城價格指數走勢如何

[摘要]2014年上半年，全國主要城市住宅價格進入調整期。在連續上漲近兩年後，5月新房房價首次下跌，6月繼續下跌且跌幅擴大；新房成交量明顯低於去年同期，一線城市降幅最大；土地市場上半年推出、成交不及去年同期，樓面價同比上漲，溢價率回落；品牌房企目標完成率低於去年同期，拿地步伐明顯放緩。

2014年上半年，全國主要城市住宅價格進入調整期。在連續上漲近兩年後，5月新房房價首次下跌，6月繼續下跌且跌幅擴大；新房成交量明顯低於去年同期，一線城市降幅最大；土地市場上半年推出、成交不及去年同期，樓面價同比上漲，溢價率回落；品牌房企目標完成率低於去年同期，拿地步伐明顯放緩。預計下半年，政策整體維穩，長效機制繼續推進，地方政府對政策進行預調微調；市場方面，需求有所恢復但隨著推盤高峰到來，市場供大於求態勢延續，「去庫存」仍是下半年主基調；全國房價繼續調整，不同城市房價走勢仍將保持差異。
1.價格：百城價格指數連續上漲近兩年後止漲，5-6月連續下跌且跌幅擴大

百城均價連續上漲近兩年後於5月首次下跌，6月跌幅擴大。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2014年上半年，受信貸收緊、市場觀望情緒蔓延影響，百城住宅均價進入調整期。其中1-4月百城住宅均價保持上漲但漲幅持續收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均價在自2012年6月連續上漲23個月後首次下跌，跌幅為0.32%；6月百城住宅均價為10923元/平方米，連續第2個月下跌且跌幅擴大至0.50%。

城市間價格分化明顯，一線城市漲幅收窄，二三線城市由漲轉跌。2014年1-6月，百城住宅均價累計上漲0.83%，其中5-6月累計下跌0.82%；2013年1-6月累計上漲5.59%，5-6月累計上漲1.58%。具體來看，一線城市上半年累計上漲2.64%，遠低於去年同期的8.47%；二、三線城市價格由漲轉跌，上半年累計跌幅分別為1.10%、0.88%，而全年同期分別累計上漲2.75%、3.90%。
2.成交：上半年成交量明顯低於去年同期，一線城市同比降幅最大

受去年年末多個城市政策密集加碼、房地產信貸收緊等多重因素影響，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，但絕對值為2010年以來同期次高水平。初步統計數據顯示，2014年上半年，50個代表城市住宅月均成交2052萬平方米，為2010年以來同期的次高水平，同比下降19.0%。具體來看，受2013年4季度多個城市調控政策密集加碼、房地產信貸收緊及季節性等多重因素影響，1-2月房地產市場有所降溫；3月在市場推盤量加大及市場季節性回升等因素的帶動下，市場需求有所釋放，代表城市住宅成交量升至2223萬平方米，但由於2013年3月基數較高，同比大幅下降29.5%；受一季度市場表現欠佳的影響，在4月傳統旺季，代表城市的住宅成交並未出現明顯好轉，4月成交2092萬平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放鬆調控政策的影響，代表城市住宅成交量略有回升，環比4月增長7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放鬆對市場的影響有限，6月成交量同比降幅再度擴大，達22.5%。
各類城市成交量較去年同期均有所回落，其中一線城市降幅最大。各類城市來看，上半年，一線城市月均成交量為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大，其中北京降幅最高，超過50%；二線代表城市月均成交量為56萬平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高達52.1%；三線代表城市上半年月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。

3.土地：上半年推出、成交不及去年同期，樓面價同比上漲，溢價率回落

上半年各類土地推出量和成交量不及去年同期。出讓方面，2014年上半年，全國300個城市各類用地累計推出12.2億平方米，較去年同期下降12%；其中住宅用地累計推出6.1億平方米，較去年同期下降10%，商辦推出2.3億平方米，較去年同期下降14%。成交方面，300城市累計成交9.8億平方米，較去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8億平方米，較去年同期下降16%，商辦用地成交1.8億平方米，較去年同期下降19%。出讓金方面，各類土地出讓金達1.2萬億元，與去年上半年基本持平；其中住宅和商辦用地同比分別增長5%和下降4%。

上半年樓面價同比上漲，溢價率回落，土地熱度逐步下降。2014年上半年，全國300個城市各類用地樓面均價為1244元/平方米，同比上漲20.6%；平均溢價率為12.5%，較去年上半年回落1.5個百分點。其中住宅用地樓面價為1757元/平米，同比上漲24.1%，溢價率為13.3%，較去年同期回落3.6個百分點；商辦用地樓面價1625元/平方米，同比上漲18.8%，溢價率上揚1.7個百分點，為14.1%。受房地產整體大環境（銷售業績不佳、信貸政策收緊等因素）影響，今年上半年全國土地市場熱度逐漸消散，房企拿地更趨謹慎和理性，市場進入分化調整狀態。

十大單價地王多出自北京，樓面價趕超周邊房價。2014年上半年，全國住宅用地樓面地價前十名地塊剔除保障房、還建面積後的樓面地價均超過2萬元/平方米，且溢價率多超過30%。其中位於北京三環內的豐台區西局兩宗地塊分別由泰禾、龍湖競得，在剔除保障房和還建面積後，樓面價均超6萬/平方米，高於其他地塊；恆大旗下的正浩置業競得的北京大興黃村地塊溢價率最高為180%。十大單價地王絕大多數位於一線城市，北京入圍6宗地且占據前二名，上海入圍3宗地。

新老地王入市，處境各不同。按照開發節奏，2012年和2013年拍出的地王將陸續入市，但新老地王由於各自位置不同，未來上市價值將現分化。海淀薊門橋和萬柳地王處城市核心區域，項目屬稀缺產品，價值優勢明顯。保利海德公園拿到的預售均價是9.4萬元/平方米，項目盈利空間較大。相比較而言，武漢舊日地王在歷經3年多後，平價入市，價格在1萬元/平方米左右，而其當年拿地價在8000元/平方米，地王項目盈利空間有限。在今年市場持續下行的背景下，信貸政策收緊，企業資金緊張，地王入市受到多重考驗，市場或將出現地王項目延後入市或者轉賣現象。
4.企業：目標完成率不及去年同期，拿地步伐明顯放緩

多數代表企業中期銷售目標完成情況不及去年同期，下半年銷售承壓。上半年，受房地產市場整體低迷影響，多家代表企業銷售業績不及預期，僅萬科、中海和恆大1-5月目標完成率超過40%，而首創置業、金地和遠洋前5個月目標完成率均低於25%，實現全年銷售目標不容樂觀。同去年相比，絕大多數房企目標完成率低於去年同期，僅恆大和雅居樂相較去年有所提升，下半年房企去化壓力陡增，多數房企或採取降價促銷等銷售策略加快去化以完成全年計劃。
品牌房企擴張速度減緩，市場觀望情緒漸濃。在銷售業績不甚理想的情況下，品牌房企拿地步伐明顯放緩，其中萬科拿地面積及金額逐月減少，整個上半年拿地金額不足百億，同比大幅下降71%，保利、綠城及金地等品牌企業拿地金額較去年同期也有不同程度的下降，僅中海、綠地和華潤置地等少數房企保持較大的拿地力度。拿地分布方面，品牌房企繼續加大在一二線城市拿地的力度。其中20強房企在一二線城市的拿地金額佔比為85.8%，高於去年底的83.9%；恆大繼續加大在北京的拿地布局，以41.6億元加配建15700平限價房的條件競得黃村地塊；萬科上半年拿地則全部集中在北京、深圳、南京等熱點一二線城市。多數房企均選擇規避風險，在部分供大於求的三四線城市拿地甚少。
5.展望：政策整體維穩、地方微調，市場供大於求，房價調整深化
政策方面，下半年房地產調控仍堅持「宏觀穩、微觀活」原則，中央層面將堅持分類指導、雙向調控，繼續推廣長效機制建設；地方政府在不觸及中央抑制投資底線的前提下，對現有調控政策進行微調。2014年上半年，全國房地產市場整體降溫，但整體在可控范圍內，在市場不出現大的波動的前提下，下半年中央層面會繼續推廣和落實土地及財稅制度改革、不動產登記及信息聯網等長效機制建設，出台行政調控政策概率不大。但隨著不同城市市場繼續分化，調控政策體現差異性，在熱點城市仍然面臨較大房價上漲壓力的前提下，多數一二線城市難以從限購方面取得突破，而將繼續從公積金、信貸等方面支持自住需求；但庫存高、去化壓力大的城市會根據當地實際情況對現有政策進行微調，同時政策調整空間有所擴大。
市場走勢方面，需求有所回升，供應量加大，市場供大於求導致「去庫存」是下半年主基調，房價調整深化，部分城市房價下行壓力較大。需求方面，央行發布「央五條」明確支持首套房貸款有助於平穩市場預期，同時兩次定向降准釋放一定流動性，下半年中央或將繼續採取金融措施支持自住型住房需求，合理引導和穩定市場預期，地方政策微調也將短期刺激市場，下半年需求或將緩慢回升。供應方面，前幾年供應土地逐漸進入上市推盤周期，企業上半年業績壓力加大，預計下半年企業推盤會更加積極，市場供應量將進一步增加。價格方面，市場供大於求態勢延續將導致「去庫存」仍是下半年主基調，預計全國房價將在波動中延續階段性下行趨向，庫存持續高位、去化周期長的城市房價下行壓力較大。
銷售業績表現不佳，資金壓力較大，企業將加快推盤並加大營銷力度以促進去化、回籠資金。2014年以來，房企銷售業績整體表現不佳，同時房地產信貸收緊，企業資金壓力加大且庫存攀升。對未來市場預期不穩，導致房企拿地更加謹慎，全國土地市場有所降溫。央行兩次定向降准有助於增加流動性但規模有限，短期內難以對房地產市場產生明顯影響。當前國內外資本市場不容樂觀，國內資金流動性趨緊、借貸成本提高、貸款額度緊張；美國退出QE、外資流出加劇流動性不足、海外融資成本和匯率風險上升，下半年企業將面臨一定資金壓力，尤其是一些融資渠道單一的中小型房地產企業。隨著季節性推盤高峰到來，迫於去化壓力和回籠資金需要，下半年企業將加快推盤、同時加大優惠、促銷力度以加快去化，盡快回籠資金。

B. 6月房價漲幅全國第一 洛陽樓市再限價

面對「洛陽房價漲幅全國第一，政府是否有調控措施」的反應，河南省洛陽市住房保障和房產管理局再提樓市限價，各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，在售房源價格原則上均不得高於該基準價。

7月26日，針對市民在洛陽百姓呼聲網站的反應，洛陽市住房保障和房產管理局給出回應。有市民反應稱，「洛陽在全國屬於三、四線城市，工資、物價水平相比全國都處於中下游，但是近兩年洛陽房價漲速全國聞名，近幾個月更是漲幅全國第一，請問房管部門，這樣的現象正常嗎？老百姓怎麼住房？國內很多城市都有房價調控措施，請問房管部門洛陽都有哪些措施？」
對此，洛陽市住房保障和房產管理局回應稱，為做好洛陽市房價穩控工作，對市區所有在建房地產項目實行商品住房價格申報指導制度。要求各房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，應向我局申報預售價格並備案。各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。發現開發企業有擅自調高售價、公示價格與申報價格不一致等違規情形的，採取約談、停止網簽、處罰、媒體公開曝光、計入黑名單等方式從嚴予以查處，有效的確保房地產市場穩定發展。
國家統計局發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，洛陽是今年6月份房價指數環比增幅最大的城市，環比上漲2.5%，排名第一。
從洛陽的歷史數據看，洛陽在今年3月-6月份全國房價指數環比增幅排名分別為第58位、第7位、第4位，6月上竄至第1位。
根據易居研究院最新發布的《中國百城房價指數報告》，其顯示洛陽今年上半年住宅成交均價為8838元/平方米，漲幅為18%，被列入了「房價偏熱」區間。
不過對於「限價」的舉措，洛陽市在2017年就已提出。按照洛陽市政府網站發布的信息顯示，2017年6月22日，洛陽市近期相繼出台多項舉措，控制房地產價格過快上漲，確保市場整體平穩有序。
信息顯示，洛陽市召開房地產市場形勢通報會，會議明確要求，各開發企業目前在售項目以2017年5月9日之前簽約均價為基準價，再售房源不得高於該基準價。同一樓盤、同一類型的房屋在辦理預售許可時，不得超過前一期辦理商品房預售許可時申報的銷售價格。同地段、同品質新建商品房辦理預售許可時，不得超過相鄰在售樓盤的銷售價格。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，「三四線房價漲幅依然擴大、政策松綁的條件還不成熟」，一方面不會因為三四線城市交易降溫，而盲目松動政策，關鍵還是要看房價。另一方面如果房價上漲過快，那麼政策收緊和管控的力度還會強化。

C. 百城價格指數研究都覆蓋了哪些城市

按照中國指數研究院的說法是，百城價格指數研究樣本覆蓋了全國一百個城市，其中77個包含了下轄縣及縣級市，基本覆蓋了全國所有主要城市，所以統計的數據還是相當具有代表性的：所有一線城市和部分二線城市

D. 百城價格指數的編制規則

（1）樣本選擇及其退出：
>> 「百城價格指數」監測的樣本包括商品住宅、別墅、保障性住房。
>> 對100個城市進行全樣本監測，已獲得政府頒發的銷售許可證的在售樓盤全部納入計算范圍。在每月採集數據前，定期添加當月新開盤項目。
>> 當項目的一期房源銷售完畢，新一期尚未開盤時，以上一期價格填充樣本表格，列入計算。
>>當項目所有分期的全部剩餘房源少於5%，可以退出樣本。
>> 項目的建築規模限制：一線城市不低於3萬平方米，二、三、四線城市均不低於1萬平方米。
（2）樣本覆蓋范圍：城區、郊區以及房地產市場較為發達的下轄縣市，根據各城市實際情況確定。
（3）樣本價格：
>>樣本價格：為項目實際價格，即項目對外報價減去優惠後的價格。項目對外報價為單位建築面積價格，對於按使用面積進行報價的項目，按典型項目的平均使用率進行換算。項目對外報價優先使用該項目在售房源的平均對外報價，如無法獲取在售房源均價，則以在售房源主力戶型均價作為項目對外報價。在獲得價格的同時，進一步了解在售房源的建築形態（如多層、小高層和高層等）及其均價，盡量保持統計口徑一致。當在售房源建築形態發生變化時，需修改統計口徑並進行說明。
>>價格優惠：主要考慮價格折扣和現金優惠兩種。其中價格折扣以按揭購房優惠力度計算；現金優惠一般以100平米計算折扣；為了計算方便起見，暫時不考慮贈送家電等實物優惠。
>> 若項目推出少量特價房（佔比不超過5%），不考慮此類短期少量特價因素；否則，以特價房價格作為當月價格。
>> 如果單個樣本當期價格環比變化幅度過大，需進一步核實，追問是否由於產品類型發生變化所致或真實漲價或降價。
（4）樣本權重：若項目土地使用證註明為單一物業類型或某類物業占項目總建築面積超過80%且其他物業總面積不符合成為單一樣本的規模要求，將該項目作為該類物業的樣本項目，項目總建築面積即為該類物業的建築面積；若項目包括多種物業形態且各類物業的建築面積符合相關標准，將其拆分為不同的項目。為了避免單個項目對價格計算結果產生過大影響，根據其總規模和單價、結合市場實際情況對其建築面積進行拆分，將拆分後的建築面積作為該項目的權重。2012年12月起，採用新的規則確定項目權重並對歷史價格進行修正，結合樣本價格檔次確定項目年消化時間，計算其年均消化面積，作為該項目的權重，詳見《關於「百城價格指數」改進的說明》。 本研究採用加權平均的方式來計算單個城市及百城價格指數，自2011年9月起同時採用中位數的方式進行計算:
全國及單個城市的價格中位數計算方法如下：
取各城市全部樣本項目價格的中位數，中位數是指將數據按大小順序排列成一個數列，居於數列中間位置的那個數據。若總共有偶數個數據，則為最中間兩個數據的算術平均值。 （1）採集時間：每月22日-30日
（2）採集方法：通過中國指數研究院和搜房網分布在各城市的直屬人員實地調查採集項目數據信息；企業填報數據；中介及經紀代理公司提供的數據信息；政府及企業公開信息。
（4）數據補充與復核：由於各方面原因實在無法取得價格等基礎資料的項目，採用以下方式補充：將沒有價格數據的物業用同類型、同檔次物業的價格推算（可據業內人士確定價格上下限取其中值，或採用評估價）。將總體樣本中有價格數據的項目抽取部分典型樣本（可參考業內有關專家的意見）構成先驗總體。
本研究通過各地分析師電話復核、總部分析師抽查復核、總部專職人員歸納整理的三級復核系統對採集的數據進行復核確認，以確保樣本數據的准確客觀。 每月第1個工作日。

E. 百城價格指數是關於什麼的研究

7月百來城價格繼續上漲且漲幅在熱點城自市的帶動下略有擴大：100個城市的住宅平均價格自2012年6月起連續第14個月環比上漲，上漲城市個數繼續減少，但百城平均漲幅較上月擴大0.1個百分點；同比連續第8個月上漲，漲幅擴大至7.94%。

F. 百城價格指數的概述

中國房地產指數系統是一套以來反映全國各主要城市房地產市場運行狀況和發展趨勢專的指標體系屬和分析方法。它最早由國務院發展研究中心、中國房地產開發集團等於1994 年發起，分別於1995 年和2005 年兩次通過由國務院發展研究中心、建設部、國土資源部、中國銀監會、清華大學和北京大學等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定。中國房地產指數系統目前發布全國主要城市的新房價格指數、二手房銷售和租賃價格指數等系列指數。2010 年起，中國房地產指數系統啟動「百城價格指數」研究，每月第一個工作日發布100 個城市住宅價格指數，是目前中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價格指數系統。

G. 百城價格指數的調查樣本覆蓋了哪些城市

按照中國指數研究院的說法是，百城價格指數研究樣本覆蓋了全國一百個城市，其中77個包含了下轄縣及縣級市，基本覆蓋了全國所有主要城市，所以統計的數據還是相當具有代表性的。
不過這個月的百城價格指數開始改版了，刪除了一部分地級市和縣級市，比如濟南、南昌等。所以這個數字可能有變哈。

H. 6月房價漲幅全國第一，洛陽限價令：在售項目價格不能超4月

鳳凰網房產7月27日訊（編輯 劉佳）面對「洛陽房價漲幅全國第一，政府是否有調控措施」的反應，河南省洛陽市住房保障和房產管理局再提樓市限價，各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。

7月26日，針對市民在洛陽百姓呼聲網站的反應，洛陽市住房保障和房產管理局給出回應。有市民反應稱，「洛陽在全國屬於三、四線城市，工資、物價水平相比全國都處於中下游，但是近兩年洛陽房價漲速全國聞名，近幾個月更是漲幅全國第一，請問房管部門，這樣的現象正常嗎？老百姓怎麼住房？國內很多城市都有房價調控措施，請問房管部門洛陽都有哪些措施？」

對此，洛陽市住房保障和房產管理局回應稱，為做好洛陽市房價穩控工作，對市區所有在建房地產項目實行商品住房價格申報指導制度。要求各房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，應向我局申報預售價格並備案。各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。發現開發企業有擅自調高售價、公示價格與申報價格不一致等違規情形的，採取約談、停止網簽、處罰、媒體公開曝光、計入黑名單等方式從嚴予以查處，有效的確保房地產市場穩定發展。

國家統計局發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，洛陽是今年6月份房價指數環比增幅最大的城市，環比上漲2.5%，排名第一。

從洛陽的歷史數據看，洛陽在今年3月-6月份全國房價指數環比增幅排名分別為第58位、第7位、第4位，6月上竄至第1位。

根據最新發布的《中國百城房價指數報告》，其顯示洛陽今年上半年住宅成交均價為8838元/平方米，漲幅為18%，被列入了「房價偏熱」區間。

不過對於「限價」的舉措，洛陽市在2017年就已提出。按照洛陽市政府網站發布的信息顯示，2017年6月22日，洛陽市近期相繼出台多項舉措，控制房地產價格過快上漲，確保市場整體平穩有序。

信息顯示，洛陽市召開房地產市場形勢通報會，會議明確要求，各開發企業目前在售項目以2017年5月9日之前簽約均價為基準價，再售房源不得高於該基準價。同一樓盤、同一類型的房屋在辦理預售許可時，不得超過前一期辦理商品房預售許可時申報的銷售價格。同地段、同品質新建商品房辦理預售許可時，不得超過相鄰在售樓盤的銷售價格。

嚴躍進指出，「三四線房價漲幅依然擴大、政策松綁的條件還不成熟」，一方面不會因為三四線城市交易降溫，而盲目松動政策，關鍵還是要看房價。另一方面如果房價上漲過快，那麼政策收緊和管控的力度還會強化。

（來源：澎湃新聞）

I. 百城房價指數包括哪些城市

泰州 馬鞍山 洛陽 湘潭 江陰 成都 鎮江 昆明 東莞 宜昌 廊坊 秦皇島 鄭州 台州 連雲港 惠州 福州 長沙 濟南 南昌 保定 揚州 徐州 湖州 西安 德州 烏魯木齊 衡水 濰坊 菏澤 崑山 嘉興 天津 深圳 貴陽 營口 汕頭 株洲 中山 重慶 佛山 鞍山 武漢 淮安 湛江 綿陽 無錫 煙台 三亞 廈門 蘇州 鄂爾多斯 溫州 張家港 南寧 北京 青島 蕪湖 廣州 石家莊 柳州 哈爾濱 東營 太原 吉林 沈陽 合肥 宿遷 邯鄲 金華 常熟 銀川 西寧 呼和浩特 蘭州 桂林 常州 長春 海口 杭州 南京 大連 紹興 聊城 上海 淄博 江門 贛州 北海 泉州 寶雞 包頭 吳江 威海 新鄉 日照 珠海 南通 唐山 寧波