日本買房外匯

1. 我想了解一下日本80年代到90年代的經濟泡沫

在80年代日本的經濟發展迅速，85年廣場會議以後，日本的外匯儲備第二次顯著增加，日元持續升值和日本本土土地價格和證券價格上漲又導致除了製造業以外，以金融和不動產投資為主體的對外投資第二次高潮。盡管布雷頓體系給日本造成了巨大的出口競爭力方面的打擊，但是同時也讓日本在對外經濟擴張方面得到了幫助。這個時期的日本經濟非但沒有受到出口貿易方面的影響，反而利用了其升值的優勢，累計了大量的外匯儲備，提高了日元的抵抗風險資本。然而，也是由於第二次的ODI，日本本土的不動產也隨之急速的發展起來，而這個時期的日本，只是還沒有意識到其本土不動產造成的不良債券，也就是泡沫危機對日本未來10年的經濟影響有多大。簡單說，日本的泡沫也是房地產引起的，當日本經濟飛速發展的時候，各國投資家都將資本注入日本，希望能夠在這塊經濟發展迅速的土地上獲得利潤。而房地產作為最大的投資項目，被世界的投資家炒得如火如荼。日本銀座的地皮更是成為全世界最昂貴。隨著日本房地產價格升溫，雖然日本的GDP得70%以上供給國民收入，但是依然造成了買不起房子的現象。同時很多炒賣地皮的人從銀行貸款，也由於高價買入的地皮賣不出去而造成了不良貸款的產生，日本的泡沫經濟就此開始陷入長達12年的低迷狀態。
與之相比，中國目前的國民收入佔GDP的12%不到，買房子更是難上加難。同時，貨幣的升值也有可能讓中國在未來被日美聯合陷害，造成人民幣貶值的可怕後果。

2. 老婆是中國人老公是日本人買房錢從日本怎麼帶到中國

可以通過銀行轉換成人民幣，然後再通過銀行轉

3. 歐美經濟危機為什麼會使外匯大量流入中國

經濟危機是流通性危機，錢還是那些錢，就是大家不怎麼用了，所以就多了很多閑錢，多了的閑錢不能浪費，就來到中國尋求增值的機會

4. 日本購房可以貸款嗎

可以的。
1. 你在復日本買房時，可制以享受到與日本人相同的政策。也就是相同的購房成本，在哪買、買什麼、買幾套，你都可以自由選擇。日本這個國家，並沒有針對外國人提高購房門檻。
2. 你在日本貸款買房只需要提供簡單的文件。比如護照、公證書。甚至可以享受貸款比例高達60-70%，大大提高了所投資房產的回報率。
3. 除了貸款比例高的優勢外，日本本土銀行的貸款利率只有2.8%-3%，貸款年限可以達到最高35年。日本不動產租賃市場穩定，想要以租養貸是很容易的事情。同時，除貸款買房投資外，也可以貸款買房用來自住。

5. 普通人，如何投資海外

如果在日本投資房產，很簡單。
外國人在日本買賣房，沒有任何限制。
只要你是成年回人，有足夠的資金，答沒有犯罪記錄就行。
日本房產中介規范有序，信息透明。
無論是新房或二手房，你都需要通過開發商或房產中介幫你安排看房。
如果你不能親自去日本看房，也可以委託代理公司，通過拍攝視頻、照片的方式，為你展現房子的情況。

6. 日本買房投資如何選擇

日本是一個發達國家，其經濟有著很大的實力，房價也是居高不下的。對於投資客來說，房產是一個不錯的投資。那麼日本購房投資如何選擇？今天本篇文章就為各位朋友介紹一下在日本買房的人們容易忽視的幾個方面，以供各位參考。

1. 房屋類型選擇
在購買日本的房屋的時候要注意日本各個房屋類型的甄別。日本的房子有三種類型，一種是公寓，也有別墅，還剩下一種我們從未接觸過的：自造。相對來講，公寓花費最高但是所有設施都比較完善而且有物業服務，生活相對來講較為便利。別墅相比公寓來說，較為自由，可以自行安排裝飾庭院中的物品擺設。而自造房屋則是最為自由的一種房屋類型，所有的一切都不受限制，可以自行設計建造。所以在購買時要明確各個類型的差別，以便選擇最為合適的房子。

2. 房屋年限要注意
有很多人在購買房屋的時候，對年限久遠的房子常常不予考慮，即使其各方面條件都不錯，但只是因為年日久遠，樣式老舊。實際上，建造時間較為長久的房子性價比還是十分不錯的。尤其是82年開始建造的房子，因為這些房子在建造的時候是採用了新耐震的標准，安全性極有保障。‍‍買房其實除了花錢之外還是需要去‍‍對這個房子的周邊信息以及詳細情況進行了解。

7. 1989年日本房地產泡沫始末

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

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原因

1、日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快

在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。

戰後，日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。

2、日本政治國際化進程加速

20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。

3、日本經濟增長模式的轉變

從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。

1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。

內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。

8. 在日本買房是靠譜的投資方式嗎

第一，2018年1—5 月，東京新建住宅的開工率比2016年同期大幅減少了 68%。這說明兩點：一是新建住宅出現了較高的空房率，也就是說，有一部分房子建好後賣不出去；二是購置新房的人減少。日本各大商業銀行的房貸利率普遍只有 0.5%，而中國普遍要達到 7%。東京這么低的房貸利率，還沒有人貸款買房？這只能說明東京人的消費慾望越來越低，買房不如租房的意識也是越來越強。
第二，日本政府嚴格規范和限制民宿經營，這就斷絕了以中國人為主的外國人購房團在日本大量買房的慾望。
第三，中國政府嚴格控制外匯流出，使得中國大陸買房者要想在東京買一套房子，無法從國內通過正常的渠道將大筆的購房資金挪到日本來，只能靠隨身一點一點帶，這也大大打擊了中國人購房的積極性。自從日本2018年實施嚴厲的民宿新法之後，東京的二手房市場價格已經出現回落。
第四，空房率的大幅增加。日本的空房率很高，這些空房大多出現在三四線城市，最高的是櫪木縣，已經達到了 30%。相較而言，東京的空房率偏低， 總務省的統計數據稱，東京目前空置的房子，包括辦公樓，大約是 80 萬套。但是民間的數據則高達 160 萬套。值得注意的一個傾向是，一些在泡沫經濟時期努力工作的公司白領們，現在已經都七八十歲了。日本的養老產業最近流行一種商業養老模式，就是你把自己家的房子賣掉，然後把獲得的賣房資金交給養老院，養老院來負責照顧你的晚年生活，直到告別這個世界。這樣的話，既解決了自己的養老問題，又不需要讓子女去承擔遺產稅的問題。 這樣一來，日本老年人拋售住宅，尤其是一戶建住宅的會越來越多，使得東京的空房率會在未來幾年內出現大幅增加，二手房市場將出現供給過量、房源大大過剩的問題。
第五，我們中國人搞房地產，喜歡炒概念，小到海景房、 湖景房、公園房，大到奧運樓盤、世博會樓盤，覺得這些地方房價一定天天漲。 但是，日本人沒有這種概念，他們認為，開奧運會只有十幾天的熱鬧時間，開完之後，必然冷清，完全沒有必要把自己的家安在生活設施短缺的奧運村附近。他們認為，住宅區必須具備以下生活元素：有醫院、有銀行、有中小學、有幼兒園、有超市、有購物中心、有洗衣店理發店、有居酒屋、有商店街。缺少這些因素的地方，都是不適合居住的，而只適合於辦公或購物。所以，在東京，沒有人 去炒奧運樓盤的概念。也就是說，東京奧運的概念無法刺激房地產市場。事實上， 東京奧運會還沒有開，房價就開始下跌。
綜合上述幾大原因，可以斷言，東京的房價不太可能再漲。如果說還有上 漲的空間的話，那就是新建的超高層住宅樓，這些住宅樓幾乎都是在東京都的 市中心，對於年輕的白領們具有很高的吸引力。同時，我們中國人在國內已經 住慣了高層公寓，因此，在東京也很喜歡購買高層公寓，尤其是最高層，可以看東京夜景。所以，東京的超高層新建公寓樓里，中國人占據了很大的比例。這樣的房子，到時候轉手，多少還是能夠賺回一點錢。但是，住在高層必須要有一顆堅強的心，一旦地震，住得越高，搖晃得也會越強烈。但是新建高層住宅樓大多有減震設計，樓盤絕對安全。
東京的房子到底該不該買？如果是你或孩子自住的房，可以大膽放心地買。 如果是考慮投資，我勸你別買，是賺不到什麼錢的。
以上內容參考徐靜波《日本的底力》華文出版社2019年2月版